Дело № 2-27/11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
24 февраля 2011 года г. Шатура Московской области
Шатурский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Хавановой Т.Ю.,
при участии адвоката Калгиной Е.М.,
при секретаре Гришиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Губанова СН к Смирновой НА, Смирновой ЕД, Смирной ДА о прекращении права пользования жилым помещением и встречному иску Смирновой ЕД к Губанову СН, Смирновой НА о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
у с т а н о в и л :
Губанов С.Н. обратился в суд с иском к Смирновой Н.А., Смирновой Д.А., Смирновой Е.Д. по следующим основаниям.
Он является собственником квартиры по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ. В квартире постоянно зарегистрированы члены семьи бывшего собственника Смирнова Е.Д. и Смирнова Д.А. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ. Просит признать Смирнову Н.А., Смирнову Е.Д., Смирнову Д.А. прекратившими право пользования спорным жилым помещением.
В судебном заседании 08.11.2010 г. Смирновой ЕД предъявлен встречный иск к Губанову СН, Смирновой НА о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по следующим основаниям.
В пункте 10 договора содержится указание об обязанности Смирновой Е.Д. сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после регистрации перехода права собственности. В соответствии с п. 3 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности, в том числе из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности. Право пользования спорным жилым помещением у Смирновой Е.Д. возникло на основании решения Воскресенского городского народного суда Московской области от 12.07.1995 года, вступившего в законную силу. Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ при продаже квартиры существенным условием сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в котором эти лица проживают. В оспариваемом договоре права Смирновой Е.Д. на проживание в квартире после перехода права собственности к новому собственнику указаны не в полном объеме, своего согласия на отчуждение жилого помещения она не давала. Просит признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, в том числе п. 10 договора, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Губанова С.Н. от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру.
Определением суда от 08.11.2010 г. встречный иск принят к производству.
В судебное заседание 30.11.2010 г. истцом по первоначальному иску Губановым С.Н. представлено заявление об уточнении оснований иска, согласно которому, ответчик Смирнова Е.Д. пользуется спорной квартирой на основании договора безвозмездного пользования, т.к. она не являлась членом семьи собственника, за проживание в квартире ни ему, ни прежнему собственнику ничего не оплачивает. Фактически имеет место договор безвозмездного пользования спорным жилым помещением, заключенный без указания срока. Смирновой Е.Д. было направлено письмо, извещающее о прекращении пользования ею жилым помещением, с предложением освободить указанное жилое помещение добровольно. До настоящего времени Смирнова Е.Д. квартиру не освободила. Просит суд признать прекращенным право пользования Смирновой Е.Д. спорным жилым помещением.
В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Губанов С.Н не явился, его представитель адвокат Калгина Е.М. исковые требования поддержала, дав аналогичные изложенным в иске и уточнении к нему объяснения, дополнительно пояснив следующее. Между истцом и Смирновой Е.Д., единственно проживающей в квартире, фактически имел место бессрочный договор безвозмездного пользования квартирой, поскольку пользование квартирой ею не оплачивалось, коммунальные платежи платой за найм не являются, уплачиваются организациям, предоставляющим коммунальные услуги. Смирнова Н.А. и Смирнова Д.А. в квартире не проживают, сохраняя только регистрацию, какое-либо основание пользования ими жилым помещением отсутствует, Смирнова Н.А. перестала быть собственником квартиры, а Смирнова Д.А. – внучка Смирновой Н.А. утратила основания пользования квартирой, как бывший член семьи собственника квартиры. Смирнова Е.Д. до настоящего времени пользуется жилым помещением, несмотря на заявление Губанова С.Н. о прекращении действия фактически имевшего место между ними бессрочного договора безвозмездного пользования. Уточнение основания иска касается только прекращения права пользования спорной квартирой Смирновой Е.Д. Относительно ответчиков Смирновой Н.А. и Смирновой Д.А. основания иска изложены в первоначальном исковом заявлении. Встречные исковые требования адвокат Калгина Е.М. не признала, пояснив следующее. Право пользования квартирой ответчиков зависело фактически от воли ее собственника, на момент заключения договора – продавца Смирновой Н.А., в связи с чем она была в праве устанавливать обязанности лиц, являющихся пользователями ее квартиры. Смирнова Е.Д. не является заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать сделку, ее права совершенной сделкой не нарушаются. Просит первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Смирнова Е.Д. в судебном заседании исковые требования Губанова С.Н. не признала по основаниям поддержанного ею встречного иска, дав аналогичные изложенным в нем объяснения, дополнительно пояснив, что между ней и истцом не было договора безвозмездного пользования спорной квартирой, хотя никакой платы за пользование квартирой ею не вносилось, её право пользования квартирой установлено решением суда, она с 1995 года регулярно вносит платежи за коммунальные услуги. Она не против того, что Губанов С.Н. является собственником квартиры, но она не обязана в связи с этим выписываться и уезжать из квартиры, другого жилья у нее нет. Просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
Ответчик по первоначальному и встречному иску Смирнова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства по делу извещена надлежащим образом.
Ответчик по первоначальному иску и третье лицо по встречному иску Смирнова Д.А. в судебном заседании иск Губанова С.Н. признала, с позицией истца по встречному иску не согласилась.
Представитель третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явился, просит рассматривать дело в их отсутствие.
Исследовав представленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ между Смирновой Н.А. и Губановым С.Н. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 8). Договор зарегистрирован в УФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации, л.д. 5).
Согласно договору (п. 3) указанная квартира на момент заключения договора купли-продажи принадлежала продавцу Смирновой Н.А. на основании справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ЖСК им. ФИО8 (л.д. 7).
На спорной жилой площади с 1995 года до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства Смирнова НА, Смирнова ЕД., Смирнова ДА (копия финансового лицевого счета, л.д. 6).
Пункт 10 Договора купли-продажи содержит указание о наличии в квартире регистрации по месту жительства указанных граждан, а также об обязании указанных граждан сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.
Вместе с тем в пункте 1 статьи 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников - продавца и покупателя. Установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут.
Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя по договору, которому не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора.
Отсюда следует, что на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
Как указывалось судом выше, сведения о лицах, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением на момент заключения договора, содержатся в п. 10 оспариваемого договора.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Таким образом, полагая, что Смирнова Е.Д., не являясь стороной оспариваемого ею договора купли-продажи, не является и надлежащим истцом (заинтересованным лицом) относительно требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой в целом по заявленному ею основанию, поскольку наличие либо отсутствие у нее права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.
При этом, суд соглашается с доводами Смирновой Е.Д. относительно ничтожности п. 10 договора купли-продажи квартиры в части обязывания её (Смирновой ЕД), не являющейся стороной сделки, сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после государственной регистрации перехода права.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 21 ГК РФ дееспособный гражданин приобретает, осуществляет гражданские права и создает для себя гражданские обязанности своими действиями.
Гражданское законодательство допускает совершение сделки одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) при наличии полномочия, основанного на доверенности, указания закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 182 ГК РФ).
Доказательств наличия предусмотренных законом оснований действовать от имени Смирновой Е.Д., устанавливая в договоре купли-продажи ее обязательство сняться с регистрационного учета, ответчиками по встречному иску Губановым С.Н. и Смирновой Н.А. суду не представлено.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ).
При этом, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, суд считает встречный иск Смирновой Е.Д. подлежащим удовлетворению относительно признания недействительным п. 10 договора купли-продажи квартиры, в части обязывания Смирновой ЕД сняться с регистрационного учета в течение 30 (тридцати) дней после государственной регистрации перехода права.
Согласно ст. 168 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки и по собственной инициативе.
В связи с этим, в том числе при отсутствии требования Смирновой Д.А. о признании недействительным п. 10 договора купли-продажи квартиры, в части обязывания Смирновой ДА, также не являющейся стороной по сделке, сняться с регистрационного учета в течение 30 (тридцати) дней после государственной регистрации перехода права, по основаниям, изложенным выше относительно Смирновой Е.Д., суд полагает необходимым признать недействительным и указанное положение договора.
Суд считает подлежащими удовлетворению требования Губанова С.Н. о признании прекращенным право пользования спорным жилым помещением ответчиков.
Как усматривается из решения Воскресенского городского народного суда Московской области от 12.07.1995 года, вступившего в законную силу 23.07.1995 года (л.д. 16-18), за Смирновой Е.Д. было признано право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> связи с ее вселением в указанную квартиру сыном бывшего собственника квартиры Смирновой Н.А. Смирновым А.Ю. в 1989 году в соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР, как члена своей семьи (ст. 53 ЖК РСФСР).
Этим же решением суда Смирновой Е.Д. было отказано в признании за ней права собственности на спорную квартиру и установлено, что собственником квартиры, как лицо, полностью выплатившее паевые взносы в ЖСК им ФИО8 по состоянию на декабрь 1986 года, является Смирнова Н.А.
Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности квартиру, пользуются ею для личного проживания и проживания членов их семей.
Как видно из указанного выше решения Воскресенского городского суда в 1985 году собственником спорной квартиры (на тот момент Смирновой Н.А.) квартира была предоставлена для проживания отцу ФИО9, а с ДД.ММ.ГГГГ после произведенного родственного обмена - сыну ФИО10, вселившему в последствии в квартиру с согласия собственника свою супругу Смирнову Е.Д.
Сын Смирновой Н.А. ФИО10 умер ДД.ММ.ГГГГ. Смирнова Е.Д. продолжала проживать в указанной квартире.
Как указывалось судом выше, учитывая факт вселения в спорную квартиру в установленном законом порядке (ст.ст. 53, 54 ЖК РСФСР) и действующие на тот момент положения ст. 127 ЖК РСФСР, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры за лицами, не являющимися собственника жилого помещения, но вселенными в установленном порядке, право пользования помещением сохраняется, судом было принято решение о признании за Смирновой Е.Д. права пользования спорной квартиры.
Таким образом, доводы Смирновой Е.Д., что ее право пользования спорной квартирой возникло на основании судебного решения, не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку указанным решением суда за Смирновой Е.Д. было признано право, возникшее у нее в результате вселения ее в спорную квартиру бывшим супругом (сыном Смирновой Н.А.) в 1989 году, в связи с чем право Смирновой Е.Д. возникло фактически вследствие действий участников жилищных отношений.
При этом в соответствии со ст. 61 ГПК РФ установления вступившего в законную силу решения Шатурского городского суда по делу по иску Смирновой Н.А. к Смирновой Е.Д. о прекращении права пользования жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ преюдициального значения относительно лиц, участвующих в настоящем деле, не имеют.
В силу ст. 5 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ (с 1 марта 2005 года), Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
Как следует из п. 3 ст. 6 ЖК РФ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
В результате сделки купли-продажи спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ (с момента государственной регистрации права) собственником спорной квартиры является Губанов С.Н.
В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение во владение и (или) в пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
Довод ответчика Смирновой Е.Д., что между нею и Губановым С.Н. отсутствуют отношения по безвозмездному пользованию квартирой, в том числе в связи с несоблюдением простой письменной формы указанного договора, суд считает необоснованным.
В соответствии со ст. 699 ГК РФ).
Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК РФ).
В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, при этом несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе, что относительно договора безвозмездного пользования имуществом отсутствует.
Как установлено судом выше, Смирнова Е.Д. проживает в спорной квартире до настоящего времени, оплачивает потребленные ею в спорной квартире коммунальные услуги (квитанции, л.д. 104-117), что подтверждает факт пользования ею спорной квартирой.
Смирнова Е.Д. признает, что не вносит никакой платы за пользование жилым помещением собственнику жилого помещения Губанову С.Н., что подтверждает безвозмездный характер указанного пользования, доказательств обратного (внесения собственнику платы за пользование квартирой) Смирновой Е.Д. суду не представлено.
Согласно ст. ст. 606, 671 ГК РФ отношения по договору найма жилого помещения либо аренды являются возмездными и предусматривают платность пользования жилым помещением.
Между сторонами отсутствуют письменные соглашения о пользовании квартирой, в том числе не установлен срок пользования Смирновой Е.Д. спорной квартирой, т.е. фактически отношения носят бессрочный характер, что допускается ст. 699 ГК РФ.
В связи с этим суд считает обоснованным довод Губанова С.Н., что принадлежащей ему квартирой Смирнова Е.Д. пользовалась на условиях бессрочного безвозмездного пользования.
Исходя из безвозмездной природы указанного обязательства ст. 699 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
Как видно из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ (по дате почтовой квитанции) Губановым С.Н. было направлено Смирновой Е.Д. письмо об отказе от договора безвозмездного пользования (л.д. 86).
В связи с этим в срок, установленный законом (ст. 689 ГК РФ обязана была вернуть ту же вещь (квартиру) в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, т.е. прекратить пользование спорной квартирой.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, а право пользования квартирой Смирновой Е.Д. - прекращенным.
Требование Губанова С.Н. о признании прекращенным права пользования жилым помещением Смирновой Н.А. также подлежит удовлетворению.
Смирнова Н.А. в силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ перестала быть собственником спорного жилого помещения.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, вправе предоставить его во владение и (или) в пользование на основании договора или на ином законном основании.
Объект собственности в виде жилого помещения - квартиры имеет установленное законом целевой вид пользования - проживание в нем (ст.ст. 16, 17 ЖК РФ).
На момент заключения договора купли-продажи право пользования спорной квартирой Смирновой Н.А. было обусловлено наличием у нее права собственности на указанную квартиру.
Согласно объяснениям представителя истца по первоначальному иску адвоката Калгиной Е.М. Смирнова Н.А. в спорном жилом помещении фактически не проживает, сохраняя в нем регистрацию по месту жительства.
Доказательств наличия у Смирновой Н.А. иного, предусмотренного законом основания пользования спорной квартирой, ответчиком Смирновой Н.А. суду не представлено.
Ответчик Смирнова Д.А. иск Губанова С.Н. признала, пояснив, что фактически в спорной квартире не проживает.
Последствия признания иска ответчиком, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ, Смирновой Д.А. судом разъяснены.
Смирнова Д.А. является внучкой прежнего собственника жилого помещения Смирновой Н.А.
В силу с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Суд считает, что признание иска ответчиком Смирновой Д.А. относительно требований Губанова С.Н. о признании прекращенным ее права пользования спорной квартирой не противоречит закону, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, и полагает возможным принять признание иска ответчиком и в соответствии со ст. 173 ГПК РФ вынести в указанной части решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковое заявление Губанова СН к Смирновой НА, Смирновой ЕД, Смирной ДА о прекращении права пользования жилым помещением удовлетворить.
Признать прекращенным право Смирновой НА, Смирновой ЕД, Смирной ДА пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.
Исковое заявление Смирновой ЕД к Губанову СН, Смирновой НА о признании недействительным договора купли-продажи квартиры удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 10 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Губановым СН и Смирновой НА в части обязывания Смирновой ЕД и Смирной ДА сняться с регистрационного учета в течение 30 (тридцати) дней после государственной регистрации перехода права.
В остальной части в иске Смирновой ЕД к Губанову СН, Смирновой НА о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Шатурский городской суд Московской области.
Судья Хаванова Т.Ю.
Мотивированное решение составлено 01.03.2011 года
Судья Хаванова Т.Ю.