Решение о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности

Судебные акты /
СФО /
Красноярский край /
Шарыповский городской суд /
Решение о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности

Решение о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности

Дело № 2-775/10

Решение

Именем Российской Федерации

19 октября 2010 года г. Шарыпово

Шарыповский городской суд Красноярского края в составе:

Председательствующего судьи Киюциной Н.А.,

при секретаре Романович М.Н.,

с участием истца Карпенко А.В.,

ответчика Балабековой М.Н., представителя ответчика Пиркина И.Ю. (по доверенности от 20 апреля 2010 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карпенко Алексея Валерьевича к Балабековой Марине Николаевне о расторжении договоров аренды, истребовании имущества, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец Карпенко А. В. обратился в суд с иском к Балабековой М.Н. о расторжении трех договоров аренды, истребовании арендованного имущества у ответчика и взыскании задолженности по арендной плате по каждому из договоров, соответственно в сумме <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рубля, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы по каждому из трех договоров в сумме соответственно <данные изъяты> рубля, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей. В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово и ответчицей были заключены договоры аренды №№ 162,163 и 164. По условиям договоров в аренду ответчице было передано муниципальное имущество: нежилое помещение по адресу: <адрес>,<адрес>, <адрес>, <адрес>, нежилое помещение по адресу: <адрес> сооружение - автостоянка по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество было приобретено истцом в собственность по договорам купли-продажи, но договоры аренды с ответчицей расторгнуты не были, их действие продлено по условиям договоров до 30 декабря 2010 года. Свои обязанности по внесению арендной платы ответчица не исполняет. 05 июня 2009 года и 09 июля 2010 года в адрес ответчицы истцом направлены претензии о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды. Поскольку условиями каждого из договоров предусмотрено взыскание пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, помимо основной задолженности истец просит взыскать с ответчицы пеню. Поскольку ответчица более двух месяцев не вносит арендную плату, истец полагает, что имеются основания для досрочного расторжения договоров аренды с возложением на ответчицу обязанности освободить сооружение и нежилые помещения и передать их истцу. Кроме того, истец просит взыскать с ответчицы <данные изъяты> рубля в возмещение понесенных им при обращении в суд расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования по тем же основаниям и пояснил, что задолженность по арендной плате ответчицей не погашена, расторгнуть договоры аренды она отказывается, продолжает пользоваться арендованным ею имуществом.

Ответчица Балабекова М.Н. и ее представитель Пиркин И.Ю. (по доверенности) иск не признали, ссылаясь на то, что истец не представил доказательства перехода к нему права требования по договорам аренды, поэтому имеет место просрочка кредитора, и обязанность по внесению арендной платы истцу у ответчицы не возникло. Кроме того, ответчица считает, что она вносила арендную плату Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово, исходя из площади земельного участка, собственником которого истец не является, фактически в аренду ей был сдан земельный участок. Принадлежащее истцу имущество не является объектами капитального строительства, описание имущества, в том числе, его площадь, в договорах аренды не соответствует описанию имущества в договорах купли-продажи, представленных истцом. За 2008 год арендная плата внесена ответчицей Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства третье лицо было извещено, возражений по иску в суд не представило, об отложении рассмотрения дела ходатайство не заявило.

С учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово.

Заслушав объяснения истца Карпенко А.В., ответчика Балабековой М.Н. и ее представителя Пиркина И.Ю. (по доверенности), изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По содержанию пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Шарыповского городского суда от 04 мая 2009 года по делу по иску Балабековой М.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово и Капралову А.В. о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожных сделок, в котором также участвовал и Карпенко А.В. (истец по настоящему делу), установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Балабекова М.Н. и Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации <адрес> заключили договоры №№162,163,164, по которым недвижимое имущество - <адрес>, находящиеся во <адрес>, были переданы в аренду Балабековой М.Н. на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, с условием продления действия договоров на тот же срок и на тех же условиях, если за один месяц до окончания срока действия договоров ни одна из сторон не заявит о своем намерении о расторжении договоров, без ограничения количества пролонгаций. Указанное недвижимое имущество было передано истице по актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В течение периода с ноября 2006 года до декабря 2008 года включительно истица Балабекова М.Н. вносила арендную плату, договоры аренды указанного недвижимого имущества в установленном законом и условиями договоров порядке расторгнуты не были. Впоследствии арендованное Балабековой М.Н. имущество было выставлено на торги в форме аукциона, по итогам торгов имущество было продано Капралову А.В. по договорам купли-продажи, на основании этих договоров 11 февраля 2008 года Шарыповским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю был зарегистрирован переход права собственности. ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано право собственности Карпенко А.В. на основании представленных им договоров купли-продажи (л.д. 59-63). Названным решением суда в иске Балабековой М.Н. отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На день рассмотрения судом настоящего дела право собственности ответчика Карпенко А.В. на объекты недвижимого имущества: сооружение - автостоянку по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> в судебном порядке не оспорено.

При наличии государственной регистрации права признается, что ответчик Карпенко А.В. обладает правом собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Шарыповского городского суда Красноярского края от 23 июня 2010 года по иску Балабековой М.Н. к Карпенко А.В. и Капралову А.В. об истребовании имущества установлено, что с учетом закрепленной в части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации правовой нормы переход права собственности сданного в аренду истице Балабековой М.Н. имущества к Капралову А.В., а затем к Карпенко А.В. не является основанием для изменения или расторжения заключенных с истицей договоров аренды. Таким образом, произошла замена арендодателя в договорах аренды, истица Балабекова М.Н. как арендатор продолжает владеть и пользоваться переданным ей в аренду недвижимым имуществом.

По условиям договоров аренды №№162,163 и 164 (п.4.1) ежемесячная арендная плата, которую обязалась вносить Балабекова М.Н. в срок до 10 числа оплачиваемого месяца (п. 4.2), составляет соответственно: <данные изъяты> рубля, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рубля (л.д.12 -16, 18-23, 24-27, 29).

Установленные размеры арендной платы сторонами договоров аренды не изменялись.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Данный пункт является логическим продолжением правил пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 387 Гражданского кодекса Российской Федерации права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств:

в результате универсального правопреемства в правах кредитора;

по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;

вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;

при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;

в других случаях, предусмотренных законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из объяснений сторон, а также почтового уведомления, ДД.ММ.ГГГГ ответчица Балабекова М.Н. получила от истца Карпенко А.В. претензию, в которой он, ссылаясь на переход к нему права кредитора по договорам аренды №№ 162-164, требовал погасить задолженность по арендной плате за период с августа 2008 года по июнь 2009 года, а также уплатить пеню за указанный период согласно представленным расчетам (л.д.39-44).

Доказательства, опровергающие доводы ответчицы о том, что до этого времени никаких уведомлений о переходе прав кредитора (арендодателя) по договорам аренды к Карпенко А.В. она не получала, истец Карпенко А.В. в суд не представил.

Подпись Балабековой М.Н. в почтовом уведомлении, представленном истцом в подтверждение получения ответчицей его претензии ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует (л.д.37).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что уведомление о переходе к истцу Карпенко А.В. прав кредитора по договорам аренды №№ 162-164 ответчицей получено только ДД.ММ.ГГГГ.

На данный момент у ответчицы Балабековой М.Н. имелись все необходимые доказательства перехода требования по договорам аренды к Карпенко А.В.

Балабекова М.Н. лично участвовала в рассмотрении Шарыповским городским судом ее иска к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово и Капралову А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации права собственности (дело № 2-332/08). В судебном заседании 31 июля 2008 года Карпенко А.В., как новый собственник арендуемого Балабековой М.Н. имущества, был привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков, поскольку представил в суд договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве собственности, которые были приобщены к материалам дела после ознакомления с ними всех участников процесса, в том числе, и Балабековой М.Н. (л.д. 145 ).

В своем исковом заявлении Балабекова М.Н. ссылалась на то, что арендуемое ею имущество на торгах продано Капралову А.В., который представил ей копии свидетельств о регистрации права собственности на это имущество (л.д. 137 ).

Кроме того, 8 сентября 2008 года Шарыповским городским судом в обеспечение указанного иска Балабековой М.Н. по ее заявлению Карпенко А.В. было запрещено отчуждать сооружение № - автостоянку по адресу: <адрес> (л.д.147).

Копия определения суда была направлена в адрес Балабековой М.Н. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 162 ).

06 ноября 2008 года в Шарыповский городской суд поступило новое исковое заявление Балабековой М.Н. к КУМИ и ЗО администрации города Шарыпово и Капралову А.В. об оспаривании аукциона, в котором в качестве третьего лица Балабекова М.Н. указала Карпенко А.В. (дело № 2-687/08- 2-22/09) (л.д. 149 ).

В судебном заседании 17 декабря 2008 года в ходе рассмотрения указанного дела Карпенко А.В. как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков, пояснил, что приобрел арендованные Балабековой М.Н. объекты у Капралова А.В. по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и представил суду эти договоры и свидетельства о регистрации права собственности на объекты, копии документов были приобщены к материалам дела и исследованы судом. Балабекова М.Н. участвовала в судебном заседании, ознакомилась с представленными Карпенко А.В. документами и не возражала против приобщения их копий к материалам дела (л.д. 152-154).

После этого 15 апреля 2009 года Балабекова М.Н. ознакомилась с материалами гражданского дела (л.д. 163), а 12 мая 2009 года получила копию решения суда от 04 мая 2009 года, в мотивировочной части которого (стр. 10) также имеется ссылка на регистрацию права собственности Карпенко А.В. на арендуемые Балабековой М.Н. объекты.

При таких обстоятельствах суд считает, что истец Карпенко А.В. представил как суду, так и ответчице Балабековой М.Н. надлежащие доказательства перехода к нему требования по договорам аренды №№ 162,163,164.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора

Доводы ответчицы о том, что ее обязанность по уплате арендной платы Карпенко А.В. не возникла, поскольку тот не направил в ее адрес заключенные с Капраловым А.В. договоры купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности с учетом приведенных доказательств суд считает несостоятельными и приходит к выводу о том, что после получения претензии истца (с 08 июня 2009 года, а не с 11 августа 2008 года, как это указывает истец, принимая во внимание просрочку кредитора согласно статьи 406 Гражданского кодекса РФ) ответчица должна была исполнять обязательства по уплате арендной платы по договорам №№ 162-164 новому кредитору (арендодателю) Карпенко А.В.

До 08 июня 2009 года в соответствии со статьями 382 и 385 Гражданского кодекса Российской Федерации истица была вправе не исполнять свои обязательства по договорам аренды новому кредитору Карпенко А.В., поскольку не была письменно уведомлена о состоявшемся переходе прав кредитора по договорам аренды к Карпенко А.В. Истец Карпенко А.В. несет риск вызванных несвоевременным уведомлением ответчицы неблагоприятных последствий в виде неполучения арендной платы за период до 08 июня 2009 года.

Сумма задолженности ответчицы по арендной плате определяется судом за период с 11 июня 2008 года по 11 августа 2010 года из расчета:

- по договору № 162 - <данные изъяты> руб. х 15 месяцев = <данные изъяты> рублей;

- по договору № 163 - <данные изъяты>. х 15 месяцев = <данные изъяты> рублей;

- по договору № 164- <данные изъяты> рубля х 15 месяцев = <данные изъяты> рублей.

Общая сумма задолженности по арендной плате составляет 181 275 рублей (34 260 + 17 085 + 129 930 рублей).

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Под пеней понимается такая неустойка, которая устанавливается на случай просрочки исполнения и исчисляется за определенный отрезок времени (например, за каждый день просрочки). Неустойка и пеня обычно устанавливаются в виде процента к цене нарушенного обязательства. Штраф - неустойка, установленная в твердой сумме.

Размер неустойки определяется исходя из суммы долга, размера неустойки и количества дней просрочки (для пени). Для взыскания неустойки не требуется установления убытков (их вообще может не быть). Причинная связь также не играет роли при взыскании неустойки. Отсюда условиями применения данной меры ответственности являются вина и противоправность.

Неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения обязательств, суть которого заключается в определении законом или договором денежной суммы, подлежащей уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Однако в ГК нормы о неустойке помещены не только в главе 23 "Обеспечение исполнения обязательств", но и в главе 25 "Ответственность за нарушение обязательств", поскольку уплата неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности.

Общее правило, определяющее соотношение неустойки и убытков, согласно статье 394 Гражданского кодекса РФ состоит в том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом (договором) может быть установлено иное соотношение. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка).

Согласно пункту 4.7 договоров аренды №№ 162-164 при неуплате арендатором арендной платы в срок, предусмотренный договорами, начисляется пеня в размере 0, 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из содержания пунктов 5.4 каждого из договоров аренды следует, что уплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения обязательств по договору.

С учетом условий договоров аренды, поскольку ответчица не вносила арендную плату в установленный договорами срок, имеется основание для взыскания с ответчицы неустойки (пени).

Начисление пени производится со следующего дня по истечении срока уплаты и по день оплаты включительно, т.е. с 11 числа с учетом срока платежа до 10 числа. В случае, когда срок уплаты совпадает с выходным (праздничным днем), пени начисляются, начиная со второго рабочего дня после выходного (праздничного) дня (пункты 4.8 договоров аренды).

Данное обстоятельство истец не учел в своих расчетах, определяя период просрочки ежемесячно с 11 числа.

Поэтому сумму пени по каждому из договоров суд определяет путем умножения суммы долга по арендной плате на 0,1% и количество дней просрочки, из расчета:

- по договору № 162:

<данные изъяты> Х 0,1%х 30 (с 11.06.09 по 10.07.2009) = <данные изъяты> руб.;

<данные изъяты> х 0,1% х 31 (с 11.07.09 по 10.08.09) = <данные изъяты> руб. ;

<данные изъяты> х 0,1% х 31 (с 11.08.09 по 10.09.09) = <данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 32 (с 11.09.09 по 12.10.09)= <данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 29 (с 13.10.09 по 10.11.09)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 30 (с 11.11.09 по 10.12.09)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 32 (с 11.12.09 по 11.01.10)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 30 (с 12.01.10 по 10.02.10) =<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 28 (с 11.02.10 по 10.03.10)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 33 (с 11.03.10 по 12.04.10)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 28 (с 13.04.10 по 10.05.10)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 31 (с 11.05.10 по 10.06.10)=<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 31 (с 11.06.10 по 12.07.10) =<данные изъяты> руб.

<данные изъяты> х 0,1% х 29 (с 13.07.10 по 11.08.10)=<данные изъяты> руб.

Итого пени: <данные изъяты> рублей 13 копеек.

- по договору № 163: