Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«14» февраля 2011 года ст. Боковская
Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующей судьи Заяц Р.Н.,
адвоката Романова А.В. на стороне ответчика Вислогузова А.А.,
при секретаре Поповой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стояненко Руслана Михайловича к Вислогузову Алексею Алексеевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> отделу судебных приставов, Руденко Жанне Александровне о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении Вислогузова А.А. из числа собственников недвижимости, отмене постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника и о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Стояненко Р.М. обратился в суд с иском к Вислогузову А.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> отделу судебных приставов о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, отмене постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на данное имущество должника и о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.
В обоснование иска истец указал, что 15 октября 2009 года он приобрел жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Он и Вислогузов А.А. 15.10.2009 года подписали договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, составленный в простой письменной форме. Согласно договору купли-продажи Вислогузов А.А. передал ему жилой дом и земельный участок, а он передал Вислогузову А.А. деньги в сумме тридцать тысяч рублей и автомобиль ВАЗ 21053 1996 года выпуска, стоимостью тридцать тысяч рублей, итого на сумму шестьдесят тысяч рублей, в счет оплаты за жилой дом и земельный участок. При передаче денег и автомобиля ВАЗ Вислогузовым А.А. в присутствии свидетеля была собственноручно написана расписка, которую подписали Вислогузов А.А., Стояненко Р.М. и свидетель ФИО9.. Также Вислогузов А.А. передал ему нотариально заверенную доверенность от 15.10.2009 года о том, что Вислогузов А.А. доверяет ему оформить договор аренды или право собственности на земельный участок, зарегистрировать в соответствии со ст. 551 ГК РФ в <адрес> отделе Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> право собственности на указанный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права, быть представителем Вислогузова А.А. в филиале ГУПТИ <адрес>, Администрации <адрес> отделе Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>, филиале ФГУ «Земельная кадастровая палата», Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по <адрес>, для чего ему предоставляется право подавать заявления, получать необходимые справки и другие документы во всех учреждениях и организациях, выписки, дубликаты, подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и переход права в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>, расписываться за Вислогузова А.А. Также при подписании договора купли-продажи Вислогузов А.А. сообщил, что продаваемый жилой дом и земельный участок под арестом не находится, а также не имеет никаких обременений.
Когда он обратился в Кашарский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> для оформления купленного жилого дома и земельного участка, оказалось, что имущество, которое он купил у Вислогузова А.А., находится под арестом, наложенным 22.10.2009 года постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> в целях исполнения требований исполнительного документа - судебного приказа мирового судьи судебного участка Боковского района от 02.09.2008 года о взыскании с Вислогузова А.А. алиментов, на основании которого 20.10.2009 года <адрес> отделом ССП возбуждено исполнительное производство в отношении Вислогузова А.А.. Однако, он не знал и не мог знать при покупке у Вислогузова А.А. 15.10.2009 года жилого дома и земельного участка, что на продаваемое имущество 22.10.2009 года будет наложен арест. Вислогузов А.А. также не мог знать, что на его жилой дом и земельный участок будет наложен арест, поэтому 15.10.2009 года при купле-продаже жилого дома и земельного участка заявил, что имущество не находится под арестом, а также не имеет обременений. Проживая со своей семьей в купленном у Вислогузова А.А. доме с октября 2009 года, он регулярно оплачивал коммунальные услуги, платил земельный налог, произвел ремонт дома, привел в порядок двор, отремонтировал надворные постройки. Вислогузов А.А. после продажи ему жилого дома и земельного участка больше в домовладении не появлялся. В настоящее время местонахождение Вислогузова А.А. ему не известно. Вислогузов А.А. службой судебных приставов объявлен в розыск по уголовному делу, возбужденному в отношении Вислогузова А.А. по ч. 1 ст. 157 УК РФ за уклонение от уплаты алиментов.
Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка заключена до вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о наложении ареста на имущество; он является добросовестным приобретателем; не знал и не мог знать в момент покупки дома и земельного участка о том, что на дом и земельный участок будет наложен арест службой судебных приставов.
Истец просит:
1. Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенный между истцом и ответчиком 15 октября 2009 года,
заключенным;
2. Отменить постановление судебного пристава-исполнителя от 22.10.2009 года о наложении ареста на имущество должника Вислогузова А.А.;
3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать право собственности на указанные жилой дом и земельный участок, и выдать ему свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил:
1. Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по ул. <адрес>, заключенный между Вислогузовым Алексеем Алексеевичем и Стояненко Русланом Михайловичем 15.10.2009 года, заключенным;
2. Исключить Вислогузова А.А. из числа собственников спорного объекта – жилого дома и земельного участка, расположенных по ул. <адрес>
3. Отменить постановление судебного пристава-исполнителя от 22.10.2009 о наложении ареста на имущество должника Вислогузова А.А..
Судом к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Руденко Жанна Александровна – взыскатель по исполнительному производству о взыскании с должника Вислогузова А.А. алиментов на содержание несовершеннолетней дочери Марии, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
В судебном заседании истец Стояненко Р.М. поддержал заявленные исковые требования, и первоначальные, и уточненные впоследствии. Пояснил, что он отдал Вислогузову деньги за дом и земельный участок после подписания договора, так как Вислогузов выдал ему генеральную доверенность на оформление дома и земельного участка. Сразу же он стал оформлять право собственности Вислогузова на земельный участок. При этом выяснилось, что на дом и земельный участок наложен арест. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя Вислогузова А.А., которое ему было выдано учреждением юстиции, уже было указано обременение в виде ареста. Поэтому регистрировать недвижимость на себя в учреждении юстиции он не пытался. Встречался со взыскателем по исполнительному листу Руденко Ж.А., с которой пытался решить вопрос мирным путем, заплатить ей еще какую-то часть средств за приобретенную недвижимость. Но ничего решить так и не смог, поэтому обратился в суд.
Ответчик Вислогузов А.А. в суд не явился, место его жительства неизвестно (л.д. 27).
Назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ представитель ответчика Вислогузова А.А. адвокат Романов А.В. иск в суде признал в связи с тем, что договор купли-продажи был подписан сторонами, деньги за недвижимость Вислогузовым получены, и истцу выдана доверенность на оформление недвижимости.
Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суд не явился, причин неявки суду не сообщил, хотя о дне слушания дела был надлежаще извещен, о чем свидетельствует поступившее в суд почтовое уведомление.
Представитель ответчика <адрес> отдела судебных приставов Кружилина Е.С. также признала в суде исковые требования Стояненко Р.М., так как истец живет в спорном жилом доме с 2009 года. Пояснила, что исполнительный лист поступил к ним на исполнение с <адрес> отдела судебных приставов, после чего было возбуждено исполнительное производство в отношении должника Вислогузова А.А.. Затем родственники сказали им, что должник собирается продать дом. В связи с этим 22.10.2009 года они наложили арест на недвижимое имущество должника. По состоянию на 3 сентября 2010 года задолженность Вислогузова А.А. по уплате алиментов составляла 125000 рублей. Если должник сам собирается произвести отчуждение единственного принадлежащего ему жилого дома, судебный пристав-исполнитель вправе налагать арест на такое имущество с целью обращения взыскания на вырученные от продажи денежные средства; вправе продать недвижимость на торгах.
Ответчик Руденко Ж.А. в суд не явилась, причин неявки суду не сообщила, о дне слушания дела была извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, материалы исполнительного производства № 61/39/4058/1/2009, суд считает, что иск Стояненко Р.М. удовлетворению не подлежит.
При этом суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 551 ГК РФ:
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Представленный истцом в подтверждение исковых требований договор купли-продажи жилого дома с земельным участком и возведенными на нем строениями от 15 октября 2009 года, не зарегистрирован. Следовательно, договор купли-продажи недвижимости между Вислогузовым А.А. и Стояненко Р.М. является не заключенным и не порождает никаких правовых последствий.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как предусмотрено п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Из требований ст. 168 ГК РФ также вытекает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка, на которую ссылается истец, требованиям закона не соответствует.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок, расположенный по адресу: х. <адрес>, приобретенный Вислогузовым А.А. по договору купли-продажи, был зарегистрирован на праве собственности за Вислогузовым А.А. только 01.12.2009 года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 15).
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком составлен и подписан сторонами 15 октября 2009 года, то есть, до приобретения Вислогузовым А.А. права собственности на земельный участок. Ответчик Вислогузов А.А. не вправе был продавать Стояненко Р.М. не принадлежавшее ему имущество, то есть, земельный участок.
Ссылку истца на выданную ему Вислогузовым А.А. доверенность для оформления договора купли-продажи и права собственности истца на недвижимость (л.д. 8) суд считает несостоятельной, так как в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Однако, применить п. 3 ст. 551 ГК РФ, вынести решение о регистрации сделки, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, это право, но не обязанность суда.
Учитывая интересы других лиц: взыскателя Руденко Ж.А. и ее несовершеннолетней дочери ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения,
суд не считает возможным удовлетворить иск Стояненко Р.М..
Суд не принимает признание иска представителями ответчиков, так как такое признание противоречит закону и нарушает права третьих лиц.
Руководствуясь ст.ст. 164, 165, 168, 182, 223, 551, 558 ГК РФ; ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Стояненко Руслану Михайловичу к Вислогузову Алексею Алексеевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> отделу судебных приставов, Руденко Жанне Александровне о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении Вислогузова А.А. из числа собственников недвижимости, отмене постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника и о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд в течение 10-ти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено к 18.02.2011 года к 12-00 часам.
Председательствующая