дело №11-11/11
Апелляционное РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2011г. г. Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Злодуховой И.Н.
при секретаре Маркина К.Н.
рассмотрев в суде в открытом судебном заседании гражданское дело по
апелляционной жалобе Малышев А.А. на решение мирового судьи участка №9 г. Шахты от 25 октября 2010 г. , суд
УСТАНОВИЛ:
25 октября 2010 г. мировым судьей 9 судебного участка г. Шахты вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Малышев А.А. к Комитету по управлению имуществом Администрации <адрес> о внесении изменений в условия договора и признании права собственности на земельный участок по пер. <адрес> <адрес>, где у Малышев А.А. расположен гараж, со ссылкой на то, что включение в договор покупки Малышев А.А. вышеуказанного участка, условий об оплате фактического пользования им 3 года и перехода прав на участок после выплаты этой суммы соответствует распоряжению мэра <адрес> от 16. 06. 2003 г. и фактическому пользованию земельным участком. С решением мирового судьи Малышев А.А. не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, указывая, что включение ответчиком в договор покупки им земельного участка, где расположен принадлежащий ему гараж, условий об оплате за 3 года пользования этим участком и зависимости перехода прав на него от оплаты суммы за пользование землей не соответствует требованиям закона, установленным к договору купли - продажи недвижимости, создает для него дополнительные расходы, а принятое решение не соответствует требованиям статей 428, 445 ГК РФ. Эти доводы в суде поддержали представители истца Старых О.В., Буркова Е.Н. Представитель ответчика Мельников П.Б. решение мирового судьи считал законным, а требования истца заявленными с пропуском 30 -тидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ.
Дело рассмотрено в отсутствие истца, надлежаще извещенного о слушании дела.
Выслушав представителей истца, ответчика, огласив материалы дела, суд отменяет принятое мировым судьей решение, принимает новое решение об удовлетворении частично требований истца по следующим основаниям :
В судебном заседании установлено, что истец является собственником гаража <адрес> <адрес> под литером « Г 226» и не соглашается с условиями предложенными ему ответчиком по договору купли - продажи земельного участка от 1. 06. 2010 г ( л. д 12-17 )
Между сторонами возник спор по условиям договора по моменту перехода права на участок и включении в договор купли - продажи пунктов и приложения №2 об оплате фактического пользования участком до его выкупа и зависимости перехода прав на участок от оплаты фактического пользования участком.
Как следует из содержания ст. 10 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом администрации г. Шахты, Решением Шахтинской городской Думы №307 от 19.12.2002г. «Об утверждении положения о порядке землепользования в городе Шахты» комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты принадлежит право выступать в качестве продавца от имени муниципального образования «Город Шахты». Полномочия по заключению с истцом
договора купли - продажи участка переданы ответчику и распоряжением Главы г. Шахты от 22.02.2010г. №810.. В этой связи КУИ администрации г. Шахты является лицом которое обязано заключить договор продажи участка.
Утверждение границ земельного участка состоялось на основании Распоряжения Мэра г. Шахты-Главы администрации от.27 февраля 2010 г. № 645 Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) № выдан истцу 18.03.2010г., где указаны его разрешенное использование, общая площадь, кадастровая стоимость 36263 руб 70коп..Во исполнение вышеуказанного Распоряжения Мэра г. Шахты. комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты подготовил и направил истцу для подписания проект договора от 01. 06. 2010 г., включив в проект договора пункт 4.2.2, в котором предусмотрел обязанность истца производить оплату за фактическое пользование участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 к данному договору. В Приложении №2 к проекту договора ответчик установил, что истец должен осуществить оплату за фактическое пользование участком за период с 01.01.2002г. до момента подписания договора в размере 82282 руб. 43 коп., а за период с момента подписания договора по дату государственной регистрации права собственности на участок в течение 10 дней с даты регистрации. Это условие ответчик определил со ссылкой на ст. 425 ГК РФ. В проект договора ответчик также включил пункт. 6.1, где указал, что право собственности на участок переходит к истцу после оплаты как цены участка, так и исполнения обязательств по оплате за фактическое пользование участком за период до момента подписания договора купли-продажи участка согласно Приложению №2 к договору.
Истец договор предложил заключить без условий об оплате фактического пользования участком, а ответчик не согласился с этим.
В соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. Из анализа этой нормы права следует, что 30 тидневный срок для передачи разногласий по условиям заключаемого договора, для передачи их в суд, установлен для стороны, для которой заключение договора обязательно, в рассматриваемом деле это КУИ Администрации г. Шахты. Поэтому суд не соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом названного 30 - тидневного срока.
Как следует из содержания ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
До обращения с иском в суд истец выполнил досудебный порядок урегулирования спора, направив ответчику протокол разногласий и получив от него отказ от внесения изменений в проект договора на предложенных условиях. Поэтому спорные условия договора купли-продажи земельного участка, по которым у истца и ответчика имеются разногласия, подлежат определению судом.
Как следует из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) ГК РФ и статьи 2 ФЗ РФ от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В силу статьи 2 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 ЗК РФ, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации.
В Ростовской области стоимость земельных участков определена в пункте 2 ст. 1 Областного закона от 28.03.2002 N 229-ЗС "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (в редакции от 20.09.2007г.), согласно которой цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в следующих размерах: 2) в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек ( как в г. Шахты ), а также за пределами границ населенных пунктов - в четырехкратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Судом установлено, что кадастровый учет земельного участка проведен.Как следует из содержания ст.ст. 421-422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст.ст. 485, 549, 555 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий моменту заключения договора, не входит в состав цены выкупа земельного участка, поскольку не предусмотрена действующим законодательством. Ее ответчик не лишен возможности взыскать с истца и без оформления договорных отношений как неосновательное обогащение, ответчик вопреки требованиям статьи 131 ГК РФ от момента оплаты этой платы считает срок перехода к истцу права собственности на участок и поэтому условие о ней по мнению суда не должно содержатся в договоре сторон по выкупу земли.
Кроме этого, в силу ст. 425 ГК РФ, на которую имеется ссылка в Приложении №2 к договору, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эта норма является диспозитивной и применяется лишь по соглашению сторон. Поскольку к такому соглашению они не пришли, оно является не согласованным и подлежит по мнению суда отклонению., а приложение №2 к договору по этому и вышеизложенному доводу исключению из договора сторон.
По статье 131 ГК РФ : Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Таким образом, условия пунктов 4.2.2, 6.1 договора, касающиеся оплаты за фактическое пользование участком не основаны на законе и должныбыть изложены в редакции, предложенной истцом в иске.С доводами ответчика о том, что закон не содержит запрета о включении в договор выкупа земли условий об оплате за пользование ею суд не соглашается, поскольку с условием полной оплаты этой суммы ответчик связывает переход права на участок, а это противоречит ст. 131 ГК РФ. Поскольку решение мирового судьи вынесено с неправильным применением положений статей 445, 131,485, 549, 555 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, что по пп4 ч1 статьи 362 ГПК РФ является основанием его отмены, суд его отменяет принимая решение о частичном удовлетворении требований истца по предложенным им условиям договора покупки участка, отклоняя требование Малышев А.А. о признании за ним сразу по решению суда права собственности на участок, т. к оно у него возникнет по договору купли - продажи после оплаты стоимости участка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Решение мирового судьи судебного участка №9 г. Шахты от 25 октября 2010 г. отменить. Исковые требования Малышева Александра Александровича удовлетворить частично.
Исключить из договора №4868 от 01 июня 2010 г. , заключаемого между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Малышев А.А. пункт 4. 2. 2 и приложение №2, изложив пункт 6. 1 в следующей редакции : право собственности на земельный участок переходит к покупателю после оплаты им цены участка. В удовлетворении требования о признании права собственности на земельный участок по пер. <адрес> <адрес> с кадастровым номером № Малышеву А.А. - отказать
Решение вступает в зхаконную силу 12 января 2011 года и может быть обжаловано в Ростовский областной суд только в надзорном порядке.
Судья Злодухова И.Н