Дело № 2-241/2011
Мотивированное
решение суда изготовлено
19 апреля 2011 года
P E Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Михайловск 14 апреля 2011 года
Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Евтухова Т.С.
с участием:
представителя истца Салахбекова М.Ж. – Рамазанова Р.А., действующего на основании доверенности от 08.11.2010 года,
представителя ответчика Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края Нелиновой Л.В., действующей на основании доверенности от 11.01.2011 года
при секретаре Буриковой Д.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салахбекова М.Ж. к Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Салахбеков М.Ж. обратился в суд с иском к Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании сделки купли-продажи действительной и о признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что ….. года между ним и СПК колхоз «Заря» в лице конкурсного управляющего Беленко С.А. был заключен договор купли-продажи кошары-овцекомплекса, ….. года постройки, расположенной по адресу Шпаковский район, ст. Темнолесская. Он оплатил оговоренную в договоре сумму в размере …. рублей, а продавец передал ему по акту приема-передачи недвижимость. В настоящее время он не может зарегистрировать за собой право собственности, потому что продавец признан банкротом и ликвидирован. Просит признать сделку купли-продажи недвижимого имущества – кошары – овцекомплекса, 1972 года постройки, расположенную в ст.Темнолесская Шпаковского района Ставропольского края, заключенную ….. года с СПК колхоз «Заря» действительной; признать за ним право собственности на кошару – овцекомплекс, расположенную в ст. Темнолесская Шпаковского района Ставропольского края, под инвентарным номером ….., состоящего из двух нежилых помещений под литером А и А1, общей площадью ….. кв.м.
Истец Салахбеков М.Ж. в суд не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, находится в ФГУ ИЗ 26/1 г.Ставрополя. Суд, с учетом мнения представителя истца, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель истца Салахбекова М.Ж. – Рамазанов Р.А., действующий на основании доверенности от ….. года, исковые требования поддержал, суду пояснил, что ……. года Салахбеков М.Ж. по договору купли-продажи приобрел у СПК колхоз «Заря» в лице конкурсного управляющего Беленко С.А. кошару-овцекомплекс ….. года постройки, расположенную по адресу Шпаковский район, ст. Темнолесская за …… рублей. С указанного времени Салахбеков М.Ж. вместе со своей семьей пользуется указанной недвижимостью как подсобным хозяйством и как жильем, производил ремонт. Указанная сделка заключена в соответствии с требованиями ст.112 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ, поскольку приобретенный истцом объект недвижимости, вошел в список объектов СПК (колхоз) «Заря», включенных в конкурсную массу по состоянию на 25.08.2004г., в перечне договоров о реализации (купли-продажи) недвижимого имущества СПК (колхоз) «Заря» содержатся сведения о заключении указанного договора купли-продажи. Также данное имущество реализовано с устного разрешения кредиторов. По вопросу отсутствия правоустанавливающих документов на кошару-овцекомплекс пояснил следующее, что в период правопреемства (Колхоз им.Ворошилова созданный в ….. г. был преобразован ….. г. в СПК (колхоз) «Заря») правоустанавливающие документы могли быть утеряны. О признании наличия правоустанавливающих документов на объект недвижимости подтверждает и то, что СПК (колхоз) «Заря» уплачивал налоги на недвижимое имущество. В настоящее время истец не может зарегистрировать за собою право собственности из-за отсутствия стороны по сделке - СПК (колхоз) «Заря», которое ликвидировано. Просил суд иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края Нелинова Л.В. не возражала против признания сделки купли-продажи действительной и признании за истцом право собственности на объект недвижимости, так как с момента приобретения кошары-овцекомплекса, расположенной по адресу: ст. Темнолесская, Салахбеков М.Ж. и его семья открыто пользуются этим имуществом. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории бывшего СПК (колхоз) «Заря» под объектом недвижимости относится к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена и не закреплена за конкретными лицами. Истец не обращался к ним с заявлением о передачи ему в пользование земельного участка, арендную плату не оплачивал.
Определением Шпаковского районного суда от …… года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Шпаковский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Представитель Шпаковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд, с учетом мнения сторон, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Шпаковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что….. года между СПК колхоз «Заря» в лице конкурсного управляющего Беленко С.А. и истцом был заключен договор купли-продажи кошары овцекомплекс …… года постройки, полезной площадью ….. кв.м.
Согласно п.3.1. Договора цена продаваемой недвижимости составляет …… рублей.
Из квитанции к приходному кассовому ордеру № … от ….. года следует, что истец оплатил ….. рублей по договору купли-продажи недвижимости от ….. года.
По акту приема-передачи от …… года СПК колхоз «Заря» передал, а истец принял недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от ….. года по делу № ….. завершено конкурсное производство в отношении СПК колхоз «Заря», в связи с чем, продавец был ликвидирован.
Согласно данных технического паспорта спорное имущество представляет собой два строения литер ….., общей площадью ….. кв.м.
В соответствии с решением об отказе в предоставлении информации Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в СК, письмом Минимущества Ставропольского края, письмом администрации МО Темнолесского сельсовета, письмом администрации Шпаковского МР спорное недвижимое имущество в реестрах федеральной, краевой и муниципальной собственности не значится.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Оценивая представленный истцом договор, суд приходит к выводу, что он не порождает право собственности у истца. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Так, из п.1.2. Договора следует, что собственником спорного имущества является СПК колхоз «Заря», однако правоустанавливающие документы продавца в договоре не указаны, первоначальное право собственности продавца в регистрирующем органе и органах технического учета не зарегистрированы. Не представлены правоустанавливающие документы на недвижимость продавца истцом, его представителем и в судебное заседание. В связи с чем, суд приходит к выводу, что истец не доказал правомочие СПК колхоз «Заря» на заключение договора купли-продажи с ним и отчуждение недвижимости.
Довод представителя истца, что спорное недвижимое имущество вошло в конкурсную массу СПК колхоз «Заря», о чем свидетельствуют представленные материалы арбитражного суда, судом отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии со ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно ст.6 этого же Закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Таким образом, в силу требований Закона перед осуществлением сделки купли-продажи недвижимого имущества, вошедшего в конкурсную массу, конкурсный управляющий обязан провести государственную регистрацию первоначального права. Поскольку данные требования закона конкурсным управляющим выполнены не были, правоустанавливающие документы на спорное недвижимое имущество, оформленные в соответствии с требованиями закона до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не представлены, то соответственно у суда нет оснований признать доказанным право продавца на отчуждение и распоряжение спорного объекта недвижимости.
Факт внесения спорного объекта в конкурсную массу и его реализация само по себе не свидетельствует о наличии правоустанавливающих документов и оформленных (зарегистрированных) в соответствии с требованиями законодательства, действующего на момент возникновения права собственности, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Закона). Внесение объекта недвижимости в конкурсную массу не освобождало конкурсного управляющего привести правоустанавливающие документы в соответствие с требованиями закона, а тем более передать их покупателю при продаже имущества, вошедшего в конкурсную массу.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Суд считает, что при заключении договора купли-продажи сторонами допущено нарушение существенных условий договора.
Так, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. В договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация). Отсутствие в договоре продажи необходимой информации свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.
Так, в представленном суду договоре купли-продажи не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (общая площадь объекта, его назначение, данные, определяющие расположение на соответствующем земельном участке и т.д.) подлежащее передаче покупателю. В связи с чем, условие о предмете договора считается несогласованным, а договор считает не заключенным (ст.554 ГК РФ).
Также в договоре отсутствуют положения о правах продавца на земельный участок (ст.552 ГК РФ), чем нарушается принцип неразрывности судьбы недвижимости и земельного участка.
В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Истец заключил с продавцом договор 22.11.2004 года, то есть когда полномочия по регистрации перехода права были возложены на регистрационную палату. Продавец был ликвидирован 25.08.2005 года, то есть практически через год после заключения договора. Данный срок достаточен для обращения в регистрационную палату и регистрации перехода права собственности к истцу.
Однако истец в регистрационную палату за регистрацией перехода права собственности не обращался, доказательств осуществления попыток регистрации и наличие препятствий в регистрации, не представил.
В соответствии с ч.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считает ничтожной.
Суд также учитывает, что по договору купли-продажи истец приобрел строение площадью …. кв.м., а просит признать право собственности на объект площадью …. кв.м. Документов, подтверждающих законность реконструкции объекта (увеличение площади) – разрешение на строительство (реконструкцию), акт ввода в эксплуатацию и т.д., истцом и его представителем не представлены.
Согласно ч.ч.1-2 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке. Не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Таким образом, с учетом вышеприведенных обстоятельств, суд считает, что оснований для признания за истцом права собственности на указанный объект недвижимости не имеется и истцу надлежит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-196, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Салахбекова М.Ж. к Администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества – кошары – овцекомплекса ….. года постройки, расположенной в ст. …….. Шпаковского района Ставропольского края, заключенной ….. года с СПК колхоз «Заря» действительной; о признании права собственности на кошару – овцекомплекс, …. года постройки, расположенной в ст. ……. Шпаковского района Ставропольского края, под инвентарным номером ….., состоящего из двух нежилых помещений под литером ….., общей площадью …., кв.м. – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Шпаковский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья: Евтухова Т.С.