Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
21 марта 2011 года г. Михайловск
Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:
Председательствующего судьи Болотовой Л.А.
С участием
представителя истца Стукалина В.В. по доверенности Буроменской Н.Н.
представителя ответчика администрации МО г.Михайловска Костиной А.П.
при секретаре Мкртумовой С.В.
Рассмотрев гражданское дело по иску Стукалина В.В. к администрации МО г.Михайловска о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Шпаковский районный суд с иском к администрации МО г.Михайловска о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27 июня 2001 года между ним и Акционерным коммерческим банком «СБС-АГРО» был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым он приобрел нежилые здания станции технического обслуживания, состоящие из строений литеры А,Г,Н,М, П, П1, П2, К, К1 вместе с оборудованием, находящимся в указанных помещениях.
27 июня 2001 года между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилых помещений. Своевременно истец не произвел государственную регистрацию своего права на указанные объекты недвижимости, а в настоящий момент лишен такой возможности поскольку прежний у собственника недвижимости АКБ «СБС-Агро» отозвана лицензия и запись о регистрации кредитной организации аннулирована в 2004 году.
С момента заключения сделки истец также самовольно, возвел здание литер Д с пристройкой литер Д1, начал возводить здание литер В, готовность которого на сегодняшний день составляет 76%.
В связи с чем истец просил признать действительной сделку по купле-продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: …, заключенную 27 июня 2001 года.
Признать за ним право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: …, состоящее из :
-нежилого здания -литер А, площадью 302,1 кв.м., с пристройкой Г(гаражи), площадью 62,3 кв.м.;
-нежилого здания - литер Н (склад), площадью 456,5 кв.м.;
-нежилого здания - литер М(производственный цех), площадью 42,5 кв.м.;
-нежилое здание - литер К1, площадью 11,3 кв.м., над К1 (бытовое), площадью 4,1 кв.м.;
-нежилое здание - литер Д, площадью 39,2 кв.м., с пристройкой Д1(бытовое), площадью 3,7 кв.м.;
-объект незавершенного строительства - литер В (площадь застройки 145,6 кв.м., 76% готовности)
- объект незавершенного строительства - литер К (площадь застройки 574,0 кв.м., 73% готовности).
В судебное заседание истец не явился и просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца по доверенности Буроменская Н.Н. полностью поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации МО г.Михайловска по доверенности Костина А.П. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований истца в части строений приобретенных им по договору купли-продажи. В удовлетворении требований о признании права собственности на самовольные строения литер Д,Д1 и литер В представитель ответчика просила отказать.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца частично по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании по договору передачи имущества от 08.04.1996 года ТОО «Стела-Самара» передало Акционерному коммерческому Агропромышленному банку здания станции технического обслуживания
- литер А площадью-308,2 кв.м.
- литер К площадью 497,7 кв.м.,
- литер М площадью 42,3 кв.м.,
- литер Н площадью 446,0 кв.м.
находящиеся по адресу … (л.д.5-8).
В соответствии с договором цессии №110-Ц от 20 января 1999 года и актом приема передачи (л.д.12-16) Акционерный коммерческий Агропромышленный банк передало АКБ «СБС-АГРО» указанные выше нежилые помещения станции технического обслуживания литеры А.К.М.Н. общей площадью 1304,7 кв.м. с оборудованием находящиеся по адресу ….
Постановлением Главы г.Михайловска №215 от 28.03.2001 года было узаконено самовольное строительство вспомогательных помещений (литер П, П1,П2,Г,К1) (л.д.17).
Согласно акту государственной приемочной комиссии от 27 мая 2001 года приняты указанные выше вспомогательные помещения приняты в эксплуатацию (л.д.18-21).
Постановлением Главы Шпаковской районной государственной администрации №220 от 08.06.2001 года утвержден акт государственной приемочной комиссии от 27.05.2001 г. по приемке в эксплуатацию законченных строительством вспомогательных помещений с проходной общей площадью 142,8 кв.м. (л.д.22).
22 января 1999 года Шпаковским БТИ была произведена регистрация права собственности АКБ «СБС-АГРО» на основании договора цессии №110-ц и акта приема передачи от 20.01.99 г. на нежилые помещения литер «А» с пристройкой литер «Г», литер «Н», литер «М», литер «К» (л.д.38-41). По сведения Шпаковского филиала ГУП «Крайтехинвентаризация» (л.д.42-44) правовая регистрация на помещения литер К1, над К1(бытовое), литер В, литер Д,Д1 не проводилась (л.д.42-44).
По договору купли-продажи от 27.06.2001 г. (л.д.23-25) и акту приема-передачи нежилых помещений (л.д.26) АКБ «СбС-АГРО» продал предпринимателю Стукалину В.В.:
- нежилые помещения здания станции технического обслуживания, состоящие из строений: литер А, площадью 308,2 кв.м (материал стен - камень), литер Г, площадью 62,9 (материал стен - кирпич), литер Н, площадью 456,5 кв.м. (материал стен -.металл), литер М, площадью 42,3 кв.м. (материал стен - кирпич), литер П1, площадью 38,0 кв.м. (материал стен - штучный камень), литер П2, площадью 22,7 кв.м (материал стен -штучный камень), литер К ( в стадии разрушения), литер К1, площадью 11,3 кв.м (материал стен - кирпич), над литером К1, площадью 4,0 (материал стен - кирпич), литер П, площадью 3,9 кв.м. (материал стен-кирпич), общей площадью 949,8 кв.м., расположенные по адресу ….
В соответствии с п.3.1 договора стоимость объекта недвижимости составляет … рублей. Денежные средства покупатель обязан перечислить по следующим реквизитам: ….
Согласно представленных истцом платежных поручений №003 от 07.12.2001 г., №001 от 17.06.2002 года, №003 от 02.09.2002 г., 004 от 10.09.2002 г., №005 от 02.10.2002 г. указанная стоимость недвижимости в полном объеме была перечислена на счет получателя (л.д.33-36).
В силу ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании приведенных выше доказательств суд пришел к выводу о том, что между АКБ «СбС-АГРО» и предпринимателем Стукалиным В.В. 27.06.2001 г. состоялась сделка купли-продажи недвижимости, при этом стороны полностью исполнили свои обязательства по договору.
На момент рассмотрения спора истец не является индивидуальным предпринимателем (л.д.85), в связи с чем, данный спор относится к подведомственности суда общей юрисдикции.
Истцом заявлены требования о признании действительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: …, заключенной 27 июня 2001 года.
Однако данный договор сторонами не оспаривался, не оспаривается он и ответчиком. Ст. 12 ГК РФ не предусмотрен способ защиты гражданских прав в виде признания сделки действительной. Истцом заявлены требования о признании права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, в связи с чем, требования истца о признании действительной сделки купли-продажи недвижимого имущества являются излишне заявленными и в их удовлетворении надлежит отказать.
В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Суд полагает обоснованными требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу:. ., состоящее из :
-нежилого здания -литер А, площадью 354,0 кв.м., с пристройкой литер Г, площадью 71,7 кв.м.;
-нежилого здания - литер Н, площадью 466,6 кв.м.;
-нежилого здания - литер М, площадью 50,4 кв.м.;
-нежилое здание - литер К1, площадью 15,3 кв.м., над К1 (бытовое), площадью 5,1 кв.м.;
- объект незавершенного строительства - литер К (площадь застройки 574,0 кв.м., (73% готовности).
Право собственности продавца АКБ «СбС-АГРО» на момент заключения сделки было зарегистрировано в органах крайтехинвентаризации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Правовая регистрация на нежилое здание - литер К1, площадью 15,3 кв.м., и помещение над К1 (бытовое), площадью 5,1 кв.м. отсутствовала. Однако, как указывалось ранее самовольное строительство данных помещений узаконено, помещения сданы в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии утвержден в установленном законом порядке.
Истец лишен возможности на обращение в суд с иском к продавцу о государственной регистрации перехода права, поскольку приказом Банка России от 16.01.2003 года лицензия АКБ «СбС-АГРО» аннулирована. Запись о регистрации кредитной организации также аннулирована 11.06.2004 года.
Согласно ч.3 ст.225 ГК РФ орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.
В связи с чем, суд полагает, администрацию МО г.Михайловска надлежащим ответчиком по данному спору.
Как следует из представленных истцом технический паспортов на спорные объекты недвижимости за 1999 и 2001 годы (л.д.99-179) имеются незначительные расхождения в площади спорных объектов недвижимости. При этом размеры объектов недвижимости совпадают. Как следует из пояснений свидетеля Н. размеры строений не изменялись с момента приобретения их истцом. В ходе последней проведенной 31.01.2011 г инвентаризации (л.д.45-76) площадь спорных нежилых помещений была установлена по внутреннему обмеру в соответствии с существующими требованиями. В связи с чем, суд руководствуется данными о площадях спорных объектов указанными в техническом паспорте от 31.01.2011 г.
Истцом также заявлены требования о признании права собственности на -нежилое здание - литер Д, площадью 39,2 кв.м., с пристройкой Д1(бытовое), площадью 3,7 кв.м.;
-объект незавершенного строительства - литер В (площадь застройки 145,6 кв.м., 76% готовности).
Данные объекты недвижимости продавцом АКБ «СбС-АГРО» по договору купли-продажи от 27.06.2001 г. не передавались, были возведены истцом самовольно, на земельном участке, не отведенном истцу для этих целей.
В силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
В связи с чем, в удовлетворении требований истца в этой части надлежит отказать
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Стукалина Виктора Владимировича к администрации МО г.Михайловска о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить частично.
Признать за Стукалиным Виктором Владимировичем право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: …, состоящее из :
-нежилого здания -литер А, площадью 354,0 кв.м., с пристройкой литер Г, площадью 71,7 кв.м.;
-нежилого здания - литер Н, площадью 466,6 кв.м.;
-нежилого здания - литер М, площадью 50,4 кв.м.;
-нежилое здание - литер К1, площадью 15,3 кв.м., над К1 (бытовое), площадью 5,1 кв.м.;
- объект незавершенного строительства - литер К (площадь застройки 574,0 кв.м., (73% готовности).
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья: Болотова Л.А.