Дело №2-147/11
Резолютивная часть решения
объявлена судом в судебном
заседании 03 марта 2011 года
Мотивированное решение суда
составлено 09 марта 2011 года
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Михайловск 03 марта 2011 года
Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Чепурного А.А.,
при секретаре: Филинской Т.А.,
с участием:
представителя истца Сахацкой И.С., адвоката Карханина Р.С. действующего на основании удостоверения № 2152 выданного УМЮ/УФРС РФ по СК 02 сентября 2009 года и ордера № 058391 от 26 января 2011 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по исковому заявлению Сахацкой И.С. к Коленкину В.С., Асиновскому М.Н. о признании преимущественного права покупки ? доли земельного участка, общей долевой собственности и части жилого дома, переводе прав и обязанностей покупателя по договору,
установил:
Сахацкая И.С. обратилась в Шпаковский районный суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к Коленкину В.С., Асиновскому М.Н. о признании преимущественного права покупки ? доли земельного участка, общей долевой собственности и части жилого дома, переводе прав и обязанностей покупателя по договору.
В обоснование исковых требований Сахацкая И.С. указала, что она является собственником ? доли земельного участка и находящегося на нем части жилого дома расположенных по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ---------------------. Земельный участок находится в общей долевой собственности, с Коленкиным В.С., который является собственником ? доли земельного участка и части жилого дома.
22 июня 2010 года в адрес истца через нотариуса Шпаковского районного нотариального округа Ставропольского края Гаджиеву A.M. поступило заявление от Коленкина B.C., в котором он сообщил Сахацкой И.С. о намерении продать принадлежащую ему на праве собственности ? долю в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома, расположенные по адресу: г Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ----- за ---------- рублей.
В заявлении, полученном от Коленкина B.C. четко указана просьба сообщить о принятом Сахацкой И.С. решении по поводу желания либо отказа в приобретении доли недвижимости нотариусу Шпаковского районного нотариального округа Ставропольского края Гаджиевой A.M.
23 июня 2010 года в ответ на полученное от Коленкина B.C. заявление Сахацкой И.С. через нотариуса Коваленко А.П. было направлено обязательство, в котором она указывала на свою готовность и согласие приобрести ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ----------, за ---------- рублей и подписать договор купли-продажи недвижимости и договор приема-передачи недвижимости в любой день указанный Коленкиным B.C., то есть о готовности реализовать свое преимущественное право на покупку указанной недвижимости.
Сахацкая И.С. неоднократно пыталась связаться с Коленкиным B.C., но он под всякими предлогами уклонялся от встреч с нею, на телефонные звонки не отвечал. Встретится лично с Коленкиным B.C. у Сахацкой И.С. не было возможности, поскольку ей не известно фактическое место жительства ответчика. Сахацкая И.С. также не проживает по месту нахождения спорного объекта недвижимости.
Кроме того, в заявлении, полученном от Коленкина B.C., указана просьба, сообщить о принятом истцом решении по поводу желания либо отказа в приобретении доли недвижимости нотариусу Шпаковского районного нотариального округа Ставропольского края Гаджиевой A.M.
Позднее по адресу г. Михайловск, ул. -----, Сахацкая И.С. стала встречать ранее не знакомых ей людей, в связи, с чем 30 декабря 2010 года истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о предоставлении сведений о правообладателях на часть дома и земли.
Из предоставленной выписки Сахацкой И.С. стало известно, о том, что в настоящее время собственником ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящейся на нем части жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ------, является ранее незнакомый ей Асиновский М.Н. При этом истец ничего не знала об условиях и дате совершения сделки по купле-продаже недвижимости заключенной между Коленкиным B.C. и Асиновским М.Н.
Сахацкая И.С. не согласна с указанной сделкой, так как желает сама приобрести спорную часть дома и земельного участка, при этом она готова возместить покупателю Асиновскому М.Н. уплаченную по договору купли-продажи сумму, сборы и пошлины в возмещение понесенных им расходов при покупке объекта недвижимости.
Сахацкая И.С. считает, что данной сделкой ответчиком и соответчиком нарушено ее преимущественное право покупки.
Просит суд перевести на Сахацкую И.С. права и обязанности покупателя ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ----- по договору купли-продажи от 15 июня 2010 года, заключенного между Коленкиным В.С. и Асиновским М.Н.
В судебном заседании представитель истца Сахацкой И.С. адвокат Карханин Р.С. исковые требования поддержал и просил суд перевести на Сахацкую И.С. права и обязанности покупателя ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ----------- по договору купли-продажи от 15 июня 2010 года, заключенного между Коленкиным В.С. и Асиновским М.Н.
Истец Сахацкая И.С., надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление, согласно которому просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя адвоката Карханина Р.С., исковые требования поддерживает в полном объеме и настаивает на их удовлетворении.
Ответчики Коленкин В.С., Асиновский М.Н. и их представитель Никольский И.Л. извещенные о дате и времени судебного заседания в судебное заседание не явились, что подтверждается распиской о вручении судебных повесток (л.д. 143), доказательств уважительности причин неявки суду не предоставили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие (ч. 4 ст. 167 ГПК РФ).
Учитывая, что неявка ответчиков и их представителя при надлежащем извещении не подтверждена доказательствами уважительности, а также то, что от них не поступало заявления об отложении судебного заседания, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
В случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства (ст. 233 ГПК РФ).
В связи с указанным обстоятельством, суд, обсудив данный вопрос, с учетом мнения представителя истца адвоката Карханина Р.С., выразившего свое согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ полагает возможным начать и окончить слушание дела в отсутствие истца, ответчиков, а также их представителя по имеющимся в деле материалам.
Согласно представленному ранее возражению и пояснениям в судебном заседании представитель ответчиков Коленкина В.С., Асиновского М.Н. по доверенности Никольский И.Л. с исковыми требованиями Сахацкой И.С. не согласен, считает их неподлежащими удовлетворению, поскольку Сахацкая И.С. в обоснование своих требований указывает, что ею через нотариуса Г.А.М. направлено в адрес Коленкина В.С. обязательство, согласно которого она обязалась заключить договор купли-продажи доли в праве на земельный участок и части жилого дома с Коленкиным В.С. в любой день предложенный последним.
Однако, Коленкин В.С. в свою очередь такого обязательства не получал и не мог знать о его существовании, в связи с чем, по истечении месячного срока после уведомления Сахацкой И.С. о намерении продать недвижимое имущество совершил сделку купли-продажи с Асиновским М.Н.
Ссылка нотариуса Г.А.М. о том, что она не должна направлять обязательство Сахацкой И.С., а именно Коленкин В.С. обязан был прийти к нотариусу и получить свидетельство о совершении нотариального действия, не обоснована, так как в действующем законодательстве такая обязанность не предусмотрена. Однако, предусмотрена обязанность нотариуса передать адресованное заявления указанному в нем лицу.
В связи с этим, Никольский И.Л. считает, что Коленкин В.С. выполнил все условия предусмотренные законом о преимущественном праве покупки.
Асиновский М.Н. является добросовестным приобретателем и не мог знать о каких-либо нарушениях, учитывая, что их и не было.
На основании изложенного, просил суд в удовлетворении исковых требований Сахацкой И.С. к Коленкину В.С. и Асиновскому М.Н. отказать в полном объеме.
Ответчики Коленкин В.С., Асиновский М.Н. ранее в судебном заседании позицию своего представителя, изложенную в отзыве и данных пояснений, поддержали и просили суд в удовлетворении исковых требований Сахацкой И.С. к Коленкину В.С. и Асиновскому М.Н. отказать в полном объеме.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Сахацкой И.С. по следующим основаниям.
Допрошенная в судебном заседании свидетель Г.А.М. суду пояснила, что она работает нотариусом по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края. 09 июня 2010 года к ней обратился Коленкин В.С. с просьбой о направлении Сахацкой И.С. заявления о том, что он продает свою ? часть земельного участка и расположенного на нем домовладение по адресу: г. Михайловск, ул. -----------, и предлагает Сахацкой И.С. выкупить его часть. Г.А.М. было заверено данное заявление и направлено Сахацкой И.С. посредством почтовой связи заказным письмом с уведомлением. Согласно почтовому уведомлению, Сахацкая И.С. получила заявление Коленкина В.С. 21 июня 2010 года. Сахацкой И.С. в адрес Г.А.М. направлено согласие о том, что она согласна купить у Коленкина В.С. часть принадлежащего ему земельного участка и расположенного на нем домовладения, которое зарегистрировано Г.А.М. в реестре под № ---- от 24 июня 2010 года.
Коленкин В.С. должен был по истечении месячного срока обратиться к Г.А.М. и забрать свидетельство, в котором она удостоверяет принятие Сахацкой И.С. решения о выкупе его доли земельного участка и расположенного на нем домовладения, либо об отказе от выкупа. Если от Сахацкой И.С. не поступило бы никакого ответа, в этом случае Г.А.М. также выдала бы свидетельство Коленкину В.С., в котором указала, что он обращался через нотариуса к Сахацкой И.С., но ответа на его заявление не поступило. Только после получения указанного свидетельства Коленкин В.С. должен обращаться в регистрационную палату для регистрации сделки купли-продажи и без указанного свидетельства регистрационная палата не имела права регистрировать сделку.
Указанное свидетельство нотариус не обязан никому направлять, не направлялось оно и Коленкину В.С., поскольку ему было разъяснено, что указанное свидетельство он должен забрать по истечении месячного срока у нотариуса и только после этого регистрировать сделку в регистрационной палате.
Нотариус совершает определенные действия, на основании которых выдается свидетельство, независимо от того, поступило ли согласие на заявление или нет. Если бы Коленкин В.С. обратился к Г.А.М., то она ему выдала свидетельство, в котором указала о том, что Сахацкая И. С. выразила согласие на покупку части домовладения и земельного участка за ----- рублей. Однако Коленкин В.С. не обратился по истечении месячного срока к нотариусу, и такого свидетельства не получал. Регистрационная палата не должна была регистрировать указанную сделку без свидетельства, выданного нотариусом. В данном случае, как предположила Г.А.М. сделка по купле-продаже была оформлена как простая письменная сделка, не регистрировалась у нотариуса, что и привело к данным последствиям.
С вопросом об оспаривании даты направления или вручения Сахацкой И.С. заявления никто к Г.А.М. не обращался.
Как установлено судом, истцу Сахацкой И.С. на основании свидетельства о государственной регистрации права ----- № --------- от 16 июля 2007 года принадлежит на праве собственности часть жилого дома, а на основании свидетельства о государственной регистрации права ----- № --------- от 16 июля 2007 года принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -------.
Ответчик Коленкин В.С. путем подачи заявления от 09 июня 2010 года зарегистрированного в реестре за № --- просил нотариуса по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Г.А.М. довести до сведения Сахацкой И.С. о его желании продать принадлежащую ему на праве собственности ? долю в праве долевой собственности на земельный участок и расположенную на нем часть жилого дома, находящиеся по адресу: Ставропольский край Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -----------, за ----- рублей, а так же просил Сахацкую И.С. не позднее одного месяца со дня вручения заявления сообщить нотариусу по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Г.А.М. о своем желании или отказе от приобретения вышеуказанной доли недвижимости (л.д. 9).
Согласно сопроводительному письму от 09 июня 2010 года № --- нотариус по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Г.А.М. посредством почтовой связи направила Сахацкой И.С. заявление Коленкина В.С. от 09 июня 2010 года, одновременно разъяснив, что ответ на заявление Коленкина В.С., Сахацкая И.С. может направить через нотариуса Г.А.М. по адресу: г. Михайловск, ул. ------ (л.д. 94).
Как следует из копии почтового уведомления предоставленного нотариусом по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Г.А.М., заявление Коленкина В.С. истец получила 21 июня 2010 года (л.д. 114).
Согласно обязательству от 23 июня 2010 года, удостоверенному нотариусом по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края РФ К.А.П., зарегистрированному в реестре за № ---, истец Сахацкая И.С. в ответ на заявление Коленкина В.С. от 09 июня 2010 года обязалась уплатить за ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -----------, ----- рублей, подписать договор купли – продажи и договор приема передачи недвижимость в любой день, назначенный Коленкиным В.С., и указала, что она реализует свое преимущественное право на покупку указанной недвижимости (л.д. 10).
Обязательство Сахацкой И.С. от 23 июня 2010 года получено нотариусом по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Г.А.М. 24 июня 2010 года, что подтверждено также в судебном заседании допрошенной в качестве свидетеля нотариусом Г.А.М.
Согласно копии договора купли – продажи части жилого дома и земельного участка от 15 июня 2010 года зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 28 июля 2010 года Коленкин В.С. продал и передал, а Асиновский М.Н. купил недвижимое имущество, состоящее из части жилого дома и ? доли в праве на земельный участок, находящиеся по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г, Михайловск, ул. -------------- общей стоимостью ----- рублей (л.д. 36-38)
На основании договора купли – продажи от 16 июня 2010 года Асиновскому М.Н. выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28 июля 2010 года № ----------- и ------------ о праве собственности на часть жилого дома и праве собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. --------------. (л.д. 25, 62).
В силу требований ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В судебном заседании установлено, что Сахацкая И.С. выразила согласие на покупку спорного недвижимого имущества в установленный заявлением Коленкина В.С. срок и направила свое обязательство нотариусу по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Г.А.М., что установлено в судебном заседании, подтверждается показаниями свидетеля Г.А.А. и обязательством от 23 июня 2010 года с отметкой о его получении.
Кроме того, в заявлении Коленкина В.С. указано, что начало срока, в течении которого Сахацкая И.С. должна сообщить о своем намерении приобрести или отказаться в приобретении спорного недвижимого имущества связан непосредственно с моментом получения истцом заявления от 09 июня 2010 года, аналогичные требования содержатся с ст. 250 ГПК РФ.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается почтовым уведомлением заявление Коленкина В.С. от 09 июня 2010 года истец получила 21 июня 2010 года и 23 июня 2010 года, то есть в срок, установленный в заявлении Коленкина В.С., представила нотариусу обязательство, в котором выразила свое намерение воспользоваться свои преимущественным правом покупки недвижимого имущества установленным ст. 250 ГК РФ.
Правила о преимущественном праве покупки установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Указанная норма носит специальный характер по отношению к нормам о купле-продаже недвижимости, несоблюдение которой в силу ч. 4 ст. 250 ГК РФ влечет право другого собственника требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть специальной нормой закона установлена защита прав участников долевой собственности при условии соблюдения паритета интересов продавца на реализацию принадлежащей ему доли недвижимости за обусловленную цену.
Исходя из представленных сторонами в условиях состязательного процесса доказательств судом установлено, что ответчиком Коленкиным В.С. нарушен порядок продажи доли в праве общей долевой собственности, который предусмотрен ч. 2 и ч. 3 ст. 250 ГК РФ, поскольку нарушено преимущественное право покупки спорного земельного участка с расположенным на нем жилым домом Сахацкой И.С. как собственника ? доли в праве долевой собственности на земельный участок.
Судом учитывается, что согласно квитанции в обеспечение взятых на себя обязательств истцом внесены на счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае денежные средства в сумме ------------------ рублей, из которых ---------- рублей соответствуют сумме, выплаченной Асиновским М.Н. Коленкину В.С. при заключении сделки по купле – продаже недвижимого имущества, -------- рублей государственная пошлина за государственную регистрацию сделки купли – продажи.
Учитывая изложенное, суд приходит в выводу о необходимости восстановления нарушенного права истца путем перевода на неё прав и обязанностей покупателя ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -----------, по договору купли-продажи от 15 июня 2010 года, заключенного между Коленкиным В.С. и Асиновским М.Н.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Сахацкой И.С. к Коленкину В.С. и Асиновскому М.Н. о признании преимущественного права покупки ? доли земельного участка, общей долевой собственности и части жилого дома, переводе прав и обязанностей покупателя по договору - удовлетворить.
Перевести на Сахацкую Ирину Сергеевну права и обязанности покупателя ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -----------, по договору купли-продажи от 15 июня 2010 года, заключенного между Коленкиным В.С. и Асиновским М.Н..
Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о сделке ----------------- и записи о праве № ------------------- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на часть жилого дома расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -------------- на имя Асиновского М.Н..
Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о сделке ------------- и записи о праве № ----------------- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на ? долю в праве в общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. -------------- на имя Асиновского М.Н.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности на ? доли в праве долевой собственности на земельный участок и находящуюся на нем часть жилого дома, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. ----------- за Сахацкой И.С.
Управлению Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае денежные средства в сумме ------------------ рублей, внесенные Сахацкой И.С. на лицевой счет 05211165440 на расчетном счете 40302810600001000005 УФК по Ставропольскому краю в ГРКЦ ГУ Банка России по Ставропольскому краю г. Ставрополь, БИК 040702001, ОКАТО 07401000000 Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае: ИНН 2635043628, КПП 263501001, выплатить Асиновскому М.Н., ----- года рождения, паспорт ----, выданный Отделом УФМС России по Ставропольскому краю в Шпаковском районе ---- года, через кассу Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ в Ставропольском крае.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Чепурной А.А.