Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
25 апреля 2011 года г. Михайловск
Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Болотовой Л.А.
с участием заявителя Боле В.В.,
представителя заявителя по доверенности Фетисовой С.А.,
представителя третьего лица Администрации г. Ставрополя по доверенности Гуторовой И.В.
при секретаре Мкртумовой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению Боле В.В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,
установил:
Боле В.В. обратился в Шпаковский районный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требования Боле В.В. указал, что 29 июля 2010 года он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.07.2010 г. № 8314 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: ….
23 декабря 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Боле В.В. было отказано в государственной регистрации Договора аренды, о чем было составлено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за исходящим номером 01/110/2010-294. Отказ в государственной регистрации прав мотивирован абзацем 10 пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав.
Заявитель не согласен с отказом Государственного органа в осуществлении государственной регистрации Договора аренды, считает его незаконным и необоснованным в связи со следующим.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Статьей 16 Федерального закона № 122-ФЗ установлено, что в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Согласно указанным нормам Федерального закона № 122-ФЗ Боле В.В. на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.07.2010 г. № 8314, в соответствии с которым Арендодатель (собственник муниципального имущества) в соответствии с постановлением администрации города Ставрополя от 04.05.2010 г. № 1042 предоставил, а Боле В.В. принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: … – для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, общей площадью № кв.м. Срок аренды Участка установлен на 3 года, с 04.05.2010 по 03.05.2013, при этом стороны установили, что условия Договора аренды применяются к правоотношениям, возникшим до заключения Договора аренды, начиная с 14.07.2007 г.
К Договору аренды прилагался кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 13.07.2010 г. № и документ, подтверждающий решение собственника муниципального имущества о передаче имущества в аренду - постановление администрации города Ставрополя Ставропольского края от 04.05.2010 г. № 1042 «О предоставлении Боле В.В. земельного участка для строительства магазина по проспекту …».
Таким образом, документы, необходимые в силу закона для осуществления государственной регистрации права аренды земельного участка были предоставлены в Государственный орган в полном объеме и отвечали требованиям ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ.
Государственный орган провел правовую экспертизу и установил, что в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними имеется запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя от 18.08.2004 №3984, заключенного на срок до 13.07.2007 г., разрешенное использование земельного участка – для проведения проектно-изыскательских работ для размещения магазина, который был заключен в соответствии с постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 14.07.2004 г. № 3162. Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 14.07.2004 г. № 3162 утвержден акт выбора земельного участка и согласовано Боле В.В. место размещения магазина по проспекту …, земельный участок площадью № кв.м.
В результате проведения правовой экспертизы Государственным органом сделан вывод о том, что «земельный участок предоставлен для строительства магазина постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 04.05.2010 № 1042 по истечении 3 лет с момента принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта», «следовательно, на момент вынесения постановления администрации города Ставрополя от 04.05.2010 № 1042 срок действия данного акта выбора истек.
Отказывая в государственной регистрации Договора аренды, Государственный орган со ссылкой на п. 2 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ, п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ указал Боле В.В. о необходимости предоставить «документы, подтверждающие соблюдение установленного действующим законодательством порядка предоставления для строительства» и привел в Сообщении об отказе перечень документов, необходимых, по его мнению, для государственной регистрации права аренды.
Указание Государственного органа о необходимости предоставления дополнительных документов нарушает требования ст.ст. 16, 17, 18, 26 Федерального закона № 122-ФЗ, поскольку:
1) п. 2 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ устанавливается лишь общие требования относительно того, какие документы должны быть приложены к заявлению о государственной регистрации прав, необходимые для ее проведения;
2) в п. 1 ст. 17, п.п. 1 и 2 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ перечислены документы, которые являются основаниями для государственной регистрации возникновения права аренды;
3) ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ определены общие требования к содержанию и внешнему виду документов, предоставляемых для государственной регистрации прав.
Нормы, предоставляющей Государственному органу право установления факта соблюдения органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка, Федеральный закон № 122-ФЗ не содержит, равно как не устанавливает такое право Государственного органа действующее законодательство.
Собственником земельного участка выражена воля на его предоставление во временное пользование на права аренды, что полностью соответствует п. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Постановление администрации города Ставрополя Ставропольского края от 04.05.2010 г. № 1042 никем не оспорено, не отменено, не признано недействительным. Договор аренды сторонами не расторгнут, не признан недействительным и также не оспорен. Соответственно, оснований для отказа в государственной регистрации Договора аренды у Государственного органа не имелось.
Таким образом, Государственный орган, отказывая в государственной регистрации Договора аренды, вышел за пределы предоставленных ему законом полномочий, нарушив тем самым права Боле В.В. на использование земельного участка на правах аренды, создав препятствия в выполнении обязательств, принятых им по Договору аренды, незаконно возложив на Боле В.В. обязанность по предоставлению документов, не требуемых законом для государственной регистрации права аренды земельного участка, а также создал препятствия в получении муниципальным образованием дохода от использования муниципального имущества и нарушил иные права арендодателя.
В связи с чем заявитель просил суд признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.07.2010 г. № 8314 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: ….
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.07.2010 г. № 8314 на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010201:63, площадью 744 кв.м, расположенный по адресу: ….
В судебном заседании заявитель Боле В.В. поддержал заявленные требования, просил суд удовлетворить их.
Представитель заявителя по доверенности Фетисова С.А. в судебном заседании заявленные Боле В.В. требования поддержала, просила суд их удовлетворить, кроме того пояснила, что порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, закреплен в ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
П. 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса РФ о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 Земельного кодекса РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 Земельного кодекса РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка (п. 2 ст. 31 Кодекса).
В п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ указано, что органы местного самоуправления городских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
В соответствии с абзацем 1 п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
На основании п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (п. 1 ст. 32 Кодекса).
В силу п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта также является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3-х лет.
Из приведенных норм права следует, что выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются одним из первоначальных этапов процедуры, осуществляемой при предоставлении земельного участка для строительства, и при наличии заявления заинтересованного лица последует принятие решения о выделении ему земельного участка. Основанием для отказа в предоставлении участка для строительства является несоблюдение данного порядка.
При принятии администрацией города Ставрополя решения (постановление от 04.05.2010 г. № 1042) о предоставлении Боле В.В. в аренду земельного участка площадью № кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № для строительства магазина по адресу: …, - и заключении Договора аренды указанный порядок был соблюден.
В 2003 году по заявлению Боле В.В. был осуществлен выбор указанного земельного участка, что подтверждается актом выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства от 16.12.2003 г. № 104.
Акт выбора был утвержден постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 14.07.2004 г. № 3162 и Боле В.В. согласованно место размещения объекта строительства.
Данным постановлением Боле В.В. указанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года для проведения проектно-изыскательских работ для строительства магазина и вменено в обязанности осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет, зарегистрировать договор аренды, получить паспорт объекта, разработать и согласовать в установленном порядке проектную документацию. Данным же постановлением – п. 5 – предусмотрено разрешение строительства объекта дополнительным постановлением после утверждения проектной документации.
После выполнения указанных в данном постановлении мероприятий, на основании заявления Боле В.В., после предварительной публикации в газете «Вечерний Ставрополь» объявления о предоставлении земельного участка для строительства объекта на основании постановления от 17.05.2010 г. № 1207 был заключен новый договор аренды указанного участка.
При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации договора аренды от 19.07.2010 г. № 8315 в связи с несоблюдением порядка предоставления земельного участка для строительства является незаконным.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился просил о рассмотрении дела в его отсутствие, однако представил возражения по заявленным Боле В.В. требованиям (л.д.69-74), в которых указал, что 29.07.2010г. в Управление обратился Боле В.В. с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью № кв.м. с кадастровым № №, расположенного по адресу: … и представил следующие документы:
- постановление администрации г. Ставрополя от 04.05.2010 № 1042;
- договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № 8314 от 19.07.2010г.;
- кадастровый паспорт земельного участка от 13.07.2010г. №.
Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, то регистрирующий орган, обнаруживший предусмотренные Законом обстоятельства, свидетельствующие о пороке сделки и представленных для регистрации документов, может приостановить регистрацию, либо отказать в такой регистрации прав.
23.12.2010г. на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды, поскольку не были представлены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № 8314 от 19.07.2010г. на основании постановления администрации г. Ставрополя от 04.05.2010 № 1042 «О предоставлении Боле В.В. земельного участка для строительства магазина по проспекту …» земельному участку с кадастровым № № присвоен почтовый адрес: …, заявителю предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым № №, площадью № кв.м. для строительства магазина по проспекту … из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.
В Едином государственном реестре прав имеется запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 18.08.2004 № 3984, заключенного на срок до 13.07.2007г. с разрешенным использованием земельного участка - для проведения проектно-изыскательских работ для размещения магазина, который был заключен в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от 14.07.2004 № 3162 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Боле В.В. места размещения магазина по проспекту …. и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ», пунктом 5 которого предусмотрено строительство объекта разрешить дополнительным постановлением главы г. Ставрополя после утверждения проектной документации в установленном порядке.
Согласно п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, на момент принятия постановления от 04.05.2010 № 1042 о предоставлении земельного участка для строительства срок действия акта выбора земельного участка, утвержденного постановлением от 14.04.2004 №3162, истек.
В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
без предварительного согласования мест размещения объектов;
с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка;
проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, на государственную регистрацию заявителю необходимо было представить документы, подтверждающие соблюдение установленного действующим законодательством порядка предоставления земельного участка для строительства, а именно:
1) в случае, если земельный участок предоставлен на торгах:
- решение о проведении торгов;
- предварительная заблаговременная публикация (не менее чем за 30 дней) в СМИ сообщения о проведении торгов;
отчет независимого оценщика;
протокол о результатах торгов.
2) в случае, если земельный участок предоставлен без проведения торгов:
- решение о предоставлении земельного участка без проведения торгов;
предварительная заблаговременная публикация в СМИ сообщения о наличии предлагаемых земельных участков для передачи в аренду без проведения торгов;
документ, подтверждающий что имелась только одна заявка и земельный участок был передан в аренду без проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды приостанавливалась, однако, в течение срока приостановления заявителем не были устранены причины, препятствующие ее проведению, в связи с чем Боле В.В. в государственной регистрации договора аренды отказано.
Заявитель, обжалуя отказ в государственной регистрации договора аренды, не отрицает отсутствия документов, подтверждающих соблюдение установленного действующим законодательством порядка предоставления земельного участка для строительства, указывая единственным доводом в обоснование заявления то, что регистрирующий орган вышел за пределы предоставленных Управлению полномочий.
Однако, данное утверждение не соответствует действительности.
Кроме того, мнение заявителя о том, что на государственную регистрацию договора аренды земельного участка для строительства был предоставлен исчерпывающий пакет документов - постановление органа местного самоуправления, договор аренды, кадастровый паспорт земельного участка, также является необоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Порядок проведения государственной регистрации определен ст. 13 Закона о регистрации и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Правовая экспертиза это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Представляемые на государственную регистрацию прав документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего в месте издания таких актов на момент их издания, проверяется соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а так же публично-правовых интересов.
Во время стадии правовой экспертизы регистратором проводится проверка законности сделки, которая в случае противоречия ее законодательству, не может быть зарегистрирована, даже при наличии не отмененного акта органа местного самоуправления.
Регистрирующим органом полно и всесторонне исследуется весь пакет представленных на государственную регистрацию прав документов, соответствие его нормам права, поскольку без учета норм действующего законодательства проведение государственной регистрации прав невозможно.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков Такое решение принимается в порядке, установленном статьями 30-34 Земельного кодекса РФ.
В силу п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками специальный орган; обеспечить подготовку информации о - земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Законодатель, устанавливая необходимость информирования населения органами местного самоуправления городских или сельских поселений о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, руководствовался обеспечением реализации основных принципов земельного законодательства, предусмотренных пп. 4 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ - участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.
Таким образом, несоблюдение требований действующего законодательства при предоставлении земельного участка на праве аренды нарушает права неопределенного круга лиц на участие в решении вопросов, касающихся прав на землю, а так же сочетания интересов общества и отдельных граждан.
На основании изложенного заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило в удовлетворении заявленных Боле В.В. требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица Администрации г. Ставрополя по доверенности Гуторова И.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных Боле В.В. требований, считает отказ Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – незаконным.
Заслушав заявителя, его представителя, мнение представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований Боле В.В. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что 19.07.2010 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (Арендодатель) и Боле В.В. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 8314 (л.д.12-16), согласно которому Арендодатель в соответствии с постановлением администрации города Ставрополя от 04.05.2010 г. № 1042 (л.д.21-22) предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: …, – для строительства магазина с комплексом бытовых услуг в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, общей площадью № кв.м.
Указанное выше постановление администрации города Ставрополя от 04.05.2010 г. № 1042 никем не оспорено и не отменено.
29.07.2010 г. Боле В.В. обратился в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации Договора аренды, одновременно представив для осуществления государственной регистрации: Договор аренды, кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) № от 13.07.2010 г., постановление Администрации города Ставрополя Ставропольского края № 1042 от 04.05.2010 г., квитанцию об оплате на сумму … рублей № 13564 от 29.07.2010 г., что подтверждается распиской, выданной регистрирующим органом заявителю.
23.12.2010 г. заявитель получил сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за исходящим номером 01/110/2010-294 (л.д.8-11) со ссылкой на абзац 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.
Данные обстоятельства послужили причиной для обращения Боле В.В. в суд с заявлением об оспаривании указанного отказа регистрирующего органа.
Согласно статье 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 26 Закона о регистрации прав государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации прав предусмотрено, что основанием для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредоставление документов, необходимых в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав государственная регистрация проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, правовая экспертиза и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесение записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления прав, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации прав перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184, разъяснено, что при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе, следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (статья 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации прав); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации прав).
Пунктом 38 Методических рекомендаций при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа рекомендуется проверять: соответствие требованиям действующего законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе, уполномоченное ли лицо подписало этот акт. При проведении правовой экспертизы следует принимать во внимание, что компетенция органа государственной власти или органа местного самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество, устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе, актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа (п. 39 Методических рекомендаций).
Отказывая заявителю в регистрации права аренды, регистрирующий орган усмотрел нарушение порядка предоставления земельного участка для строительства, в связи с чем потребовал от заявителя предоставления следующих документов:
1) в случае, если земельный участок предоставлен на торгах: решение о проведении торгов, предварительную заблаговременную публикацию (не менее, чем за 30 дней) в средствах массовой информации сообщения о проведении торгов, отчет независимого оценщика, протокол о результатах торгов;
2) в случае, если земельный участок предоставлен без проведения торгов: решение о предоставлении земельного участка без проведения торгов, предварительную заблаговременную публикацию в средствах массовой информации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков для передачи в аренду без проведения торгов, документ, подтверждающий, что имелась только одна заявка и земельный участок был передан в аренду без проведения торгов.
Законом о регистрации прав не предусмотрено обязательного предоставления документов, запрошенных регистрирующим органом в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №. Истребование данных документов у заявителя для регистрации права аренды является незаконным, поскольку оценка регистрирующим органом этих документов не может повлиять на регистрацию прав заявителя.
Учитывая положения ст. 166 ГК РФ, все истребованные у заявителя и не представленные регистрирующему органу документы имели значение только для оценки юридической силы сделки с точки зрения ее оспоримости.
По смыслу положений Закона о регистрации прав в системной взаимосвязи и нормативном единстве с другими правилами действующего российского законодательства проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий. Так, в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной лишь судом и только по заявлению лиц, указанных в законе. Другим органам государственной власти не предоставлена такая возможность. Поэтому регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а, значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.
Регистрирующий орган не представил доказательств, свидетельствующих о признании Договора аренды недействительной (оспоримой) сделкой, равно как и доказательств обжалования либо опротестования постановления администрации города Ставрополя Ставропольского края от 04.05.2010 г. № 1042 «О предоставлении Боле В.В. земельного участка для строительства магазина по проспекту Кулакова, 27в в квартале 420», в соответствии с которым был заключен Договор аренды. В то же время, согласно пояснений представителя администрации города Ставрополя указанное постановление не отменено, никем не обжаловано и не опротестовано.
Принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, определенную Законом о регистрации прав, суд приходит к выводу о том, что требование регистрирующего органа о предоставлении иных, кроме установленных Законом о регистрации прав правоустанавливающих документов, не соответствует закону.
Регистрирующий орган не наделен полномочием оценивать фактические обстоятельства, послужившие основанием для предоставления земельных участков, однако суд, учитывая положения пункта 3 статьи 246 ГПК РФ, считает необходимым проверить доводы заявителя относительно правомерности предоставления ему земельного участка для строительства.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, закреплен в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пунктом 5 статьи 30 Кодекса предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Кодекса гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган местного самоуправления, предусмотренный статьей 29 Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
Согласно пункта 2 статьи 31 Кодекса орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка и информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (п. 3 ст. 31 Кодекса).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора, что предусмотрено абзацем 1 пункта 5 статьи 31 Кодекса.
На основании пункта 6 статьи 31 Кодекса орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (п. 1 ст. 32 Кодекса).
В соответствии с пунктом 8 статьи 31 Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта также является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3-х лет.
Из приведенных норм следует, что выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются одним из первоначальных этапов процедуры, осуществляемой при предоставлении земельного участка для строительства, и при наличии заявления заинтересованного лица последует принятие решения о выделении ему земельного участка. Основанием для отказа в предоставлении участка для строительства является несоблюдение данного порядка.
При принятии администрацией города Ставрополя Ставропольского края решения (постановление от 04.05.2010 г. № 1042) о предоставлении Боле В.Е. в аренду земельного участка площадью № кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № № для строительства магазина по адресу: <адрес>, - и заключении Договора аренды нарушения требований земельного законодательства допущено не было.
Судом установлено, что первоначально указанный земельный участок был предоставлен заявителю в аренду для проведения проектно-изыскательских работ для строительства магазина с комплексом бытовых услуг на основании договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 18.08.2004 № 3984. Срок аренды установлен на три года, с 14.07.2004 по 13.07.2007. Данный договор аренды был заключен в соответствии с постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 14.07.2004 г. № 3162 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Боле В.В. места размещения магазина по проспекту … и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ» и зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края 25.11.2004 г.
Постановлением от 14.07.2004 г. № 3162 был утвержден акт выбора земельного участка, согласовано Боле В.В. место размещения магазина по проспекту …, земельный участок площадью № кв.м представлен заявителю в аренду для проведения проектно-изыскательских работ.
Этим же постановлением в обязанности Боле В.В. вменено осуществление постановки земельного участка на кадастровый учет, регистрация договора аренды, получение паспорта объекта, разработка и согласование в установленном порядке проектной документации. Кроме того, п. 5 постановления предусмотрено разрешение строительства объекта дополнительным постановлением после утверждения проектной документации в установленном порядке.
В судебное заседание заявителем представлено положительное заключение государственной экспертизы №, выполненное государственным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства», утвержденное 16.06.2008 г. (л.д.171-181), в п. 2 которого перечислены основания для разработки проектной документации: задание на разработку проектной документации, утвержденное В.В. Боле 15.11.2004, согласованное отделом главного архитектора Министерства жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Ставропольского края в 2004 г., генпроектировщиком, и иные документы, изготовленные в период с 02.11.2004 г. по 21.12.2005 г.
Положительному заключению государственной экспертизы № предшествовали: 1) градостроительное заключение №, утвержденное главным архитектором города Ставрополя 22.10.2007 г.(л.д.169-171), выполненное на основании заявления Более В.В. вх № 1823 от 06.06.07 г., о возможности предоставления земельного участка под проектирование и строительство магазина с комплексом бытовых услуг на земельном участке площадью № кв.м (№ кв.м + № кв.м) по адресу: пр. Кулакова, 27-д; 2) экспертное заключение 174 по отводу земельного участка под строительство от 17.12.2007 г.(л.д.159-160), утвержденное главным врачом филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ставропольском крае в городе Ставрополе, о пригодности земельного участка площадью № кв.м в … – для проектирования и строительства магазина с комплексом бытовых услуг; 3) санитарно-эпидемиологическое заключение № № от 24.01.2008 г. (л.д.158), которым удостоверено соответствие требований, установленных в проектной документации: предоставление земельного участка площадью № кв.м под проектирование и строительство магазина с комплексом бытовых услуг Боле В.В., г…, - государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
В дело представлено заключение комитета по управлению муниципальным имуществом от 08.10.2008 г. о соответствии использования земельных участков условиям договоров аренды от 18.08.2004 №3984, от 21.01.2004 №3671 (л.д.154), которым установлено целевое использование земельных участков - местоположение: …, разрешенный вид использования – для проведения проектно-изыскательских работ для размещения магазина, для проведения проектно-изыскательских работ для строительства магазина с комплексом бытовых услуг, – указано об отсутствии задолженности по арендной плате за землю и дано заключение о возможности дальнейшего оформления документов.
Заявителем представлены также доказательства выполнения требований п. 3 ст. 31 Кодекса: информирование администрацией города Ставрополя жителей города о возможном предоставлении в аренду для строительства земельного участка по …, площадью № кв.м под магазин осуществлено посредством размещения объявления в газете «Вечерний Ставрополь» № 170 от 20.09.2008 г. (л.д.156-157). Кроме того, письмом администрации Промышленного района города Ставрополя от 09.10.09 г. № 04-01-3281 «О продлении договора аренды земельных участков» (л.д.161) подтверждается информирование жителей микрорайона № 18 о возможном предоставлении земельных участков по просп. … и на основании обращения жителей домов … и … по пр. … (л.д.162-166) администрация района посчитала целесообразным предоставление указанных земельных участков.
В результате выполнения установленных законом требований, на основании заявлений Боле В.В. от 22.01.2007 г. и от 08.12.2009 г. о продлении договора аренды от 18.08.2004 г. № 3984 администрацией города Ставрополя земельному участку с кадастровым номером № присвоен почтовый адрес: … (пункт 1 постановления администрации города Ставрополя Ставропольского края от 04.05.2010 г. № 1042) – и принято решение о предоставлении Боле В.В. в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м для строительства магазина по проспекту …. – пункт 2 постановления от 04.05.2010 г. № 1042, – и 19.07.2010 г. с Боле В.В. заключен Договор аренды № 8314.
В соответствии с п. 2.2. Договора аренды срок аренды Участка устанавливается на 3 года, с 04.05.2010 по 03.05.2013. При этом в п. 2.1. Договора аренды стороны предусмотрели, что условия Договора применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 14.07.2007, т.е. в день, следующий за последним днем срока аренды земельного участка по договору аренды от 18.08.2004 г. № 3984, а в п. 3.3. согласовали начисление арендной платы с 14.07.2007.
Изложенное свидетельствует о несостоятельности утверждений регистрирующего органа о нарушении требований пункта 4 статьи 30 Кодекса, поскольку предоставление заявителю земельного участка по Договору аренды, находящегося в муниципальной собственности, осуществлено с проведением работ по его формированию с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, урегулированном пунктом 5 статьи 30 Кодекса.
Совокупность исследованных по делу доказательств приводит суд к убеждению о том, что порядок предоставления в аренду Боле В.В. земельного участка для строительства соблюден, утверждения регистрирующего органа об обратном противоречат закону и опровергается материалами дела. Боле В.В. представил для государственной регистрации права аренды документы в порядке и объеме, установленном ст. 16, п.п. 1, 2 ст. 26 Закона о регистрации прав, указанные документы соответствуют требованиям, предусмотренным ст. 18 Закона о регистрации прав, в связи с чем отказ регистрирующего органа в государственной регистрации Договора аренды неправомерен.
При таких обстоятельствах заявление Боле В.В. является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Заявление Боле В.В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка признать обоснованным.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.07.2010 года № 8314 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: ….
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.07.2010 года №8314 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: …..
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья Болотова Л.А.