дело № 2-3669/10
Решение
Именем Российской Федерации
19 октября 2010 года
Щёлковский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Кудряковой Ю.С.,
при секретаре Манукян Н.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горемыкина ФИО13 к ФИО54 о признании частично недействительным договора Номер обезличен от Дата обезличена., о признании права собственности на квартиру,
Установил:
Уточнив исковые требования, Горемыкин ФИО15 обратился в Щёлковский городской суд Московской области с иском к ПЖСК «Чайка-1» о признании частично недействительным договора Номер обезличен от Дата обезличена г. и о признании права собственности на квартиру.
В обоснование иска указал, что с Дата обезличена г. он был принят в члены ФИО16 с ним был заключён договор Номер обезличен от Дата обезличена г. (с дополнительным соглашением к договору от Дата обезличена г.), предметом которого являлось финансирование истцом строительства 4-комнатной квартиры Номер обезличен общей площадью Номер обезличен
В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения пункт 1.1 договора Номер обезличен от Дата обезличена г. изложен в следующей редакции: «Исполнитель обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц достроить 63-квартирный кирпичный дом по адресу: ... и после получения Акта ввода в эксплуатацию данного дома передать в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, Застройщику при условии выплаты Застройщиком своего пая полностью, жилое помещение в виде 4-х комнатной квартиры общей площадью Номер обезличен расположенную ...
В соответствии с п. 7 дополнительного соглашения п. 4.2 договора был изложен в следующей редакции: «Исполнитель обязан передать Застройщику квартиру, указанную в п. 1 настоящего соглашения, в течение 10 дней с момента подписания Акта на ввод в эксплуатацию данного жилого дома, а Застройщик – рассчитаться полностью по п. 4 настоящего соглашения и принять это жилое помещение по акту приёмки квартиры».
Решением общего собрания от Дата обезличена г. истцу была распределена квартира Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен по .... Указанное обстоятельство подтверждено решением Щёлковского городского суда от Дата обезличена г., определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда Дата обезличена г. Одновременно указанными судебными актами подтверждён факт полной выплаты истцом паевых взносов за финансируемую им квартиру.
Решением Щёлковского городского суда Московской области от Дата обезличена г., вступившим в законную силу на основании определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от Дата обезличена г., истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на финансируемую им по вышеуказанному договору квартиру со ссылкой на то обстоятельство, что отсутствует предусмотренный условиями договора акт на ввод в эксплуатацию жилого дома.
При этом указанными судебными актами подтверждено, что истец полностью внес оговоренные договором денежные суммы в счёт стоимости спорной квартиры. Вместе с тем основанием к отказу в иске послужило то, что договор Номер обезличен от Дата обезличена г. в качестве существенного условия содержит требование о необходимости составления акта о вводе дома в эксплуатацию. Таким образом, условие договора, предусматривающее необходимость издания Акта на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 1.1, п. 4.2 договора), стало препятствием к реализации истцом прав собственника жилого помещения, полностью уплатившего паевой взнос за спорную квартиру.
Считает, что в действительности в договоре использованы устаревшие формулировки, поскольку в соответствии с действующим законодательством РФ итоговым документом, подтверждающим завершение строительства жилого дома, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Дата обезличена года ФИО17 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен в соответствии с которым Администрация Щёлковского муниципального района разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 9-ти этажного двухсекционного жилого дома, расположенного по адресу: ...
Паевые взносы выплачены истцом полностью, что в силу ст. 129 ЖК РФ, ст. 218 ГК РФ является основанием для возникновения у него права собственности на построенную им квартиру.
Истец просит суд признать частично недействительным договор Номер обезличен от Дата обезличена г. (в редакции дополнительного соглашения к договору от Дата обезличена г.) в части указания в п.1.1, п. 4.2 договора условия о необходимости получения (подписания) Акта ввода в эксплуатацию жилого дома, и признать за ним право собственности на квартиру, площадью всех частей здания Номер обезличен общей площадью Номер обезличен., расположенную по адресу: ...
В судебное заседание истец Горемыкин С.А. не явился, извещен, его представитель Васьянова И.В., действующая на основании доверенности л.д. 156), иск поддержала, пояснила, что истцом на основании договора Номер обезличен от Дата обезличена г. (в редакции дополнительного соглашения у договору от Дата обезличена г.) осуществляется финансирование строительства квартиры по адресу: .... В соответствии со вступившими в законную силу судебными актами установлено, что истец полностью уплатил паевые взносы за указанную квартиру, в связи с чем у него возникло право собственности на данную квартиру. Препятствием к оформлению права собственности является имеющееся в договоре указание на получение Акта ввода в эксплуатацию жилого дома. Данное условие не соответствует терминологии действующего законодательства РФ, поскольку по закону итоговым документом, подтверждающим завершение строительства жилого дома, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое получено ответчиком Дата обезличена года. Аналогичный вопрос уже был предметом судебного разбирательства. Так, в соответствии со вступившим в законную силу решением Щёлковского городского суда от Дата обезличена вынесенным по иску ФИО18 установлено, что довод ответчика о том, что председателю Правления ФИО19 необходимо издать акт ввода объекта в эксплуатацию для того, чтобы построенный жилой дом считался завершенным объектом строительства, противоречит законодательству РФ, поскольку в соответствии с вышеприведенной ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим завершение строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Необходимость издания руководителем кооператива акта ввода объекта в эксплуатацию законодательством РФ не предусмотрена. Другие члены кооператива уже приступили к оформлению права собственности на квартиры, зарегистрировали свое право собственности без предоставления акта ввода в эксплуатацию жилого дома. Считает, что все члены кооператива должны находиться в равных правовых условиях. С учётом того, что правоотношения между членом кооператива Горемыкиным С.А. и ФИО20 являются длящимися, а также с учётом указаний суда кассационной инстанции, Горемыкин С.А. после установления в судебном порядке факта полной выплаты паевого взноса просит признать за ним право собственности на квартиру.
Просит иск удовлетворить.
В судебное заседание ответчик ФИО21 не явился, извещен л.д. 163-164).
В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд, с учётом мнения представителя истца, определил рассматривать дело в отсутствие неявившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
В своих объяснениях, данных ранее, представитель ответчика Бордюков В.И. пояснил суду, что Горемыкин С.А. не до конца рассчитался перед кооперативом по паевым взносам, за ним числится задолженность, в связи с чем невозможно оформление права собственности на квартиру. Акт ввода жилого дома в эксплуатацию является существенным условием договора, он издаётся Председателем кооператива, пока этот акт не издан. По состоянию на дату рассмотрения спора свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры получили 23 члена кооператива из 63 квартир, то есть около 41 % л.д. 106). Кроме того, у ФИО22 отсутствуют землеотводные документы, в связи с чем признание права собственности на квартиру Горемыкина С.А. также невозможно.
Просил в удовлетворении иска отказать.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что истец является членом ФИО23 и на основании договора Номер обезличен от Дата обезличена г. (в редакции дополнительного соглашения к договору от Дата обезличена г.), финансирует строительство квартиры Номер обезличен в жилом доме Номер обезличен по ...
Данная квартира была распределена истцу на основании решения общего собрания от Дата обезличена г., что подтверждено решением Щёлковского городского суда от Дата обезличена г., определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда Дата обезличена г.
В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения пункт 1.1 договора Номер обезличен от Дата обезличена г. изложен в следующей редакции: «Исполнитель обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц достроить 63-квартирный кирпичный дом по адресу: ..., и после получения Акта ввода в эксплуатацию данного дома передать в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, Застройщику при условии выплаты Застройщиком своего пая полностью, жилое помещение в виде Номер обезличен
В соответствии с п. 7 дополнительного соглашения п. 4.2 договора был изложен в следующей редакции: «Исполнитель обязан передать Застройщику квартиру, указанную в п. 1 настоящего соглашения, в течение 10 дней с момента подписания Акта на ввод в эксплуатацию данного жилого дома, а Застройщик – рассчитаться полностью по п. 4 настоящего соглашения и принять это жилое помещение по акту приёмки квартиры».
Таким образом, условия договора Номер обезличен от Дата обезличена г. ставят оформление права собственности истца на построенную им квартиру в зависимость от получения (издания) акта на ввод в эксплуатацию жилого дома, в связи с чем решением Щёлковского городского суда Московской области от Дата обезличена г. л.д. 11), вступившим в законную силу на основании определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от Дата обезличена г. л.д. 13), истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на финансируемую им по вышеуказанному договору квартиру со ссылкой на то обстоятельство, что отсутствует предусмотренный условиями договора акт на ввод в эксплуатацию жилого дома.
В настоящем судебном заседании истцом заявлено исковое требование о признании права собственности на квартиру.
С учётом того, что спорные правоотношения, возникшие между членом кооператива Горемыкиным С.А. и ФИО24 по финансированию строительства квартиры являются длящимися, суд полагает, что после установления в судебном порядке факта полной выплаты паевого взноса у истца имеется право повторного обращения в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.
Кроме того, судом принимается во внимание, что в соответствии с указаниями, данными в определении суда кассационной инстанции от Дата обезличена г., суд первой инстанции был обязан разъяснить истцу право уточнить свои требования к ФИО25 в части признания права собственности на квартиру. Данное обстоятельство явилось одним из оснований к отмене решения Щёлковского городского суда от Дата обезличена г.
В соответствии с п. 1 ст. 369 ГПК РФ указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий и изложенные в определении суда кассационной инстанции в случае отмены решения суда первой инстанции и передачи дела на новое рассмотрение, обязательны для суда, вновь рассматривающего данное дело.
Оценивая оспариваемое положение договора о необходимости получения акта ввода жилого дома в эксплуатацию на соответствие нормам законодательства РФ, суд находит, что закон не связывает момент возникновения права собственности на квартиру в построенном многоквартирном жилом доме с необходимостью издания какого-либо акта.
Так, в соответствии со ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ право собственности у члена кооператива возникает с момента полной выплаты паевых взносов.
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива установлен специальный момент возникновения права собственности. Право собственности возникает не с момента государственной регистрации данного права, а с момента полной выплаты паевого взноса.
По спору между теми же сторонами вынесено несколько судебных актов, которыми установлено, что Горемыкин С.А. полностью уплатил свой паевой взнос за построенное жильё.
Это обстоятельство подтверждено решением Щёлковского городского суда от Дата обезличена г. л.д. 50), определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда Дата обезличена г. л.д. 57), определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от Дата обезличена г. л.д. 13, 64), решением Щёлковского городского суда от Дата обезличена г. л.д. 67), определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда Дата обезличена г. л.д. 74).
В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В свете изложенного возражения ответчика ФИО26 указывающего, что Горемыкин С.А. имеет задолженность по оплате паевых взносов, не могут приниматься судом во внимание, поскольку у ответчика отсутствует процессуальное право оспаривать в настоящем споре обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами.
Условие договора, предусматривающее необходимость издания Акта на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 1.1, п. 4.2 договора) стало препятствием к реализации истцом прав собственника жилого помещения, полностью уплатившего паевой взнос за спорную квартиру.
Вместе с тем законодательство РФ устанавливает, что обязанность кооператива передать члену кооператива, полностью уплатившему паевой взнос за построенное жильё, возникает с момента получения документа, подтверждающего завершение строительства жилого дома.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В соответствии с п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
В соответствии с пп. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Таким образом, итоговым документом, подтверждающим завершение строительства жилого дома, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Дата обезличена года ФИО27 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен в соответствии с которым Администрация Щёлковского муниципального района разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 9-ти этажного двухсекционного жилого дома, расположенного по адресу: ...
Необходимость издания руководителем кооператива акта ввода объекта в эксплуатацию либо иных локальных правовых актов законодательством РФ не предусмотрена.
Следовательно, терминология договора Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д. 6-8) в части указания документа, подтверждающего завершение строительства жилого дома, не соответствует терминологии законодательства РФ о градостроительной деятельности, действовавшего на момент заключения дополнительного соглашения к договору от Дата обезличена г.
Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельскими показаниями.
В соответствии с оглашенными в судебном заседании показаниями свидетеля ФИО28., в момент заключения дополнительного соглашения от Дата обезличена г. он являлся Председателем правления кооператива. Дополнительное соглашение от Дата обезличена г. подписывал с Горемыкиным С.А. лично он. Также он в качестве председателя правления кооператива разрабатывал проект дополнительного соглашения, в процессе разработки проекта он консультировался с юристами. Под актом ввода в эксплуатацию жилого дома однозначно понимается разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта. До Дата обезличена требовался акт ввода в эксплуатацию, а после терминология законодательства изменилась, и итоговый документ стал называться разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Он не знал об изменении законодательства РФ и использовал устаревшую терминологию л.д. 119).
При таких обстоятельствах условие договора, предусматривающее необходимость издания Акта на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 1.1, п. 4.2 договора), противоречит законодательству РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Одновременно судом принимается во внимание, что аналогичный спор с участием другого члена кооператива уже был предметом судебного разбирательства, по результатам которого установлено, что довод ФИО29 о том, что председателю Правления ФИО30 необходимо издать акт ввода объекта в эксплуатацию для того, чтобы построенный жилой дом считался завершенным объектом строительства, противоречит законодательству РФ, поскольку в соответствии с вышеприведенной ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим завершение строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Необходимость издания руководителем кооператива акта ввода объекта в эксплуатацию законодательством РФ не предусмотрена (решение Щёлковского городского суда от Дата обезличена г. л.д. 77), определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от Дата обезличена г. л.д. 81)).
Кроме того, судом принимается во внимание, что 23 члена кооператива из 63 квартир оформили право собственности на построенные квартиры без получения указанного в договоре акта ввода жилого дома в эксплуатацию, что подтвердил в судебном заседании представитель ответчика л.д. 106).
Суд полагает, что все граждане-члены ФИО31 должны находиться в равных правовых условиях. Использование в тексте договора не соответствующей законодательству о градостроительной деятельности терминологии не может являться препятствием для оформления права собственности на истца на построенную им квартиру.
Довод ответчика о том, что в кооперативе отсутствуют землеотводные документы и необходимая разрешительная документация, подтверждающая завершение строительства кооперативом многоквартирного жилого дома, опровергаются материалами дела.
На основании Постановления ФИО32 от Дата обезличена г. Номер обезличен ФИО34 было разрешено строительство двух 63-квартирных кирпичных жилых домов в гарнизоне ФИО35. В соответствии с п. 3 указанного Постановления предписано оформить в установленном порядке отвод земельного участка.
В соответствии с Постановлением ФИО33 от Дата обезличена года Номер обезличен были утверждены материалы выбора земельного участка площадью Номер обезличен под строительство двух 63-квартирных жилых домов на землях ФИО36 на выбор земельного участка получено.
Одновременно в п. 2.3 указанного Постановления от Дата обезличена года Номер обезличен установлено, что разрешено изъять земельный участок площадью Номер обезличен из земель ФИО38 и передать его в фонд перераспределения района с последующим предоставлением ФИО37 под строительство жилых домов.
Постановлением ФИО43 от Дата обезличена г. Номер обезличенп были утверждены границы земельного участка площадью Номер обезличен, на землях поселений, предназначенного под размещения жилого дома ФИО39
После получения разрешения на строительство ФИО40 ФИО41 ответчику выданы разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Постановлением ФИО42 от Дата обезличена г. Номер обезличенп построенному жилому дому (Номер обезличен по Генеральному плану) был присвоен почтовый адрес: ...
Дата обезличена г. между ФИО44 и строительной организацией ФИО48 был подписан акт приёмки объекта капитального строительства, в соответствии с которым работы по строительству 9-этажного жилого дома в ... выполнены в полном объеме в соответствии с проектом и условиями договора строительного подряда. Построенный объект передан от Подрядчика ФИО47 к Застройщику ФИО45
Дата обезличена года ФИО46 получено заключение ФИО49, в соответствии с которым жилой дом, расположенный по адресу: ... соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации.
Следовательно, контроль за ходом строительства осуществлялся от лица ФИО50. По окончании строительства жилого дома нарушений технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации не выявлено.
Таким образом, судом установлено, что Горемыкин С.А., являясь членом ФИО51 полностью исполнил возложенные на него обязательства и выплатил паевой взнос за спорную квартиру. Одновременно судом установлено, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, принят в эксплуатацию в установленном законом порядке, ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен от Дата обезличена г., которое является итоговым документом, подтверждающим завершение строительства. С этого момента у ответчика возникла обязанность по передаче квартиры истцу, которая ответчиком не исполняется.
При таких обстоятельствах суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Иск Горемыкина ФИО52 удовлетворить.
Признать частично недействительным договор Номер обезличен от Дата обезличена г. (в редакции дополнительного соглашения к договору от Дата обезличена г.) в части указания в п.1.1, п. 4.2 договора условия о необходимости получения (подписания) Акта ввода в эксплуатацию жилого дома.
Признать за Горемыкиным ФИО53 право собственности на квартиру, площадью всех частей здания Номер обезличен, общей площадью Номер обезличен расположенную по адресу: ...
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение 10 дней.
Судья Ю.С. Кудрякова