Дело № 2-1595/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 мая 2011 г.
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Федченко В.И., при секретаре Журбиной Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черникова М.Б. к Комитету по управлению имуществом Администрации г.Шахты по преддоговорному спору, -УСТАНОВИЛ:
Истец Черников М.Б. обратился в суд с иском по следующим основаниям: с 07.05.1995г. он владеет на праве собственности нежилым строением - зданием торгового павильона, расположенным по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи №239. В августе 2010 г. истец обратился в Администрацию г. Шахты с заявлением об утверждении схемы расположения, образования земельного участка по <адрес> под зданием торгового павильона и приобретении этого земельного участка в собственность за плату.
06.10.2010г. постановлением администрации города Шахты Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее КУИ Администрации г. Шахты) было дано указание заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка <адрес> 25.11.2010г. КУИ г.Шахты подготовило договор №5254 купли-продажи земельного участка, рассмотрев который истец не согласился с предложенной редакцией по 2-м пунктам и редакцией приложения №2 к договору, 16.12.2010г. направил ответчику протокол разногласий от 13.12.2010 г. со следующей редакцией:
1) пункт 4.2.2.: «Производить оплату за фактическое пользование Участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 в настоящему договору» - было предложено исключить.
2) пункт 6.1.: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка и исполнения обязательств по оплате за фактическое пользование Участком за период до момента подписания договора купли-продажи земельного участка (Приложение №2)» - предложено изложить в следующей редакции: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка».
3) приложение №2 содержащую сумму оплаты за фактическое пользование за период с 01.01.2002г. по 25.11.2010г. в размере 898 845,39руб.- предложено исключить.
29.12.2010г. КУИ Администрации г.Шахты направило в адрес истца протокол урегулирования разногласий, где указал что включение в текст договора п.4.2.2.,п.6.1. и приложения №2 считает правомерным и не подлежащим исключению из договора, при этом в части суммы оплаты за фактическое пользование земельным участком сумма была снижена до 368523,61 руб.
11.01.2011 г. истцом в адрес КУИ Администрации г.Шахты было направлено заявление о том, что им был полностью оплачен земельный налог по указанному земельному участку, на что 18.01.2011г. КУИ Администрации г.Шахты указало, что не считает, что уплата земельного налога является надлежащим исполнением обязательств по оплате за фактическое пользование земельным участком.
С данной позицией КУИ Администрации г.Шахты, а также с предложенной редакцией договора истец не согласен, поскольку в договор включены условия по оплате за фактическое пользование участком с 01.01.2002г., которые являются обременительными условиями по договорам такого вида. Пункт 32. постановления № от ДД.ММ.ГГГГ «..об утверждении схемы расположения, образования и предоставления в собственность за плату земельного участка по <адрес> говорил о платности только за предоставление в собственность земельного участка. Таким образом, других условий (а именно платы за фактическое пользование) договор купли-продажи земельного участка не должен был содержать. Также, исходя из норм гражданского законодательства о сроке исковой давности, при несогласии стороны расчет может быть предъявлен только за последние 3 года.
Неподписание договора купли-продажи земельного участка на предложенных истцом условиях говорит о незаключенности договора и не позволяет Черникову М.Б. обратиться для государственной регистрации права собственности на земельный участок. Незаконные требования ответчика по включению в договор условий содержащих плату за фактическое пользование земельным участком с 2002 г. лишают истца права на регистрацию права собственности в установленном законодательством порядке.
Просит суд принять спорные пункты договора № 5254 купли-продажи земельного участка от 25.11.2010г. в редакции протокола разногласий предложенного Черниковым М.Б., а именно: 1) исключить из договора пункт 4.2.2. «Производить оплату за фактическое пользование Участком в сроки и в порядке, установленные Приложением № 2 к настоящему договору». 2) пункт 6.1. изложить в редакции: «Право собственности на участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка». 3) Исключить полностью Приложение № 2 к Договору № 5254 купли-продажи земельного участка от 25.11.2010 г.
Истец Черников М.Б. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представители истца по доверенности Буркова Е.Н., Ласкина И.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика КУИ Администрации г. Шахты по доверенности Мельников П.Б. в судебное заседание явился, просит в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что фактическое пользование спорного земельного участка Черниковым П.Б. началось с 17.03.1995 г., Любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, поэтому отсутствие договорных отношений между собственником и фактическим пользователем земельного участка не является основанием для освобождения от оплаты за использование земельного участка за период с 01.01.2002 г. по дату регистрации права собственности на земельный участок. Закон не содержит запрета о включении в договор выкупа земли условий об оплате за пользование ею.
Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Пунктом 2 статьи 28 Земельного Кодекса РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно положениям статей 11, 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определение спорных условий договора в случаях, предусмотренных законом, является одним из способов судебной защиты гражданских прав. Как и любой другой способ, он должен обеспечивать реальную защиту (восстановление) нарушенного или оспоренного права. Следовательно, определение спорных условий договора должно приводить к устранению преддоговорных споров и заключению договора, в том числе на условиях, установленных судом в своем решении.
Нормами пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса установлено, что право собственности у приобретателя имущества по договору подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к существенным условиям договора и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Срок передачи разногласий на рассмотрение суда в последнем случае законом не установлен.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных кодексом и иными законами.
Как следует из содержания ст.ст. 421-422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст.ст. 485, 549, 555 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества
В суде установлено, что с 07.05.1995г. Черников М.Б. владеет на праве собственности нежилым строением - зданием торгового павильона, расположенным по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи №239 от 07.03.1995 г. В августе 2010 г. истец обратился в Администрацию г. Шахты с заявлением об утверждении схемы расположения, образования земельного участка по <адрес> под зданием торгового павильона и приобретении этого земельного участка в собственность за плату.
06.10.2010 г. постановлением Администрации города Шахты было дано указание КУИ Администрации г. Шахты заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка <адрес>. 25.11.2010г. КУИ г.Шахты подготовило договор №5254 купли-продажи земельного участка, рассмотрев который, истец 16.12.2010 г. направил ответчику протокол разногласий от 13.12.2010 г. со следующей редакцией:
1) пункт 4.2.2.: «Производить оплату за фактическое пользование Участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 в настоящему договору» - было предложено исключить.
2) пункт 6.1.: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка и исполнения обязательств по оплате за фактическое пользование Участком за период до момента подписания договора купли-продажи земельного участка (Приложение №2)» - предложено изложить в следующей редакции: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка».
3) приложение №2 содержащую сумму оплаты за фактическое пользование за период с 01.01.2002г. по 25.11.2010г. в размере 898 845,39руб.- предложено исключить.
29.12.2010г. КУИ Администрации г.Шахты направило в адрес истца протокол урегулирования разногласий, где указал что включение в текст договора п.4.2.2.,п.6.1. и приложения №2 считает правомерным и не подлежащим исключению из договора, при этом в части суммы оплаты за фактическое пользование земельным участком сумма была снижена до 368523,61 руб.
10.01.2011 г. истцом в адрес КУИ Администрации г.Шахты было направлено заявление о том, что им был полностью оплачен земельный налог по указанному земельному участку, на что 18.01.2011 г. КУИ Администрации г. Шахты указало, что не считает, что уплата земельного налога является надлежащим исполнением обязательств по оплате за фактическое пользование земельным участком.
Установленные судом обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами:
- договором купли-продажи муниципального имущества № 239 от 07.03.1995 г.,
- постановлением Администрации г. Шахты № 3908 от 06.10.2010 г.,
- кадастровым паспортом земельного участка от 25.10.2010 г.,
- договором купли-продажи земельного участка № 5254 от 25.11.2010 г. с приложением № 2,
- актом приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от 25.11.2010 г.,
- уведомлением Черникова М.Б. от 16.12.2010 г.,
- протоколом разногласий от 13.12.2010 г. к договору купли-продажи от 25.11.2010 г.,
- внесением изменений к протоколу разногласий от 13.12.2010 г.,
- сообщением КУИ Администрации г. Шахты от 29.12.2010 г.,
- протоколом урегулирования разногласий КУИ Администрации г. Шахты,
- сообщением КУИ Администрации г. Шахты от 18.01.2011 г.,
- справкой № 262 о состоянии расчетов по налогам, сборам, взносам.
Проанализировав изложенное, суд считает, что спорный договор купли-продажи земельного участка от 25.11.2010 г. должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст. 485, 549, 555 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий моменту заключения договора, не входит в состав цены выкупа земельного участка, поскольку не предусмотрена действующим законодательством
В силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эта норма является диспозитивной и применяется лишь по соглашению сторон. Поскольку к такому соглашению стороны не пришли, оно является не согласованным и подлежит по мнению суда отклонению, а приложение № 2 к договору исключению из договора сторон.
Таким образом, условия пунктов 4.2.2, 6.1 договора, касающиеся оплаты за фактическое пользование участком не основаны на законе и должны быть изложены в редакции, предложенной истцом в иске. С доводами ответчика о том, что закон не содержит запрета о включении в договор выкупа земли условий об оплате за пользование ею суд не соглашается, поскольку с условием полной оплаты этой суммы ответчик связывает переход права на земельный участок, а это противоречит ст. 131 ГК РФ. Таким образом, исковые требования Черникова М.Б. подлежат удовлетворения в полном объеме.
В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, следовательно с ответчика следует взыскать государственную пошлину в размере 200 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Черникова М.Б. к Комитету по управлению имуществом Администрации г.Шахты по преддоговорному спору - удовлетворить.
Принять спорные пункты договора №5254 купли-продажи земельного участка от 25.11.2010 года в редакции протокола разногласий, предложенного Черниковым М.Б., а именно: 1.) исключить из договора пункт 4.2.2. «Производить оплату за фактическое пользование Участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 к настоящему договору». 2.) пункт 6.1 изложить в редакции: «Право собственности на участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка». 3.) Исключить полностью Приложение №2 к Договору №5254 купли-продажи земельного участка от 25.11.2010 года.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты в доход местного бюджета судебные издержки в виде государственной пошлины в размере 200 рублей.
С мотивированным решением суда стороны имеют право ознакомится начиная с 16 мая 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течении 10 дней через Шахтинский городской суд Ростовской области.
Решение (резолютивная часть) составлено и отпечатано в совещательной комнате.
Копия верна: (подпись)
Судья: Федченко В.И.
Судья: Федченко В.И.
Секретарь: Журбина Н.Н.