Решение по делу о признании договора купли-продажи недействительным и признании права собственности

Р Е Ш Е Н И Е

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Давыдовой Ю.С.,

при секретаре судебного заседания Кирсановой А.А.,

с участием адвоката Орехово-Зуевского филиала МКА Бутовой Н.А., выступающей в защиту интересов истца Бесчеревных С.А.,

адвоката Шатурского филиала МОКА Калгиной Е.М., выступающей в защиту интересов ответчика Бабенкова Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бесчеревных СА к Лазареву ГМ, Бабенкову ЮН, Бабенковой ЮК об оспаривании сделки купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности и о признании предыдущей сделки купли-продажи земельного участка действительной и признании права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

Бесчеревных С.А. обратился в суд с иском к Лазареву Г.М. и Бабенкову Ю.Н. о признании договора купли-продажи заключенного ими 02.07.2009 года земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: ...; о прекращении права собственности Бабенкова Ю.Н. на указанный земельный участок и признании за истцом Бесчеревных С.А. права собственности на указанный земельный участок.

Требования мотивирует тем, что по договору купли-продажи от Дата обезличена года заключенного между ним и Фроленко А.Г., действующего от имени Лазарева Г.М. по доверенности, приобрел вышеуказанный земельный участок по цене 34246,44 рублей, которые до подписания договора купли-продажи в соответствии с передаточным актом и распиской были переданы Фроленко А.Г. При оформлении сделки Фроленко А.Г. передал ему подлинные правоустанавливающие документы на отчуждаемый земельный участок. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Шатурского нотариального округа Московской области ФИО С 2009 года на участок не приезжал по причине занятости. В конце июня 2010 года, приехав на участок, обнаружил, что на нем установлен забор. Обратившись в Шатурский отдел УФРС, получил выписку из ЕГРП из которой следовало, что собственником земельного участка является Бабенков Ю.Н. Считает, что Лазарев Г.М. знал, что его земельный участок был продан в 2004 году, в связи с чем, повторно совершать сделку по отчуждению земельного участка, был не вправе. По указанным основаниям просит признать договор купли-продажи заключенный между Лазаревым Г.М. и Бабенковым Ю.Н. недействительным, прекратить право собственности Бабенкова Ю.Н. на этот земельный участок, а за ним признать право собственности на указанный земельный участок.

Определением суда от 20 сентября 2010 года, отраженном в протоколе судебного заседания, по ходатайству ответчика Бабенкова Ю.Н., к участию в деле в качестве соответчика привлечена Бабенкова ЮК, которой принадлежит земельный участок, приобретенный по оспариваемой сделке на праве совместной собственности с Бабенковым Ю.Н. л.д.87).

В судебном заседании 27 сентября 2010 года истец уточнил исковые требования согласно которых, просит признать заключенный договор купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2004 года между ним и Фроленко А.Г., действующего от имени Лазарева Г.М. по доверенности – действительным и признании за ним права собственности на земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: ..., а договор купли-продажи земельного участка от 02.07.2009 года, заключенный между Лазаревым Г.М. и Бабенковым Ю.Н. – недействительным и прекращении права собственности Бабенкова Ю.Н. на земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: ...

В судебном заседании истец Бесчеревных С.А. и его представитель адвокат Бутова Н.А. поддержали исковые требования, дав аналогичные объяснения тем, которые изложены в иске и уточнении к нему. Дополнительно пояснили, что договор купли-продажи от 19 ноября 2004 года не прошел государственную регистрацию, поскольку Бесчеревных С.А. в регистрирующий орган не обращался, т.к. не знал, что договор подлежит такой регистрации. Однако сделка совершена в соответствии с законом, согласие его супруги на покупку земельного участка было получено, деньги в счет его стоимости были переданы представителю продавца по доверенности Фроленко А.Г., который отдал ему оригиналы документов, в том числе и свидетельство о праве собственности Лазарева Г.М. на земельный участок. С момента покупки земельного участка, на нем появлялся редко, однако привозил туда песок, доски, бетонные блоки. Установил по периметру столбы для забора. Летом 2010 года обнаружил, что на участке кем-то установлен забор. Обратился в УФРС за сведениями о правообладателях земельного участка, откуда узнал, что собственником земельного участка является ответчик Бабенков Н.Ю. Считает, что Лазарев Г.М. не мог не знать, что принадлежавший ему земельный участок был продан и продавать второй раз этот земельный участок Лазарев А.Г. был не вправе. К тому же наличие на участке песка и бетонных блоков, указывало Лазареву А.Г. на то, что земельным участком кто-то пользуется. Считают, что действиями Лазарева Г.М. по повторной продаже земельного участка нарушены его права. Просят иск удовлетворить.

Ответчик Лазарев Г.М. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что не знал о том, что его земельный участок в ноябре 2004 года был кому-то продан. При этом указал, что выдавал на имя Фроленко А.Г. доверенность на отчуждение земельного участка, а так же все правоустанавливающие документы на этот земельный участок. Доверенность продолжительностью сроком три года на отчуждение от его имени земельного участка выдал Фроленко А.Г. потому, что у него перед Фроленко А.Г. имелся долг по договору займа от 01.12.1998 года. Деньги, вырученные от реализации земельного участка, должны были пойти на возврат долга по договору займа. Какого-либо договора на отчуждение земельного участка между ним и Фроленко А.Г. заключено не было. Фроленко А.Г. сказал ему, что покупателя на земельный участок не нашел и чтобы он сам этот участок продавал. Правоустанавливающие документы на земельный участок Фроленко А.Г. обещал вернуть, но потом так и не вернул. Возврата денег по договору займа, после выдачи на его имя доверенности на отчуждение земельного участка Фроленко А.Г. с него не требовал. С 2004 года по 2009 год он являлся собственником земельного участка, оплачивал земельный налог. Никаких изменений в этот период на земельном участке не замечал, никаких столбов, досок и прочего стройматериала на участке не было. В 2009 году продал земельный участок Бабенкову Ю.Н., повторное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок получал в УФРС. Если бы его участок был кому-то продан, то такой документ ему бы не выдали. Сделка купли-продажи с Бабенковым Ю.Н. была оформлена нотариально в установленном законом порядке. Эта сделка прошла государственную регистрацию и переход права. Просит в удовлетворении иска отказать.

Ответчики Бабенкова Ю.К. и Бабенков Ю.Н. а так же представитель адвокат Калгина Е.М. исковые требования не признали. Поясняли, что их сделка купли-продажи земельного участка с Лазаревым Г.М. совершена в установленном законом порядке и требуемой форме. Шатурским отделом УФРС по Московской области совершена государственная регистрация этой сделки и переход права собственности, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на этот земельный участок. О том, что этот земельный участок ранее продавался Лазаревым А.Г. через посредника Фроленко А.Г., они не знали и знать не могли. Считают себя добросовестными покупателями. Предыдущая сделка купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2004 года не прошла государственную регистрацию в связи с чем, право собственности Бесчеревного С.А. на указанный земельный участок не возникло. Правовых оснований для признания их сделки купли-продажи недействительной, а так же о прекращении права собственности не имеется. Просят в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора Фроленко А.Г. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, посредством телефонограммы, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В ранее состоявшемся судебном заседании пояснял, что Лазарев занял у него в долг по договору займа от 01.12 1998 года денежную сумму в размере 127500 рублей, эквивалентную 7500 долларов США с условием возврата в срок до 10 декабря 1998 года. 23 июня 2001 года Лазарев частично вернул 700 долларов США. Оставшийся долг составил 6800 долларов США, который не возвращал. В счет погашения числящегося долга Лазарев выдал на его имя доверенность сроком 3 года на отчуждение земельного участка принадлежавшего Лазареву и правоустанавливающие документы на земельный участок. Имея правоустанавливающие документы на землю и доверенность от Лазарева, 19 ноября 2004 года оформил у нотариуса договор купли-продажи с Бесчеревных С.А., от которого получил деньги за земельный участок в размере 34246,44 рублей. После оформления сделки отдал Бесчеревных С.А. все правоустанавливающие документы на землю. После продажи земельного участка поставил Лазарева в известность, что участок продал, показал ему копию договора купли-продажи заключенному с Бесчеревных. С учетом денежной суммы полученной им от продажи Бесчеревных земельного участка, пересчитал вместе с Лазаревым сумму оставшегося за ним долга по договору займа. Письменных документов об исполнении поручения по отчуждению земельного участка с Лазаревым не оформлял. Договор купли-продажи земельного участка с Бесчеревных заключен в установленном законом порядке. Считает исковые требования законными и обоснованными.

Представитель УФСГРКК по Московской области в лице Шатурского отдела, в судебное заседание не явился. О времени и месте извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие л.д.33)

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

19 ноября 2004 года между Бесчеревных С.А. и Лазаревым Г.М., от имени которого действовал Фроленко А.Г. по доверенности, удостоверенной нотариусом Шатурского района ФИО2 13 мая 2004 года заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: ..., согласно которому Лазарев Г.М., от имени которого действовал по доверенности Фроленко А.Г продал Бесчеревных С.А. указанный земельный участок по цене за 34246,44 рублей.

Доверенность от 13 мая 2004 года сроком на три года, выданная Лазаревым Г.М. на имя Фроленко А.Г. содержит полномочия на совершении Фроленко А.Г. от имени Лазарева Г.М. по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению земельного участка с правом получения справок документов, с правом подписи, получения денег, регистрации договора и перехода права собственности, а так же с правом совершения всех действий, связанных с исполнением данного поручения л.д.6)

Отчуждаемый земельный участок принадлежал Лазареву Г.М. на основании договора купли-продажи от 04.августа 1998 года, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.1998 года серии АБ Номер обезличен, выданного Шатурским отделом МОРП. Согласие супруги Лазарева Г.М. – Лазаревой В.М. на отчуждение земельного участка и согласие супруги Бесчеревных С.А – Бесчеревных М.В. на покупку земельного участка получено.

Из пункта 2.3. договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Указанное обстоятельство подтверждается распиской Фроленко А.Г. в получении от Бесчеревных С.А. денежной суммы в размере 34246,44 рублей л.д.12, 21).

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что право собственности на указанный земельный участок возникает у Бесчеревных С.А. с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в Шатурском отделе МОРП.

Указанный договор удостоверен нотариусом Шатурского нотариального округа ФИО, которой в тексте договора указано, что договор и переход права собственности подлежит государственной регистрации в Шатурском отделе МОРП л.д. 13).

При удостоверении договора купли-продажи и оформлении сделки, свидетельство о праве собственности Лазарева Г.М. на земельный участок серии АБ Номер обезличен, было погашено соответствующей записью нотариуса л.д.20). При этом нотариусом было удостоверено заявление Фроленко А.Г. адресованное в Шатурский отдел МОРП о регистрации договора купли-продажи, переходе права собственности и изъятии свидетельства о праве собственности Лазарева Г.М. на земельный участок л.д.15).

Сделка купли-продажи земельного участка по договору от 19 ноября 2004 года совершена в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и в надлежащей форме. Однако в силу положений п.1. ст. 164 ГК РФ такая сделка требует государственной регистрации в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая продавцом Лазаревым Г.М. от имени которого действовал Фроленко А.Г. и покупателем Бесчеревных С.А. совершена не была.

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

В силу ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из объяснений истца и его представителя судом установлено, что со дня оформления договора купли-продажи Бесчеревных С.А. по вопросу его регистрации и перехода права собственности в регистрирующий орган не обращался. В настоящий момент собственником земельного участка является Бабенков Ю.Н. на основании договора купли-продажи от 02.07.2009 года заключенному с Лазаревым Г.М.

По условиям договора купли-продажи от 02.07.2009 года Лазарев Г.М продал, а Бабенков Ю.Н. купил земельный участок площадью 800 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: ... за 500.000 рублей л.д. 43).

Как следует из п. 2 данного договора земельный участок принадлежит Лазареву Г.М. на основании договора купли-продажи от 04.08.1998 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.07.2007 года серии 50 – НБ Номер обезличен.

Указанное свидетельство о государственной регистрации права, как следует из дела правоустанавливающих документов, истребованного по запросу суда, было выдано повторно (взамен утраченного) Шатурским отделом УФРС по Московской области по заявлению Лазарева Г.М. от 16.06.2007 года л.д.55)

Оспариваемый договор купли-продажи от 02.07.2009 года заключен в простой письменной форме, что не противоречит положениям ст. 161 ГК РФ. Согласие супруги Лазарева на отчуждение земельного участка, а так же согласие супруги Бабенкова Ю.Н. по покупку земельного участка получено. Расчет между сторонами произведен до подписания договора. Шатурским отделом УФРС по ... произведена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности к Бабенкову Ю.Н. с выдачей свидетельства о государственной регистрации права л.д.35-48).

Таким образом, указанная сделка совершена в установленном законом порядке, надлежащей форме, а так же произведена её государственная регистрация, как того требуют положения ст. 164 ГК РФ и 131 ГК РФ.

В связи с произведенной государственной регистрацией данной сделки у Бабенкова Ю.Н. возникло право собственности на указанный земельный участок в соответствии с ч.1 ст. 235 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для признания указанной сделки недействительной и прекращения права собственности Бабенкова Ю.Н. судом не установлено, в связи с чем, суд приход к выводу, что в удовлетворении исковых требований Бесчеревных С.А. о признании сделки купли-продажи земельного участка по договору от 02.07.2009 года, заключенному между Лазаревым Г.М. и Бабенковым Ю.Н. и прекращении права собственности последнего на этот земельный участок следует отказать.

Судом установлено, что прежним собственником земельного участка Лазаревым Г.М. в разные периоды заключены договора купли-продажи в отношении одного и того же земельного участка: первый договор купли-продажи от 19 ноября 2004 года заключенный Фроленко А.Г., действующего от имени Лазарева Г.М. по доверенности с истцом Бесчеревных С.А., который, как выше указывалось судом, не прошел государственную регистрацию, и второй договор купли-продажи от 02.07.2009 года заключенный Лазаревым Г.М. и Бабенковым Ю.Н., прошедший государственную регистрацию и переход права собственности.

В своих исковых требованиях Бесчеревных С.А. просит признать договор купли-продажи от 19 ноября 2004 года заключенный между ним и Фроленко А.Г., действующего от имени Лазарева Г.М. - действительным и признать за ним право собственности на земельный участок на основании данной сделке.

В пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся разъяснения, согласно которых: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку сделка купли - продажи земельного участка по договору от 19 ноября 2004 года не прошла государственную регистрацию, то в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ она считается ничтожной.

Таким образом, истец Бесчеревных С.А. (покупатель) не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от 19 ноября 2004 года, так как данный договор до его регистрации не считается заключенным.

Требования истца о признании договор купли-продажи от 19 ноября 2004 года действительным и о признании за ним права собственности на земельный участок не основаны на законе, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

В пункте 63 вышеназванного совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, избранный Бесчеревных С.А. способ защиты нарушенных прав является ошибочным. Для восстановления нарушенных прав истец не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты.

Доводы Лазарева Г.М. о том, что он не знал, что его участок до совершения сделки с Бабенковым Ю.Н. был продан, а так же доводы Фроленко А.Г. о существовании между ним и Лазаревым Г.М. кредитных отношений и наличии долга, юридического значения в рамках данного спора не имеют. Указанные доводы сводятся к иной оценке и могут быть предметом отдельного судебного разбирательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Бесчеревных СА – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение 10-ти дней со дня его изготовления в окончательном виде.

Судья Ю.С. Давыдова