РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Пос. Шексна 15 марта 2010 года

Шекснинский районный суд Вологодской области в составе:

судьи Чендраковой Т.Н.,

при секретаре Титовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Асадова Эльмана Абдукерима оглы к Дунаевой Ольге Павловне и Дунаевой Алене Дмитриевне о признании договора купли-продажи квартиры ..., от 30.06.2009 г. недействительным и обязании возвратить полученное по притворной сделке жилое помещение, а также по встречному иску Дунаевой Ольги Павловны, действующей в своих интересах и интересах малолетней дочери Дунаевой Алены Дмитриевны, к Асадову Эльману Абдукериму-оглы о признании дополнительного соглашения от 01.07.2009 г. недействительным и не порождающим правовых последствий,

УСТАНОВИЛ:

Асадов Э.А. обратился с иском к Дунаевой О.П. и Дунаевой А.Д. с требованием признать договор купли-продажи жилого помещения от 30.06.2009 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки, обязав ответчиков возвратить ему квартиру .... В обоснование иска он указал, что являлся собственником данного жилого помещения, оспариваемая сделка совершена 30.06.2009 г. путем подписания договора и фактической передачи квартиры, государственная регистрация сделки и перехода права собственности произведена 03.07.2009 г. Стоимость жилого помещения определена договором в сумме 442 680 руб. Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2009 г. стоимость указанной квартиры пересмотрена и определена в 900 000 руб. Поскольку ответчица за квартиру не доплатила, сделка купли-продажи является притворной, так как осуществлялась с целью обналичивания свидетельства, выданного А. в порядке социальной помощи, так как срок действия свидетельства истекал 2 июля 2009 года.

В судебном заседании Асадов Э.А. не присутствовал, направил представителей по доверенности.

Представители истца Делибалтов С.Л., действующий на основании доверенности от 23.12.2009 г., и Муминов Б.К., действующий на основании ордера. № 13 от 13.01.2010 г, иск Асадова Э.А. поддержали. Из их объяснений следует, что сделка купли-продажи была совершена Асадовым Э.А. и Дунаевой О.П. не с целью передачи ответчице квартиры ..., а с целью обналичивания выданного ей сертификата. Дополнительное соглашение от 01.07.2009 г. подтверждает, что Дунаева О.П. приобрела квартиру .... Произведенная по договору от 30.06.2009 г. оплата в сумме 442 680 руб. является оплатой именно за эту квартиру. Поскольку фактически между сторонами был заключен договор мены, Дунаева О.П. обязана возвратить занимаемую ею в настоящее время квартиру, так как произвести доплату в соответствии с действительной стоимостью квартиры либо переехать в неблагоустроенную квартиру по улице ... она отказалась. 

Ответчица Дунаева О.П., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Дунаевой А.Д., иск Асадова Э.А. не признала, указав, что 30 июня 2009 года заключила договор с Асадовым Э.А., согласно которому приобрела в собственность однокомнатную благоустроенную квартиру по ... за 442 680 руб. Цена была оговорена и устраивала обе стороны, так как санитарное состояние жилого помещения было ненадлежащее, без проведения ремонтных работ для проживания с ребенком оно было непригодно. Ей пришлось вложить значительные денежные средства, чтобы привести квартиру, бывшую притоном, в надлежащее состояние. В день подписания договора они с Асадовым Э.А. обратились в регистрационную службу и сдали документы для государственной регистрации договора и перехода права собственности. 03.07.2009 г. она 9 г. 010 г. венной регитсрации договора и права собюственности. адлежащее и не пригоджное для проживания.ключенным получила свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой, оформленные на ее имя и имя дочери. 10 июля 2009 года деньги в сумме 442 680 руб. были перечислены на имя Асадова Э.А., получение денег подтверждено собственноручно написанной им распиской от 14.08.2009 г. 16 августа 2009 года обременения права собственности на квартиру были сняты, и она получила свидетельства о праве собственности. Считает сделку соответствующей закону. На приобретение квартиры по ... она согласия не давала, так как это аварийное, неблагоустроенное жилье и разрешения на проживание там малолетнего ребенка орган опеки и попечительства ей бы не дал. Ни о какой доплате она с продавцом не договаривалась, поскольку имеет небольшой доход. Подпись в дополнительном соглашении поставила под нажимом Делибалтова С.Л. Просит в удовлетворении исковых требований Асадова отказать. 

В ходе рассмотрения дела Дунаева О.П. предъявила встречное исковое требование к Асадову Э.А. о признании дополнительного соглашения от 01.07.2009 г. к оспариваемому договору недействительным и не влекущим юридических последствий. В заявлении указала, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, любое изменение договора также подлежит государственной регистрации. Поскольку дополнительное соглашение сторонами не зарегистрировано, оно является недействительным и не влечет правовых последствий. 

Представители Дунаевой О.П. Шалаевский Н.В. и Брагина Т.М., действующие на основании доверенности от 01.02.2010 г., с иском Асадова Э.А. также не согласились, поддержав встречный иск. Брагина Т.М. указала, что иск Асадова Э.А. необоснован, так как определенная договором стоимость жилого помещения на момент совершения сделки соответствовала рыночной стоимости и заниженной не была, поскольку санитарное состояние квартиры было неудовлетворительным, для приведения ее в нормальное состояние потребовались значительные материальные вложения. Считает обоснованным требование о признании дополнительного соглашения от 01.07.2009 г. недействительным ввиду нарушения требований ГК РФ о форме договора.

Представители истца Делибалтов С.Л. и Муминов Б.К. встречный иск Дунаевой О.П. не признали. Муминов Б.К. пояснил, что в случае регистрации дополнительного соглашения Дунаева О.П. не смогла бы получить социальную выплату по сертификату и приобрести жилое помещение. При его подписании она действовала добровольно, без какого-либо принуждения и была согласна на выполнение условий дополнительного соглашения. 

Представитель третьего лица – А. Сухаричев С.А., действующий на основании доверенности от 31.12.2009 г., указал, что иск Асадова Э.А. необоснован, так как стороны заключили договор добровольно, преследуя цель купли-продажи квартиры, а не совершения какой-либо иной сделки. В 2008 году Дунаева О.П. на основании ее заявления была включена в число участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы. Размер социальной выплаты для семьи ответчицы составил 40 % расчетной (средней стоимости) жилья, а размер общей площади жилого помещения – 42 кв.м. Исходя из принятых нормативов и Правил предоставления молодым семьям социальных выплат.., утвержденных постановлением Правительства от 13.05.2006 г. № 285, социальная выплата в денежном выражении составила 442 680 руб. и была зачислена на расчетный счет Дунаевой О.П. в Х.. Согласно указанным Правилам участник программы обязан самостоятельно подыскать подходящее жилое помещение, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в регистрационном органе. Поскольку Дунаева О.П. в течение действия сертификата найти квартиру не успела, при обращении в администрацию ей было сообщено, что в настоящее время однокомнатную квартиру продает Асадов Э.А. Затем стороны сами оформили договор купли-продажи, зарегистрировали в установленном законом порядке, социальная выплата в сумме 442 680 руб. перечислена из бюджета на расчетный счет Дунаевой О.П., а затем на счет Асадова Э.А. Сухаричев С.А. уточнил, что в договоре купли-продажи стороны были вправе указать и большую стоимость квартиры, чем предусмотрено сертификатом. В таком случае за счет бюджетных средств оплачивается лишь сумма социальной выплаты, а оставшаяся часть погашается за счет собственных средств покупателя. О том, что 1 июля 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение, в значительной степени изменяющее существенные условия договора купли-продажи, администрации известно не было до момента привлечения ее к участию в данном деле.

Представитель третьего лица – Управления образования Шекснинского муниципального района, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовал, направил письменный отзыв, указав, что иск Асадова Э.А. необоснован, так как оспариваемый договор соответствует требованиям ГК РФ и зарегистрирован в установленном порядке, притворной сделка купли-продажи не является. Дополнительное соглашение на регистрацию с данным договором представлено не было, что не соответствует требованиям закона. В случае удовлетворения исковых требований Асадова Э.А. жилищные права и интересы несовершеннолетней Дунаевой А.Д. будут нарушены.

Представитель третьего лица – ХХ, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовал, направил письменный отзыв, в котором указал, что 03.07.2009 г. была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Дунаевой А.Д. и Дунаевой О.П. на квартиру Номер обезличен, расположенную по адресу: пос. ..., ..., ..., ..., на основании договора купли-продажи от 30.06.2009 г., заключенного с Асадовым Э.А. Представленные сторонами на регистрацию документы соответствовали требованиям закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оснований для отказа в регистрации не имелось. Дополнительное соглашение к данному договору является незаключенным, поскольку сторонами не соблюдено требование п. 2 ст. 558 ГК РФ о его регистрации. 

Представитель третьего лица – Д., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовал. Из письменного отзыва следует, что подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы предусмотрена социальная выплата, предоставляемая владельцу свидетельства, удостоверяющего право на ее получение в безналичной форме путем зачисления средств на банковский счет для приобретения жилого помещения. После самостоятельного подбора жилого помещения участником программы и заключения договора купли-продажи в течение срока действия свидетельства банк перечисляет социальную выплату лицу, участвующему в договоре. Оплата по договору купли-продажи жилого помещения с использованием указанной социальной выплаты сделкой не является. Договор купли-продажи, заключенный между Дунаевой О.П. и Асадовым Э.А., отвечает требованиям ГК РФ, зарегистрирован в установленном порядке, в нем имеется условие о цене квартиры, достигнутое сторонами обоюдно, без ограничений и оговорок. Из буквального содержания дополнительного соглашения от 01.07.2009 г. следует, что оно представляет собой самостоятельное соглашение, которым внесены изменения в указанный договор, при этом не зарегистрировано в установленном порядке.

Представитель третьего лица – Р. – в судебное заседание не прибыл, ходатайства об отложении дела в суд не направил. 

Выслушав стороны, их представителей, представителей третьих лиц и свидетелей, изучив материалы дела, суд считает, что оснований для удовлетворения иска Асадова Э.А. к Дунаевой О.П. не имеется, встречные же требования Дунаевой О.П. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворной считается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Из смысла правовых норм ст. 549 – 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества, включая жилые помещения, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Дополнительное требование к форме договора купли-продажи квартиры установлено ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Ст. 452 ГК РФ регламентирует, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Ст. 164 ГК РФ устанавливает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество являются не только договоры, но и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

            В судебном заседании доказано, что 30 июня 2009 года между Асадовым Э.А. и Дунаевой О.П., действующей от своего имени и имени несовершеннолетней дочери Дунаевой А.Д., был заключен договор купли-продажи квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: пос. ..., ..., ..., ....

   Анализируя содержание данного договора, суд пришел к выводу, что он не противоречит требованиям ст. 549 - 551 ГК РФ и является действительным, поскольку Асадов Э.А., действуя свободно и добровольно, заключил данную сделку с целью передать в долевую собственность Дунаевой О.П. и Дунаевой А.Д. указанную квартиру и получить взамен деньги в сумме 442 680 руб.

Дунаева О.П. в порядке исполнения договора приняла квартиру, произвела ремонт, вселилась в нее, вместе с дочерью зарегистрировалась в ней по месту жительства. Обязательства по оплате квартиры перед продавцом исполнены, что подтверждается выпиской по лицевому счету Дунаевой О.П. и распиской Асадова Э.А. от 14.08.2009 г., государственная регистрация договора и перехода права собственности на жилое помещение произведена. 

Доводы представителей истца о том, что сделка купли-продажи квартиры является притворной, так как заключена с целью обналичивания Дунаевой О.П. сертификата, опровергнуто представленными документами, объяснениями Дунаевой О.П., категорично отрицавшей, что никаких переговоров с Асадовым Э.А. о доплате за квартиру до подписания договора купли-продажи она не вела, согласия на доплату не давала, и Сухаричева С.А., утверждавшего, что А. посредником в сделке не являлась, доплату за квартиру не гарантировала, стороны сделки самостоятельно действовали исходя из принципа свободы договора. Показания свидетеля Л. о том, что именно А. была навязана сделка с Асадовым, предложен проект договора купли-продажи, а Дунаева О.П. знала о необходимости доплатить за квартиру и была на это согласна, другими доказательствами не подтверждены: пунктами 6 и 7 оспариваемого договора установлено, что сторонами обоюдно определен порядок расчетов по оплате стоимости квартиры с использованием социальной выплаты, предоставленной Дунаевой О.П. как участнице подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы на основании свидетельства № 001-2608, выданного А. 02.10.2008 г. Из пункта 7.1 договора следует, что об особенностях порядка перечисления средств социальной выплаты и его сроках Асадов Э.А. был ознакомлен до подписания договора, на такой порядок оплаты соглашался.

Утверждение о том, что Дунаева О.П. при заключении договора действовала недобросовестно и не исполнила обязательства по полной оплате приобретенной квартиры, голословно, так как из представленных документов следует, что сторонами сделки обоюдно достигнуто соглашение о  цене жилого помещения, стоимость квартиры указана в п. 4 договора. Хотя представители истца указывают, что рыночная стоимость квартиры по ... составляла не 442 680 руб., а 900 000 руб., доказательств этому не представлено.

Из договора купли-продажи от 01.06.2009 г. следует, что Асадов Э.А. приобрел данную квартиру у Щ. за 700 000 рублей. Показаниями свидетелей С., П. и М. подтверждено, что указанная квартира до вселения в нее Дунаевой О.П. с несовершеннолетней дочерью находилась в антисанитарном состоянии, не пригодном для проживания: в ней отсутствовала сантехника, было отключено электричество, разбиты стекла в окнах. После вселения семьи Дунаевой О.П. жилое помещение было приведено в надлежащее состояние, сделан косметический ремонт.  

Доводы представителей истца о том, что обе стороны сделки стремились лишь обналичить выданный Дунаевой О.П. сертификат, ничем не подтвержден: ранее Дунаева О.П. и Асадов Э.А. друг друга не знали, выделенные денежные средства потрачены именно на приобретение квартиры, в которую Дунаева О.П. на законных основаниях вселилась и зарегистрировалась в ней по месту жительства. Деньги Асадовым Э.А. приняты, от распоряжения ими он не отказался.

Кроме этого, перечисление денежных средств, выделенных Дунаевой О.П. в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы, по своей правовой природе не является сделкой. Доказательств совершения сторонами какой-либо другой сделки на момент подписания договора купли-продажи истцом не представлено. Форма оспариваемого договора соблюдена и соответствует требованиям ст. 558 ГК РФ. Следовательно, сделка купли-продажи квартиры, совершенная 30.06.2009 г. между Асадовым Э.А. и Дунаевой О.П., не является притворной.

Таким образом, оснований для признания указанной сделки купли-продажи квартиры притворной и обязании возвратить Асадову Э.А. полученное Дунаевой О.П. по притворной сделке жилое помещение не имеется.

Разрешая встречный иск Дунаевой О.П. к Асадову Э.А. суд исходит из следующего.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 01.07.2009 г. устанавливает, что действительная стоимость квартиры по ... ... не 442 680 руб., а 900 000 руб. Фактически же продавец передает в собственность Дунаевой О.П. и ее дочери квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... .... Дунаева О.П. не вправе регистрироваться и проживать в первоначально переданной квартире. 

Давая правовую оценку данному соглашению, суд пришел к выводу, что оно не соответствует требованиям ст. 452, 550, 551 и 558 ГК РФ.

Кроме того, в оспариваемом дополнительном соглашении отсутствует указание на дату договора купли-продажи, дополнением к которому оно является.

Принимается во внимание и то, что на момент его заключения Асадов Э.А. не имел в собственности квартиры по ..., а также то, что после его заключения обе стороны не отказались от исполнения условий договора от 30.06.2009 г. (Асадов Э.А. передал Дунаевой О.П. ключи от квартиры и принял деньги, а Дунаева О.П. произвела ремонт жилого помещения, вселилась в него, зарегистрировалась по месту жительства), регистрацию данной сделки стороны не приостановили.

В связи с тем, что оспариваемое соглашение сторон от 01.07.2009 г. по своей сути является предварительным договором сторон о мене жилых помещений, оно не может быть дополнительным соглашением к уже заключенному договору купли-продажи, а является самостоятельной сделкой, связанной с переходом прав на недвижимое имущество. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку от регистрации указанной сделки Дунаева О.П. не уклонялась, требования о регистрации сделки Асадов Э.А. к ней не предъявил, следовательно, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 01.07.2009 г. является недействительным. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска к Дунаевой Ольге Павловне и Дунаевой Алене Дмитриевне о признании договора купли-продажи квартиры от 30.06.2009 г. недействительным и обязании возвратить полученное по притворной сделке жилое помещение Асадову Эльману Абдукериму оглы ОТКАЗАТЬ.

Исковые требовании Дунаевой Ольги Павловны к Асадову Эльману Абдукериму оглы удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 01.07.2009 г. недействительным и не порождающим правовых последствий.

            Решение может быть обжаловано в судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Шекснинский районный суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

            Решение в окончательной форме будет изготовлено 19 марта 2010 года.

                                                                                                                   Судья Чендракова Т.Н.