ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«12» мая 2011 года ст. Вешенская
Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующей судьи Заяц Р.Н.,
адвоката Бугаева И.В. на стороне ответчиков Ковчун О.С. и Каргиной М.С.,
при секретаре Поповой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скородумовой Анны Константиновны к Каргиной Марине Семеновне, Ковчун Оксане Семеновне, ИП Шадчневу Владимиру Викторовичу, Жмурко Валерию Петровичу, ОАО КБ «Центр-инвест», Каранину Юрию Ивановичу, Поросятникову Петру Ивановичу, Зайцеву Сергею Юрьевичу, Логвинову Ивану Анатольевичу, Суковатову Василию Николаевичу о признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении данного недвижимого имущества от ареста,
У С Т А Н О В И Л:
Скородумова А.К. обратилась в суд с иском к Каргиной М.С., Ковчун О.С., ИП Шадчневу В.В. о признании права собственности на недвижимое имущество - земельный участок, жилой дом и надворные постройки, расположенное по адресу: <адрес>; об освобождении данного недвижимого имущества от ареста.
В обоснование иска истица указала, что в августе 2010 года они с мужем решили приобрести домовладение, принадлежащее Ковчун О.С. и Каргиной М.С., по 1/2 доле в праве, состоящее из земельного участка площадью 4645 кв. метров с кадастровым номером 61:43:0010501:490 с размещенным на нем деревянным жилым домом с погребом и пристройками, с надворными постройками, находящееся по адресу: <адрес>.
Цена домовладения по соглашению сторон составила 1 200 000 рублей. В подтверждении намерений заключить договор купли-продажи, и обеспечения обязательств по договору 30.08.2010 года между ними было составлено соглашение о задатке и продавцам передана денежная сумма в размере 600 000 рублей. Перед уплатой задатка 04.08.2010 года все члены ее семьи вселились в жилой дом и стали на регистрационный учет по месту своего жительства.
6 октября 2010 года был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками и расчет между сторонами был произведен полностью. Для регистрации договора и перехода права на недвижимое имущество они обратились с заявлениями в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, предоставив необходимые документы.
Однако 25.11.2010 года в регистрации перехода права и права собственности ей было отказано, так как Шолоховским отделом Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области был наложен арест на имущество должника Ковчун О.С..
Считает, что она приобрела право собственности на недвижимость на основании договора купли-продажи. На момент заключения соглашения о задатке, договора купли-продажи домовладение и земельный участок были свободны от притязаний третьих лиц, в залоге, под арестом не находились, и следовательно, продавцы на законных основаниях распорядились своим имуществом.
Кроме того, должником по исполнительному производству является Ковчун О.С.. Другой продавец Каргина М.С. должником по исполнительному производству не является. Но поскольку договор купли-продажи был составлен одним документом, то отказ в регистрации произведен на все объекты недвижимого имущества, в том числе на долю Каргиной М.С..
Ковчун О.С. заверяла ее, что она арест снимет в ближайшее время, однако до настоящего времени арест не снят, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Жмурко В.П., ОАО КБ «Центр-инвест», Каранин Ю.И., Поросятников П.И., Зайцев С.Ю., Логвинов И.А., Суковатов В.Н. - взыскатели по сводному исполнительному производству в отношении должника ИП Ковчун О.С..
В судебном заседании истица Скородумова А.К. поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить.
Ответчик Каргина М.С. в суде иск Скородумовой А.К. признала, пояснила, что расчет с нею за 1/2 часть недвижимого имущества истица произвела полностью. Домовладение досталось ей и сестре Ковчун О.С. по договору дарения от родителей. У каждого из них есть еще свое жилье. Она не знала, что у сестры большие долги. Когда продавали совместное домовладение истице, она также не знала, что на домовладение наложен арест. Ковчун О.С. в настоящее время по месту своего жительства и регистрации не проживает, где она находится, ей неизвестно.
Ответчик Ковчун О.С. в суд не явилась.
Представитель ответчиков Ковчун О.С. и Каргиной М.С. адвокат Бугаев И.В. в суде просил иск Скородумовой А.К. удовлетворить. Пояснил, что покупатель готова была заключить сделку и расплатиться за недвижимость еще в июле 2010 года. Стороны обратились в агентство для составления договора. Но документы для оформления недвижимости были просрочены, требовалось изготовление нового технического паспорта, для чего потребовалось время. Поэтому вначале, 30 июля 2010 года, и было составлено соглашение о задатке. Дата в нем указана ошибочно. Скородумова оплатила Ковчун и Каргиной часть денег по 300 000 рублей каждой. Скородумову зарегистрировали в домовладении, где она стала проживать. После изготовления необходимых документов был составлен письменный договор купли-продажи недвижимости, который от имени Ковчун О.С. по доверенности подписала представитель агентства недвижимости Бугаева О.М.. В этот же день 6 октября 2010 года документы были сданы в учреждение юстиции. Расчет между сторонами был произведен полностью. У Ковчун О.С., помимо спорного домовладения, много другого имущества, на которое можно обратить взыскание. Лицо, считающее себя собственником имущества, вправе обратиться в суд о признании права собственности на это недвижимое имущество. Скородумова добросовестный приобретатель, фактически владеет недвижимым имуществом, и ее иск подлежит удовлетворению.
Ответчики Каранин Ю.И., Поросятников П.И., Зайцев С.Ю., Логвинов И.А., Суковатов В.Н. исковые требования Скородумовой А.К. в суде не признали. Пояснили, что ранее работали у Ковчун О.С. в КФХ. Ответчик Ковчун должна им заработную плату за два года, но брать у нее нечего, техника разбита.
Ответчик Жмурко В.П. в суд не явился, о дне слушания дела был извещен. Его представитель Котов А.А. исковые требования Скородумовой в суде не признал. Сослался на то, что Жмурко В.П. по исполнительному листу Ковчун должна уплатить 1 300 000 рублей. Арест на спорное имущество был наложен 28.09.2010 года, поэтому на 06.10.2010 года Ковчун не имела права распоряжаться указанным имуществом. Право собственности на недвижимость у Скородумовой не возникло, так как сделка купли-продажи и переход права не зарегистрированы. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации. Задаток - это денежная сумма, передаваемая в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. На момент заключения соглашения о задатке договор купли-продажи недвижимости заключен не был, основное обязательство не возникло. Соглашение о задатке является недействительным в связи с отсутствием основного обязательства.
Представитель ответчика ОАО КБ «Центр-инвест» в суд не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие, в письменных возражениях просил в иске отказать. Также сослался на то, что должник не обжаловала постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество. Действия судебного пристава-исполнителя законны. Договор купли-продажи недвижимости от 06 октября 2010 года не имеет юридической силы, так как считается заключенным с момента государственной регистрации. Должник Ковчун получила денежные средства за свою долю в недвижимом имуществе, но на погашение кредиторской задолженности данные средства не направлены (л.д. 83-84)
Ответчик Шадчнев В.В. в суд дважды не явился, причин неявки суду не сообщил, о дне слушания дела был надлежаще извещен, о чем свидетельствуют почтовые уведомления.
Представитель третьего лица Шолоховского районного отдела судебных приставов Кузьмичева Е.В. полагала вынести решение по иску на усмотрение суда. Пояснила, что первоначально постановление о наложении ареста на недвижимое имущество должника Ковчун О.С. было вынесено 28.09.2010 года в пользу одного взыскателя ИП Шадчнева В.В., направлено в Федеральную службу гос. регистрации. Должник Ковчун корреспонденцию от них, в том числе и это постановление по почте не получала, так как все их письма возвращались почтой неврученными обратно. Ковчун они не видели ни разу, где та находится, им неизвестно. Впоследствии поступило много исполнительных листов других взыскателей о взыскании сумм с Ковчун О.С.. Исполнительное производство было объединено в сводное. Ими арестовано и другое имущество должника, в том числе сельскохозяйственная техника. Часть имущества передана на реализацию, часть на оценку. Но этого имущества вероятнее всего будет недостаточно для удовлетворения требований всех взыскателей. Общая сумма непогашенной задолженности по исполнительным листам на настоящее время составляет примерно 5 миллионов рублей.
Представитель третьего лица Шолоховского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в суд также не явился, причин неявки не сообщил, о дне слушания дела был надлежаще извещен.
Свидетель ФИО17 в суде подтвердила, что она как директор агентства недвижимости по просьбе Скородумовой, Каргиной и Ковчун занималась оформлением договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и представлением его на государственную регистрацию. По доверенности от Ковчун О.С. она подписала договор купли-продажи. Ей известно, что денежные средства за недвижимость продавцами от Скородумовой А.К. полностью получены. До составления договора и передачи его на регистрацию она не знала, что на недвижимость наложен арест. Об этом стало известно после получения с регистрационной службы уведомления о приостановлении государственной регистрации сделки.
Выслушав доводы сторон, третьих лиц, их представителей, показания свидетеля, изучив материалы дела, материалы сводного исполнительного производства в отношении ИП Ковчун О.С., суд считает, что иск Скородумовой А.К. удовлетворению не подлежит.
При этом суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 551 ГК РФ:
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Представленный истицей в подтверждение исковых требований договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками от 06 октября 2010 года, не зарегистрирован. Следовательно, договор купли-продажи недвижимости между Каргиной М.С., Ковчун О.С. и Скородумовой А.К. является не заключенным и не порождает никаких правовых последствий.
Суд также учитывает, что постановление о наложении ареста на недвижимое имущество Ковчун О.С. было вынесено судебным приставом-исполнителем 28.09.2010 года, а договор купли-продажи недвижимости составлен и подписан 06.10.2010 года, то есть, после наложения ареста на имущество.
Факт произведенной истицей оплаты за недвижимое имущество, факт ее проживания и регистрации в спорном жилом доме правового значения не имеет и не может повлиять на выводы суда об отказе Скородумовой А.К. в иске.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как предусмотрено п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Из требований ст. 168 ГК РФ также вытекает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка, на которую ссылается истица, требованиям закона не соответствует.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако, применить п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ, вынести решение о регистрации сделки, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, это право, но не обязанность суда.
Учитывая интересы других лиц - взыскателей по сводному исполнительному производству, суд не считает возможным удовлетворить иск Скородумовой А.К..
Суд не принимает признание иска ответчиком Каргиной М.С., так как такое признание противоречит закону и нарушает права третьих лиц.
Ответчик Ковчун О.С. постановление о наложении ареста на недвижимое имущество не обжаловала.
Из материалов сводного исполнительного производства усматривается, что за Ковчун О.С., помимо спорного недвижимого имущества, на праве собственности также зарегистрирована квартира, расположенная в <адрес>
Поэтому арест на спорное недвижимое имущество ответчика Ковчун О.С., расположенное в <адрес>, наложен судебным приставом-исполнителем правомерно.
Руководствуясь ст.ст. 164, 165, 168, 182, 223, 551, 558 ГК РФ; ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Скородумовой Анне Константиновне к Каргиной Марине Семеновне, Ковчун Оксане Семеновне, ИП Шадчневу Владимиру Викторовичу, Жмурко Валерию Петровичу, ОАО КБ «Центр-инвест», Каранину Юрию Ивановичу, Поросятникову Петру Ивановичу, Зайцеву Сергею Юрьевичу, Логвинову Ивану Анатольевичу, Суковатову Василию Николаевичу о признании права собственности на недвижимое имущества, об освобождении данного недвижимого имущества от ареста - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд в течение 10-ти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено к 16 мая 2011 года к 13-00 часам.
Председательствующая