Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2010 г. Северский городской суд Томской области в составе:

председательствующего - Прохоровой Н.В.,

с участием представителя Федотенко О.А. – Кучина И.Н., Подгорнова Е.В., Подгорновой В.Д. и их представителя – адвоката Цыгановской М.И.,

при секретаре Матвеевой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федотенко О.А. к Подгорнову Е.В. о прекращении права пользования жилым помещением, по встречному исковому заявлению Подгорнова Е.В. и Подгорновой В.Д. к Федотенко О.А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2009 г. на имя Федотенко О.А., истребовании имущества – ** квартиры из чужого незаконного владения и возврате,

у с т а н о в и л :

Федотенко О.А. обратилась в суд с иском к Подгорнову Е.В., Подгорновой В.Д. о прекращении права пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что она является собственником жилого помещения – ** квартиры, расположенной по адресу: г. С., ул. К., **-** на основании договора купли – продажи от 31.08.2009. В данном жилом помещении зарегистрированы Подгорнов Е.В. и Подгорнова В.Д. Согласно п. 4.3. договора купли - продажи от 31.08.2009 г. Подгорнов Е.В. обязуется сняться с регистрационного учета по указанному адресу по истечению месячного срока после государственной регистрации сделки, а член семьи собственника Подгорнова В.Д. теряет право проживания и пользования по указанному адресу после государственной регистрации сделки. Однако, Подгорнов Е.В. свои обязательства по договору купли – продажи не исполнил. Ответчики в спорной квартире не проживают. Регистрация ответчиков в спорном жилом помещении нарушает ее права собственника, она вынуждена оплачивать излишне начисляемые коммунальные услуги. В связи с чем, Федотенко О.А. просила суд: прекратить право пользования жилым помещением – ** квартирой по адресу: г. С., ул. К., **-** у Подгорнова Е.В., -- г.р.. Подгорновой В.Д., -- г.р.

Определением Северского городского суда Томской области от 06.04.2010 (л.д. 147-148, т.1) производству по делу по иску Федотенко О.А. к Подгорновой В.Д. о признании прекратившей право пользования жилым помещением прекращено, в связи с отказом от исковых требований.

Подгорнов Е.В. и Подгорнова В.Д. обратились в суд со встречным иском к Федотенко О.А., с учетом изменений исковых требований (л.д. 157-165, т.2), просили суд: признать незаключенным договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: г. С., ул. К., **-**, от 31.08.2009, подписанный между В. по доверенности от 13.08.2009 от имени Подгорнова Е.В. и Федотенко О.А.; признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2009 на имя Федотенко О.А. на квартиру по адресу: г. С., ул. К., **-**; истребовать имущество – ** квартиру, расположенную по адресу: г. С., ул. К., **-** из чужого незаконного владения и возвратить Подгорнову Е.В., ссылаясь на то, что квартира по адресу : г. С., ул. К., **-**, принадлежит Подгорнову Е.В. на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 10.08.2009. На момент приватизации данной квартиры в ней были зарегистрированы: Подгорнов Е.В., Подгорнова В.Д. (наниматель). 31.08.2009 между Подгорновым Е.В., за которого действовал В. по доверенности от 13.08.2009, и Федотенко О.А. был подписан договор купли – продажи указанной квартиры. 25.09.2009 Федотенко О.А. получила свидетельство о государственной регистрации права на данное жилое помещение. В конце октября 2009 г. им стало известно о продаже спорной квартиры. В настоящее время в спорном жилом помещении проживают посторонние люди, которым Федотенко О.А. разрешила временное проживание. Ключей от квартиры они не имеют. Считают договор купли – продажи квартиры от 31.08.2009 незаключенным, в связи с тем, что при подписании договора купли – продажи квартиры между сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора, поскольку на момент приватизации квартиры Подгорнова В.Д. являлась нанимателем этой квартиры, имела равные с сыном Подгорновым Е.В. права пользования данным жилым помещением, отказалась от участия в приватизации данного жилого помещения и дала согласие на передачу жилого помещения в личную собственность Подгорнова Е.В. В связи с чем, за Подгорновой В.Д. должно быть сохранено бессрочное право пользования спорным жилым помещением и, в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ, должно быть указано в договоре купли-продажи квартиры в качестве существенного условия договора. Таким образом, при подписании договора купли-продажи квартиры между сторонами не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в частности не было достигнуто соглашение о сохранении права пользования спорным жилым помещением за Подгорновой В.Д., которая была зарегистрирована проживающей в этом жилом помещении на момент его приватизации и имела право пользоваться квартирой после её продажи. Незаключенный договор не влечет юридических последствий, в связи с чем, истцы просили признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2009 г., выданное Федотенко на основании договора купли-продажи от 31.08.2009 г. Поскольку Федотенко О.А. владеет квартирой незаконно, истцы просили суд истребовать спорное жилое помещение из чужого незаконного владения и передать квартиру Подгорнову Е.В.

В судебное заседание Федотенко О.А. не явилась, представила ходатайство (л.д. 166, т.2) с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя – Кучина И.Н.

Представитель Федотенко О.А. – Кучин И.Н., действующий на основании доверенности № ** от 11.12.2009, удостоверенной нотариусом г. С. Д., зарегистрированной в реестре за № ** (л.д. 9, т.1), в судебном заседании исковые требования Федотенко О.А. поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении Федотенко О.А., выразил мнение о необоснованности встречных исковых требований Подгорнова Е.В. и Подгорновой В.Д. и пояснил, что в настоящее время в спорном жилом помещении временно проживают знакомые Федотенко О.А.

В судебном заседании Подгорнов Е.В. исковые требования Федотенко О.А. не признал, свои исковые требования к Федотенко О.А. поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что с ним, как с собственником квартиры, не обсуждались вопросы о существенных условиях договора купли – продажи квартиры, он не выписывал доверенности на имя В. о сохранении права пользования жилым помещением его матери Подгорновой В.Д. Он не собирался продавать квартиру, дал свое согласие В. только на залог квартиры за автомобиль В. Приватизацией квартиры занималась его мать. Он не понимал значение своих действий в виду того, что длительно злоупотреблял алкоголем, чем и воспользовались В. и О, пообещав ему на вырученные деньги после залога квартиры открыть торговый павильон. 13.08.2009 он вместе с В. и О направились в УФРС по адресу : г. С., ул. Л., **, затем к нотариусу для оформления доверенности на В. В этот же день, под психологически давлением, он написал под диктовку расписку о том, что взял у В. 770000 руб. (на случай смерти). Обещание о продаже автомашины О не сдержал. Считает, что договор купли – продажи является недействительным, т.к. выданная им доверенность и расписка были написаны вследствие длительного алкогольного опьянения и злоупотреблением его доверия.

В судебном заседании Подгорнова В.Д. исковые требования к Федотенко О.А. поддержала в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что в спорной квартире она проживала с младшим сыном С с 1999 г. по 2009 г. Старший сын Подгорнов Е проживал отдельно по адресу :г. С., ул. Г., **, т.к. злоупотреблял спиртными напитками. 26.01.2009 умер С, после чего она была вынуждена сдавать в аренду квартиру по ул. К., **-**, проживать с Е. Она договорилась с Е, что пропишет его в квартиру по ул. К., **-**, и оформит на него приватизацию, а после приватизации он должен был оформить договор дарения указанной квартиры на нее. 27.08.2009 Подгорнов Е.В. сообщил ей, что он получил документы на квартиру самостоятельно и они находятся у его знакомых. Она потребовала вернуть документы, на что Е передал ей копии и не появлялся дома две недели. От арендатора квартиры ей стало известно, что приходил В. и предоставил документы о продаже квартиры и попросил его выехать из квартиры. Из разговора с сыном она узнала, что после сдачи документов в Администрацию он проговорился В. и О о том, что она приватизирует квартиру, на что они вызвались ему помочь и предложили заложить квартиру для приобретения торгового павильона. Подгорнов Е.В. заверил ее, что квартиру он не продавал, денег по договору купли-продажи не получал, но составил доверенность на В. и написал расписку о получении денег. Считает, что все действия сына произошли из-за его злоупотребления алкоголем, в результате чего у него появились изменения в психике, заторможенность, вспыльчивость. В настоящий момент в спорном жилом помещении проживают незнакомые люди, ключей от квартиры у нее нет. Считает договор купли – продажи незаключенным, т.к. в нем не указано то, что она сохраняет право пользования жилым помещением, с сыном, как с собственником, не было составлено соглашения о сохранении за ней права пользования жилым помещением. Просила суд признать незаключенным договор купли – продажи квартиры от 31.08.2009; признать незаконным свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2009.

Третье лицо В. в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание не явился, начальник Северского отдела Халдеева И.М. представила ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения Подгорнова Е.В., Подгорновой В.Д., мнение их представителя – адвоката Цыгановской М.И., действующей на основании ордера № ** от 16.02.2010 (л.д. 86, т.1), мнение представителя Федотенко О.А. - Кучина И.Н., суд считает необходимым Федотенко О.А. в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования Подгорнова Е.В. и Подгорновой В.Д. удовлетворить, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В судебном заседании установлено, что 31.08.2009 Подгорнов Е.В. (Продавец), за которого действовал В. на основании доверенности от 13.08.2009 г. зарегистрированной в реестре за № ** обязался передать в собственность Федотенко О.А. (Покупатель), а Федотенко О.А. обязалась принять и оплатить ** квартиру, расположенную по адресу: г. С., ул. К., **-**, о чем был подписан договор купли-продажи (л.д. 6, т.1).

В судебном заседании также установлено, что в собственность Подгорнова Е.В. спорное жилое помещение было передано на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 30.07.2009 г. в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» (л.д. 51, т.1).

При этом Подгорнова В.Д. в силу заявления от 16.06.2009 г. (л.д. 52, т.1) отказалась от приобретения данного жилого помещения в собственность, в том числе в общую совместную и общую долевую в пользу сына Подгорнова Е.В.

В соответствии со ст. 17 ч. 3 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст. 31. ч 4 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Как указано в Законе, согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. Дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходит из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. В связи с чем, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу. Иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Таким образом, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что Подгорнова В.Д. на момент приватизации спорного жилого помещения имела равное с Подгорновым Е.В. право пользования жилым помещением. Отказавшись от участия в приватизации, Подгорнова В.Д. не отказывалась от принадлежащего ей права пользовании этой квартирой, полагая, что сохранит такое право и после приватизации.

На момент подписания договора купли-продажи от 31.08.2009 г. Подгорнова В.Д. была зарегистрирована в спорном жилом помещении и имела право пользования данным жилым помещением. Данные обстоятельства подтверждаются справкой МП «ЕРКЦ» № ** от 01.12.2009 г. (л.д. 8, т.1) и не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что право Подгорновой В.Д. на спорное жилое помещение сохраняется и после приобретения его покупателем.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, дополнительную особенность предмета договора купли-продажи жилых помещений составляет его целевой характер, поскольку существенным условием договора является перечень тех лиц, которые после продажи сохраняют право пользования этим помещением.

Однако в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 31.08.2009 г. не содержит условия о сохранении права пользования Подгорновой В.Д. данным жилым помещением после перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу – Федотенко О.А. Как следует из п. 4.3 указанного договора от 31.08.2009 Подгорнов Е.В. обязался сняться с регистрационного учета по указанному адресу по истечении месячного срока с момента государственной регистрации сделки, а член семьи собственника - Подгорнова В.Д. теряет право проживания и пользования по указанному адресу после государственной регистрации сделки.

Каких-либо доказательств, подтверждающих то, что Подгорнова В.Д. на момент подписания договора купли-продажи отказалась от своего права пользования данным жилым помещением, суду представлено не было, соглашение о прекращении у Подгорновой В.Д. права пользования жилым помещением подписано только сторонами договора. При этом, ни Подгорнову Е.В., ни В., который действовал в интересах продавца – Подгорнова Е.В., при подписании договора купли-продажи, не было предоставлено полномочий определять право пользования Подгорновой В.Д. жилым помещением после приобретения его покупателем.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в договоре купли-продажи от 31.08.2009 г. отсутствует существенное условие – перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования спорным жилым помещением, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением после его приобретения покупателем.

Поскольку между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи квартиры № **, расположенной по адресу: г. С., ул. К., дом **, от ** августа 2009 г., подписанный В. и Федотенко О.А. является незаключенным.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В судебном заседании установлено, что 25.09.2009 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области Федотенко О.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии ** о праве собственности на квартиру по ул. К., **-** на основании договора купли-продажи от 31.08.2009 г. (л.д. 7, т.1).

Поскольку в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи квартиры от 31.08.2009 г. между Подгорновым Е.В. и Федотенко О.А. не заключен, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Подгорнова Е.В. и Подгорновой В.Д. о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права от 25 сентября 2009 г. на имя Федотенко О.А. на квартиру по адресу: г. С., ул. К., дом **, квартира ** с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что в настоящее время спорным жилым помещением пользуется и распоряжается Федотенко О.А., не имея на то правовых оснований.

С учетом изложенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Подгорнов Е.В., являясь собственником спорного жилого помещения, вправе истребовать спорное жилое помещение у Федотенко О.А., в связи с чем его исковые требования об истребовании у Федотенко О.А. ** квартиры, расположенной в г.С. по ул. К., **-** из чужого незаконного владения и возврате Подгорнову Е.В. подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что Подгорнов Е.В. имеет право пользоваться спорным жилым помещением, а у Федотенко О.А. при наличии установленных обстоятельства и доказательств, отсутствуют правовые основания оспаривать право пользования у Подгорнова Е.В. спорным жилым помещением, суд считает необходимым Федотенко О.А. в удовлетворении исковых требований о прекращении у Подгорнова Е.В. права пользования указанным жилым помещением отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Федотенко О.А. к Подгорнову Е.В. о прекращении права пользования жилым помещением отказать.

Исковые требования Подгорнова Е.В. и Подгорновой В.Д. удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры № **, расположенной по адресу: г. С., ул. К., дом **, от 31 августа 2009 г., подписанный В и Федотенко О.А..

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 25 сентября 2009 г. на имя Федотенко О.А. на квартиру по адресу: г. С., ул. К., дом **, квартира ** с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истребовать у Федотенко О.А. ** квартиру, расположенную по адресу: г. С., ул. К., дом **, квартира ** и передать её Подгорнову Е.В..

Меры по обеспечению иска в виде ареста квартиры, расположенной по адресу: Т. область, г. С., ул. К., дом **, квартира **, принятые в соответствии с определением судьи Северского городского суда Томской области от 27.02.2010 г. по вступлению решения в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней через Северский городской суд Томской области.

Председательствующий Н.В. Прохорова

а