Дело № 2-212/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 мая 2011 года р.п.Шербакуль Омской области
Шербакульский районный суд Омской области в составе судьи Забелиной О.В., при секретаре Иващенко А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зинченко А.З., Зинченко К.И. к КФХ «Люфт» о расторжении договоров аренды земельных участков,
У с т а н о в и л:
Зинченко А.З., Зинченко К.И. обратились в суд с названным иском, ссылаясь на то, что они являются арендодателями земельных участков (долей) в КФХ «Люфт», согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок расположен по адресу: Омская область, Шербакульский район, на землях <адрес> сельской администрации. За период аренды, последние три года, КФХ «Люфт» нарушает условия договора:
арендатор КФХ «Люфт» постоянно вносит изменения в условия договора в одностороннем порядке (не согласовав с арендодателями) и в устной форме.
• с ДД.ММ.ГГГГ арендатор отказался от оплаты земельного налога (п.4 договора);
• с ДД.ММ.ГГГГ арендатор отказался поставлять солому (согласно договору п.4), взамен <данные изъяты> т соломы решил выдавать по <данные изъяты> кг пшеницы, что гораздо ниже стоимости <данные изъяты> т соломы;
• расчет арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ пшеницей Люфт Ю.В. производить отказался, произвел расчет в денежной форме. На земельную долю истцов они получили <данные изъяты> рублей (пшеницей КФХ «Люфт» в ДД.ММ.ГГГГ рассчитывал по <данные изъяты> кг, т.е. (<данные изъяты>)-13%, а значит <данные изъяты>, т.е. ответчик рассчитал по <данные изъяты> рублей за 1 тонну при рыночной цене пшеницы 3 класса на период расчета (ДД.ММ.ГГГГ) <данные изъяты> рублей за тонну.
Такого рода нарушения прослеживаются в течение <данные изъяты> последних лет. В связи с этим, истцы просят расторгнуть договоры аренды на вышеуказанный земельный участок.
В судебном заседании истцы исковые требования поддержали по основаниям, указанным в заявлении, просили удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика Клизе В.В. (по доверенности) иск не признал, поддержал письменные возражения на исковые требования. Считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
Выслушав в судебном заседании стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.
В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 ГК РФ); арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).
Пунктами 1, 3, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы и использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Как установлено в судебном заседании, не оспаривается сторонами, согласно договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (договор) Зинченко А.З. (Арендодатель) передал КФХ «Люфт» (Арендатор) в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащий Арендодателю на основании Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, серии <адрес>. Земельный участок расположен на землях <адрес> сельского округа Шербакульского района Омской области. Договор аренды заключен сроком на <данные изъяты> лет (л.д.11).
Зинченко К.И. (Арендодатель) передала КФХ «Люфт» (Арендатор) в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащий Арендодателю на основании Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, серии <адрес>. Земельный участок расположен на землях <адрес> сельского округа Шербакульского района Омской области. Договор аренды заключен сроком на <данные изъяты> лет (л.д. ).
Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
Анализ договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных истцами и ответчиком, свидетельствует о том, что стороны определили все существенные условия договора аренды. Суд считает, что договоры аренды земельных участков соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичная норма закреплена в ст.46 Земельного кодекса РФ.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
В качестве основания для расторжения указанного договора аренды истцами заявлен отказ арендодателя от уплаты земельного налога.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что выплату налоговых и иных платежей принимает на себя Арендатор.
Собственником земельного участка площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на землях <адрес> сельской администрации является Зинченко А.З., что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права серии № (л.д.10). Собственником земельного участка площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на землях <адрес> сельской администрации является Зинченко К.И., что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права серии №.
В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации N 1738-1 от 11.10.1991 "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено законом (ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации).
Плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРПН указано как лицо обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность платить земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, т.е. внесения записи в ЕГРПН и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на земельный участок (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 54).
Из статьи 388 НК РФ следует, что организации в отношении арендованных участков не являются плательщиками земельного налога. Налог исчисляют физические лица, которые владеют участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Следовательно, уплачивать налог должен арендодатель, у которого участок находится в собственности или на правах постоянного (бессрочного) пользования.
Такой порядок сохраняется и в случае, когда организация арендует участок у физического лица. В данном случае земельный налог должны уплачивать физические лица.
При этом в договоре нельзя прописывать условие о том, что земельный налог вместо собственника участка будет платить арендатор. Ведь налоги в соответствии с налоговым законодательством должны уплачивать лица, являющиеся налогоплательщиками. Согласно ст. 3 НК РФ "ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными НК РФ признаками налогов или сборов, не предусмотренные НК РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено НК РФ".
Таким образом, указанное основание для расторжения договора аренды земельного участка таковым не является.
Также истцы указывают, что арендатор отказался поставлять солому, что, по их мнению, также является основанием для расторжения договора.
Согласно п.4 договора по желанию арендодателя арендатор поставляет солому в количестве двух тонн.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что от истцов не поступала заявка на поставку соломы в ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ году, поэтому солома не была поставлена, солома всегда имеется в достаточном количестве и поставляется даже по устной заявке.
Истцы в судебном заседании не оспорили, что с заявкой на поставку соломы они к арендодателю не обращались.
Поскольку поставка соломы осуществляется по желанию арендодателя, в арендную плату за пользование земельным участок не включена, ссылка истцов на невыполнение ответчиком данного условия договора как на основание расторжения договора, не состоятельна.
Кроме того, истцы указывают, что арендатором не в полном объеме выплачена арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для расторжения договора.
Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно ст. 65 ЗК за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы.
Из договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что за земельный участок арендодатель может получить арендную плату в денежной форме, другой продукцией по пересчету, согласно сложившимся на момент расчета ценам. Ежегодный размер платежа установлен по <данные изъяты> тонн пшеницы 3 класса по ГОСТу с участка <данные изъяты> га. Срок выплат - окончание сельскохозяйственного года (л.д.11).
Истцами не оспаривается, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ ими была получена в денежной форме. Ссылка на то, что ответчик отказался производить расчет пшеницей, несостоятельна, поскольку из пояснений истцов в судебном заседании установлено, что они отказались получать пшеницу, которая, по их мнению, была не 3 класса, а классом ниже и плохого качества.
Согласно пояснениям представителя ответчика, подтвержденным представленными документами (накладная № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), арендная плата истцами была получена мукой высшего сорта - <данные изъяты> кг, мукой первого сорта - <данные изъяты> кг, оставшаяся часть арендной платы выплачена в денежной форме, в размере <данные изъяты> рубль Зинченко А.З.; <данные изъяты> рублей Зинченко К.И., по цене за 1 тонну пшеницы 3 класса на момент окончания уборки <данные изъяты> рублей. Для выплаты арендной платы в денежной форме КФХ «Люфт» реализовало пшеницу, приходящуюся на долю истцов, неся при этом материальные затраты по погрузочным работам, транспортные расходы и т.п. Арендная плата в 2010 году произведена из расчета <данные изъяты> т, а не <данные изъяты> т, так как <данные изъяты> т было добавлено в качестве компенсации за земельный налог.
По общему правилу, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Арендатор выполнил свою обязанность по выплате арендной платы, расчет произведен в срок. С требованием выплаты арендной платы в ином размере истцы к КФХ «Люфт» не обращались, что ими подтверждено в судебном заседании.
Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатором в одностороннем порядке изменялись какие-либо условия договоров аренды (в письменной или устной форме), существенно изменившие согласованные сторонами условия договора, суду не представлено.
Таким образом, суд, исследуя представленные доказательства, считает, что неисполнение арендатором КФХ «Люфт» условий договора по поставке соломы, уплате земельного налога не являются нарушениями условий договора, влекущими его расторжение.
Неуплаченная в части арендная плата может быть получена арендодателями путем подачи искового заявления о взыскании недополученной арендной платы, о возможности подачи такого иска истцам было разъяснено. Требований о взыскании недополученной арендной платы в настоящем судебном заседании истцами не заявлено.
В качестве отсутствия оснований для расторжения договоров аренды земельного участка суд принимает довод ответчика о том, что в <данные изъяты> году арендованная у истцов земля находилась под паром, согласно севообороту структуры посевных площадей. Затраты в связи с этим составили <данные изъяты> рублей на участок площадью <данные изъяты> га, что подтверждается расчетом КФХ «Люфт» стоимости обработки 1 га пара за 2010 - 2011 годы. Затраты, произведенные КФХ «Люфт», хозяйство намерено компенсировать при использовании земельных участков истцов в 2011 году, поскольку иное принесет хозяйству убытки. Ответчик не возражает рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды земельных участков после окончания текущего сельскохозяйственного года. Кроме того, ст. 46 Земельного кодекса РФ не допускается расторжение договора аренды в период полевых работ. На момент рассмотрения иска сельскохозяйственные полевые работы начались, КФХ «Люфт» произвело боронование земельных участков истцов.
Таким образом, истцами не представлены доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком КФХ «Люфт» условий договоров аренды земельных участков, а имеющиеся нарушения договора не могут быть признаны существенными. Иных оснований для расторжения договоров аренды, предусмотренных в ст. 46 ЗК РФ, ст.619 ГК РФ, судом также не установлено.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка, в связи с этим, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Зинченко А.З., Зинченко К.И. к КФХ «Люфт» о расторжении договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Омский областной суд через Шербакульский районный суд Омской области в течение десяти дней с момента изготовления мотивированного решения.
Судья: подпись О.В.Забелина
Решение изготовлено в окончательной форме 14 мая 2011 г.