№2-475/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации р. п. Шатки ДД.ММ.ГГГГ Шатковский районный суд Нижегородской области в составе: Председательствующего судьи Лапаева А. В., с участием представителя истца <данные изъяты> Кулаковой А.В., ответчика Гудковой О.Л., представителя ответчиков – гр-на Данько В.Е., при секретаре Лобановой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <данные изъяты> к Гудковой О.Л., Гудкову А.П. о прекращении права залога /ипотеки/ недвижимости и погашении регистрационной записи об ипотеке, у с т а н о в и л: <данные изъяты> на основании ст.ст. 450, 451 ГК РФ, обратился в суд с иском к Гудковой О.Л. и Гудкову А.П. прекращении права залога /ипотеки/ недвижимости – <данные изъяты> по договору о залоге от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и частным предпринимателем без образования юридического лица А... был заключен кредитный договор №, по которому Банк предоставил А... кредит в сумме <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения надлежащего исполнения заемщиком А... обязательств по Кредитному договору было предоставлено: 1. недвижимость – нежилое здание <данные изъяты> по адресу <адрес> /договор об ипотеке /залоге недвижимости/ от ДД.ММ.ГГГГ/ 2. Поручительство А... и Гудковой О. Л.. ДД.ММ.ГГГГ заемщик А... умер и наследники Гудкова О.Л. и Гудков А.П., приняв наследство становятся правопреемниками, а значит несут ответственность по обязательствам А... Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с Гудкова О.Л. и Гудков А.П., как с наследников взыскано в пользу <данные изъяты> <данные изъяты> рублей. Исполнительное производство возбуждено в ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени не исполнено в полном объеме. В соответствии с этим, в ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в лице <данные изъяты> был вынужден обратиться в <данные изъяты> суд с заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество. ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <данные изъяты> были удовлетворены, но Определением <данные изъяты> областного суда ДД.ММ.ГГГГ решение отменено. Коллегией по гражданским делам <данные изъяты> областного суда было указано, что <данные изъяты> судом не было учтено положение п.2 ст.348 ГК РФ о соразмерности стоимости заложенного имущества степени нарушения обеспеченного залогом обязательства. В соответствии со сложившейся ситуацией <данные изъяты> считает, что залог недвижимости – <данные изъяты> /договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ/, обеспечивающий кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ бессмысленный и предлагает права залога /ипотеки/ по договору залога недвижимости прекратить. В связи с этим, Гудковой О.Л. и Гудкову А.П. ДД.ММ.ГГГГ была отправлена претензия, где было предложено написать заявление об аннулировании записи об обременении объекта в <данные изъяты>/ в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Претензия оставлена без ответа. ДД.ММ.ГГГГ от истца <данные изъяты> на основании ст.39 ч.1 ГПК РФ поступили уточнения к исковому заявлению, при этом истец просит прекратить право залога /ипотеки/ по договору об ипотеке /залоге недвижимости/ от ДД.ММ.ГГГГ и погасить регистрационную запись об ипотеке на имущество: нежилое здание - <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащее Гудковой О.Л. и Гудкову А.П., расположенное на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащим Гудковой О.Л. на праве аренды, находящиеся по адресу: <адрес>. Отнести на ответчиков расходы по госпошлине. В судебном заседании представитель истца – <данные изъяты> по доверенности Кулакова А.В. исковые требования поддержала полностью и подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, при этом дополнила, что решением <адрес> уда от ДД.ММ.ГГГГ с Гудковых в пользу банка была взыскана задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей. До настоящего времени решение не исполнено и задолженность не взыскана. Банк обращался в суд с иском об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – <данные изъяты>. Судом апелляционной инстанции в удовлетворении требований было отказано в связи с несоразмерностью заложенного имущества и степенью нарушения обязательства. При этом общий размер задолженности Гудковых перед банком по всем судебным решениям составляет сумму около <данные изъяты> рублей. Договор ипотеки недвижимости является действующим до полного исполнения взятых сторонами обязательств. Кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут решением суда. Претензия о расторжении договора ипотеки направлялась обоим ответчикам Гудковым и была получена ДД.ММ.ГГГГ, но никакого ответа не последовало. Просит прекратить право залога и погасить регистрационную запись об ипотеке, а также взыскать с ответчиков сумму уплаченной госпошлины <данные изъяты> рублей. Ответчик Гудкова О.Л. иск не признала и пояснила, что она и <данные изъяты> Гудков А.П. являются наследниками после умершего А.... Кредиты в банке она не брала, являлась поручителем. С ДД.ММ.ГГГГ она занимается предпринимательской деятельностью. <данные изъяты> по <адрес> является для нее единственным источником дохода. На ее иждивении находятся двое детей – <данные изъяты> возраст <данные изъяты> лет <данные изъяты> и <данные изъяты> Гудков А.П. возраст <данные изъяты> лет являющийся <данные изъяты>. Периодически, по мере возможности, она выплачивает задолженность перед <данные изъяты> по кредитам <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ она уплатила <данные изъяты> рублей. Со слов представителей банка ей известно, что общая сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей. В ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в погашение задолженности она еще не вносила. Она и <данные изъяты> являются также наследниками дома и хозяйственных построек, находящихся в <адрес>, но на себя это имущества не регистрировали. Стоимость данного имущества значительно превышает все ее долги. Она неоднократно писала заявления в банк и службу судебных приставов о согласии на продажу имущества в <адрес>, но реакции нет. Ответчик Гудков А.П. о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки не сообщил и не просил отложить рассмотрение дела. Суд считает возможным на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика Гудкова А.П.. Представитель ответчиков – Данько В.Е. иск не признал и пояснил, что кредитный договор прекращен решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому договор о залоге недвижимости также считается прекращенным. Истцом ответчикам предлагалось самостоятельно обратиться в <данные изъяты> с заявлением о прекращении записи об ипотеке. Статья 25 ФЗ «Об ипотеке» требует, чтобы было совместное заявление сторон, т.е. залогодателя и залогодержателя. Тем самым, даже если бы Гудковы обратились с заявлением в <данные изъяты>, то им было бы отказано в прекращении записи об ипотеке. Судом исследовались письменные доказательства. Выслушав представителя истца – <данные изъяты> Кулакову А.В., ответчика Гудкову О.Л., представителя ответчиков, проверив письменные материалы дела, суд считает, что иск обоснован и поэтому подлежит удовлетворению. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и частным предпринимателем без образования юридического лица А... был заключен кредитный договор №, по которому Банк предоставил А... кредит в сумме <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения надлежащего исполнения заемщиком А... обязательств по Кредитному договору было предоставлено: 1. недвижимость – нежилое здание <данные изъяты> по адресу <адрес> /договор об ипотеке /залоге недвижимости/ от ДД.ММ.ГГГГ/ 2. Поручительство А... и Гудковой О. Л.. В соответствии с п.8.1 договора об ипотеке /залоге недвижимости/ от ДД.ММ.ГГГГ договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств по договору. Решением Шатковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуты кредитные договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные <данные изъяты> и А... о предоставлении кредитов с ДД.ММ.ГГГГ. С Гудковой О.Л. и ее <данные изъяты> Гудкова А.П., являющихся наследниками по закону после умершего А... в пользу <данные изъяты> взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и госпошлина - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.. После смерти А... ДД.ММ.ГГГГ, его наследниками, принявшими наследство, являются <данные изъяты> Гудкова О.Л. и <данные изъяты> Гудков А.П. ДД.ММ.ГГГГ Наследственное имущество состоит из <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес>; <данные изъяты> доли <данные изъяты> по адресу <адрес>; <данные изъяты> доли земельного участка, <данные изъяты> доли жилого дома, <данные изъяты> доли пилорамы, <данные изъяты> доли скотного двора, <данные изъяты> доли хозяйственного двора, расположенных по адресу: <адрес>. Ответчики фактически приняли наследство, владеют и пользуются наследственным имуществом. Ответчик Гудкова О.Л. с ДД.ММ.ГГГГ занимается предпринимательской деятельностью, связанной, в том числе, с розничной продажей продовольственных товаров. Торговля ведется в магазине, расположенном по адресу: <адрес>. Данный <данные изъяты> ранее принадлежал покойному <данные изъяты> должника Гудковой О.Л. А.... Гудковой О.Л. с <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка /на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ/, на котором расположен <данные изъяты>, что подтверждается копией договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и актом приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ ответчик Гудкова О.Л. внесла в счет оплаты задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ деньги в сумме <данные изъяты> рублей. Таким образом, остаток задолженности по кредитному договору - <данные изъяты> рублей. Стоимость предмета залога – <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей. Гудкова О.Л. является собственником <данные изъяты> доли <данные изъяты> по адресу <адрес>, а Гудков А.П. – собственником <данные изъяты> доли этого же магазина, на основании решения <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <данные изъяты> областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску <данные изъяты> к Гудковым О.Л. и А.П., которым было обращено взыскание на заложенное имущество – нежилое здание – <данные изъяты> В удовлетворении иска <данные изъяты> суд апелляционной инстанции отказал на основании ст.348 п.2 ГК РФ, т.к. районным судом не обсужден вопрос о соразмерности стоимости заложенного имущества степени нарушения обеспеченного залогом обязательства. Не смотря на то, что решением суда кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, договор об ипотеке действует до полного исполнения обязательств. В настоящее время задолженность по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рублей не погашена. Статья 25 ФЗ «Об ипотеке /залоге недвижимости/»: 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. (в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ) Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Статья 352 ГК РФ. Прекращение залога 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной. (пп. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ) 2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. 3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В этой связи, Банк направил в адрес залогодателей письмо от ДД.ММ.ГГГГ с предложением совершить необходимые для прекращения ипотеки действия в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данное письмо /претензию/ ответчики получили ДД.ММ.ГГГГ. Однако указанное письмо оставлено ответчиками без ответа, что послужило основанием для обращения заявителя с иском. Исходя из положений ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Таким образом, для погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей на основании договора ипотеки (залоге недвижимости) необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя. Суд считает, что факт уклонения залогодателей Гудковых от требования Банка (залогодержателя) по погашению регистрационной записи об ипотеке, возникшей на основании договора ипотеки (залоге недвижимости) нашел свое подтверждение, в связи с чем иск заявителя основан на законе, подтвержден собранными в рамках данного дела документами и подлежит удовлетворению. 1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами. При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя проверку законности сделки и правовую экспертизу, предусмотренные пунктом 1 статьи 13 настоящего Федерального закона, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц. (п. 1 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ) 2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. 4. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ) Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. (п. 4 в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ) 5. Особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчики не желают подавать заявление в регистрирующий орган о погашении записи об ипотеке, в связи с чем суд считает необходимым вынести решение по данному вопросу. Решением <данные изъяты> суда от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение по данному делу было установлено, что «…смерть А..., которому было <данные изъяты> лет, была преждевременной и внезапной. Как пояснила ответчица, жена покойного, он ранее никакими заболеваниями не страдал, неоднократно заключал кредитные договора и надеялся нести по ним ответственность. Суд признает смерть А... существенным обстоятельством, предвидя которое стороны не заключили бы указанные договора, а потому они должны быть расторгнуты со момента смерти А..., т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и взысканы суммы задолженности по договорам на этот момент…». Доводы истца о необходимости прекращения права залога недвижимости и погашении регистрационной записи об ипотеке являются обоснованными и заслуживают внимания. Договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению на основании ст.451 ГК РФ в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, а именно смерть одной из сторон договора – А..., предвидя которую стороны бы не заключили указанный договор. Вместе с тем, согласно ст.98 ГПК РФ с ответчиков солидарно в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в полном размере. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд, р е ш и л: Иск <данные изъяты> к Гудковой О.Л., Гудкову А.П. о прекращении права залога /ипотеки/ по договору об ипотеке /залоге недвижимости/ и погашении регистрационной записи об ипотеке, взыскании судебных расходов, удовлетворить. Прекратить право залога /ипотеки/ по договору об ипотеке /залоге недвижимости/ от ДД.ММ.ГГГГ и погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № об ипотеке на недвижимое имущество: нежилое здание - <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащее Гудковой О.Л. и Гудкову А.П., расположенное на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем Гудковой О.Л. на праве аренды, находящиеся по адресу: <адрес>. Взыскать с Гудковой О.Л. и Гудкова А.П. солидарно в пользу <данные изъяты> расходы на оплату государственной пошлины – <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Нижегородский областной суд через Шатковский районный суд. Судья: А. В. Лапаев
Статья 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация ипотеки.