Дело № 2-948/10
Решение
Именем Российской Федерации
20 декабря 2010 года г.Шарыпово
Шарыповский городской суд Красноярского края в составе:
Председательствующего судьи Киюциной Н.А.
при секретаре Романович М.Н.,
с участием представителя истца Гончарова А.А.. (по доверенности № 757 от 04 июня 2010 года),
ответчика Мироновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Миронову Андрею Владимировичу и Мироновой Елене Сергеевне об обращении взыскания на заложенное имущество,
Установил:
Истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчикам Миронову А.В. и Мироновой Е.С. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что по договору займа от 01 октября 2009 года ОАО «Дом вашей мечты» предоставило ответчикам заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в общую совместную собственность квартиры по указанному адресу, под залог этой квартиры. Денежные средства были зачислены 06 октября 2009 года на счет Мироновой Е.С. Стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рубля. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была произведена 07 октября 2009 года. Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной первоначальному залогодержателю - ОАО «Дом вашей мечты» Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 07 октября 2009 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена в тот же день - 07 октября 2009 года. В настоящее время законным владельцем закладной, а также кредитором и залогодержателем является истец. С января 2010 года ответчики не исполняют свои обязательства по договору займа, что нарушает права истца, который письмом № 113 от 05 марта 2010 года потребовал от ответчиков полного досрочного погашения обязательств по договору. Это требование ответчики не выполнили Задолженность ответчиков по состоянию на 31 октября 2010 года составляет <данные изъяты>, в том числе: основной долг - <данные изъяты>, проценты по договору займа - <данные изъяты> копеек, пени за неуплату основного долга и просроченные проценты - <данные изъяты>. Истец полагает, что при таких обстоятельствах имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество, и просит обратить взыскание на заложенную квартиру, принадлежащую ответчикам, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с учетом начальной продажной стоимости <данные изъяты> рубля, определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, по состоянию на 31 октября 2010 года в размере <данные изъяты>, а также определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 14,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, по день реализации квартиры. Кроме того, истец просит взыскать с ответчиков в возмещение расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель истца Гончаров А. А. (по доверенности) исковые требования поддержал по тем же основаниям и пояснил, что задолженность по договору займа ответчиками не погашена.
Ответчик Миронова Е.С. иск признала полностью и пояснила, что она и ее муж Миронов А.В. действительно не производили погашение долга по договору займа с января 2010 года по причине отсутствия денежных средств.
Ответчик Миронов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен, доказательства, подтверждающие уважительность причин неявки в суд не представил, об отложении рассмотрения дела не просил.
При таких обстоятельствах, с учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Миронова А.В.
Заслушав представителя истца, ответчика Миронову Е.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Согласно пп.1,2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В силу п.1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п.1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.
В силу пп. 1,3 статьи 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
По содержанию п.2 статьи 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.
Как следует из п. 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
По содержанию п.1 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона, которая, в свою очередь, предусматривает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Согласно п.1 статьи 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Как установлено в судебном заседании и следует из договора №, 01 октября 2009 года ответчики Миронов А.В. и Миронова Е.С. заключили с ОАО «Дом вашей мечты» договор займа, по условиям которого последнее предоставило ответчикам заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, с уплатой за пользование займом 14,5 процентов годовых (пп. 1-1.3, 3.1 договора) (л.д.9-20).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека в силу закона (п.1.4- 1.4.1 договора).
Согласно п. 3.3.7 договора займа ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего, заемщики (ответчики) обязались производить не позднее последнего числа каждого календарного месяца.
Согласно п. 3.3.9 договора займа, подписанному обеими сторонами договора информационному расчету ежемесячных платежей, размер ежемесячного аннуитетного платежа с 1 ноября 2009 года по 01 июля 2029 года составляет по <данные изъяты> рублей, размер первого платежа - <данные изъяты> рублей, размер последнего платежа - <данные изъяты> рублей (л.д.21-26).
Как предусмотрено п. 5.2 договора займа, при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.
Аналогичная ответственность предусмотрена за нарушение сроков уплаты начисленных по займу процентов (п.5.3 договора).
Платежным поручением № 931 от 06 октября 2009 года на счет Мироновой Е.С. были перечислены <данные изъяты> рублей (л.д.44).
По договору купли-продажи от 02 октября 2009 года ответчики по делу приобрели в общую совместную собственность за 1 400 000 рублей квартиру по адресу: <адрес> (л.д.45-47).
Как следует из отметки на договоре купли-продажи, 07 октября 2009 года была произведена государственная регистрация договора, государственная регистрация права собственности и государственная регистрация ипотеки в силу закона.
Во исполнение условий договора займа была составлена закладная (л.д.32-43), которой были удостоверены права ОАО «Дом вашей мечты» по обеспеченному ипотекой обязательству. На день рассмотрения гражданского дела судом владельцем закладной является истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем в закладной имеется соответствующая отметка.
Согласно объяснениям в судебном заседании представителя истца и ответчика Мироновой Е.С., ответчики с января 2010 года не исполняли свои обязанности по договору займа, оплату не вносили.
В результате по состоянию на 31 октября 2010 года образовалась задолженность в общей сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки, в том числе: основной долг - <данные изъяты> рублей, проценты <данные изъяты> рублей, пени - <данные изъяты> рублей, что подтверждается представленным истцом расчетом (л.д.27-31), который произведен с учетом условий договора займа, ответчиками не оспаривается и не вызывает у суда сомнений в его правильности.
Несмотря на претензию истца от 05 марта 2010 года о необходимости погасить задолженность и обращении взыскания на заложенную квартиру в случае неисполнения этого требования (л.д.51), ответчики своих обязательств по договору займа так и не исполняют.
При таких обстоятельствах, учитывая, что сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки, которая согласно отчету об определении рыночной и ликвидационной стоимости от 29.09.2009 г. составляет <данные изъяты> рублей (л.д.49-50,57-70), а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет более трех месяцев, суд считает, что имеются достаточные основания для обращения взыскания за заложенную квартиру ответчиков.
При этом заложенная квартира ответчиков подлежит реализации путем продажи с публичных торгов, начальная продажная стоимость определяется в размере <данные изъяты> рубля, как это предусмотрено закладной.
В пользу истца из стоимости заложенного недвижимого имущества (квартиры) подлежит уплате <данные изъяты>, в том числе: по неисполненным обязательствам по основному долгу - <данные изъяты> рублей, неуплаченным процентам за пользование займом <данные изъяты> рублей, пени - <данные изъяты> рублей
С учетом положений статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование займом подлежат выплате, начиная с 1 ноября 2010 года (а не с 16.09.2010 года, как указал истец, с учетом определения общей суммы задолженности по состоянию на 31.10.2010 года) по день реализации квартиры. Определение истцом окончания расчетного периода для уплаты процентов реализацией квартиры не противоречит требованиям п.2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание неделимость предмета обязательств ответчиков по договору займа, в соответствии с п.1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает, что проценты за указанный период подлежат уплате ответчиками солидарно.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части определения начиная с 16 сентября 2010 года и по день реализации квартиры подлежащих к выплате ответчиками в пользу истца пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> рублей суд не усматривает по следующим причинам.
Заключенным между сторонами по делу договором займа предусмотрены пени (неустойки) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, применение неустоек ко всей оставшейся сумме основного долга сторонами не согласовывалось. Определение к выплате пени (неустойки) в требуемом истцом размере за указанный период по день реализации квартиры исключает возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому нарушает права должников по договору займа.
При таких обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.
Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, подтверждающиеся платежным поручением, подлежат возмещению за счет ответчиков в равных долях.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, суд
Решил:
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично:
Обратить взыскание задолженности на заложенное имущество: принадлежащую на праве общей совместной собственности Миронову Андрею Владимировичу и Мироновой Елене Сергеевне квартиру, находящуюся по адресу: Россия, <адрес>, состоящую из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на <данные изъяты> этаже девятиэтажного дома путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере <данные изъяты> рубля.
Определить размер суммы задолженности, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества (квартиры), по состоянию на 31 октября 2010 года в размере <данные изъяты>, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты>, неуплаченные проценты за пользование займом в размере <данные изъяты>, пени за просроченные проценты и основной долг в размере <данные изъяты>.
Начиная с 1 ноября 2010 года и по день реализации квартиры во исполнение решения суда, определить подлежащими уплате солидарно Мироновым Андреем Владимировичем и Мироновой Еленой Сергеевной в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 14,5 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>.
В удовлетворении исковых требований в части определения к уплате Мироновым Андреем Владимировичем и Мироновой Еленой Сергеевной в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с 16 сентября 2010 года и по день реализации квартиры, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки, начисляемых на сумму просроченного платежа, отказать.
Взыскать с Миронова Андрея Владимировича и Мироновой Елены Сергеевны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей в равных долях, т.е. по <данные изъяты> рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: