дело № 2-808/11
Решение
Именем Российской Федерации
16 февраля 2011 года
Щелковский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Кудряковой Ю.С.,
при секретаре Манукян Н.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Чупановой З.И. к Алибекову ФИО11 о признании права собственности на квартиру,
Установил:
Чупанова З.И. обратилась в Щелковский городской суд с иском к Алибекову Э.А. о признании права собственности на квартиру.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Алибековым ФИО11 договор купли-продажи квартиры, по которому она приобрела квартиру по адресу: <адрес> (далее по тексту - спорная квартира, квартира).
Передаточный акт был подписан, денежные средства ответчиком получены.
Она полностью выполнила условия договора.
Договор был исполнен сторонами в полном объеме.
После подписания договор купли-продажи с передаточным актом был передан для государственной регистрации в Управление <данные изъяты>
Однако позже ответчик отказался от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру.
Она проживает в спорной квартире с момента покупки, несет бремя содержания, оплачивает налоги и коммунальные платежи, но ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
Просит признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истица Чупанова З.И. не явилась, извещена, ее представитель Сурина Е.В., действующая на основании доверенности (л.д. 35), иск поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила признать за истицей право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, прекратив право собственности ответчика на указанную квартиру.
В судебное заседание ответчик Алибеков Э.А. не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 57), его представитель - адвокат Соболев А.А., действующий на основании доверенности (л.д. 53) и ордера (л.д. 54), иск не признал, поддержал письменные возражения, из которых следует следующее.
Ответчик является собственником спорной квартиры.
Спорная квартира была ответчиком приобретена по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Чупанова З.И. обманным путем, начиная с фиктивного брака с ее дочерью и заканчивая обманом по передаче денег по договору купли-продажи квартиры, пыталась получить в собственность спорную квартиру.
Семья Чупановых, узнав, что он намеревается в ДД.ММ.ГГГГ приобрести в собственность квартиру, вошла к нему в доверие с целью завладения данной квартирой.
Так, познакомившись с дочерью Чупановых, - <данные изъяты>, последняя сообщила родителям о его намерении приобрести однокомнатную квартиру.
Ее отец ФИО1 вошел к нему в доверие.
Он выдал ФИО1 доверенность на право представления интересов в компетентных органах для оформления спорной квартиры.
ФИО1 по его поручению (по доверенности) ДД.ММ.ГГГГ принял у инвестора по акту сдачи-приемки квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, которое Чупановы присвоили себе.
По егозаявлению ему было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ взамен утраченного (л.д. 67).
ДД.ММ.ГГГГ он заключил брак с дочерью истицы.
Он решил продать спорную квартиру и купить квартиру в <адрес>
Родители жены предложили купить у него спорную квартиру.
Полностью доверяя им, он, уезжая в <адрес>, поставил свои подписи в конце нескольких чистых стандартных листов, которые дала ему жена для составления типового договора купли-продажи квартиры.
Осенью ДД.ММ.ГГГГ супруга сказала ему, что не собирается проживать с ним в совместном браке, а спорная квартира переоформлена на ее мать - истицу Чупанову З.И.
ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление <данные изъяты> с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по причине того, что каких-либо денежных средств от Чупановой З.И. он не получал.
Проживание истицы в квартире обусловлено тем, что его бывшая супруга ФИО2, брак с которой был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, являющаяся родной дочерью истицы, попросила его о проживании в квартире (л.д. 58).
В судебном заседании представитель пояснил, что ответчик состоял в браке с дочерью истицы. Спорную квартиру ответчик приобрел до брака с дочерью истицы (л.д. 68). Ответчик решил продать спорную квартиру и купить квартиру в <адрес>. Родители супруги решили купить у него спорную квартиру. Полностью доверяя родителям супруги, между ответчиком и истицей был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Являясь юристом, работая следователем и имея высшее юридическое образование, ответчик не стал вникать в суть договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку был уверен, что данный договор будут проверять в Управлении <данные изъяты>. Ответчик не оспаривает свою подпись в договоре купли-продажи квартиры и в передаточном акте. Ответчик подтверждает, что подпись в договоре купли-продажи квартиры и передаточном акте принадлежит ему. Ответчик не получал от истицы деньги за спорную квартиру. Ответчик не будет предъявлять встречный иск о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным. В договоре в написании имени истицы допущена описка: указано ошибочно <данные изъяты> вместо правильного <данные изъяты> Однако покупателем спорной квартиры по договору выступала действительно мать жены ответчика по имени <данные изъяты> В спорной квартире до ДД.ММ.ГГГГ проживала бывшая жена ответчика ФИО3, которая оплачивала все жилищно-коммунальные платежи. Договор купли-продажи был подан на государственную регистрацию, но так как ответчик не получил деньги за спорную квартиру, то отказался от государственной регистрации. Просит отказать в удовлетворении иска в связи с истечением срока давности.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления <данные изъяты> не явился, извещен, просит рассматривать дело в их отсутствие (л.д. 34, 90).
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Спорной является квартира по адресу: <адрес> (л.д. 50-51).
Данная квартира на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала ответчику Алибекову Э.А. (л.д. 67).
ДД.ММ.ГГГГ ответчик Алибеков Э.А. и дочь истицы ФИО2 заключили брак.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, указанные выше, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ - собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ - право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ - По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ - договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Исходя из этого и положений п. 1 ст. 209 ГК РФ).
ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Алибековым Э.А. и истицей Чупановой З.И. был заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 6).
В пункте №. договора указано, что продавец Алибеков Э.А. обязуется передать в собственность, а покупатель Чупанова З.И. принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 1 (одно)-комнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 6).
В пункте № договора указано, что указанная квартира продается за № рублей.
В пункте № договора отражено, что расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Согласно ст. 556 ГК РФ - Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
ДД.ММ.ГГГГ между Алибековым Э.А. и Чупановой З.И. был подписан передаточный акт, согласно которому Алибеков Э.А. передал Чупановой З.И. в собственность спорную квартиру (л.д. 8).
В пункте № передаточного акта указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (л.д. 8).
Таким образом, договор купли-продажи квартиры фактически исполнен сторонами, квартира передана по передаточному акту. Обязательства сторон по данному договору исполнены.
Как указано в возражениях ответчика на иск и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании, договор купли-продажи спорной квартиры и передаточный акт подписывал ответчик, свою подпись в договоре и в передаточном акте ответчик не оспаривает.
При этом ответчик передал истице правоустанавливающие документы на спорную квартиру:
договор № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9),
акт сдачи-приемки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15),
свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).
Кроме того, у истицы находится договор о долевом участии в расходах по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту жилого дома и придомовой территории с владельцем жилых помещений (л.д. 13).
В п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 2 ст. 8, ст.ст. 131, 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у лица с момента государственной регистрации этого права в установленном законом порядке.
В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.
Согласно ст. 551 ГК РФ - Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Поскольку государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, Алибеков Э.А. и Чупанова З.И. совместно обратились в Управление <данные изъяты> с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в Управление <данные изъяты> с заявлением о прекращении государственной регистрации сделки - договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку никаких денег за спорную квартиру по договору он не получал (л.д. 62-64).
Оценивая доводы ответчика о том, что за спорную квартиру он не получил № руб., суд находит их необоснованными.
Согласно ст. 421 ГК РФ - граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании ст. 431 ГК РФ - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
В пункте № договора указано, что указанная квартира продается за № рублей.
В пункте № договора указано, что расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ) - расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.
В пункте № передаточного акта также указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (л.д. 8).
Ответчиком не представлено суду доказательств неполучения им за спорную квартиру денежной суммы, указанной в договоре, в размере № руб. Кроме того, в договоре указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Ответчиком было заявлено ходатайство об отказе истице в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности (л.д. 60).
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» (аналогия) разъяснено: «п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем».
В силу положений ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При этом, в соответствии с абз. 5 ст. 304 ГК РФ).
На основании вышеизложенного, ходатайство Алибекова Э.А. об отказе Чупановой З.И. в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности является необоснованным.
Оценивая то обстоятельство, что в договоре купли-продажи спорной квартиры и в передаточном акте ошибочно указано имя истицы <данные изъяты> вместо правильного <данные изъяты> суд находит, что описка действительно допущена.
Согласно п. 1 ст. 67 ГПК РФ Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Усматривается, что данный договор купли-продажи квартиры и передаточный акт были подписаны собственноручно Чупановой З.И. и Алибековым ФИО11
Из письменных возражений ответчика на исковое заявление следует и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании, что действительно в договоре купли-продажи квартиры и в передаточном акте допущена описка в одной букве в написании имени истицы. Однако данные документы подписывала действительно Чупанова З.И..
Таким образом, представитель ответчика при рассмотрении дела не оспаривал факт заключения с истицей договора купли-продажи спорной квартиры.
Признание стороной (ее представителем) обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств; признание заносится в протокол судебного заседания (ст. 67 ГПК РФ и оценивает данное признание в совокупности и во взаимосвязи с другими доказательствами. Таким образом, суд вправе удовлетворить иск на основании признания представителем ответчика обстоятельств дела, положенных истцом в обоснование иска, если этого признания достаточно для принятия судебного решения.
Исходя из этого, суд, основываясь на положениях ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства не подлежат доказыванию.
Определением Щелковского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (протокольно) принято признание представителем ответчика Алибекова Э.А. данного обстоятельства.
Кроме того, данное обстоятельство подтверждается также сведениями об истице из ОУФМС <данные изъяты> (л.д. 39, 44, 45), копией паспорта истицы (л.д. 27), согласием супруга истицы ФИО1 на приобретение спорной квартиры (л.д. 19).
Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. ст. 11 и 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, в частности путем признания права.
Согласно пункту 1 статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, кроме того, в соответствии с Постановлением ВС РФ от 02.12.1998 г. выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, принадлежит не суду, а истцу, который и определяет в исковом заявлении избранный им способ защиты своего права.
Истицей выбран способ защиты своих гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд полагает, что истица является добросовестным приобретателем. Договор купли-продажи спорной квартиры был заключен добровольно, совершен в письменной форме, оформлен в соответствии с требованиями закона. Истица передала деньги за спорную квартиру ответчику (пункт 5 договора). Составлен акт передачи спорной квартиры от ответчика к истице. По договору полностью выполнены все условия, произошел переход прав и обязанностей к сторонам.
Исходя из абз. 2 ст. 12 ГК РФ, предусматривающего защиту гражданского права путем признания данного права, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за истицей права собственности на спорную квартиру, поскольку требования Чупановой З.И. являются законными и обоснованными, а потому подлежат удовлетворению.
Договор купли-продажи спорной квартиры никем не оспорен, недействительным в установленном законом порядке не признан.
Следовательно, право собственности Алибекова Э.А. на спорную квартиру подлежит прекращению.
В судебном заседании представители сторон пояснили, что иных доказательств представить не могут, о чем расписались в протоколе судебного заседания.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Иск Чупановой З.И. удовлетворить.
Признать за Чупановой З.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности Алибекова ФИО11 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Щелковский городской суд.
Судья Кудрякова Ю.С.