решение о признании незаклнным и недействительным постановления о принятии результатов оценки имущества

Судебные акты /
ЮФО /
Ростовская область /
Шахтинский городской суд /
решение о признании незаклнным и недействительным постановления о принятии результатов оценки имущества

решение о признании незаклнным и недействительным постановления о принятии результатов оценки имущества

дело № 2-2257/10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 декабря 2010 года. Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Моисеенкова А.И.,

при секретаре Обертышевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ОАО «МДМ Банк» в лице Ростовского филиала к ШГО УФССП России по <адрес>, заинтересованное лицо: Иванов Н.А., о признании недействительным постановления о принятии результатов оценки имущества должника,

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «МДМ Банк» в лице Ростовского филиала обратился в суд с заявлением к ШГО УФССП России по <адрес>, заинтересованное лицо: Иванов Н.А., о признании незаконным и недействительным постановления о принятии результатов оценки имущества должника, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Шахтинского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по <адрес> ФИО5 возбуждено исполнительное производство №-СД на основании исполнительного листа Арбитражного суда <адрес> № А-53-12253/2007-С2-20 от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительного листа Кировского районного суда Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительного листа Шахтинского городского суда № от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительного листа Шахтинского городского суда <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект недвижимости: Бассейн. Кадастровый номер 61-61-49/008/2009-170, длина бассейна 24 метра, ширина 8 метров, расположен по адресу: <адрес>.

Домик для отдыха, кадастровый номер 61-61-49/008/2009-171, стены домика деревянные, частично обложены природным камнем. Расположен по адресу: <адрес>;

Домик для отдыха, кадастровый номер 61-61-49/008/2009-174, стены домика деревянные, частично обложены природным камнем. Расположен по адресу: <адрес>;

Домик для отдыха, кадастровый номер 61-61-49/008/2009-173, стены домика деревянные, частично обложены природным камнем. Расположен по адресу: <адрес>;

Домик для отдыха, кадастровый номер 61-61-49/008/2009-172, стены домика деревянные, частично обложены природным камнем. Расположен по адресу: <адрес>;

Домик для отдыха, кадастровый номер 61-61-49/008/2009-175, стены домика деревянные, частично обложены природным камнем. Расположен по адресу: <адрес>;

Земельный участок №, расположен по адресу: <адрес>.

Согласно указанному отчету, имущество было оценено на общую сумму 19833440 руб.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Шахтинского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по <адрес> ФИО5 исполнительное производство №, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа №, выданного Шахтинским городским судом по взысканию с Иванов Н.А. задолженности по кредитному договору в пользу взыскателя - ОАО «МДМ Банк», было присоединено к сводному исполнительному производству №-СД.

ОАО «МДМ Банк» с отчетом об оценке имущества и постановлением о принятии результатов оценки имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № - СД от ДД.ММ.ГГГГ не согласен.

На дату принятия отчета об оценке вещи ОАО «МДМ Банк» не было присоединено к вышеуказанному исполнительному производству в качестве взыскателя, в связи с чем фактически было лишено возможности обжаловать данное постановление в 10-дневный срок с даты его принятия. Копия постановления о принятии результатов оценки имущества от ДД.ММ.ГГГГ вместе с предложением имущества взыскателю ОАО «МДМ Банк» были получены только ДД.ММ.ГГГГ (согласно исходящему и входящему номерам). С проведенной оценкой имущества заявитель не согласен, считает ее завышенной по следующим основаниям.

Согласно рецензии отчета№ 23/07/03 (далее отчет) об определении рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, представленной руководителем сектора залогов Ростовского филиала ОАО «МДМ Банк», в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом допущен ряд нарушений

Объект оценки является развлекательной недвижимостью исключительно сезонного характера (объект оценки представляет собой летнее кафе с рекреационным назначением), то есть, способность приносить доход имеет ограниченные временные рамки. Использование помещений/зданий (допуская приведения даже торговых помещений/зданий) не имеющих сезонного характера функционирования существенно завышает рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, на основании вышеизложенных доводов, заявитель считает результаты отчета № об определении рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, не соответствующим реальным обстоятельствам. Итоговую рыночную стоимость имущества существенно завышенной (в т.ч. на дату составления отчета), как с учетом НДС, так и без учета НДС и постановление о принятии результатов оценки имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № - СД от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным.

На основании изложенного, просит суд:

Восстановить пропущенный срок для обжалования постановления о принятии результатов оценки имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № - СД от ДД.ММ.ГГГГ, отчета № об оценке рыночной стоимости имущества.

Признать отчет № об оценке рыночной стоимости имущества недействительным и незаконным.

Признать Постановление о принятии результатов оценки имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № - СД от ДД.ММ.ГГГГ не законным и недействительным.

Приостановить исполнительное производство № - СД от ДД.ММ.ГГГГ до рассмотрения данного заявления судом.

В дальнейшем заявителем требования были уточнены и изложены в следующей редакции. Заявитель просит суд:

Признать постановление о принятии результатов оценки имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-СД от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Признать отчет № об оценке рыночной стоимости имущества недействительным.

В рамках исполнительного производства №-СД от ДД.ММ.ГГГГ принять отчет об оценке, полученный в результате проведенной по данному делу судебной экспертизы в «Бюро судебных экспертиз».

Представитель заявителя по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, уточненные требования поддержала в полном объеме.

Судебный пристав-исполнитель Ефремов В.А. в судебное заседание явился, своих возражений суду не представил, просил вынести решение на усмотрение суда.

Иванов Н.А. в судебное заседание не явился, своих возражений суду не представил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя заявителя, судебного пристава-исполнителя Ефремова В.А., оценив письменные доказательства по делу, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

-в соответствии со ст. 122 ФЗ «Об исполнительном производстве» жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии);

-согласно ч. 1 ст. 85 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ) «Об исполнительном производстве» (далее Закона) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации;

-в соответствии с ч. 2 ст. 85 Закона судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ФЗ)

1) недвижимого имущества;

2) ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;

5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей;

-согласно ч. 3 ст. 85 ФЗ Закона судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика;

-согласно ч. 4 ст. 85 Закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

-согласно ч. 6 ст. 85 Закона копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

-в соответствии с ч. 7 ст. 85 Закона оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

-согласно ч. 8 ст. 85 ФЗ Закона в случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника (часть восьмая введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 306-ФЗ);

-в соответствии с ст. 12 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное;

-согласно ст. 13 ФЗ указанного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Шахтинского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по <адрес> ФИО5 возбуждено исполнительное производство №-СД на основании исполнительного листа Арбитражного суда <адрес> № А-53-12253/2007-С2-20 от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительного листа Кировского районного суда Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительного листа Шахтинского городского суда № от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительного листа Шахтинского городского суда <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок №, расположен по адресу: <адрес>.

Согласно указанному отчету, имущество было оценено на общую сумму 19833440 руб.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Шахтинского городского отдела Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по <адрес> ФИО5 исполнительное производство №, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа №, выданного Шахтинским городским судом по взысканию с Иванов Н.А. задолженности по кредитному договору в пользу взыскателя, ОАО «МДМ Банк», было присоединено к сводному исполнительному производству №-СД.

Необоснованно рассчитан экономический износ. Оценщик определил экономический износ в размере 5 %, ссылаясь на экономический кризис (л.д. 201- «определение внешнего (экономического) износа»).

Не ставится под сомнение правомерность использования экспертных доводов в процессе оценки, но при условии приведения фактов поддающихся логической интерпретации и без допущения неоднозначных толкований для определения количественных величин, имеющих непосредственное влияние на результаты оценки рыночной стоимости.

В отчете оценщиком приводится определение величины внешнего (экономического) износа. При этом правомерно (согласно теории и сложившейся практики оценки объектов недвижимости) указано то, что для определения величины внешнего износа применяются два метода.

-метод капитализации потери дохода относящегося к внешнему воздействию;

-метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий».

Однако ни один из перечисленных оценщиком двух методов определения величины внешнего (экономического) износа в отчете об оценке не использовался.

В условиях падения цен на коммерческую недвижимость в сложившейся экономической ситуации, корректность результатов оценки рыночной стоимости затратным подходом во многом зависит от достоверности расчета величины внешнего (экономического) износа.

С нормативной точки зрения оценщиком нарушено:

-требование о достоверности информации, используемой при проведении оценки: параграф 2 п. 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 256;

-принцип однозначности: параграф 3 п.4 федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 256.

Оценщик принял прибыль предпринимателя равной ставке капитализации, определенной в доходном подходе (л.д. 198). Ставка капитализации состоит из нормы отдачи (нормы доходности) на вложенный в недвижимость капитал и нормы возврата вложенных средств (вложенного капитала.) Прибыль предпринимателя в рамках расчета рыночной стоимости затратным подходом может быть приравнена только к норме отдачи (нормы доходности) в составе ставки капитализации.

Оценщиком допущена, таким образом, существенная методологическая ошибка в трактовке прибыли предпринимателя.

В рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом допущено следующее нарушение:

-в качестве объектов-аналогов для расчета объекта оценки доходным подходом оценщиком подобраны торговые помещения (аналог № и аналог №), что не может служить корректной подборкой объектов сравнения. В качестве аналога № выступает торгово-развлекательное помещение/здание.

Объект оценки является развлекательной недвижимостью исключительно сезонного характера (объект оценки представляет собой летнее кафе с рекреационным назначением), то есть способность объекта приносить доход, имеет ограниченные временные рамки. Использование в качестве аналогов помещений/зданий (допуская использование даже торговых помещений/зданий) не имеющих сезонного характера функционирования существенно завышает рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, на основании вышеизложенных доводов, суд считает результаты отчета № об определении рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, не соответствующим реальным обстоятельствам, итоговую рыночную стоимость имущества существенно завышенной (в т.ч. на дату составления отчета), как с учетом НДС, так и без учета НДС и постановление о принятии результатов оценки имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № - СД от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

На основании определения Шахтинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ экспертом НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» Трунёвым А.А. проведена товароведческая экспертиза, согласно которой рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 5086000 руб. (л.д. 36-66), что намного ниже первоначальной оценки и подтверждает доводы заявителя.

Таким образом, суд считает все доводы заявителя убедительными, а уточненные требования подлежащими удовлетворению.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются:

-копией предложения имущества взыскателю (л.д. 7);

-копией постановления от ДД.ММ.ГГГГ судебного пристава-исполнителя ФИО5 ШГО УФССП России по РО о принятии результатов оценки имущества должника (л.д. 8);

-копией постановления от ДД.ММ.ГГГГ судебного пристава-исполнителя ФИО5 ШГО УФССП России по РО об объединении исполнительных производств в сводное (л.д. 9);

-копией отчета об оценке ООО «Арсенал» (л.д. 153-246);

-копией рецензии оспариваемого отчета (л.д. 10-12);

-экспертным заключением об оценке спорных объектов недвижимости НО ЧУ «Бюро судебных экспертиз» (л.д. 36-145).

Давая оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности, судья находит их объективными, не подлежащими сомнению, а исковые требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявление ОАО «МДМ Банк» в лице Ростовского филиала к ШГО УФССП России по <адрес>, заинтересованное лицо: Иванов Н.А., о признании недействительным постановления о принятии результатов оценки имущества должника удовлетворить.

Признать отчет № об оценке рыночной стоимости имущества недействительным.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток через Шахтинский городской суд.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья: Моисеенков А.И.