дело №2-2027/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 13 июля 2011г. г. Шахты Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Злодуховой И.Н. при секретаре Маркиной К.Н. рассмотрев в суде в открытом судебном заседании дело по иску Полозовой ИА к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных покупателем, суд УСТАНОВИЛ: Полозова И.А. обратилась в суд по следующим основаниям: с 05.10.2006г. она является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 07.09.2006 г., зарегистрированного в отделе росеестра г. Шахты. В июне 2010г. она обратилась в Администрацию г.Шахты с заявлением об утверждении схемы расположения, образования земельного участка <адрес> приобретении этого земельного участка в собственность за плату. 04.08.2010г. постановлением Администрации города Шахты Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее КУИ) было дано указание заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 538м2 с кадастровым номером 61:59:0020618:180 по <адрес> <адрес>. 16.11.2010г. КУИ г.Шахты подготовило договор №5244 купли-продажи земельного участка. Рассмотрев его, истица не согласилась с предложенной редакцией, направила протокол разногласий от 15.03.2011г. с предложением 1) пункт 4.2.2.: «Производить оплату за фактическое пользование Участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 в настоящему договору»- исключить. 2) пункт 6.1.: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка и исполнения обязательств по оплате за фактическое пользование Участком за период до момента подписания договора купли-продажи земельного участка (Приложение №2)» изложить в следующей редакции: «Право собственности на Участок переходит к Покупателю после оплаты Покупателем цены Участка». 3) приложение №2 содержащую сумму оплаты за фактическое пользование за период с 05.10.2006г. по 16.11.2010г. в размере <данные изъяты>.- исключить. 30.03.2011г. КУИ г.Шахты направило ей сообщение об отказе подписать договор с протоколом разногласий. В связи с этим истица обратилась в суд и просит принять спорные пункты договора № 5244 купли-продажи земельного участка от 16.11.2010г. в редакции протокола разногласий. Истица - в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в её отсутствие и отсутствие 3-х лиц, извещенных о судебном заседании в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ. Представитель истицы Буркова Е.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, на удовлетворении требований настаивала, пояснив все вышеизложенное и то, что предложенный договор не соответствует нормам ГК РФ. Представитель КУИ Администрации г. Шахты Мельников П.Б. просил производство по делу просил прекратить из-за его подсудности Арбитражному суду, ссылался на то, что и закон не запрещает взыскивать оплату за фактическое пользование землей. Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает требования истицы обоснованными по следующим основаниям : Пунктом 2 статьи 28 Земельного Кодекса РФ установлено, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Согласно п. 1.1. ст. 36 Земельного Кодекса РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к существенным условиям договора и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Правила заключения договора, обязательного для одной из сторон, регулируются статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Срок передачи разногласий на рассмотрение суда в последнем случае законом не установлен. Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных кодексом и иными законами. Нормами пункта 2 статьи 223 ГК РФ также установлено, что право собственности у приобретателя имущества по договору подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации Между сторонами возник спор по условиям договора по моменту перехода права на участок и исключении из договора купли продажи пункта 4.2.2. « об оплате за фактическое пользование участком в сроки и в порядке, установленные Приложением № 2 к этому договору», пункту 6.1. оговаривающему момент перехода права на участок после оплаты Покупателем цены Участка», исключении полностью Приложения № 2 к Договору № 5244 купли-продажи земельного участка от 16.11.2010г. об оплате фактического пользования участком до его выкупа и зависимости перехода прав на участок от оплаты фактического пользования участком. Как следует из содержания ст. 10 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом администрации г. Шахты, Решением Шахтинской городской Думы №307 от 19.12.2002г. «Об утверждении положения о порядке землепользования в городе Шахты» комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты принадлежит право выступать в качестве продавца от имени муниципального образования «Город Шахты». Полномочия по заключению с истицей. договора купли - продажи участка переданы ответчику и распоряжением Главы г. Шахты от 22.02.2010г. №810.. В этой связи КУИ администрации г. Шахты является лицом которое обязано заключить договор продажи участка. Утверждение границ земельного участка состоялось на основании Постановления Мэра г. Шахты-Главы администрации от 04 августа 2010 г. № 2948. Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) №61/001/10-484976 выдан истице 20.10.2010г., где указаны его разрешенное использование магазинов, общая площадь 538 кв.м, кадастровая стоимость 3446906 руб. 82 коп.. Во исполнение вышеуказанного Постановления Мэра г. Шахты комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты подготовил и направил истице для подписания проект договора от 16.11.2010 г., включив в проект договора пункт 4.2.2, в котором предусмотрел обязанность истицы производить оплату за фактическое пользование участком в сроки и в порядке, установленные Приложением №2 к данному договору. В Приложении №2 к проекту договора ответчик установил, что истица должна осуществить оплату за фактическое пользование участком за период с 05.10.2006г. до момента подписания договора в размере 1062729 руб. 11 коп., и за период с момента подписания договора по дату государственной регистрации права собственности на участок в течение 10 дней с даты регистрации. Это условие ответчик определил со ссылкой на ст. 425 ГК РФ. В проект договора ответчик также включил пункт. 6.1, где указал, что право собственности на участок переходит к истцу после оплаты как цены участка, так и исполнения обязательств по оплате за фактическое пользование участком за период до момента подписания договора купли-продажи участка согласно Приложению №2 к договору. Истица договор предложила заключить без условий об оплате фактического пользования участком, а ответчик не согласился с этим. Как следует из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) ГК РФ и статьи 2 ФЗ РФ от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. В силу статьи 2 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 ЗК РФ, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации. В Ростовской области стоимость земельных участков определена в пункте 2 ст. 1 Областного закона от 28.03.2002 N 229-ЗС "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (в редакции от 20.09.2007г.), согласно которой цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в следующих размерах: 2) в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек ( как в г. Шахты ), а также за пределами границ населенных пунктов - в четырехкратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В соответствии с ч. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Судом установлено, что кадастровый учет земельного участка проведен. Как следует из содержания ст.ст. 421-422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст.ст. 485, 549, 555 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий моменту заключения договора, не входит в состав цены выкупа земельного участка, поскольку не предусмотрена действующим законодательством. Ее ответчик не лишен возможности взыскать с истицы и без оформления договорных отношений как неосновательное обогащение. Также ответчик вопреки требованиям статьи 131 ГК РФ от момента оплаты этой платы считает срок перехода к истице права собственности на участок и поэтому условие о ней по мнению суда не должно содержатся в договоре сторон по выкупу земли. Кроме этого, в силу ст. 425 ГК РФ, на которую имеется ссылка в Приложении №2 к договору, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эта норма является диспозитивной и применяется лишь по соглашению сторон. Поскольку к такому соглашению они не пришли, оно является не согласованным и подлежит по мнению суда отклонению, а приложение №2 к договору поэтому и вышеизложенному доводу исключению из договора сторон. По статье 131 ГК РФ : Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Таким образом, условия пунктов 4.2.2, 6.1 договора, касающиеся оплаты за фактическое пользование участком не основаны на законе и должны быть изложены в редакции, предложенной истицей в иске. С доводами ответчика о том, что закон не содержит запрета о включении в договор выкупа земли условий об оплате за пользование ею суд не соглашается, поскольку с условием полной оплаты этой суммы ответчик связывает переход права на участок, а это противоречит ст. 131 ГК РФ поэтому суд удовлетворяет требования истицы по предложенным ею условиям договора покупки участка. Согласно положений ч. 1 ст.22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают, в частности, исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений. Согласно части 3 указанной правовой нормы суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов. В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу части 2 данной правовой нормы арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке. Согласно статье 28 названного Кодекса арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами. Из системного толкования приведенных норм следует, что наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя является не единственным основанием для отнесения спора с его участием к подведомственности арбитражного суда, сам спор должен касаться объекта предпринимательской деятельности и связан с её осуществлением. Исходя из материалов дела, несмотря на то что истица является индивидуальным предпринимателем здание магазина, участок которого она выкупает она не использует и предпринимательская деятельность в нем не осуществляется. Договор с истицей заключается как с физическим лицом и её спор по нему подсуден федеральному суду. На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ РЕШИЛ: Исковые требования Полозовой И.А. удовлетворить. Исключить из договора №5244 от 16 ноября 2011 г. , заключаемого между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Полозовой И.А. пункт 4. 2. 2 и приложение №2, изложив пункт 6. 1 в следующей редакции: право собственности на земельный участок переходит к покупателю после оплаты им цены участка. Судья (подпись) Копия верна Судья: Злодухова И.Н.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение 10 дней.