Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 мая 2011 года Ширинский районный суд Республики Хакасия
в составе: председательствующего судьи Пархомович Г.П.,
с участием прокурора Шулбаева Г.В.,
при секретаре Игнатьевой Ю.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Ширинского района к Рихтер Е.А., Администрации муниципального образования Ширинский район о признании недействительным в силу ничтожности договора о безвозмездной передаче земельного участка в собственность и применении последствий недействительности ничтожной сделки и к Рихтер Е.А., Воронцовой Н.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л :
Прокурор Ширинского района обратился в суд с иском к Рихтер Е.А. и Администрации муниципального образования Ширинский район о признании недействительным в силу ничтожности договора о безвозмездной передаче земельного участка в собственность и применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя свои требования тем, что Администрацией муниципального образования Ширинский район ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в собственность бесплатно Рихтер Е.А. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Просит признать состоявшуюся сделку недействительной в силу ничтожности по тем основаниям, что предоставленный Рихтер Е.А. земельный участок находится на землях особо охраняемых природных территорий курорта «Озеро Шира», особо охраняемые земли ограничены в обороте, следовательно, земельные участки, расположенные на них, не могут быть предоставлены в частную собственность. Просил применить последствия недействительности сделки, обязав Рихтер Е.А. вернуть Администрации муниципального образования Ширинский район земельный участок, погасить запись о регистрации права собственности Рихтер Е.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на указанный земельный участок.
Впоследствии прокурор увеличил исковые требования (л.д.№), просил применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи между МО Ширинский район и Рихтер Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ в виде признания недействительным договора купли-продажи этого же земельного участка между Рихтер Е.А.и Воронцовой Н.М. от ДД.ММ.ГГГГ, обязав Рихтер Е.А. возвратить Воронцовой Н.М. денежные средства, полученные по сделке, в размере <данные изъяты> рублей, обязать Воронцову Н.М. вернуть Рихтер Е.А. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, прекратить право собственности Воронцовой Н.М. на этот участок.
В судебном заседании прокурор на исковых требованиях настаивал по основаниям, указанным в иске.
Представитель Муниципального образования Ширинский район Селезнева А.А. исковые требования прокурора не признала, полагая, что истец не доказал нахождение спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта. Считает, что спорный земельный участок относится к категории земель населенного пункта, не ограничен в обороте и может предоставляться в частную собственность, что подтверждается данными кадастрового учета, так как перевода земель курорта в земли особо охраняемых территорий не производилось. Не согласна с доводами прокурора о том, что курорт «Озеро Шира» является курортом федерального значения, указав, что утвержденного в установленном законом порядке положения о курорте «Озеро Шира» не существует, округа санитарной охраны курорта не утверждены. Относительно исковых требований в отношении сделки между Рихтер Е.А. и Воронцовой Н.М. считает, что Воронцова Н.М. является добросовестным приобретателем, на момент приобретения участка не знала, что он ограничен в обороте, так как при заключении сделки у Рихтер Е.А. имелось свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок, в котором ограничений либо обременений указано не было.
Ответчики Рихтер Е.А. и Воронцова Н.М. исковые требования прокурора не признали, суду пояснили, что сделки были зарегистрированы органом, уполномоченным на регистрацию сделок, никаких ограничений в правах на земельный участок выявлено не было. Воронцова Н.М. пояснила также, что до совершения сделки убедилась, что Рихтер Е.А. является собственником земельного участка, о чем продавцом были представлены на земельный участок правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации права собственности на участок, никто ее не известил о том, что участок находится на особо охраняемых землях.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в зал суда не явился, извещен надлежащим образом (л.д.№), суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав прокурора, ответчиков, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, постановлением главы МО Ширинский район № от ДД.ММ.ГГГГ Рихтер Е.А. предоставлен в собственность бесплатно земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.№).
На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ между МО Ширинский район и Рихтер Е.А. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о безвозмездной передаче указанного выше участка в собственность (л.д.№).
При рассмотрении дела установлено, что описание участка со схемой его размещения в п. <адрес> свидетельствуют о его нахождении во второй зоне санитарной охраны курорта озеро Шира. Так, прокурором представлена Карта землепользования района курорта Озеро Шира с границами трех зон санитарной охраны (л.д.7), выполненная в 1983г. управлением «Геоминвод», а также Карта землепользования района курорта Озеро Шира с границами трех зон санитарной охраны, выполненная институтом Абакангражданпроект в 2003 году (л.д.№), согласно которых п.<адрес> расположен во второй зоне санитарной охраны курорта. Не доверять представленным письменным доказательствам у суда нет оснований, так как границы зон санитарной охраны на обеих картах совпадают. При таких обстоятельствах довод представителя МО Ширинский район о том, что истец не доказал нахождение спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта, несостоятелен, так как при рассмотрении спора установлено, что участок, предоставленный Рихтер Е.А., находится в границах п. <адрес>, который в свою очередь находится во второй санитарной зоне.
В соответствии с Постановлением Совета министров РСФСР от 06 января 1971 г. №11 «Об утверждении перечня курортов РСФСР, имеющих республиканское значение» курорт Озеро Шира отнесен к курортам республиканского значения.
Постановлением Совета министров РСФСР от 12 декабря 1985 г. № 556 установлены границы и режим округа санитарной охраны курорта Озеро Шира (граница округа санитарной охраны курорта; граница 1зоны округа (зона строгого режима); граница 2 зоны округа (зона ограничений); граница 3 зоны округа (зона наблюдения)).
Согласно Положению о курортах (п. 15), утвержденному Постановлением Совета Министров СССР от 05 сентября 1973 г. № 654, округ санитарной охраны курорта делится на три зоны. На территории первой зоны (зоны строго режима) запрещались не связанные непосредственно с эксплуатацией природных лечебных средств курорта постоянное и временное проживание граждан, строительство объектов, производство горных и земляных работ, а также другие действия, которые могли оказывать вредное влияние на природные лечебные средства и санитарное состояние курорта. На территории этой зоны разрешались связанные с эксплуатацией природных лечебных средств горные и земляные работы, строительство сооружений (каптажей, надкаптажных зданий, насосных станций, трубопроводов, резервуаров, питьевых галерей и бюветов, эстакад и других устройств для добычи лечебных грязей), выполнение берегоукрепительных, противооползневых и противоэрозионных работ, а также строительство и ремонт средств связи и парковых сооружений. На территории второй зоны запрещалось строительство объектов и сооружений, (кроме объектов и сооружений, строительство которых разрешается в порядке, предусмотренном п. 10 Положения о курортах), производство горных и других работ, не связанных непосредственно с развитием и благоустройством курорта, устройство поглощающих колодцев, полей орошения и подземной фильтрации, кладбищ, скотомогильников, массовый прогон скота, применение ядохимикатов для борьбы с сорняками, вредителями и болезнями растений, вырубка зеленых насаждений (кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок) и всякое другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных средств курорта. На территории третьей зоны допускались все виды работ, которые не могли оказывать отрицательное влияние на природные лечебные средства и санитарное состояние курорта.
В соответствии с законодательством, действовавшим в 1985 г., все земли, в том числе земли курортов, являлись государственной собственностью (ст. 3, 4, 107 Земельного кодекса РСФСР).
К государственной собственности курорт Озеро Шира был отнесён и ФЗ от 14 марта 1995 г. №33-Ф3 «Об особо охраняемых территориях». Так, в соответствии с п. 6 ст. 2 ФЗ от 14 марта 1995 г. №33-Ф3 (в ред. до 03 декабря 2008 г.) особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.
3 декабря 2008 г. был принят ФЗ РФ №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»», который распространил своё действие на отношения, возникшие после его вступления в силу (ст. 4 ГК РФ). Он определил, что в собственность поселений, муниципальных районов или городских округов передаются земельные участки, которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; предоставлены органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации (ч. 3 ст. 1), если право федеральной собственности на них зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного закона.
При этом, ФЗ РФ №244-ФЗ от 03 декабря 2008 г. предусмотрел, что земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного закона, также относятся к собственности муниципальных районов или городских округов (ч. 7 ст. 1), если они заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; предоставлены органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований либо созданным ими казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям; предусматриваются федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации. К собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны выше, отнесены все иные земельные участки, вне зависимости от того, зарегистрировано право федеральной собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного закона или нет (ч. 4 и 7 ст. 1 ФЗ РФ №244-ФЗ от 03 декабря 2008 г.).
То есть к собственности муниципальных районов или городских округов отнесены все земельные участки, за исключением участков, отнесенных к федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации.
Следовательно, все земли курорта Озеро Шира, которые не заняты объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности либо собственности субъектов Российской Федерации; не предоставлены федеральным органам государственной власти, их территориальным органам, органам власти субъектов Российской Федерации, либо созданным ими казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или
некоммерческим организациям; не находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды или праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук и созданных такими академиями наук организаций; не предусматриваются федеральными законами, принадлежат на праве собственности муниципальному району.
Несмотря на то, что земли курорта Озеро Шира отнесены к муниципальной собственности, они не вышли из-под режима особой охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Так, согласно ч. 2 ст. 95 Земельного кодекса РФ земли особо охраняемых природных территорий, в том числе земли курортов (п. 1 ч. 2 ст. 94 ЗК РФ), относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Кроме того, в соответствии с п. 10 ст. 85 Земельного кодекса РФ в пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94-100 Земельного кодекса РФ.
Наличие режима особой охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов означает, среди прочего, введение ограничений оборотоспособности земельных участков. В частности, по правилу, установленному ч. 2, п. 1 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничиваются в обороте, что означает невозможность их предоставления в частную собственность.
Довод представителя ответчика МО Ширинский район о нахождении спорного земельного участка на землях поселений, которые, как считает ответчик, не могут быть отнесены к особо охраняемым землям, поэтому могут передаваться в частную собственность, основан на неправильном толковании закона и с учетом норм, содержащихся в п.10 ст. 85, ст. 27 Земельного кодекса РФ, не заслуживает внимания. Действительно, земли курорта Озеро Шира отнесены к муниципальной собственности, но они не вышли из-под режима особой охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, следовательно, не могут передаваться в частную собственность.
Ссылка представителя ответчика на другую судебную практику, сложившуюся по аналогичным делам в другом регионе, несостоятельна и не заслуживает внимания.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что земли курорта Озеро Шира находятся в муниципальной собственности, но в силу прямого указания в законе ограничены в обороте, что означает невозможность передачи в частную собственность.
С учетом установленного, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, имеются все основания признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между МО Ширинский район и Рихтер Е.А. недействительным в силу ничтожности, так как при рассмотрении дела установлено, что названная сделка совершена с нарушением требований ч.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ.
В отношении исковых требований прокурора в отношении сделки купли-продажи между Рихтер Е.А. и Воронцовой Н.М. суд приходит к следующему.
Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Рихтер Е.А. продала, а Воронцова Н.М. купила принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество – земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, и размещенную на нем квартиру. Стороны оценили земельный участок в <данные изъяты> рублей, квартиру - в <данные изъяты> рублей (л.д.№). Сделка купли-продажи зарегистрирована в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, ограничения (обременения) права не зарегистрированы (л.д.№).
В силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу данной нормы права, для применения последствий, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, необходимо установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего право на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П разъяснено, что если заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Прокурором не представлено доказательств в подтверждение того, что Воронцова Н.М., приобретая земельный участок у Рихтер Е.А., знала, что последняя, как отчуждатель, не являлась действительным собственником участка.
Наоборот, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок получен Воронцовой Н.М. от Рихтер Е.А. по возмездной сделке купли-продажи, на момент покупки Воронцовой Н.М. земельного участка Рихтер Е.А. была зарегистрирована в качестве собственника участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается п.1.2 договора купли-продажи и выпиской из ЕГРП (л.д.№), согласно которых государственная регистрация права собственности Рихтер Е.А. произведена ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок правами третьих лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется (п.3.1 договора).
Вышеперечисленное дает основание суду полагать, что Воронцова Н.М. является добросовестным приобретателем.
С учетом разъяснений Конституционного Суда РФ в постановлении от 21.04.2003 N 6-П о том, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, исковые требования прокурора о признании сделки между Рихтер Е.А. и Воронцовой Н.М. недействительной и применении последствий недействительности этой сделки удовлетворению не подлежат.
Поскольку отказано в признании сделки между Рихтер Е.А. и Воронцовой Н.М. недействительной и применении последствий недействительности этой сделки, в судебном заседании установлено, что право собственности Рихтер Е.А. на спорный земельный участок прекращено в связи с регистрацией перехода права по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на Воронцову Н.М., то нет оснований удовлетворять требования прокурора в части применения последствий сделки от ДД.ММ.ГГГГ между Рихтер Е.А. и МО Ширинский район, в этой части требований прокурору необходимо отказать.
В силу изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Договор о безвозмездной передаче земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ между МО Ширинский район и Рихтер Е.А. признать недействительным в силу ничтожности.
В удовлетворении требований прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации права собственности Рихтер Е.А. на вышеназванный земельный участок и обязанности Рихтер Е.А. передать указанный земельный участок муниципальному образованию Ширинский район отказать.
В удовлетворении требований прокурора к Рихтер Е.А. и Воронцовой Н.М. о применении последствий недействительности сделки в виде признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Рихтер Е.А. и Воронцовой Н.М. недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
На решение может быть подана жалоба или принесено представление в Верховный суд РХ в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Ширинский районный суд.
Председательствующий:
Справка: мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.