Дело № 2-640/11 Р Е Ш Е Н И Е именем Российской Федерации 21 июня 2011 года г. Шатура Московской области Шатурский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Хавановой Т.Ю., с участием адвоката Сергиенко Д.Н., при секретаре Кабаевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) к Плесскому ЮВ о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л: Истец обратился в суд с указанным иском по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и Плесским Ю.В. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым истец выдал ответчику кредит в сумме 450000 долларов США под 9,75% годовых сроком на 360 месяцев для приобретения двухэтажного жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, а также капитального ремонта или производства неотделимых улучшений данного имущества. Обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека. Права кредитора по кредитному договору удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.1. кредитного договора ответчик обязался осуществлять погашение кредита ежемесячными (аннуитетными) платежами в размере 3866,19 долларов США. В связи с нарушениями ответчиком сроков оплаты задолженности по кредитному договору Плесскому Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако задолженность погашена не была. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчика составляет 588418,07 долларов США, из которых: 448144,01 доллара США – сумма просроченного основного долга, 76171,88 доллар США – сумма просроченных процентов по кредиту, 48481,33 доллар США – пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, 15620,85 долларов США – пени за нарушение сроков возврата кредита. Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца – соразмерным стоимости заложенного имущества. Просит взыскать с ответчика сумму задолженности по кредиту в размере 588418,07 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, расходы по оплате госпошлины в сумме 64000 рублей, а также обратить взыскание на предмет ипотеки – двухэтажный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 10604590 рублей. В судебное заседание представитель истца КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит рассматривать дело в его отсутствие. Представитель ответчика Плесского Ю.В., место жительства которого неизвестно, адвокат Сергиенко Д.Н., назначенный судом в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании иск не признал, пояснил, что сумма неустойки за неисполнение обязательств по кредитному договору завышена, несоразмерна последствиям нарушения обязательств, просит снизить ее. Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, суд приходит к следующему. В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, установленные ГК РФ относительно договора займа, если иное не предусмотрено положениями кодекса о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора. ДД.ММ.ГГГГ между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) в лице начальника Отдела ипотечного кредитования филиала в <адрес> ФИО4 (далее Банк) и заемщиком Плесским ЮВ был заключен кредитный договор № на сумму 450000 долларов США на срок - 360 месяцев, с выплатой процентов за пользование кредитом из расчета 9,75% годовых. Цель кредитования – для приобретения двухэтажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.3.4., 4.1.2. кредитного договора заемщик обязался ежемесячно, в последнее число каждого процентного периода, равными по сумме платежами – 3866,19 долларов США, в соответствии с графиком, производить погашение задолженности по основному долгу и процентов за пользование кредитом. Согласно п. 2.1 Кредитного договора Банк выполнил свои обязательства перед заемщиком, выплатив денежные средства Плесскому Ю.В. в полном размере (л.д. 148). Расчетом задолженности по кредитному договору (л.д. 132-136) и выписками по лицевому счету (л.д. 36-42) подтверждается, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик Плесский Ю.В. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по кредитному договору. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускаются. Если обязательство предусматривает срок его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в пределах этого срока (ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ). Согласно п. 4.4.1. кредитного договора при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, а также при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, Банк вправе потребовать от заемщика полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней. Также п. 2 ст. 811 ГК РФ установлено, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии с указанными положениями ГК РФ и кредитного договора Банком ДД.ММ.ГГГГ заемщику было направлено требование о досрочном исполнении денежного обязательства по кредитному договору (л.д. 35, 255-259), возврате основного долга по кредиту в размере 447525,11 долларов США и процентов в размере 12291,65 доллар США в срок не позднее 30 календарных дней с момента направления требования. До настоящего времени требование заемщиком не исполнено. В результате указанного выше ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ перед банком образовалась задолженность в размере 588418,07 долларов США, в том числе: 448144,01 доллара США – сумма просроченного основного долга; 76 171,88 доллар США – сумма просроченных процентов по кредиту; 48481,33 доллар США – сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательства по уплате процентов; 15620,85 долларов США – сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита. Таким образом, требования банка о взыскании с заемщика Плесского Ю.В. задолженности по кредитному договору в размере просроченного основного долга - 448144,01 доллара США и процентов за пользование кредитом - 76171,88 доллар США подлежат удовлетворению в полном объеме. Согласно п. 5.2. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Истцом на основании указанных положений договора заявлено требование о взыскании с ответчика Плесского Ю.В. 48481,33 долларов США пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов и 15620,85 долларов США пени за нарушение сроков возврата кредита. Указанные суммы пени суд считает завышенными относительно последствий нарушения обязательства физическим лицом. Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд полагает возможным уменьшить сумму подлежащих взысканию пени за нарушение сроков уплаты процентов в сумме 48481,33 долларов США до 2000 долларов США и пени за нарушение сроков возврата кредита в сумме 15620,85 долларов США до 1000 долларов США. Исполнение кредитного обязательства может обеспечиваться ипотекой (залогом недвижимости) (ст. 329 ГК РФ, ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, далее Закон). В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Права залогодержателя КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) удостоверяются закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в залог представлены жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности заемщику Плесскому Ю.В. Ипотека в установленном законом порядке зарегистрирована в Управлении ФРС по Московской области ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 3 Закона, ст. 337 ГК РФ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору полностью, уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом, а также (поскольку договором об ипотеке, заключенным между сторонами, иного не предусмотрено) сумм, причитающихся кредитору в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумм, причитающихся кредитору в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, при этом ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В соответствии с п. 1. ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. В соответствии с п. 3 ст. 348 ГК РФ для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (что также является и основанием требования Банка о досрочном исполнении кредитного обязательства), допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если договором о залоге не предусмотрено иное. При этом, как следует из п. 4 ст. 50 Закона в случаях, предусмотренных законом (указанный случай предусмотрен, в том числе ч. 2 ст. 811 ГК РФ), залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество. Судом установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением кредитного обязательства заемщиком Банком в соответствии с требованиями закона и условиями кредитного договора было заявлено требование о досрочном исполнении указанного обязательства в полном объеме, которое заемщиком не исполнено. В связи с этим у банка возникло право требовать обращения взыскания на заложенное имущество. В силу ст. 51 Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Закона допускается удовлетворение таких требований во внесудебном порядке на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, оформленного до заключения договора об ипотеке. Указанное соглашение между сторонами не заключалось. Кроме этого, в силу п. 4 ст. 54.1. Закона обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. Согласно ст. 54.1. Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (аналогичные требования установлены п.п. 2, 3 ст. 348 ГК РФ). Указанные выше основания отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество относительно требования, заявленного истцом, отсутствуют, а именно – сумма неисполненного заемщиком обязательства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 588418,07 долларов США составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по закладной, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. При этом залоговая стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, установлена сторонами договора в размере рыночной стоимости объектов – 520000 долларов США или 12846 080 рублей на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе 185 400 долларов США или 4580122 рублей – рыночная стоимость земельного участка и 334 600 долларов США или 8265958 рублей – рыночная стоимость жилого дома (л.д. 22-30). Таким образом, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению. В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Истец просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 10604 590 рублей, в том числе рыночная стоимость дома – 7115240 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 3489350 рублей согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «ФинЭкспертиза-Оценка» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43), что суд полагает обоснованным, возражений относительно указанного расчета ответчиком суду не представлено. Кроме этого суд считает необходимым отметить следующее. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» внесены изменения, допускающие обращение взыскания на любое имущество, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, в том числе на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника и совместно проживающих членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, на которых расположены указанные жилые помещения. Таким образом, суд считает требования истца обоснованными и законными, подлежащими удовлетворению частично. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194 - 198 ГПК РФ, суд р е ш и л : Исковое заявление КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) удовлетворить частично. Взыскать с Плесского ЮВ в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) задолженность по кредитному договору в размере: просроченного основного долга - 448144,01 доллара США; процентов за пользование кредитом - 76171,88 долларов США; пени за нарушение сроков исполнения обязательств по уплате процентов - 2000 долларов США; пени за нарушение сроков возврата кредита - 1000 долларов США; всего - 527315 (Пятьсот двадцать семь тысяч триста пятнадцать) долларов 89 центов США, в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 64 000 (Шестьдесят четыре тысячи) рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, назначение – для индивидуального жилищного строительства, принадлежащие Плесскому ЮВ на праве собственности. Реализацию имущества провести путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную цену жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 7115 240 (Семь миллионов сто пятнадцать тысяч двести сорок) рублей, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, - 3489 350 (Три миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч триста пятьдесят) рублей, а в общем – 10604 590 (Десять миллионов шестьсот четыре тысячи пятьсот девяносто) рублей. Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Шатурский городской суд. Судья Хаванова Т.Ю. Мотивированное решение составлено 22.06.2011 года Судья Хаванова Т.Ю.