Дело № 2-3572-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Северодвинск 27 октября 2011 года
Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи при секретаре | Котова Д.О. Назаровой А.Ю, |
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Решетникова Вячеслава Петровича к индивидуальному предпринимателю Голубу Андрею Ивановичу о взыскании задолженности по арендой плате
установил:
Решетников В.П. обратился с иском к ИП Голубу А.И. о взыскании задолженности по арендным платежам за период с июня 2008 года по май 2011 года в сумме 1 399 764 руб. 80 коп.
В обоснование иска указал, что 18 августа 2002 года между ООО «Торговая фирма «Поморочка» и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Северодвинск, ул. .... в отношении площади 148,80 кв.м. С 25 марта 2003 года в связи с покупкой указанного помещения его арендодателем стал истец. В спорный период ответчик не в полном объеме вносил арендную плату в размере, определенном п. 3.1. договора аренды, в связи с чем истец просит взыскать образовавшуюся задолженность в судебном порядке.
В судебное заседание истец не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия. Его представитель иск в остальной части поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представил отзыв (л.д. 88-90). С иском в части, превышающей 350 000 руб., не согласился, просил применить срок исковой давности к требованиям о взыскании арендной платы за июнь-июль 2008 г. Представитель ответчика доводы доверителя в суде поддержал.
В части требований о взыскании арендной платы за июнь-июль 2008 года в сумме 129 153 руб. 60 коп. определением суда от 27 октября 2011 года производство по делу прекращено в связи с отказом истца в лице представителя от иска в этой части.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы сторон, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что 18 августа 2002 года между ООО «Торговая фирма «Поморочка» и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Северодвинск, ...., площадью 148,80 кв.м сроком до 1 марта 2008 года.
С 25 марта 2003 года новым собственником указанного помещения в силу договора купли-продажи стал истец как физическое лицо, который в порядке ст. 617 ГК РФ приобрел права арендодателя по спорному договору аренды.
Вышеуказанные сделки заключены в письменной форме. Договор аренды и переход прав собственности на предмет аренды к истцу по договору купли-продажи зарегистрированы в Росреестре, что указывает на соблюдение законных требований к форме этих сделок. Сделки никем не оспорены.
Ответчик фактически арендовал вышеуказанное помещение с 2002 года и в спорный период, поскольку по истечении срока договора аренды с согласия истца продолжал пользоваться предметом аренды, в связи с чем спорный договор в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ спорным договором аренды установлен размер арендной платы (п.3.1.), в силу которого стоимость аренды помещения на день заключения договора составила 250 руб. (в том числе НДС) за 1 кв.м. При это в основу при расчете арендной платы заложена взимаемая в настоящее время Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Северодвинска плата за пользование помещениям, находящимися в муниципальной собственности 70 руб. за 1 кв.м и применен коэффициент К=3,5. При изменении платы, взимаемой за пользование муниципальным имуществом, арендная плата по настоящему договору увеличивается пропорционально, с учетом коэффициента один раз в год.
В соответствии с условиями договоры аренды (п.3.2), ответчик был освобожден от внесения арендной платы до марта 2006 года, а с указанного времени стал платить по 75 000 руб. в месяц по январь 2011 года включительно.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, объяснениям сторон, никем не оспариваются.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если буквальное значение условий договора не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав договорные положения о цене договора с учетом требований ст. 431 ГК РФ суд приходит к следующим выводам.
Сторонами на момент заключения договора согласована конкретная стартовая цена арендной платы 250 руб. за 1 кв.м. Исходя из буквального толкования условий договора, в эту сумму заложена муниципальная ставка платы за пользование имуществом, равная 70 руб. за 1 кв.м (с учетом установленного сторонами договорного коэффициента К=3,5) при изменении которой происходит изменение договорной арендной платы.
Однако указанная формула расчета договорной арендной платы является противоречивой (70 руб.*3,5=245 руб., а не 250 руб.), и не соответствующей действительности, поскольку действующая на момент заключения договора базовая муниципальная арендная ставка за пользование нежилыми помещениями в г. Северодвинске составляла 25 руб. за 1 кв.м, а не 70 руб.(постановление мэра г. Северодвинска о 26.10.2001 г. № 131). В связи с этим является неконкретным и неясным взаимосвязанный механизм индексирования договорной арендной платы.
При таких обстоятельствах буквальный смысл договора не позволяет установить конкретный механизм расчета арендной платы при её изменении. Стороны также по-разному толкуют это условие, фактически им не пользовались и не применяли, то есть данное письменное условие договора является по существу «мертвым».
Суд приходит к выводу, что стороны согласовали стартовую твердую договорную арендную ставку и не оспаривают саму возможность повышения размера арендной платы, но конкретный механизм расчета её изменения, в том числе в зависимости от роста муниципальной арендной ставки, фактически сторонами не согласован.
В связи с этим суд исходит из иных доказательств действительной воли сторон.
С марта 2006 года ответчик, получив от истца по окончании льготного периода уведомление о повышении арендной платы (л.д. 17), платил арендную плату в размере 75 000 руб. в месяц без какой-либо взаимосвязи с муниципальной арендной ставкой, ссылаясь на устное соглашение с истцом.
Платежи в указанной сумме ответчик вносил на протяжении длительного периода, в том числе в спорный период, а истец платежи в указанной сумме принимал.
Каких-либо требований о доплате истец не предъявлял, сумму задолженности не взыскивал и уведомлений о повышении арендной платы в порядке п.3.1. договора не предъявлял, то есть правом инициации процедуры изменения арендной платы не пользовался.
Таким образом, в силу фактических конклюдентных действий сторон размер арендной платы установлен в сумме 75 000 руб. в месяц за всю площадь помещения.
В апреле 2003 года между сторонами заключено дополнительное соглашение (л.д. 98), которым изменен предмет договора и ответчику предоставлена в аренду большая площадь в этом же нежилом помещении. Однако данное изменение не зарегистрировано в Росреестре в нарушение ч. 2 ст. 651 ГК РФ, в связи с чем является незаключенным, что само по себе не влияет на существо спора, поскольку истец на него не ссылается. В обоснование размера исковых требований истец ссылается только на условия вышеуказанного зарегистрированного договора аренды, что является его правом. На действительный размер договорной арендной платы в спорный период (75 000 руб.) это также не влияет, поскольку этот размер арендной платы не рассчитывается от метража.
Однако в силу вышеизложенных обстоятельств расчет истца (л.д 67-68) не соответствует буквальному смыслу договора, действительной воли сторон, ответчиком оспаривается по существу, фактическими действиями сторон и иными доказательствами не подтверждается, в связи с чем судом расценивается как необоснованный.
При таких обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика в пользу истца неоспариваемую ответчиком задолженность по арендной плате за февраль-май 2011 года (не оплачено полностью 4 мес.*75 000 руб.) и за январь-февраль 2010 г. (недоплачено частично 2 мес.*25 000 руб.). в общей сумме 350 000 руб. В остальной части заявленных исковых требований суд отказывает по существу.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск Решетникова Вячеслава Петровича к индивидуальному предпринимателю Голубу Андрею Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Голуба Андрея Ивановича в пользу Решетникова Вячеслава Петровича задолженность по арендной плате в сумме 350 000 (триста пятьдесят тысяч) руб.
В остальной части исковых требований Решетникова Вячеслава Петровича к индивидуальному предпринимателю Голубу Андрею Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате отказать.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий-судья Д.О. Котов