Дело № 2-109/11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
21 апреля 2011 года г. Шатура Московской области
Шатурский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Хавановой Т.Ю.,
с участием адвоката Мосалевой О.Н.,
при секретаре Гришиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орлова А.В. к Орловой Т.В., Тюшкину М.Е. о признании недействительными договора аренды и дополнительных соглашений к нему,
у с т а н о в и л:
Орлов А.В. обратился в суд с указанным иском по следующим основаниям.
На основании решения Шатурского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ для проживания сына ФИО2, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до его совершеннолетия, он обязан оплачивать Орловой Т.В. часть ежемесячной арендной платы и коммунальных платежей по квартире <адрес> согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с учетом возможных изменений на основании дополнительных соглашений. До настоящего времени указанные платежи он ни разу не платил. В настоящее время его вызывают судебные приставы для исполнения решения суда. Между тем предъявляемые Орловой Т.В. судебному приставу дополнительные соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ являются мнимыми и составлены без цели фактического исполнения договора аренды для проживания его сына. Факт не проживания сына в данной квартире подтверждается актом судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Тюшкиным М.Е. и ФИО7 Никаких документов о несении затрат по оплате поднайма квартиры и коммунальных платежей Орловой Т.В. не представлено. Тюшкин М.Е., злоупотребляя правом, повышает арендную плату, заведомо зная о неисполнении сторонами договора аренды, фактически в квартире с 2006 г. проживает и зарегистрирована бывшая жена арендодателя - ФИО7 Просит признать недействительными дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Орлов А.В. уточнил исковые требования, дополнительно просит признать недействительным договор аренды жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Орловой Т.В. и Тюшкиным М.Е., в том числе в связи с тем, что договор не прошел государственную регистрацию, вследствие чего является недействительным также как и дополнительные соглашения к нему.
В судебном заседании истец Орлов А.В. и его представитель адвокат Мосалева О.Н. иск поддержали, дав аналогичные изложенным в иске объяснения, считают, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку Орлов А.В. узнал о нарушении его прав только в ходе исполнительного производства в 2009 году, когда ознакомился с актом судебного пристава о не проживании Орловой Т.В и ФИО2 в квартире Тюшкина. До этого времени Орлова Т.В. не обращалась к нему с требованием компенсировать понесенные ею расходы по аренде жилого помещения за сына. Договор сам по себе не был предметом судебного исследования в рамках дела по иску о выселении Орловой Т.В. Просят иск удовлетворить.
Ответчик Орлова Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассматривать дело в ее отсутствие. В представленном отзыве на исковое заявление исковые требования не признала, пояснив, что о договоре аренды Орлов А.В. знал с момента вынесения решения судом ДД.ММ.ГГГГ. На сегодняшний день договор прекратил действие в связи с истечением срока. Предъявленные исковые требования по своей сути направлены на переоценку установленных судом доказательств. Истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания договора. Просит в удовлетворении иска отказать.
Ответчик Тюшкин М.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении разбирательства по делу суд не просил.
Исследовав представленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
ДД.ММ.ГГГГ между Тюшкиным М.Е. (арендодатель) и Орловой Т.В. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому арендодатель передает во временное пользование арендатору, а арендатор принимает в пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для проживания. Срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10).
Согласно п. 3.1 договора за пользование вышеуказанным жилым помещением арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату в размере 6500 рублей в срок до 20 числа месяца, в течение которого осуществляет пользование арендуемым помещением, и стоимость коммунальных услуг (квартплата, отопление, электроэнергия, плата за телефон).
Решением Шатурского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Орловой Т.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Орлову А.В. об обязании обеспечить жилым помещением на условиях поднайма и встречному иску Орлова А.В. к Орловой Т.В. о признании утратившей право пользования жилым помещением, Орлов А.В. обязан оплачивать половину суммы ежемесячной арендной платы за поднайм и ? коммунальных платежей квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ с учетом возможных изменений на основании дополнительных соглашений, для проживания ФИО2, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до его совершеннолетия. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-14).
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно сообщению Шатурского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиками не спаривается договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию в нарушение ч. 2 ст. 609 ГК РФ не прошел (л.д. 35).
Ответчик Орлова Т.В. в судебном заседании 09.02.2011 года также подтвердила, что ни договор, ни дополнительные соглашения к нему не регистрировались (л.д. 28).
В соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Как следует из ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Ответчиками - сторонами договора не представлено суду доказательств уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки и обращения кого-либо из них в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора за период действия договора (более четырех с половиной лет), согласно письменным объяснениям Орловой Т.В. договор прекратил силу в связи с истечением срока его действия, а именно с достижением ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ совершеннолетия.
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Тюшкиным М.Е. и Орловой Т.В. были заключены дополнительные соглашения к договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, которыми изменены суммы ежемесячной арендной платы и установлены с ДД.ММ.ГГГГ в размере 8000 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ - 10000 рублей и с ДД.ММ.ГГГГ - 14000 рублей (л.д. 11-12).
В силу ст.ст. 450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ между Орловой Т.В. и Тюшкиным М.Е. также как и основной договор не регистрировались в установленном законом порядке, суд считает обоснованными доводы истца относительно и их ничтожности.
Кроме этого, истцом заявлено о ничтожности указанного выше договора аренды и дополнительных соглашений к нему в связи с мнимостью сделки.
В соответствии с пунктом 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Актом совершения исполнительных действий от ДД.ММ.ГГГГ подтверждаются доводы истца, что его сын ФИО2 по адресу: <адрес>, не проживает, по указанному адресу проживает бывшая супруга арендодателя Тюшкина М.Е. ФИО7 (л.д. 12).
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик Орлова Т.В. пояснила, что договор существовал до сентября 2010 года, когда квартира была продана, до этого времени она с сыном некоторое время проживали в указанной квартире с учетом графика работы бывшей жены арендодателя ФИО7, которая проживала в этой квартире постоянно, их носильные вещи ответчица возила с собой в машине, каких-либо доказательств, что ФИО2 жил в квартире у нее нет (л.д. 27). Ответчица в указанном судебном заседании также пояснила, что у нее имеются расписки, подтверждающие уплату ею Тюшкину М.Е арендных платежей и квитанции по оплате коммунальных услуг, однако суду указанные документы предоставлены не были.
Доводы ответчика Орловой Т.В., что, указывая о не проживании ее и сына в квартире по договору аренды, пристав вводит в заблуждение, суд считает необоснованными.
Указанный выше акт о совершении исполнительных действий подписан арендодателем Тюшкиным М.Е. и проживающей в квартире ФИО7
Таким образом, в том числе с учетом того, что договор не был зарегистрирован в установленном порядке, ни Орлова Т.В., ни несовершеннолетний ФИО2 не были зарегистрированы в квартире <адрес> по месту временного пребывания, суд считает обоснованными доводы истца, что договор аренды был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Указанный довод также подтверждается заключением указанного договора ДД.ММ.ГГГГ непосредственно перед судебным заседанием по делу по иску Орловой Т.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Орлову А.В. об обязании обеспечить жилым помещением на условиях поднайма и встречному иску Орлова А.В. к Орловой Т.В. о признании утратившей право пользования жилым помещением, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что на основании указанного договора, с учетом его возможных изменений на истца Орлова А.В. возложена обязанность возмещения части расходов по аренде жилого помещения, суд полагает, что истец является лицом, заинтересованным относительно правовых последствий указанной сделки, т.е. вправе требовать признания договора недействительным.
При этом, доводы ответчика Орловой Т.В., что иск направлен на переоценку исследованных судом доказательств, указывая на состоявшееся 15.09.2006 года решение суда по делу по иску Орловой Т.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, к Орлову А.В. об обязании обеспечить жилым помещением на условиях поднайма и встречному иску Орлова А.В. к Орловой Т.В. о признании утратившей право пользования жилым помещением (л.д. 13, 14), являются необоснованными.
Как видно из указанного решения, договор аренды не был предметом иска, вопрос о его действительности судом не исследовался, указывался судом исключительно в качестве документа, на основании которого Орлов А.В. должен возмещать Орловой Т.В. расходы по найму жилья.
Вместе с тем заявление ответчика Орловой Т.В. о пропуске Орловым А.В. срока исковой давности относительно заявленных им исковых требований о недействительности договора аренды является необоснованным.
Статьей 181 ГК РФ установлено два вида сроков исковой давности:
по требованию о признании оспоримой сделки недействительной;
по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Истцом не заявлено требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки и дополнительных соглашений, требование истца ограничивается признанием договора аренды и соглашений к нему ничтожной сделкой, что фактически допускается в соответствии со ст. 166 ГК РФ, и поскольку ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом исковая давность на требование о признании недействительной ничтожной сделки по смыслу указанной нормы не распространяется.
Как видно из материалов дела указанный договор аренды является основанием имущественных обязательств между Орловым А.В. и Орловой Т.В., которые предметом заявленного иска не являются, Орловым А.В. не заявляется суду требований ни о сложении его обязательств перед Орловой Т.В., ни об изменении способа и порядка их исполнения и др.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Орлова А.В. удовлетворить.
Признать недействительными договор аренды жилого помещения, от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Тюшкиным М.Е. и Орловой Т.В. и дополнительные соглашения к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Шатурский городской суд.
Судья Хаванова Т.Ю.
Мотивированное решение составлено 28.04.2011 г.
Судья Хаванова Т.Ю.