Дело №2-1375/2010
Резолютивная часть решения объявлена судом в судебном заседании 08 ноября 2010 года
Мотивированное решение суда изготовлено 13 ноября 2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Михайловск 08 ноября 2010 года
Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Марьев А.Г.,
с участием:
представителя истца Рудакова А.И.–Малых В.А.,
представителя ответчика ООО «Раздолье» Шестерикова А.А.,
при секретаре Миронюк В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рудакова А.И. к Территориальному Управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, Обществу с ограниченной ответственностью «Раздолье» о признании договора аренды недействительным в части; применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Рудаков А.И. обратился в Шпаковский районный суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее по тексту – Территориальное управление), Обществу с ограниченной ответственностью «Раздолье» (далее по тексту – ООО «Раздолье») о признании договора аренды недействительным в части; применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование иска истец указал, что по договору № … от … года он приобрел в собственность коровник по адресу: …., с целью занятия личным подсобным хозяйством, разведением свиней, чем он занимается по настоящее время. Право собственности на коровник зарегистрировано в УФРС по СК, о чем было получено свидетельство серии. . № … от … г. на право собственности на коровник. Данный объект недвижимости расположен на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер объекта № … (старый кадастровый № …), принадлежавших …., который владел данным земельным участком на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании Постановления № … от … г. и свидетельства на право бессрочного постоянного пользования № … от … г., о чем сказано в п. 1.2. Договора № … от … г. Указанная сделка явилась для него основанием возникновения гражданских прав и обязанностей на земельный участок, находящейся под объектом недвижимости (площадью … кв.м.) и необходимой земли для использования, в связи с выращиванием поголовья свиней (площадью … кв.м.), всего земельный участок общей площадью …га. Полагает, что с момента регистрации недвижимости … г., он получил права на земельный участок общей площадью … га на основании данной сделки. Данным участком он открыто владеет по настоящее время. О своих правах на земельный участок площадью … га, он с … года заявлял в государственные органы различных инстанций и просил переоформить данный земельный участок в свою личную собственность. …, собственник на праве бессрочного постоянного пользования земельным участком, площадью … га, на территории которого располагается его земельный участок площадью … га, обанкротился …. г.
Без его ведома, Р. по СК … года заключило договор аренды № …. с ООО «Раздолье» сроком с … года до … года земельного участка площадью … га, вместе с его земельным участком площадью … га. То есть договор аренды с ООО «Раздолье» был заключен раньше, чем ликвидировалось …., в связи с чем, он незаконно был лишен земельного участка площадью … га, а также права на него. Он же обращался с заявлением о переоформлении прав на земельный участок в гос. органы с … года, намного раньше, чем ООО «Раздолье» заключило договор аренды.
Полагает, что указанный договор в части аренды его земельного участка площадью … га, как сделка, должна быть признана недействительной. Он обращался за переоформлением прав на свой земельный участок в государственные органы с …. г., однако ему не дают разрешение на оформление земельного участка по настоящее время. Он по своей инициативе произвел межевание, обмеры, границы своего земельного участка площадью … га и представил документы обмера в Р., но они не были подписаны. О своих действиях по образованию и выделению земельного участка им было сделано объявление через районную газету «Наша жизнь» от …. г. № …., которую передали Р. по СК и ООО «Раздолье».
Просит признать недействительным договор аренды № …, с датой регистрации … г. Г. по СК с ООО «Раздолье» об аренде земельного участка площадью…га сельхоз. назначения, кадастровый номер … (старый кадастровый № ….), расположенного по адресу: …, в части расположенного на указанном земельном участке, переданного в аренду земельного участка площадью … га принадлежащего землевладельцу Рудакову А.И. в силу несоответствия действующего законодательства РФ о земле и притворности данной сделки. Применить последствия недействительности ничтожной притворной сделки.
В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования, в соответствии с которыми он просил признать недействительным договор аренды № … от …. года между Территориальным агентством по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю и …. недействительным в части земельного участка площадью … кв.м. (… га) на котором расположена недвижимость принадлежащая на праве собственности Рудакову А.И.
Истец Рудаков А.И., в судебное заседание не явился, сообщив суду телефонограммой просьбу о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя.
Согласно ч.1 ст.48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.
Так, на основании доверенности … от … года, Рудаков А.И. уполномочил Малых В.А. быть его представителем в судах РФ со всеми правами, которые предоставлены законом истцу.
Суд, с учетом мнения сторон, и в соответствии с ч. 5 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Рудакова А.И.–Малых В.А., выступающий по доверенности, поддержал исковые требования, дал пояснения по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил иск удовлетворить в полном объеме и признать недействительным договор аренды № … от … года между Территориальным агентством по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю и …. недействительным в части земельного участка площадью … кв.м. (… га) на котором расположена недвижимость, принадлежащая на праве собственности Рудакову А.И.. Применить последствия недействительной сделки.
Представитель ответчика Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Представитель Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Ставропольском крае направил в суд ходатайство, в соответствии с которым на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ он просит провести судебное заседание по гражданскому делу без участия представителя Территориального управления.
Суд, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.
Представитель ответчика ООО «Раздолье» Шестериков А.А., выступающий по доверенности, иск не признал, суду пояснил, что … года был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № … между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю и … в лице конкурсного управляющего П.А.И. … года между … и ООО «Раздолье» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № … от … г., так как общество являлось основным покупателем объектов недвижимого имущества, включенных в конкурсную массу. Сделка по передачи в аренду земель прошла государственную регистрацию в органах Управления федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, тем самым, пройдя юридический анализ законности ее совершения. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.07.2007года по делу № … в отношении …было признано банкротом и ликвидировано. Просит в удовлетворении заявленных требований Рудакова А.И. отказать в полном объеме, поскольку данный земельный участок не сформирован, не проведены работы по землеустройству и земельный участок не поставлен на кадастровый учёт.
Выслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст.11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества № … от … года истец приобрел у … в лице конкурсного управляющего П. А.И. коровник общей площадью … кв.м., расположенный по адресу: …..
Из пункта 1.1.1 Договора следует, что объект недвижимости принадлежит продавцу … на праве хозяйственного ведения на основании договора о закреплении федерального имущества на праве хозяйственного ведения, № … от …, право хозяйственного ведения зарегистрировано в Управлении ФРС по СК.
В соответствии с п…. Договора недвижимое имущество расположено на земельном участке право бессрочного (постоянного) пользования которым осуществляется на основании Постановления № … от …. г., что подтверждается Свидетельством на право бессрочного (постоянного) пользования № … от ….
В ходе судебного заседания установлено, что объект недвижимого имущества истца - … площадью … кв.м., кадастровый или условный номер …, адрес: …, расположен в границах земельного участка кадастровый номер … (…), общей площадью …. кв.м., категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка …. Право собственности истца на строение удостоверено Свидетельством о государственной регистрации права … №… от …., запись о государственной регистрации прав №…..
Согласно п.10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, относящимися к федеральной собственности, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю … года проведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером …, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира Ставропольский край, Шпаковский район, в границах …., общей площадью … кв.м. (свидетельство … № …). Следовательно, полномочия по распоряжению указанными землями перешли к Территориальному управлению.
… года … письменно обратилось в Территориальное управление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком на право аренды. Территориальным управлением было принято распоряжение от … года № … «О предоставлении в аренду земельного участка …. и заключен договор аренды земельного участка от … года № …. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по СК в установленном порядке … года, регистрационная запись № ….
В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
… года … передало свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № … от … года, ООО «Раздолье», так как общество является основным покупателем объектов недвижимости, включенным в конкурсную массу.
В соответствии со ст.615 ГК РФ и п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор ГУП ОПХ «Ставрополец» уведомил Территориальное управление о заключении договора передачи прав и обязанностей по Договору аренды № … от … года. Территориальное управление не оспорило договор о передаче прав и обязанностей и согласилось на замену арендатора по договору аренды.
… года договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по СК, номер регистрации …..
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от … года, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, площадью … кв.м., по адресу: установлен относительно ориентира р-н Шпаковский, в границах …., расположенного в границах участка, Ставропольский край, принадлежит на праве аренды Обществу с ограниченной ответственностью «Раздолье».
Определением Арбитражного суда СК от 05.07.2007 года по делу № … завершено конкурсное производство в отношении …. Настоящее определение явилось основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации …..
Судом установлено, что ООО «Раздолье» использует земельный участок по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер данного права означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Как следует из содержания пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков занятых зданиями, строениями, сооружениями, должны устанавливаться в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с п.2 ст.77 Земельного кодекса, в составе земель сельскохозяйственного назначения помимо сельскохозяйственных угодий выделяются, земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно ст.18 ФЗ «О землеустройстве», внутрихозяйственное землеустройство проводится в целях организации рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны. К видам землеустроительной документации относятся: проекты внутрихозяйственного землеустройства; материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель (ст.19 ФЗ «О землеустройстве).
Действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (п.1 ст.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
В ходе судебного разбирательства, представителем Ответчика - ООО «Раздолье» суду предоставлена землеустроительная документация (материалы внутрихозяйственного землеустройства территории …) - дело по вычислению площадей земельных угодий с характеристикой поконтурности и уклонам совхоза …. датированное …г., описывающая границы и площадные характеристики территории отведенной под. ., отделения …, бывшего …, представляющей собой прочие земли в составе указанного земельного участка сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными постройками и сопутствующими им общественными дворами и загонами, к сельскохозяйственным угодьям не относящимся. Тем самым территория … отделения …, бывшего … представляет собой сложившееся (фактическое) землепользование, ограниченное сельскохозяйственными угодьями.
Общая площадь территории отведенной под …, отделения №…, бывшего …. согласно имеющейся материалов внутрихозяйственного землеустройства составляет … га. Истец, обосновывая свои требования, указывает, что претендует на соответствующую часть территории …., отделения …, бывшего …, в составе земельного участка кадастровый номер …, занятой принадлежащей ему постройкой и прилегающей территорией необходимой для ее эксплуатации, площадь которой составляет …. кв.м.
Рассмотрев представленные документы и землеустроительную документацию суд приходит к выводу, что предельный размер и границы участка, на который претендует истец, соответствуют нормативным требованиям, обоснованы представленными документами и землеустроительной документацией.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды № … от … года и договора от … года, передачи прав и обязанностей по договору аренды № …, на спорном земельном участке находился объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Рудакову А.И., обладающим исключительным правом на приватизацию земельного участка кадастровый номер … или приобретение права аренды на него в той части, которая необходима для использования коровника.
При названных условиях передача указанного земельного участка в аренду ответчику в той его части, которая необходима для использования собственником (Истцом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приобретение права аренды данного земельного участка.
В соответствии со ст. 168. ГПК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 180 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, договор аренды №. . от … года, является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание коровника и которая необходима для ее использования, поскольку не соответствует требованиям закона.
Вместе с тем, суд полагает необходимым отказать истцу Рудакову А.И. в удовлетворении его требований о применении последствий недействительной сделки, по следующим основаниям.
Согласно абз. 4 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Договор аренды в силу действующего законодательства является оспоримой сделкой. Однако договор аренды №. . от … года, судом признан недействительным не полностью, а в части, в связи с чем, суд не может применить последствия недействительной сделки ко всему договору.
Кроме того, истцом не указано в какой форме должны быть применимы последствия недействительности сделки.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Рудакова А.И. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, Обществу с ограниченной ответственностью «Раздолье» о признании недействительным договора аренды № … от. . года, с датой регистрации …г. между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю с …, в части расположенного на указанном земельном участке, переданного в аренду земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной притворной сделки – удовлетворить частично.
Признать недействительным в части, договор аренды земельного участка № …, заключенный …. года между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю с … в отношении площади земельного участка кадастровый номер …, равной …кв.м., расположенной на территории …, отделения …., занятой принадлежащим Рудакову А.И. 1 этажным производственным зданием - … площадью … кв.м., кадастровый или условный номер …, адрес: … и территорией необходимой для его эксплуатации.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья: Марьев А.Г.