Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 декабря 2010 года г. Северодвинск
Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Юренского А.Н.,
при секретаре Силиной И.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Автоколонна 1700» к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, Марденскому Виталию Витальевичу о признании недействительными торгов и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества,
установил:
истец ОАО «Автоколонна 1700» обратилось с исковым заявлением к ответчикам Территориальное Управление ФАУГИ в Архангельской области (далее – Росимущество) и Марденскому В.В. о признании недействительными торгов и протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
В обоснование иска истец указал, что 18 марта 2010 года судебным приставом-исполнителем отдела службы судебных приставов по г. Северодвинску Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области Шиян О.Н. в рамках сводного исполнительного производства № 11/26/60256/49/2009-СД от 07.08.2009г. (должник - ОАО «Автоколонна № 1700») было вынесено постановление о принятии оценки арестованного имущества. Данным постановлением была принята оценка арестованного имущества по акту ареста от 27.11.2009г. согласно отчету № 237/2-Оц-Н-02/10 от 25.02.2010 г. и произведена оценка арестованного имущества - столярного цеха, расположенного по адресу: город Северодвинск, <адрес>, общая площадь 179,10 кв.м., № (далее – спорное имущество).
Оценочная стоимость здания - <данные изъяты>, без учета НДС.
На основании данного постановления, здание столярного цеха в рамках исполнительного производства было передано на реализацию в Территориальное управление Росимущества в Архангельской области (далее – ответчик-1). Торги были назначены на 24.05.2010 года в 11 час. 00 мин. по адресу: г. Архангельск, Наб. Северной Двины, дом 35/2.
ОАО «Автоколонна № 1700» не согласилось с оценкой здания столярного цеха и обратилось в Северодвинский городской суд с заявлением о признании постановления судебного пристава-исполнителя недействительным (дело № 2-1942/2010).
24 мая 2010 года в 10 часов Северодвинским городским судом было вынесено определение о приостановлении сводного исполнительного производства № 11/26/60256/49/2009-СД в части продажи здания столярного цеха. Данное определение было в то же время направлено ответчику-1 факсимильным сообщением, а также аукционист был извещен о вынесенном определении через одного из участников аукциона - Дедкова А.Н. То есть, до момента начала аукциона, ответчик-1 обладал информацией о том, что сводное исполнительное производство приостановлено в части продажи здания столярного цеха.
Тем не менее, ответчиком-1 был проведен аукцион, и здание столярного цеха было продано Марденскому В.В. (далее - ответчик-2).
В тот же день, истец обратился к ответчику-1 с заявлением, в котором просил не утверждать результаты аукциона (не утверждать протокол). К заявлению было приложено определение Северодвинского городского суда от 24.05.2010 года.
Не смотря на все указанные выше действия истца, ответчик-1 и ответчик-2 подписали протокол № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
По результатам торгов, ответчики подписали протокол № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества. Как следует из текста этого протокола, продавец передает, а покупатель принимает столярный цех, расположенный на земельном участке площадью 71703 кв.м. кадастровый номер №
Здание столярного цеха было выставлено на продажу без земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Не оценивались права на земельный участок (так как он не был выделен, не налагался на него арест и т.п.) и судебным приставом-исполнителем.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, протокол № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 24 мая 2010 года в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ является ничтожной сделкой.
Все указанные выше действия грубо нарушают права и законные интересы ОАО «Автоколонна № 1700» в силу того, что все перечисленное имущество (здание столярного цеха, земельный участок) принадлежит истцу на праве собственности.
На основании изложенного истец просит суд признать недействительными торги по продаже арестованного имущества, проведенные Территориальным управлением Росимущества в Архангельской области 24 мая 2010 года, в части продажи столярного цеха, расположенного по адресу: город Северодвинск, <адрес>, общая площадь 179,10 кв.м. (кадастровый номер № а также признать недействительным протокол № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
В судебном заседании представители истца Воронов М.Б. и Логвиненко А.П. на исковых требованиях настаивали, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика ТУ ФАУГИ по АО (Росимущество) Луцев Р.В. и ответчик Марденский В.В. в судебном заседании возражали против исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление (л.д. 73-79, 141-143).
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области – в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Третье лицо - Монахов К.С. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, возражал против исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 165-166).
Представитель третьего лица Монахова К.С. – Кобелев В.А., действующий на основании доверенности, возражал против исковых требований.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителей истца, представителя ответчика ТУ ФАУГИ по АО, ответчика Марденского В.В., представителя третьего лица Монахова К.С. – Кобелева В.А., свидетелей по делу, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему выводу.
В соответствии со ст. 93 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 39 ФЗ «Об исполнительно производстве» оспаривание результатов оценки является основанием для приостановления исполнительного производства. Определением Северодвинского городского суда от 24.05.2010 года сводное исполнительное производство № 11/26/60256/49/2009-СД было приостановлено именно в части продажи здания столярного цеха.
В соответствии с п. 5 и 6 ст. 45 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный акт, акт другого органа или должностного лица о приостановлении или прекращении исполнения исполнительного документа подлежит немедленному исполнению с момента его получения судебным приставом-исполнителем. По приостановленному исполнительному производству до его возобновления применение мер принудительного исполнения не допускается.
Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в рамках сводного исполнительного производства № 11/26/75625/49/2009 (л.д. 1, Том 2) в отношении ОАО «Автоколонна 1700» ССП по г. Северодвинску был наложен арест на имущество данного юридического лица, в том числе на здание столярного цеха, расположенного по адресу: г. Северодвинск, <адрес> общей площадью 179,10 кв.м.
В последующем, данное имущество было оценено и передано на реализацию в ТУ ФАУГИ в Архангельской области.
24 мая 2010 года состоялись торги в форме аукциона по продаже арестованного имущества, организованные ТУ ФАУГИ по АО.
В ходе торгов произошла реализация здания столярного цеха, расположенного по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, <адрес>, общей площадью – 179,10 кв.м., покупателю Марденскому В.В., как предложившему наивысшую цену.
По результатам торгов между организатором ТУ ФАУГИ в Архангельской области и покупателем Марденским В.В. был подписан протокол № 3 «О результатах торгов по продаже арестованного имущества», который имеет силу договора.
Здание столярного цеха было передано покупателю Марденскому В.В. по Акту приема-передачи и зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами исполнительного производства (л.д. 189-246, Том 1 и л.д. 1-29, Том 2); Протоколом № 1 заседания комиссии ТУ ФАУГИ в АО по проведению торгов «Об окончании приема заявок и регистрации заявок» (л.д. 98-99); Протоколом № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества (л.д. 100-101); Протоколом № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (л.д. 102-104); Актом приема-передачи к протоколу № 3 о результатах торгов от 01.06.2010г. (л.д. 105) и сторонами не оспаривается, в связи с чем, суд признает их установленными.
Представители истца просят признать торги по реализации арестованного имущества, состоявшиеся 24 мая 2010 года, недействительными в части реализации здания столярного цеха, расположенного по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, <адрес> общей площадью – 179,10 кв.м. на том основании, что торги были проведены в нарушении определения Северодвинского городского суда от 24 мая 2010 года о приостановлении сводного исполнительного производства в части реализации указанного имущества по гражданскому делу № 2-1942-10 по заявлению ОАО «Автоколонна 1700» о признании недействительным постановление судебного пристава-исполнителя о принятии оценки спорного арестованного имущества.
Согласно ст.ст. 39, 45 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007г. «Об исполнительном производстве» (с последующими изменениями и дополнениями) исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично в случаях оспаривания результатов оценки арестованного имущества.
Судебный акт, акт другого органа или должностного лица о приостановлении или прекращении исполнения исполнительного документа подлежит немедленному исполнению с момента его получения судебным приставом-исполнителем.
ОАО «Автоколонна 1700» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Северодвинску об оценке арестованного имущества, в частности – здания столярного цеха (гражданское дело № 2-1942-10).
Определением Северодвинского городского суда от 24.05.2010г. сводное исполнительное производство в отношении ОАО «Автоколонна 1700» было приостановлено в части реализации здания столярного цеха.
Из объяснений представителей истца следует, что указанное определение суда было направлено посредством факсимильной связи в адрес ТУ Росимущества в АО из здания суда.
Кроме того, в этот же день истец обратился в ТУ Росимущество в АО с заявлением, в котором просил не утверждать результаты аукциона (не утверждать протокол № 3). К данному заявлению было приложено определение Северодвинского городского суда от 24.05.2010г. о приостановлении исполнительного производства в части.
В то же время, суд не может согласиться с доводами представителей истца, поскольку ими не были представлены суду достаточные и необходимые доказательства в подтверждение того, что организаторам торгов на начало их проведения было известно об определении Северодвинского городского суда от 24.05.2010г. о приостановлении сводного исполнительного производства в части реализации здания столярного цеха.
Факт направления указанного определения суда в адрес ТУ Росимущества в АО не указывает на ознакомление с данным определением организаторов торгов.
Из показаний свидетеля Симаковой О.А., работающей судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Северодвинску, следует (л.д. 59-60, Том 2), что после вынесения Северодвинским городским судом определения от 24.05.2010г. в период времени с 10 до 11 часов, данное определение было направлено факсом в адрес ТУ Росимущество в АО. О получении данного определения представителями ТУ Росимущества ей не известно, поскольку факс принимался автоматически. Также, свидетель Симакова О.А. пояснила, что судебным приставом-исполнителем должно было быть вынесено постановление о приостановлении исполнительного производства в части и направить его организатору торгов, чего сделано не было.
Из материалов дела и объяснений представителя ТУ Росимущества следует, что официальное письмо УФССП по АО о приостановлении исполнительного производства в части реализации здания столярного цеха поступило в адрес ТУ Росимущества лишь 31.05.2010г. входящим номером № 6210 (л.д. 107, 108, Том 1).
Письмо ОАО «Автоколонна 1700» № 456 от 24.05.2010г. с просьбой не утверждать протокол по итогам аукциона в части продажи здания столярного цеха (л.д. 109, Том 1), было получено ТУ Росимущество 24 мая 2010 года в 12 часов 30 минут, что подтверждается входящим номером регистрации корреспонденции. То есть, после проведения торгов.
Доводы представителя истца Воронова М.Б. о том, что аукционист был извещен о состоявшемся определении суда о приостановлении сводного исполнительного производства в части реализации здания столярного цеха через одного из участников аукциона, не были подтверждены им достаточными и необходимыми для этого доказательствами.
Тогда как, из показаний свидетелей со стороны ответчика ТУ Росимущество Савиным В.Г. и Лавриненко В.И. (л.д. 52, 53, Том 2) следует, что в ходе проведения торгов, каких-либо заявлений от участников о наличии определения суда о приостановлении сводного исполнительного производства в части реализации здания столярного цеха не поступало ни в устной, ни в письменной форме. Что, также подтверждается протоколом № 1 заседания комиссии ТУ ФАУГИ в АО «Об окончании приема и регистрации заявок» (л.д. 98-99, Том 1) и протоколом № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества (л.д. 100-101, Том 1).
Таким образом, организатор торгов – ТУ Росимущество в АО (ТУ ФАУГИ в АО) на момент проведения торгов не знало об определении суда о приостановлении сводного исполнительного производства в части реализации здания столярного цеха, принадлежащего ОАО «Автоколонна 1700».
Кроме того, указанное определение суда от 24.05.2010 года о приостановлении исполнительного производства в части продажи здания столярного цеха, вступало в законную силу в течении десяти дней, с момента его вынесения, в течении которых оно могло быть обжаловано, что указано судом непосредственно в определении.
Доводы представителей истца о том, что, согласно протокола № 3 «О результатах торгов по продаже арестованного имущества», покупателю Марденскому В.В. было передано здание столярного цеха вместе с земельным участком, площадью 71703 кв.м., на котором расположена вся производственная база истца, в границах которого находится более 8 объектов недвижимого имущества и, соответственно, он никак не может быть передан покупателю для эксплуатации здания столярного цеха, суд признает надуманными и несоответствующими действительности.
Из протокола № 3 «О результатах торгов по продаже арестованного имущества» следует, что продавец продает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: столярный цех площадью 179,10 кв.м., кадастровый номер №, расположенный на земельном участке площадью 71703 кв.м., кадастровый номер № по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, <адрес> (л.д. 102, Том 1).
Таким образом, ссылка на земельный участок площадью 71703 кв.м. в протоколе № 3, является лишь указанием на место расположения здания столярного цеха.
Из отчета об определении рыночной стоимости здания столярного цеха (л.д. 96, Том 1), протоколов № 1 и № 2 (л.д. 98-99, 100-101, Том 1) следует, что реализовывалось здание столярного цеха без земельного участка.
Кроме того, представители истца просят признать торги недействительными на том основании, что реализация здания столярного цеха было выставлено на продажу без земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в нарушение ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).
Суд не может согласиться с доводами представителей истца, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.
Представители истца в своих доводах ссылаются на ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В данном случае недвижимость (здание столярного цеха) продавался не собственником недвижимости и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, а уполномоченный специализированный орган (ТУ ФАУГИ в АО) в рамках проведения открытых торгов в форме аукциона по реализации арестованного имущества по сводному исполнительному производству.
В связи с чем, реализация здания столярного цеха в ходе проведения открытых торгов по реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства без необходимого для его эксплуатации земельного участка, является правомерной и не противоречащей законодательству Российской Федерации.
Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
По смыслу статьи 12 ГК РФ названные в указанной статье способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Действующее законодательство определяет, что лицо, обращающееся с требованиями о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса, с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными поиску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания оспоримых сделок недействительными.
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Торги могут быть признаны недействительными только в случае нарушения порядка их проведения, а действия судебного пристава-исполнителя, предшествующие проведению торгов не касаются правил проведения торгов.
Сам истец ОАО «Автоколонна 1700» участником торгов не был и на торгах не присутствовал.
В ходе судебного разбирательства установлено, что порядок проведения торгов организаторами данных торгов нарушен не был. Кроме того, истец не просит признать недействительными торги в части реализации здания столярного цеха недействительными по причине нарушения порядка их проведения.
То обстоятельство, что реализация столярного цеха в период проведения торгов была проведена в момент вынесения Северодвинским городским судом определения о приостановлении сводного исполнительного производства в части реализации данного здания, также не является нарушением порядка проведения торгов.
Кроме того, как было установлено в ходе судебного разбирательства, организаторы торгов в ходе их проведения не знали о существовании указанного определения суда. К тому же, данное обстоятельство не является существенным нарушением, поскольку, в конечном счете, не повиляли на результаты торгов.
Оценка имущества и действия судебного пристава-исполнителя о проведении оценки имущества – здания столярного цеха, были признаны правомерными и обоснованными определением кассационной инстанции Архангельского областного суда от 05 августа 2010 года по гражданскому делу № 2-1942-10.
Здания столярного цеха было продано на торгах по цене – <данные изъяты> что почти в три раза превысило оценочную стоимость данного недвижимого имущества, которая составляла – <данные изъяты> согласно отчета об определении рыночной стоимости данного объекта.
Полученная от продажи здания столярного цеха денежная сума была направлена организатором торгов – ТУ ФАУГИ в АО – в службу судебных приставов для погашения обязательств должника ОАО «Автоколонна 1700» по исполнительным документам в очередности, установленной законом об исполнительном производстве.
Также, в ходе судебного разбирательства установлено, что здание столярного цеха было продано ответчиком Марденским В.В. другому лицу – Монахову К.С. по договору купли-продажи от 21.09 2010г., что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 147) и свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2010г. (л.д. 149).
Земельный участок, на котором располагается здание столярного цеха, на реализацию на торгах не выставлялся, в связи с чем, остался в собственности ОАО «Автоколонна 1700». В первоначальную рыночную оценочную стоимость здания столярного цеха, реализованного в ходе проведения торгов, не входила стоимость земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. В связи с чем, поскольку, ОАО «Автоколонна» является собственником земельного участка, в том числе на котором расположено здание столярного цеха, то Общество может решить вопрос о судьбе земельного участка, необходимого для эксплуатации столярного цеха, с новым собственником здания столярного цеха в порядке, предусмотрено гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, судом установлено, что продажа здания столярного цеха на публичных торгах, проводимых в форме аукциона, без нарушения порядка их проведения, не нарушила права и законные интересы истца ОАО «Автоколонна 1700».
На основании изложенного, суд находит исковые требования ОАО «Автоколонна 1700» к ответчикам ТУ ФАУГИ а Архангельской области и Марденскому В.В. о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества, проведенные Территориальным управлением Росимущества в Архангельской области 24 мая 2010 года, в части продажи столярного цеха, расположенного по адресу: город Северодвинск, <адрес> общая площадь 179,10 кв.м. (кадастровый номер № а также протокола № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Автоколонна 1700» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, Марденскому Виталию Витальевичу о признании недействительным торгов от 24.05.2010г. в части продажи столярного цеха, расположенного по адресу: город Северодвинск, <адрес>, общей площадью 179,10 кв.м. (кадастровый номер №) и протокола № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья–председательствующий А.Н. Юренский