Дело № 2 –120/2012 г
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 марта 2012 года р.п. Шилово.
Шиловский районный суд Рязанской области в составе: судьи Шиловского районного суда Рязанской области Маховой Т.Н., с участием истца Шахматовой Е.И., при секретаре Чуриной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Шиловского районного суда гражданское дело по иску Шахматовой Елены Ивановны к Гайсиной Гульнаре Варисовне и Гайсину Шамилю Захитовичу о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Шахматова Е.И. обратилась в Шиловский районный суд с иском к Гайсиной Г.В. и Гайсину Ш.З. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру общей площадью 49,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> и просит суд вынести решение о государственной регистрации сделки и переходе на ее имя права собственности на указанную квартиру без государственной регистрации права собственности продавцов и подачи ими соответствующих заявлений, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В. действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. был заключен договор купли - продажи указанной квартиры, ранее располагавшейся по адресу: <адрес> и значившейся общей площадью 48,9 кв.м, жилой площадью 27,1 кв.м, который был удостоверен государственным нотариусом Шиловской государственной нотариальной конторы и подлежал регистрации в Шиловском районном предприятии технической инвентаризации Рязанской области. Она не внимательно прочитала условия договора и не обратила внимание на необходимость его регистрации, полагая, что самого факта заключения договора купли-продажи квартиры достаточно для того чтобы она являлась собственником приобретенного имущества. В настоящее время у нее возникла необходимость в осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, однако данному обстоятельству препятствует тот факт, что один из продавцов квартиры Гайсин З.Ф. умер.
В судебном заседании истец поддержала заявленные исковые требования, частично уточнив их и просила вынести решение о произведении Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области государственной регистрации: договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ней и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В., действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. общей площадью 48,9 кв.м, жилой площадью 27, 1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, в настоящее время имеющей общую площадь 49,1 кв.м, жилую площадь 27,5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> и перехода права собственности на указанную квартиру на ее имя без государственной регистрации права собственности продавцов и подачи ими соответствующих заявлений.
Ответчики Гайсина Г.В. и Гайсин Ш.З. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствии, о чем представили в суд соответствующие заявления, в которых указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований истца и подтверждают изложенные им в исковом заявлении обстоятельства.
Третьи лица - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Администрация муниципального образования - Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, при этом Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области просило дело рассмотреть в отсутствии их представителя, возражений против удовлетворения исковых требований не выдвинуло, а Администрация муниципального образования - Шиловское городское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области о причинах неявки суду не сообщила, возражений против удовлетворения исковых требований не представила.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствии не явившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения истца Шахматовой Е.И., показания свидетелей ФИО2 и ФИО3, изучив материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему:
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шахматовой Е.И. и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В., действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. был заключен договор купли – продажи квартиры общей площадью 48,9 кв.м жилой площадью 27,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей Гайсину З.Ф., Гайсиной Г.В. и Гайсину Ш.З. на основании регистрационного удостоверения, выданного Шиловским районным предприятием технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ № и справки районного предприятия технической инвентаризации пос. Шилово Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> руб., которые покупатель передал продавцам полностью при подписании договора. Данный договор был подписан сторонами в присутствии государственного нотариуса Шиловской государственной нотариальной конторы Рязанской области и удостоверен последним.
После заключения договора купли-продажи указанная квартира была передана продавцами покупателю фактически, т.е. без заключения акта приема-передачи квартиры и истец вместе с членами своей семьи вселился в нее, зарегистрировался в ней и проживает в квартире по настоящее время.
Вместе с тем, несмотря на произведенную истцом оплату по договору купли-продажи, фактическую передачу ему квартиры и фактическое принятие им ее, ни истец, ни продавцы квартиры в установленном порядке не обращались по вопросу регистрации заключенного договора в Шиловское районное предприятие технической инвентаризации, а в последующем в государственную регистрационную службу и не произвели регистрацию договора купли-продажи квартиры в установленном законом порядке.
В настоящее время адрес места нахождения проданной квартиры изменился и данная квартира значится по адресу: <адрес> и ее общая площадь составляет 49, 1 кв.м, жилая площадь составляет 27, 5 кв.м которые увеличились за счет округления.
Изложенные обстоятельства не оспорены ответчиками и третьими лицами, и наряду с объяснениями истицы подтверждаются имеющимися в деле письменными доказательствами: договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационным удостоверением, выданным Шиловским районным предприятием технической инвентаризации Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ №, справкой районного предприятия технической инвентаризации пос. Шилово Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной на предмет оформления договора купли-продажи, справкой, выданной ТОО «<данные изъяты>» о регистрации продавцов в квартире, справкой, выданной налоговой инспекцией продавцам об отсутствии задолженности по налогам и сборам, постановлением главы администрации Шиловского района Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О разрешении Гайсину З.Ф. и Гайсиной Г.В. заключить договор купли-продажи приватизированной квартиры», свидетельством о рождении Гайсина Ш.З. и справками, выданными ТСЖ «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ о регистрации и проживании истца Шахматовой Е.И. и членов ее семьи в квартире с 1995 года и отсутствии задолженности по коммунальным платежам, кадастровым паспортом помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из реестра ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Рязанский филиал Шиловское отделение от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, факты, свидетельствующие о фактической передаче квартиры и принятии ее истцом, проживание истца совместно с членами семьи в квартире со времени заключения договора подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО2 и ФИО3, не доверять которым у суда оснований не имеется, так как их прямой или косвенной заинтересованности в исходе дела не имеется, их показания стабильны, последовательны, не противоречат друг другу и полностью согласуются с другими имеющимися в деле выше перечисленными письменными доказательствами.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ один из продавцов выше указанной квартиры, а именно Гайсин З.Ф. умер. Наследниками к его имуществу являются жена Гайсина Г.В. и сын Гайсин Ш.З. Других наследников к имуществу умершего не имеется.
ДД.ММ.ГГГГ жена умершего Гайсина З.Ф. – Гайсина Г.В. обратилась к нотариусу <адрес> государственной нотариальной конторы <адрес> с заявлением о принятии наследственного имущества после смерти своего мужа в виде земельного участка и ДД.ММ.ГГГГ ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1\791 долю земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, а сын умершего Гайсин Ш.З. ДД.ММ.ГГГГ подал нотариусу заявление о пропуске шестимесячного срока и непринятии наследства. До настоящего времени наследники к имуществу Гайсина З.Ф. - Гайсина Г.В. и Гайсин Ш.З. вопросов о включении в наследственную массу квартиры, проданной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не ставили и спора относительно включения указанной квартиры в наследственную массу не возникало.
Изложенные обстоятельства также не оспорены ответчиками и третьими лицами и подтверждаются имеющейся в деле копией наследственного дела к имуществу умершего Гайсина З.Ф., в котором содержаться следующие документы: заявление Гайсиной Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ о принятии наследства, заявление Гайсина Ш.З. от ДД.ММ.ГГГГ о пропуске шестимесячного срока и не принятии наследства, свидетельство о смерти Гайсина З.Ф., справка о месте жительства Гайсина З.Ф. и принятии наследства № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о заключении брака с Гайсиным З.Ф., выданным ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве собственности на землю, выданное ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая выписка о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, копия паспорта Гайсиной Г.В., свидетельство о праве на наследство по закону на имя Гайсиной Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Также из выше вышеприведенных положений правовых норм и разъяснений, следует, что покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику (наследникам) продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Проанализировав установленные в судебном заседании обстоятельства и представленные доказательства суд приходит к выводу, что между Шахматовой Е.И. и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В. на момент заключения договора, действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства за квартиру переданы.
Продавцы передали покупателю Шахматовой Е.И., а последняя приняла указанную квартиру. Претензий друг к другу стороны не имели, что также подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО2 и ФИО3 и о чем свидетельствует, то обстоятельство, что ответчики с требований о включении проданной квартиры в наследственную массу до настоящего времени не обращались и не выдвинули их после подачи Шахматовой Е.И. настоящего иска.
При чем то обстоятельство, что между истцом и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В. на момент заключения договора, действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. не был заключен акт приема-передачи квартиры, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку фактическая передача и принятие квартиры между сторонами была осуществлена, с момента заключения договора купли –продажи и до настоящего времени споров по договору не возникало, договор, не заключенным, ничтожным (недействительным) не признавался и один из продавцов, т.е. Гайсин З.Ф. выразивший свою волю на отчуждение спорного имущества, но умерший до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, скончался, что само по себе свидетельствует о невозможности заключения акта-приема передачи квартиры в письменной форме.
Таким образом судом бесспорно установлено, что ни одна из сторон сделки от государственной регистрации сделки не уклонялась.
Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть одного из продавцов квартиры Гайсина З.Ф., а другие продавцы, несмотря на то, что обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к наследникам, принявшим наследство, которым в данном случае является его жена Гайсина Г.В. принявшая наследство и получившая свидетельство о праве на наследство по закону на 1\792 долю земельного участка, как и продавец квартиры достигший совершеннолетия Гайсин Ш.З., договор купли продажи –квартиры не оспаривают, требований о включении в наследственную массу квартиры, проданной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заявили и не возражают против удовлетворения требований истца, что подтвердили в своих письменных заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ, имеющихся в материалах дела.
При таких обстоятельствах, учитывая, что сделка, заключенная между истцом и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В. на момент заключения договора, действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. была совершена в надлежащей форме и исполнена ими, а регистрация договора не была произведена по независящим от сторон обстоятельствам, суд считает, что требования Шахматовой Е.И. о произведении Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области государственной регистрации: договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ней и Гайсиным З.Ф., Гайсиной Г.В. действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Ш.З. и перехода права собственности на указанную квартиру на ее имя без государственной регистрации права собственности продавцов и подачи ими соответствующих заявлений, подлежат удовлетворению в полном объеме, в следствии чего Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области следует обязать произвести государственную регистрацию: договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Шахматовой Еленой Ивановной и Гайсиным Захитом Фахрисламовичем, Гайсиной Гульнарой Варисовной, действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Шамиля Захитовича и перехода права собственности на указанную квартиру на имя истца без государственной регистрации права собственности продавцов и подачи ими соответствующих заявлений.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Шахматовой Елены Ивановны к Гайсиной Гульнаре Варисовне и Гайсину Шамилю Захитовичу о государственной регистрации сделки - договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру удовлетворить.
Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произвести государственную регистрацию: договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Шахматовой Еленой Ивановной и Гайсиным Захитом Фахрисламовичем, Гайсиной Гульнарой Варисовной, действовавшей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Гайсина Шамиля Захитовича общей площадью 48,9 кв.м, жилой площадью 27, 1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, в настоящее время имеющей общую площадь 49,1 кв.м, жилую площадь 27,5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> и перехода права собственности на указанную квартиру на имя Шахматовой Елены Ивановны ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> без государственной регистрации права собственности продавцов и подачи ими соответствующих заявлений.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Шиловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: