Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 марта 2010 года г. Михайловск СК
Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ч.,
при секретаре М.,
с участием представителя истца по доверенности Т.Е.В.,
представителя ответчиков по доверенности Т.С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ОАО к Г.М.В., Г.С.П. об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л :
В Шпаковский районный суд Ставропольского края обратилось ОАО к Г.М.В., Г.С.П. об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: С. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества на 19 января 2010 года 2 309 612 (два миллиона триста девять тысяч шестьсот двенадцать) рублей 12 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 2 126 919 (два миллиона сто двадцать шесть тысяч девятьсот девятнадцать) рублей 60 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 151 209 (сто пятьдесят одна тысяча двести девять) рублей 43 копейки, пени в размере 0.2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки 31 483 (тридцать одна тысяча четыреста восемьдесят три тысячи) 09 рублей, а также уплаты процентов (13,75% годовых) и пени (0,2% от суммы просроченного платежа) по нему с 20.01.2010 года и на день реализации жилого дома и земельного участка. Определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка – 3 000 000 (три миллиона) рублей, согласно отчета об оценке, указанного в закладной. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи рублей) и расходы по реализации заложенного имущества.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Т.Е.В. заявленные требования уточнила, просила суд обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: С. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества на 19 января 2010 года 2 309 612 (два миллиона триста девять тысяч шестьсот двенадцать) рублей 12 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 2 126 919 (два миллиона сто двадцать шесть тысяч девятьсот девятнадцать) рублей 60 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 151 209 (сто пятьдесят одна тысяча двести девять) рублей 43 копейки, пени в размере 0.2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки 31 483 (тридцать одна тысяча четыреста восемьдесят три тысячи) 09 рублей, а также уплаты процентов (13,75% годовых) и пени (0,2% от суммы просроченного платежа) по нему с 20.01.2010 года и на день реализации жилого дома и земельного участка. Определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость жилого дома – 2 576 000 (два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей и земельного участка – 425 000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей, согласно отчета об оценке, указанного в закладной. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи рублей) и расходы по реализации заложенного имущества, при этом суду пояснила, что в соответствии с условиями договора займа от 24 января 2008 года заемщикам Г.М.В., Г.С.П. ЗАО предоставило ипотечный жилищный заем в сумме 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей на срок 180 (Сто восемьдесят) месяцев для приобретения в собственность ответчика Г.М.В. квартиры общей площадью 343,30 кв.м. и земельного участка площадью 728,00 кв.м., находящихся по адресу: С. Заем в сумме 2 200 000 (Два миллиона двести тысяч) рублей зачислен 30 января 2008 года на счет ответчика Г.М.В., что подтверждается платежным поручением от 30 января 2008 года.
По состоянию на 21 января 2008 года жилой дом был оценен в размере 2 576 000 (два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей и земельный участок был оценен в размере 425 000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью.
Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости от 24 января 2008 года произведена 29 января 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО 29 января 2008 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 29 января 2008 года.
Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ОАО, созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной отметках на Закладной, произведенной предыдущими владельцами закладной – ЗАО 11 марта 2008 года и ЗАО «И.» 14 марта 2008 года.
Ответчики в адрес Агентства совершали платежи несвоевременно и не в полном объеме по сентябрь 2009 года далее ежемесячные аннуитентные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Закладной и договора займа, Ответчиками в адрес Агентства как залогодержателя-кредитора не производились. Количество просроченных дней на 19 января 2009 года составило 172 календарных дня.
В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, Агентством, в соответствии с п.5.1.Закладной и п.4.4.1 договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.
До настоящего времени Ответчик не выполнил указанное требование истца, что, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Ответчики Г.М.В., Г.С.П., будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, не представили документов об уважительности причин неявки, не просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие, либо о переносе рассмотрения дела на другой срок.
В судебном заседании представитель ответчиков по доверенности Т.С.В. возражала против удовлетворения заявленных требований истца и просила суд отказать в их удовлетворении.
Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ОАО требований по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что 24 января 2008 года между Г.М.В., Г.С.П., (заемщиками) и ЗАО ( займодавцем) был заключен договор займа ( при ипотеке в силу закона) (л.д. 5-20).
Согласно данного договора займодавец предоставляет заемщикам заем в размере 2 200 000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа, на условиях, установленных данным договором. Заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном договором. Заем предоставлялся для целевого использования, а именно для приобретения квартиры и земельного участка для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, находящихся по адресу С. данная недвижимость приобреталась и оформлялась в собственность Г.М.В. ( пп.1.1- 1.3 договора).
24.01.2008 г. между Г.М.В. и В.Г.С. был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, находящихся по адресу С. л.д. 35-39).
24.01.2008 г. состоялась передача купленной недвижимости, о чем составлен передаточный акт л.д. 40).
30.01.2008 г. ЗАО перечислило деньги по договору займа на имя Г.М.В. в размере 2 200 000 рублей л.д. 42)
29 января 2008 г. была произведена государственная регистрация договора купли –продажи квартиры и земельного участка по адресу: С. за Г.М.В.
Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю первоначальному залогодержателю ЗАО 05.10.2006 г. л.д. 22-33).
Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п.3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основывается на сделке по передаче прав по Закладной, договор купли-продажи закладных от 28.06.2007 года и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной-ЗАО 02 ноября 2007 года.
До настоящего времени со стороны ответчиков данные требования не выполнены.
Судом установлено, что ответчики нарушили обязательство о погашении суммы займа, в связи с чем, одним из последствий нарушений обязательства может быть обращение взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со ст.1 ФЗ « Об ипотеке» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Статья 350 ГК РФ регулирует основные правила реализации заложенного имущества, закон «Об ипотеке» более подробно регулирует вопросы данной реализации ( на публичных торгах и аукционе). Статья 50 ФЗ «Об ипотеке» так же закреплено право залогодержателя обратить взыскание на имущество по договору об ипотеке.
Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.
В соответствии с п. 2 ст.54 ФЗ « Об ипотеке», суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем:
1. суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2. являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3. способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4. начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора самим судом;
5. меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6. особые условия проведения публичных торгов, установленные п.3 ст.62.1 настоящего Федерального закона, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в п.1 ст.62.1 настоящего ФЗ (п.6 введен в действие ФЗ от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ).
Таким образом, существенными для разрешения спора обстоятельствами являются указанные выше обстоятельства, а так же достоверное установление рыночной стоимости заложенного имущества на день вынесения решения суда.
Однако, между сторонами не имеется соглашения о начальной продажной цене заложенного имущества.
В судебном заседании представитель истца Т.Е.В. просила установить начальную продажную цену заложенного имущества руководствуясь согласно отчета об оценке независимого оценщика ООО в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей.
Кроме того, истец ставит вопрос о взыскании солидарно с ответчиков суммы судебных расходов понесенных им по оплате государственной пошлины при подаче иска. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 20.01.10 года л.д.44), то указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.
Суд принимает признание иска ответчиками, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав третьих лиц.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 350, 348, 455, параграфом 3 ГК РФ, ФЗ « Об ипотеке», ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ОАО к Г.М.В., Г.С.П. об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.
Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: С.
Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества на 19 января 2010 года 2 309 612 (два миллиона триста девять тысяч шестьсот двенадцать) рублей 12 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 2 126 919 (два миллиона сто двадцать шесть тысяч девятьсот девятнадцать) рублей 60 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 151 209 (сто пятьдесят одна тысяча двести девять) рублей 43 копейки, пени в размере 0.2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки 31 483 (тридцать одна тысяча четыреста восемьдесят три тысячи) 09 рублей, а также уплаты процентов (13,75% годовых) и пени (0,2% от суммы просроченного платежа) по нему с 20.01.2010 года и на день реализации жилого дома и земельного участка.
Определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость жилого дома – 2 576 000 (два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей и земельного участка – 425 000 (четыреста двадцать пять тысяч) рублей, согласно отчета об оценке, указанного в закладной.
Взыскать с Г.М.В., Г.С.П. в пользу ОАО расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи рублей) и расходы по реализации заложенного имущества.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение 10 дней.
Судья подпись Чистякова Л.В.