Дело № 2-31/2011                                                                                   

Решение

Именем Российской Федерации.

17 марта 2011г.                                                                               г. Шарыпово.

            Шарыповский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи: Тупаленко В.М.,

с участием истца Начетова А.А., представителя истца Тучина С.Н. ( по заявлению истца), ответчицы Соловьевой В.Г.,

при секретарях Горлиной И.Г., Драчевой М.А.,

         рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Начетова Алексея Антоновича к Соловьевой Валентине Геннадьевне о взыскании убытков и суммы долга по арендной плате,

Установил:

Начетов А.А. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, обосновывая тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчицей договор аренды квартиры по адресу: <адрес>. По условиям договора ответчик обязался содержать квартиру и инвентарь в хорошем состоянии и чистоте, по окончании срока аренды или расторжении договора произвести генеральную уборку. Первоначальная цена арендной платы составляла <данные изъяты> рублей. Срок аренды устанавливался на <данные изъяты> год. Договор аренды между истцом и ответчиком был продлен <данные изъяты> года, о чем произведено согласование на тексте договора. Однако ответчик продолжала проживать в арендуемой квартире включительно до ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ письменным обязательством со стороны ответчика установлено намерение проживать в квартире до ДД.ММ.ГГГГ с оплатой арендной платы в размере <данные изъяты> рублей. Арендная плата была оплачена ответчиком включительно только <данные изъяты> года. Кроме того Соловьева В.Г. отказалась вернуть истцу имущество в том состоянии в каком она его получила, не исполнила принятых на себя обязательств переклеить обои в коридоре, в кухне, подклеить линолеум и отставшие обои, провести генеральную уборку квартиры. Для того, что бы привести квартиру в состояние, в котором она была передана ответчику, истцу необходимо выполнить ремонтные работы, в связи с чем истец просит суд взыскать с ответчицы долг по арендной плате за <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты> рублей, убытки, причиненные ненадлежащим использованием арендованного имущества в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, возврат государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, расходы за составление искового заявления и устное консультирование в размере <данные изъяты> рублей.

При рассмотрении дела истец Начетов А.А. изменил заявленные исковые требования, просит суд взыскать с ответчика Соловьевой В.Г. убытки в виде упущенной выгоды в размере <данные изъяты> рублей, обосновывая тем, что рыночная стоимость аналогичного жилья в г. Шарыпово составляет от <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей, однако в связи с тем, что ответчица за время своего проживания в квартире истца привела ее в непригодное для проживания состояние, он был вынужден продать квартиру за <данные изъяты> рублей, таким образом, ему по вине ответчицы были причинены убытки в виде упущенной выгоды, выразившиеся в разнице между рыночной и продажной стоимостью квартиры               (<данные изъяты> руб.), уменьшил исковые требования о взыскании долга по арендной плате до <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, просит взыскать с ответчицы государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей, расходы за оказание юридической помощи - услуги юриста за подготовку иска в суд и устное консультирование в сумме <данные изъяты> рублей.

Представитель истца Тучин С.Н. ( по заявлению истца) поддержал измененные исковые требования по тем же основаниям.

         Ответчица Соловьева В.Г. исковые требования в части взыскания арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек признала, пояснив, что действительно проживала в квартире истца, по адресу:     <адрес>, <адрес>, <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендную плату истцу не заплатила. Исковые требования в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды в сумме <данные изъяты> рублей не признала, пояснив, что по ее вине ухудшилось состояние квартиры истца, только по тем позициям, которые перечислены в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, и она готова была их устранить, а именно: переклеить обои в коридоре, в кухне подклеить линолеум, подклеить оставшиеся обои, провести генеральную уборку квартиры. Доказательств ухудшения состояния квартиры по ее вине, кроме тех, которые она признает, истцом не представлены. Истец потребовал немедленно выселяться из квартиры, в связи с чем исправить указанные повреждения не получилось. Генеральная уборка квартиры была проведена.

         Свидетель ФИО в судебном заседании показала, что по просьбе Начетова А.А. она подписала акт о состоянии его квартиры, после того как из нее выехали арендаторы. Пол в кухне был выщерблен, обои в комнатах в некоторых местах висели, подоконники в плохом состоянии. Знает, что в указанной квартире проживала Соловьева В.Г. В каком состоянии была сдана квартира в аренду Соловьевой, она не видела.

           Свидетели Начетов А.А., ФИО1 показали, что до сдачи квартиры в аренду Соловьевой В.Г. в ней был сделан косметический ремонт в 2004 году. После выезда Соловьевой В.Г. квартира осталась в плохом состоянии: полы на кухне выдолблены, обои оборваны, линолеум задран. Указанное состояние квартиры повлияло на ее стоимость, вместо <данные изъяты> рублей продали за <данные изъяты> рублей. Подписать акт о сдаче квартиры Соловьева В.Г. отказалась, бросила ключи и ушла.

         Свидетели ФИО4, ФИО2 показали, что по просьбе Соловьевой В.Г. делали генеральную уборку квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>. Квартира была грязная, в подоконник на кухне были вбиты гвозди, в некоторых местах от стен отошли обои, на линолеуме были пятна которые не отмывались.

         Свидетель ФИО3 показал, что он приобрел у Начетовых квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, за <данные изъяты> рублей. В настоящее время делает в ней ремонт, так как в каком состоянии она была жить в ней было невозможно. На ремонт потратил <данные изъяты> рублей, но ремонт еще не закончил.         

Заслушав стороны, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему:

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статья 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

         Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

В силу ст. 555 ГК РФ цена в договоре продажи недвижимости является одним из основных условий при заключении указанных договоров.

Как установлено в судебном заседании и следует договора на передачу и продажу квартир в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в органах ОЗиТИ ДД.ММ.ГГГГ истец Начетов А.А., ФИО1, Начетов А.А. являются собственниками четырехкомнатной квартиры расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.

Согласно договору аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истец Начетов А.А. (арендодатель) сдал принадлежащую ему на основании договора приватизации четырехкомнатную <адрес> <адрес> <адрес> после косметического ремонта с бывшей в употреблении мебелью и телефоном, а Соловьева В.Г. (арендатор) приняла в аренду указанное жилое помещение.

Согласно условиям данного договора аренды пунктов 1,2,4,5 арендатор обязуется использовать квартиру для проживания семьи; содержать квартиру и инвентарь в хорошем состоянии и чистоте; производить предварительную оплату за арендуемую квартиру помесячно а размере <данные изъяты> рублей за каждый календарный месяц проживания. По окончании срока аренды или при расторжении договора произвести генеральную уборку в квартире, а при повреждении стен, полов и прочих элементов квартиры, по вине арендатора, произвести их ремонт за счет собственных средств. Данный договор заключен сроком действия на <данные изъяты> год.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей был перезаключен договор аренды на указанную квартиру, в дальнейшем договор был продлен до <данные изъяты> года.

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ Соловьева В.Г. приняла на себя обязательство снимать квартиру в <адрес> <адрес> оплатой <данные изъяты> рублей в месяц до ДД.ММ.ГГГГ, обязалась переклеить обои в коридоре, в кухне подклеить линолеум, подклеить отставшие обои и произвести генеральную уборку квартиры.

Ответчица Соловьева В.Г. подтвердила факт проживания в квартире истца до ДД.ММ.ГГГГ, при этом пояснила, что за <данные изъяты> года арендную плату истцу не оплатила.

Таким образом, с ответчицы Соловьевой В.Г. подлежит взысканию задолженность по арендной плате за <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек из расчета: <данные изъяты> руб.( сумма арендной платы за месяц) : <данные изъяты> день                    ( количество дней в <данные изъяты> х <данные изъяты> ( количество фактических дней проживания) = <данные изъяты> руб. <данные изъяты> копеек.

Как следует из пояснений сторон, после заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, акт по приему и передачи квартиры между истцом и ответчицей не заключался, в связи с чем суд считает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие в каком состоянии находилась квартира при передачи ее в аренду ответчице Соловьевой В.Г..

По этому основанию, суд не может принять во внимание доводы истца о том, что данными доказательствами являются видеозапись семейных съемок в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, просмотренная в судебном заседании, кроме того, квартира была сдана в аренду ответчице ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует дате записи видеосъемок.

По этим же основаниям, суд не может принять во внимание ссылку истца на то, что подтверждением о состоянии квартиры в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, является указание на то что, квартира сдается после косметического ремонта.

По этим же основаниям суд также не может принять во внимание в подтверждении доказательств о состоянии квартиры, после выезда ответчицы          представленные истцом фотографии и акт приемки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.         

Согласно справкам агентства «Недвижимость» и агентства недвижимости «Центр» представленных истцом стоимость квартиры находящейся в <адрес> <адрес>, состоящей из четырех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., новой планировки, расположенной на <данные изъяты> этаже в девятиэтажном крупнопанельном жилом доме, с учетом технических параметров, а также состояния цен на рынке недвижимости г. Шарыпово на <данные изъяты> года составляет сумму от <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей.

Согласно справке о стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ представленной ответчицей стоимость квартиры находящейся в <адрес> <адрес>, состоящей из четырех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., новой планировки, расположенной на <данные изъяты> этаже в девятиэтажном крупнопанельном жилом доме, с учетом технических параметров и с учетом шестилетнего износа, а также состояния цен на рынке недвижимости <адрес> на четвертый квартал <данные изъяты> года составляет сумму от <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей.

Как следует из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между истцом и ФИО3, стороны согласились из первичной договорной стоимости квартиры в <данные изъяты> рублей исключить стоимость ремонта, а именно: ремонт полов с заменой линолеума, замена обоев в комнатах и коридорах, покраска окон, дверей, стен в туалете и в ванной, покраска потолков, на сумму <данные изъяты> рублей. Стороны определили стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей.

Согласно договора коммерческого найма жилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, истец Начетов А.А. передал ФИО3 за плату во временное владение и пользование для проживания квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> Пункт 1.5 договора предусматривает, что стоимость квартиры составляет      <данные изъяты> рублей.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел в собственность у Начетова А.А.(истца), Начетова А.А., ФИО1 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей.

Как следует из показаний свидетеля ФИО3 продажную стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей он оговаривал с истцом устно при первичном ее осмотре. Однако в квартире не везде горел свет и он не видел ее состояние. На следующий день он осмотрел квартиру при дневном свете и исходя из фактического состояния квартиры, требующей ремонта, договорился с истцом о снижении стоимости до <данные изъяты> рублей, в связи с чем заключили соглашение ДД.ММ.ГГГГ. Других договоров, кроме имеющихся в материалах дела на указанную квартиру с истцом не заключал.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны договорились о купле-продаже квартиры по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей и реализовали свои намерения путем заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который не противоречит действующему законодательству.

Суд не может принять во внимание доводы истца о том, что он мог бы продать квартиру ФИО3 за <данные изъяты> рублей, однако по вине ответчицы, квартира стала непригодной для проживания, и он вынужден был продать квартиру за <данные изъяты> рублей, так как согласно показаниям истца и свидетеля ФИО3 эта договоренность была устной, других письменных доказательств, подтверждающих намерения сторон о купле-продаже квартиры за <данные изъяты> рублей истцом не представлено, как не представлено доказательств виновности ответчицы в ухудшении состоянии квартиры.       

Учитывая, вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание что согласно действующего законодательства в Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия которого определяются сторонами, что рыночная стоимость квартиры, является ориентировочной, и не обязательна для сторон при продаже квартиры, а также то, что истцом не представлены доказательства подтверждающие ухудшение ответчицей состояния квартиры истца за период ее проживания, суд считает, что оснований для взыскания убытков в виде упущенной выгоды не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно п.1 ст.94 ГПК РФ).

Таким образом, с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию госпошлина в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, расходы по оплате услуг юриста в сумме <данные изъяты> рублей, состоящих из устных консультаций по вопросу подготовки иска в суд, непосредственной подготовки иска в суд, согласно квитанциям № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд:

                                                      Решил:            

Исковые требования Начетова Алексея Антоновича удовлетворить частично:

Взыскать с Соловьевой Валентины Геннадьевны в пользу Начетова Алексея Антоновича задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, расходы по оплате услуг юриста в сумме <данные изъяты> рублей, в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Шарыповский городской суд в течении 10 ( десяти) дней со дня изготовления его в окончательной форме.

       Председательствующий: