РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Шадринский районный суд Курганской области в составе
судьи Погорелой Л.В.
при секретаре Ильиных А.И.
с участием представителя истца КУМИ Авдюшевой О.В. по доверенности N от X года,
представителей ответчика Нурмиевой Л.В. по доверенности N от X года Мальгиной М.А. и Беловой Т.И. по доверенности N от X года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Шадринске X года гражданское дело по иску КУМИ к Нурмиевой Ларисе Витальевне о взыскании задолженности по арендной плате в сумме N рублей N копеек и встречному требованию Нурмиевой Ларисы Витальевны к КУМИ о снижении размера арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с иском о взыскании с Нурмиевой Л.В. задолженности по арендной плате в сумме N рублей N копеек. В обоснование иска указал следующее: по Постановлению администрации ... N от X года в долевую аренду В.В. предоставлено 75,4 % (N кв. метра), Д.В. - 1,61 % (N кв.м.) и А.С. - 6,64 % (N кв.м.) от земельного участка с кадастровым номером N (новый номер N), общей площадью N кв. метров, расположенного по адресу ... сроком до X года. Указанные договоры аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены соответствующие записи. X года А.С. передал свои права и обязанности по договору аренды Нурмиевой Л.В., X года аналогичные договоры с Нурмиевой Л.В. заключили В.В. и Д.В. Договоры о передаче прав также зарегистрированы в установленном порядке, о чем имеются записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно договорам, аренда является возмездной, пунктом 2.5. договоров предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, платежи вносятся до истечения десятого дня начала следующего квартала. За неуплату в срок начисляется пени в размере 0,3 % от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки. Согласно Постановлению Правительства ... от 20.12. 2005 года №523 «Об утверждении положения «О порядке определения размера и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории ...» (в редакции Постановления Правительства ... от 16 октября 2006 года №348) арендная плата вносится ежемесячно, равными частями, не позднее последнего числа каждого месяца. С X года Нурмиева Л.В. вносит арендную плату в меньшем размере, чем полагается, в связи с чем в ее адрес направлялись претензии с предложением о погашении задолженности. По состоянию на X года задолженность Нурмиевой Л.В. составляет N рублей N копейки (N рубля N копейки основной долг, N рублей N копеек - пени). Полагает, что в силу ст.309, 606, 614, 330 ГК РФ указанная задолженность подлежит полному взысканию с должника.
В судебном заседании представитель КУМИ Авдюшева О.В. заявленные требования поддержала, в обоснование иска пояснила следующее: решением ... Думы от 24 июля 2008 года утверждено Положение о Комитете по управлению муниципальным имуществом . В силу п. 10 ст.3 Ф.З. №53 от 17 апреля 2006 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Земельный участок, расположенный по ... относится к категории таких участков. В связи с этим, полномочия по распоряжению осуществляет КУМИ . Первоначально доли указанного участка были переданы гражданам: В.В., Д.В. и А.С., о чем составлены соответствующие договоры аренды. Арендная плата вносилась согласно Приложению 3 к договорам. В X году арендаторы уведомили КУМИ о том, что передали свои права по договорам аренды Нурмиевой Л.В., в КУМИ были предоставлены копии названных договоров, договоры зарегистрированы в установленном порядке. С X года оплату по договорам аренды стала вносить Нурмиева Л.В., производила ее своевременно. С X года на основании Постановления администрации (Правительства) ... №523 от 20.12.2005 года изменился порядок исчисления и внесения арендной платы. При этом, Нурмиева Л.В. должна производить оплату аренды земли исходя из: коэффициента и вида функционального целевого назначения (1,2 как для объектов промышленности, поскольку на данном участке Нурмиевой принадлежат производственные помещения); ставки земельного налога -1,5%, утвержденной решением ... городской Думы от 17 ноября 2005 года №140; удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка N рубль N копеек (указан в кадастровой выписке) и площади долей земельного участка переданных ей в аренду (всего по трем участкам составляет N кв. метров). С X года Нурмиева Л.В. производит оплату по договорам аренды не в полном объеме, в связи с чем на X года образовалась указанная в исковом заявлении задолженность. Полагает, что порядок и сроки внесения арендной платы были изменены не арендодателем, а Постановлением Правительства Курганской области, указанные изменения были доведены до сведения населения ... через печать, Следовательно, КУМИ выполнил условия п.2.9 договоров аренды, заключение дополнительного соглашения об изменении порядка оплаты не требовалось.
Представитель ответчика Нурмиевой Л.В. - Белова Т.П. с иском не согласна и суду пояснила следующее: оплату по договорам аренды ответчик Нурмиева Л.В. всегда производила своевременно. В X году сумма арендной платы изменилась в сторону увеличения, о чем ей стало известно из выписки, полученной в земельном отделе . По указанной выписке расчет арендной платы производился с применением иных показателей, чем было установлено договорами аренды, но удельный показатель стоимости земельного участка значился как N рубль N копейки за 1 кв. метр, то есть для использования объектов промышленности. Ответчица производила уплату согласно данной выписке, а в начале X года ей предъявили недоплату за X год с учетом показателя удельной кадастровой стоимости участков в N рубль N копеек за 1 кв. метр как за объекты торговли. В акте сверки она указала КУМИ свои возражения о том, что никакой торговли на участках не ведет. Нурмиева Л.В. принимала все зависящие от нее меры к тому, чтобы с нее сняли данную задолженность, обращалась в администрацию города, земельный комитет, БТИ с целью раздела земельного участка. В ходе рассмотрения настоящего спора обращалась в суды об оспаривании удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что применение в ее расчете удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка как для объектов торговли незаконно, поскольку на участках, переданных ей по договорам аренды, она торговли не ведет, фактически там находятся разрушенные здания, которые она приобрела с целью дальнейшего восстановления, возможного ведения в последующем предпринимательской деятельности. В период с января X года по X года предпринимателем не являлась, здания восстановить не смогла.
Представитель Нурмиевой Л.В., Мальгина М.А. полагает, что иск не основан на требованиях закона. От имени ответчика заявила встречные требования о снятии задолженности: уменьшении суммы долга на N рубля N копейки, а следовательно снятии штрафных санкций. Указала, что в соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату согласно порядку, условиям, установленным договором аренды. Расчет арендной платы по договорам аренды Нурмиевой Л.В. от X года был определен в Приложениях N к договорам. Самостоятельно в одностороннем порядке изменять формулу расчетов, то есть порядок, КУМИ не мог, поскольку пункт 2.9 договора предусматривал возможность изменения арендной платы путем опубликования в печати лишь в случае изменения величины коэффициента, повышающего первоначальную цену аренды земли, установленную Договором, по формуле, определенной в Приложении N. Однако с X года КУМИ без дополнительного письменного уведомления фактически изменил порядок расчета арендной платы в целом. В соответствии с действующим гражданским законодательством, соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Аналогичные требования содержатся и в пункте 8.4 договоров аренды, заключенных между и Нурмиевой Л.В., где указано, что изменение договора оформляется соглашением сторон в простой письменной форме, подписанным уполномоченными представителями договаривающихся сторон. Договорами аренды не предусмотрено, что в случае изменения механизма арендной платы, размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке. Более того, и Постановление Правительства ... №523 от 20 декабря 2005 года, установившее новый порядок определения размера арендной платы, предписывало, что условия о возможности изменения размера арендной платы должны включаться в договор аренды (п.6,7 Постановления). Более того, Постановлением Правительства ... №448 от 17 декабря 2002 года были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель и удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений по видам функционального использования. Согласно Приложению к Постановлению удельный показатель кадастровой стоимости земли для кадастрового квартала N установлен по 15 показателям в зависимости от вида функционального использования, в частности в строке N для эксплуатации объектов торговли он составляет N рубль N копеек за 1 кв. метр; а под промышленными объектами - N рубль N копейки за 1 кв. метр (строка 8). Нурмиевой Л.В. переданы в аренду земельные участки с разрешенным видом использования для эксплуатации встроенного нежилого помещения, магазинов или иных торговых помещений на данном земельном участке у нее нет. В связи с этим, полагает, что при исчислении арендной платы в расчете должен использоваться удельный показатель кадастровой стоимости в соответствии с видом разрешенного использования, то есть N рубль N копейки за 1 кв. метр, иное противоречит закону и нарушает права арендатора.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... Ротмистров А.М. в судебном заседание не явился, представил отзыв о возможности удовлетворения встречных требований Нурмиевой Л.В.. Ранее в судебном заседании пояснял: в настоящее время для начисления налогов, арендной платы, совершения сделок с земельными участками, государственными органами определен удельный показатель кадастровой стоимости. По земельному участку, расположенному в ... он составляет N руб.N копеек за 1 кв. метр (для торговли), как наибольший из всех видов разрешенного использования в пределах квартала. Однако, для участка, который арендует Нурмиева Л.В. установлен разрешенный вид использования - для эксплуатации нежилых помещений, поскольку ей принадлежит производственный цех. При изменении порядка арендной платы КУМИ не выполнены требования о надлежащем уведомлении об этом арендатора.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено следующее: X года Администрацией ... принято постановление N об изъятии и предоставлении земель в бессрочное пользование в аренду. В долевую аренду сроком на X лет А.С. были предоставлены 6,64 % (N кв. метра), Д.В. -1,61 % (N кв. метров) и В.В. - 75,4% (N кв. метра) от земельного участка общей площадью N кв. метров, расположенного по ... для эксплуатации встроенных нежилых помещений в здании под литером «Б» в связи с переходом права собственности на нежилые помещения на основании договора купли-продажи недвижимости.
X года между КУМИ и А.С. заключен договор аренды N, согласно которому он принимает в долевую аренду 6,64 % от земельного участка общей площадью N кв. метров, что составляет N кв.метра, для эксплуатации нежилого помещения по .... На указанном участке находятся также и иные землепользователи (юридические и физические лица). Срок договора определен до X года. Арендные платежи начисляются с X года. Размер арендной платы подлежит перерасчету лишь в случае изменения ставок земельного налога (п.2.6). Расчет арендной платы производится Арендатором на основании письменного уведомления об установленной в текущем периоде цены аренды земли или после опубликования в местной печати величины коэффициента, повышающего первоначальную цену аренды земли, установленную настоящим договором, по форме, определенной в Приложении N (п.2.9 договора). Расчет суммы арендной платы по новой измененной цене аренды земли производится с месяца начала действия новых ставок земельного налога. Регистрационной палатой ... X года произведена регистрация договора аренды.
X года на аналогичных условиях заключены договоры аренды с В.В. N и Д.В. N. Произведена государственная регистрация договоров.
Согласно выпискам из кадастрового дела на имя В.В., А.С. и Д.В. целевое (разрешенное) использование земельного участка было определено для производственной деятельности, эксплуатации нежилых помещений.
X года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории ... произведена регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от X года за Нурмиевой Л.В. на 433/6527 долей земельного участка, расположенного по ....
X года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории ... произведена регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от X года за Нурмиевой Л.В. на 105/6527 долей земельного участка, расположенного по ....
X года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории ... произведена регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от X года за Нурмиевой Л.В. на 4922/6527 долей земельного участка, расположенного по ....
X года в собственность Нурмиевой Л.В. перешел производственный цех, в том числе помещения N (литер 2) в здании литер Б, назначение нежилое, общей площадью N кв. метров, X года Нурмиева Л.В. стала собственницей встроенного производственного цеха (Литер 3) в здании литер Б, назначение: промышленное, общей площадью N кв. метра.
Согласно данным Межрайонной ИФНС России N по ... Нурмиева Л.В. в период с X года по X года в качестве предпринимателя зарегистрирована не была.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) земельный участок кадастровый номер N расположенный по адресу: ..., имеет следующие характеристики: разрешенное использование - для эксплуатации встроенного нежилого помещения; площадь - N кв.м.; кадастровая стоимость- N рублей N копеек; удельный показатель кадастровой стоимости - N рубль N копеек за 1 кв. метр; вид права - государственная собственность; имеет установленные границы; со множеством числа арендаторов - физические лица, 2 юридических лица.
Нурмиева Л.В. с X года по X год вносила арендную плату за переданные ей в аренду доли земельного участка в полном объеме согласно Приложению 3 к договорам. Задолженности по аренде не имела.
С января X года арендную плату вносит с учетом полученного в X году в администрации города расчета - по новой формуле, но с применением удельного показателя стоимости земельного участка по N рублю N копейки за 1 кв. метр.
Представитель Администрации ... Авдюшева О.В. признает, что на доле земельного участка, переданного в аренду Нурмиевой Л.В., торговых точек ей принадлежащих нет, арендатор торговую деятельность на арендуемом участке не ведет. Представитель КУМИ не отрицает также, что при расчете арендной платы исходя из показателя удельной кадастровой стоимости земельного участка - N рубль N копейки за 1 кв. метр, у Нурмиевой Л.В. в заявленный период оплата произведена полностью.
То есть, фактически между сторонами возник спор о правильности расчета арендной платы по договорам аренды долей земельного участка, находящегося по ....
Установленные обстоятельства подтверждаются: выпиской из Постановления Администрации ... N от X года; свидетельством о государственной договора аренды на имя В.В.; копией договора аренды доли земельного участка по ... между администрацией ... и В.В. от X года с планом и приложением по рядке расчета арендной платы; копией свидетельства о регистрации договора аренды на имя Д.В.; копией договора аренды доли земельного участка по ... а, переданного Д.В. с приложением; копией договора аренды доли земельного участка с А.С.; выписками из кадастровых дел на имя В.В., Д.В. В.д. и А.С. о целевом назначении арендуемого участка; кадастровой выпиской о земельном участке по ...; копиями земелеустроительных дел; копиями договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды А.С., В.В. и Д.В. Нурмиевой Л.В.; копиями свидетельств о регистрации договоров аренды долей земельного участка по ... за Нурмиевой Л.В.; копиями свидетельств о праве собственности Нурмиевой Л.В. на производственный цех и встроенный производственный цех, расположенные по ...; публикацией в приложении к газете ... от X года Постановления №115 от 16 февраля 2006 года «О порядке доведения до сведения налогоплательщиков кадастровой стоимости земельных участков»; претензией на имя Нурмиевой Л.В. от X года, решением ... суда от X года по иску Нурмиевой Л.В.; иными письменными материалами дела, а также показаниями специалиста.
Специалист КУМИ Администрации ... С.А. суду пояснила, что Нурмиева Л.В. вносит арендную плату исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для эксплуатации объектов промышленности и если применять этот показатель, то задолженность за период с X года по X года у нее отсутствует, имеется даже небольшая переплата.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска КУМИ Администрации ... и удовлетворении встречных требований Нурмиевой Л.В., при этом суд руководствуется следующим:
В соответствие со ст.22 Земельного Кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Правительством РФ 25 августа 1999 года принято Постановление №945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с которым органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике было рекомендовано принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утверждать ее результаты.
В связи с чем, Постановлением Правительства ... от 17 декабря 2002 года №448 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений ... в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений по видам функционального использования согласно приложению. По городу ... в квартале N (где находится земельный участок с кадастровым номером N величина удельного показателя кадастровой стоимости определена по 14 видам функционального использования, в частности: под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, удельный показатель составляет N рубль N копеек за 1 кв. метр, а под промышленными объектами- N рубль N копейки за 1 кв. метр соответственно.
Также X года Постановлением Правительства ... №523 было утверждено Положение о порядке определения размера и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории .... Признано утратившим силу Постановления Правительства ... №223 от 21 мая 2002 года и иные ранее действовавшие нормативные акты на основе которых исчислялся размер арендной платы. Постановление №523 вступило в силу с 1 января 2006 года. Согласно Положению размер годовой арендной платы с 1 января 2006 года стал определяться по следующей формуле: КхСзнх (КСЗУ:100%), в случае если кадастровая стоимость не определена, размер годовой арендной платы определяется по формуле: АП= К х Сзн х (УПКСЗ х Пу:100%), где К-дифференцированный коэффициент, установленный для каждого вида функционального использования; Сзн — ставка земельного налога в процентах, установленная органами муниципальных образований; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли соответствующего квартала в рублях за квадратный метр; Пу - площадь земельного участка.
КУМИ Администрации ... поставлен вопрос о взыскании с Нурмиевой Л.В. задолженности по арендной плате доли земельного участка за период с X года по X года, при этом в расчете используется дифференцированный коэффициент 1,2 для объектов производственной деятельности, ставка земельного налога -1,5 % как для прочих земельных участков, а удельный показатель кадастровой стоимости участка - N рубль N копеек за 1 кв. метр как для объектов торговли.
Нурмиева Л.В. указанный расчет оспаривает.
В судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный по адресу ... передан в аренду со множественностью лиц (арендаторов), Нурмиевой Л.В. переданы в долевую аренду 83,65 % земельного участка. На указанном участке расположены объекты недвижимости - производственный цех и встроенный производственный цех, принадлежащие Нурмиевой Л.В., с видом разрешенного использования: «для эксплуатации встроенного нежилого помещения». Такой же вид разрешенного использования указан и в кадастровой выписке на земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности возражений ответчика Нурмиевой Л.В., поскольку в силу п.3.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Курганской области от X года (с последующими изменениями), арендная плата за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, используемые физическими и юридическими лицами под различные виды разрешенного использования, определяется для участка в целом по каждому виду функционального использования земли отдельно пропорционально занимаемой под различные виды разрешенного использования площади зданий, помещений к их общей площади. Расчет арендной платы в данных случаях производится с учетом удельных показателей кадастровой стоимости земли и дифференцированных коэффициентов к ставке земельного налога по тому виду функционального использования земли, который соответствует установленному уполномоченными органами местного самоуправления виду разрешенного использования зданий и помещений в здании.
Соответственно, при расчете арендной платы за долю земельного участка, переданную Нурмиевой Л.В. должны использоваться показатели по виду функционального использования, в том числе и удельный показатель кадастровой стоимости, который для участков под объектами промышленности составляет N рубль N копейки за 1 кв. метр.
Именно в соответствии с таким расчетом Нурмиевой Л.В. производится внесение арендной платы, задолженность по аренде за период с X года по X года отсутствует.
Суд приходит к выводу и об обоснованными возражения представителей Нурмиевой Л.В. относительно не выполнения арендодателем процедуры изменения условий договора. В соответствие со ст. 452, 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. В силу ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земельных участков на праве аренды является платным, размер арендной платы устанавливается договором и является существенным его условием. Пересмотр арендной платы возможен по соглашению сторон (ст.614 ГК РФ). Ссылка представителя КУМИ на то, что изменения по арендной плате были опубликованы в средствах массовой информации, и это соответствует п.2.9 договоров аренды, не может быть принят во внимание, поскольку указанный пункт договора предусматривает возможность пересмотра оплаты после опубликования в печати коэффициента, повышающего первоначальную цену аренды по форме, определенной в Приложении N к договору. Вместе с тем, с января X года в расчетах КУМИ был полностью изменен механизм расчета и внесения арендной платы, а не показатели, включенные в Приложение N договора.
В связи с этим, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований КУМИ надлежит отказать, требования Нурмиевой Л.В. о снижении задолженности на сумму N рубля N копейки, а соответственно и штрафных санкций, то есть снятии задолженности, удовлетворить. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Комитету по управлению муниципальным имуществом в удовлетворении исковых требований о взыскании с Нурмиевой Ларисы Витальевны N рублей N копеек, отказать.
Исковые требования Нурмиевой Ларисы Витальевны к Комитету по управлению муниципальным имуществом о неправильном применении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и о снятии задолженности по арендной плате, удовлетворить.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Шадринский районный суд. Мотивированное решение изготовлено X года.
Судья: Л.В. Погорелая
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда от X года определила решение Шадринского районного суда Курганской области от X года оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом - без удовлетворения.