Дело № 2- 1423/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 07.09. 2011 г. Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Сигора Т.А. при секретаре Ивановой А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИТ Финанс Капитал (ООО) к Багмат О.Н. об обращении взыскания на имущество должника, взыскании суммы долга, процентов и пеней, УСТАНОВИЛ: В обоснование иска истец ссылается на то, 17.02.2011г. права по закладной КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) переданы КИТ Финанс Капитал (Общество с ограниченной ответственностью) на основании договора купли-продажи закладных. Согласно кредитному договору от 17.03.2008г., заключенному между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и Багмат О.Н. кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 2577000 руб. сроком на 240 месяца, считая от даты фактического предоставления кредита для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> безналичной форме путем перечисления денежных средств в размере всей суммы кредита на счет ответчицы (платежное поручение от 26.03.2008г. № 414). Багмат О.Н. обязана уплачивать банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14,99 %. Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 33 914 руб. 63 коп. При нарушении сроков возврата кредита ответчица обязана уплатить банку неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, 18.09.2009г. ответчице направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № с указанием задолженности на 18.09.2008г. из расчета 84 дня просрочки в сумме 72 634 руб. 56 коп. руб., с требованием возвратить сумму кредита в размере 2544824 руб. 55 коп. и уплатить начисленные на остаток ссудной задолженности проценты за пользование кредитом в размере 24 037 руб. 79 коп. По истечении срока, указанного в требовании, задолженность не была погашена. Остаток ссудной задолженности по кредитному договору в размере 2 540 730 руб. 24 коп. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом за период с 26.10.2009г. по 02.11.2009г. в размере 7304 руб. 08 коп. перенесены на счет просроченных процентов. На момент подачи искового заявления имеется 5 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших 26.06.2009г., 27.07.2009г., 26.08.2009г., 28.09.2009г., 26.10.2009г. На 01.07.2010 г. сумма задолженности Багмат О.Н. составляет 3 990 880 руб. 45 коп., из них: 2550278 руб. 41 коп. - сумма просроченного основного долга; 133220 руб. 18 коп. - сумма просроченных по кредиту; 77042 руб. 08 коп. - сумма пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 1230339 руб. 78 коп. - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита. Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. С момента заключения соглашения между истцом и ответчиком рыночная стоимость заложенного имущества изменилась. В связи с этим считают, что необходимо установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2 255 500 руб. согласно рекомендательного отчета специалистов об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 560/69-07/10 от 14.09.20010г. Просят суд обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, в размере 2 255 500 рублей. Взыскать с ответчицы в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) сумму задолженности по кредиту, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пени по кредитному договору от 17.03.2008г. № 04-1/29144 КИ в размере 3 990 880 руб. 45 коп, из них: 2 550 278 руб. 41 коп. - сумма просроченного основного долга, 133220 руб. 18 коп. - сумма просроченных по кредиту; 77042 руб. 08 коп. - сумма пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 1 230 339 руб. 78 коп. - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита и госпошлину в сумме 32 154 руб. 40 коп. Представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) - в суд не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени судебного заседания, просил рассмотреть исковое заявление в отсутствии представителя истца. Ответчица - в судебное заседание не явилась, предоставила заявление, в котором просила при вынесении решения определить начальную продажную цену заложенного имущества квартиры в размере 3100 000 руб., так как стоимость квартиры согласно отчета предоставленного истцом занижена, а также просила освободить ее от уплаты процентов и пени, так как у нее трудное финансовой положение и на иждивении двое несовершеннолетних детей. Изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему: В судебном заседании установлено, 17.03.2008г., между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и Багмат О.Н. заключен кредитный договор № на сумму 2577000 руб. сроком на 240 месяца. Кредит был предоставлен для целевого использования для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> Свои обязательства истец полностью выполнил, выплатив ответчице 2577000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23). Согласно п.3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщики обязаны уплачивать банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14,99 %. Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 33 914 руб. 63 коп. руб., в сроки установленные графиком платежей (л.д. 11,19). В соответствии с ч.3 ст. 334 ГК РФ, п.1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору является ипотека квартиры (п.1.4 кредитного договора). Права кредитора по данному кредитному договору удостоверены Закладной, которая принимается судом, как доказательства обязательств обеспеченных ипотекой. 17.02.2011г. права по закладной КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) переданы КИТ Финанс Капитал (Общество с ограниченной ответственностью) на основании договора купли-продажи закладных. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36). В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии п.п. 12.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора основанием потребовать от должника полного досрочного исполнения обязательств, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке ежемесячного платежа более чем за тридцать календарных дней (л.д. 14,28). Указанные пункты договора не противоречат положениям ст. 807,809,810,811 ГК РФ. Ответчицей систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору. На 01.07.2010г. искового заявления имеется 5 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших 26.06.2009г., 27.07.2009г., 26.08.2009г., 28.09.2009г., 26.10.2009г. 18.09.2009г. Багмат О.Н. направлено Требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № с указанием задолженности на 18.09.2008г. из расчета 84 дня просрочки в сумме 72 634 руб. 56 коп., с требованием возвратить сумму кредита в размере 2544824 руб. 55 коп. и уплатить начисленные на остаток ссудной задолженности проценты за пользование кредитом в размере 24 037 руб. 79 коп. (л.д. 44). Срок исполнения требования не позднее 30-ти календарных дней с момента его предъявления. По истечении срока, указанного в требовании, задолженность не была погашена. На момент предъявления иска в суд и в процессе рассмотрения дела в суде, ответчицей задолженность не погашена. При указанных обстоятельствах с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга по кредитному договору № в размере 2550 278 руб. 41 коп., просроченные проценты по кредиту на 01.07.2010г. в размере 133 220 руб. 18 коп.. В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора в силу п. 1 ст. 348 ГК РФ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В соответствии с ч. 3 ст. 348 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В соответствии со ст. 54.1 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Требования истца соразмерны стоимости заложенного имущества, так как сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога. В силу пункта 4.1.13. кредитного договора заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пени не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления Банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, истец вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру. В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. В соответствии с закладной стоимость квартиры определена в сумме 3413 000 рублей. (л.д. 25 ). При указанных основаниях суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество в счет погашения долга по кредитному договору. Представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) просит определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, согласно отчета № от № в размере 2 255 500 рублей. Ответчица просила определить начальную продажную цену квартиры в размере 3100 000 руб. Права кредитора по кредитному договору № КИ от 17.02.2008г. удостоверены Закладной от 17.03.2008г. согласно которой денежная оценка предмета ипотеки, квартиры, расположенной по адресу: <адрес> согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ9г. составленному оценщиком «Оценочная компания «Квартал-Эксперт», составляет 3413 000 руб. (л.д. 25). В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которых обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. При определении начальной продажной цены заложенного имущества - спорной квартиры, суд учитывает уровень цен на недвижимость сложившийся в г. Шахты на момент вынесения решения - на сентябрь 2011г. Согласно заключения специалистов агентства недвижимости г. Шахты ЗАО «РИЭЛТИ» стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> на сентябрь 2011г. составляет от 3 000 000 до 3 200 000 руб. (л.д. 224). Поэтому суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества квартиры расположенной по адресу: <адрес> размере 3 000 000 рублей. Кредитным договором предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита и уплате процентов ответчица обязана уплатить банку неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. В соответствии со ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить неустойку. В данном случае размер пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств и суд считает возможным снизить до 30 000 руб. - сумму пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; до 300 0000 руб. - сумму пени за нарушение сроков возврата кредита. Всего с Багмат О.Н. в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в размере 3013 498 руб. 59 коп из них: сумма просроченного основного долга в размере 2 550 278 руб. 41 коп., сумма просроченных по кредиту процентов в размере 133220 руб. 18 коп., сумма пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов в размере 30 000 руб., сумма пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 300 000 руб. Поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска, то в соответствии со ст.98 ГПК РФ расходы по госпошлине должны быть взысканы с ответчицы в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 23267 руб. 50 коп. Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: Исковые требования КИТ Финанас Инвестиционный банк (ОАО) удовлетворить частично. Взыскать с Багмат О.Н. в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) сумму задолженности по кредитному договору № КИ от ДД.ММ.ГГГГ, проценты за пользование кредитом, пени из них: 2 550 278 рублей 41 копейка - сумма просроченного основного долга, 133220 рублей 18 копеек - сумма просроченных по кредиту процентов; 30 000 рублей - сумма пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 300 000 рублей - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита, всего 3013 498 рублей 59 копеек (три миллиона тринадцать тысяч четыреста девяносто восемь рублей 59 копеек). Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, находящейся по адресу: <адрес> в размере 3 000 000 рублей. Взыскать с Багмат О.Н. в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) уплаченную государственную пошлину в сумме 23267 рублей 49 копеек (двадцать три тысячи двести шестьдесят семь рублей 49 копеек). Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение 10 дней, начиная с 13.09.2011г. Судья: (подпись) Сигора Т.А. Копия верна: Судья Сигора Т.А. Секретарь Ивановой О.В.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе
соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;