Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Дело № 2-483-11

24 мая 2011 г. ЗАТО Северск

Северский городской суд Томской области в составе: председательствующего Шерстабоевой Е.В.

с участием истца Филиппова М.В., представителя ООО «Химстрой-С» Колодяжного А.Н., действующего на основании доверенности от 22.12.2010,

при секретаре Зуевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску Филиппова М.В. к ООО «Химстрой-С» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Филиппов М.В., с учетом изменения исковых требований (л.д. 51-52, 87), обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 26.05.2008 между ним и ООО «Химстрой-С» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №** от 26.05.2008. Разрешение на строительство №** от 14.11.2007 выдано Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО Северск Томской области. Предметом договора являлась стандартная *** квартира №**, расположенная на ** этаже многоквартирного жилого дома по улице Л.,**, г.С., стоимостью один миллион триста сорок две тысячи двести семьдесят пять рублей. Срок передачи квартиры истцу в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. В соответствии с п.5.1 договора истец обязался произвести финансирование строительства квартиры, а ответчик взял на себя обязанность завершить строительство указанного дома и передать квартиру в его собственность. На данные цели им был взят ипотечный кредит в размере 1208000 рублей (один миллион двести восемь тысяч рублей) сроком на 20 лет. 134275 (сто тридцать четыре тысячи двести семьдесят пять рублей) уплачены из собственных накоплений. 26.02.2009 стороны заключили дополнительное соглашение №** к договору. Вместо *** предметом договора стала *** квартира №**, расположенная в этом же доме в ** подъезде на ** этаже, общей площадью ** кв.метра, стоимостью два миллиона семьдесят тысяч девятьсот девяносто пять рублей. При этом было оговорено, что остальные условия договора остаются неизменными. В марте 2009 г. он за счет средств родственников добавил 728720 рублей на *** квартиру. Свои обязательства по оплате всей стоимости квартиры им исполнены в полном объеме. 12.07.2010 стороны заключили дополнительное соглашение №** к договору. В данном Соглашении ввод объекта в эксплуатацию перенесен на четвертый квартал 2010 г. Кроме того дополнен п.2.5 Договора «Застройщик обязуется выполнить остекление лоджии пластиковыми стеклопакетами». 28.12.2010 стороны заключили дополнительное соглашение №** к договору. В данном Соглашении ввод объекта в эксплуатацию перенесен на второй квартал 2011 г. Кроме того, застройщик ежеквартально обязуется компенсировать участнику долевого строительства расходы по найму жилья. Срок сдачи дома в эксплуатацию постоянно менялся: четвертый квартал 2009 г., третий квартал 2010 г., четвертый квартал 2010 г., второй квартал 2011 г., четвертый квартал 2011 г. В настоящее время строительство дома приостановлено («заморожено»). Финансовое положение Ответчика также вызывает серьезные опасения. Не исключено, что Ответчик в самое ближайшее время объявит себя банкротом, а поскольку наш недостроенный дом находится на балансе Ответчика, то будет включен в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве. И, следовательно, в результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию, может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов Ответчика, а граждане, заключившие с Ответчиком договора о долевом участии в строительстве, могут утратить права на оплаченные ими квартиры. В соответствии с п. 3 проектной декларации на строительство ** этажного жилого дома по адресу: Т. область, г. С., ул. Л., **, общая площадь жилого здания возводимого объекта - ** этажного жилого дома по ул. Л.,**, г.С. составляет 7281,36 кв.м., общая площадь квартиры №** по улице Л.,**, г.С. ориентировочно ** кв. м. с лоджией площадью ** кв. м. (приведенной площадью ** кв.м). Доля, принадлежащая ему в незавершенном строительством объекте равна **, то есть **. В соответствии с п. 5 проектной декларации на строительство ** этажного жилого дома по адресу: Т. область, г. С., ул. Л., **, общая площадь жилого здания возводимого объекта - ** этажного жилого дома по ул. Л.,**, г.С. составляет 9751,64 кв.м., общая площадь квартиры №** по улице Л.,**, г.С. ориентировочно ** кв. м. с лоджией площадью ** кв. м. (приведенной площадью ** кв.м). Доля, принадлежащая истцу в незавершенном строительством объекте равна **. В его случае определить фактическую площадь квартир ** этажного жилого дома по адресу: Т. область, г. С., ул. Л., **, не представляется возможным. На данный момент дом возведен под крышу, остеклен, подведены коммуникации, оштукатурены подъезды (не выполнены отделочные работы, отсутствует внутренняя разводка канализации, частично водопровода, не выполнены вентиляционные каналы). Таким образом, в настоящее время можно выделить только идеальную долю по строительному проекту. Просил признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте равную **, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать *** квартире № ** общей площадью ориентировочно ** кв. м. с лоджией площадью ** кв. м. (приведенной площадью ** кв.м), расположенную на ** этаже жилого дома под строительным номером ул. Л.,**, г.С.

Истец Филиппов М.В. в судебном заседании на своих исковых требованиях настаивал по мотивам, изложенным в иске. Все, что указано в исковом заявлении, просил считать за его пояснения в суде. Поддержал свои пояснения, данные в предыдущем судебном заседании. Также сослался на доводы, изложенные в письменных пояснениях (л.д.67-71).

Представитель ответчика ООО «Химстрой-С» Колодяжный А.Н., действующий на основании доверенности от 22.12.2010 (л.д. 40), в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам, изложенным в отзыве (л.д.60, 106-109), все, что указано в отзыве, просил считать за его пояснения в суде. Пояснил, что регистрация данного объекта незавершенного строительства не производилась, она может быть в случае возникновения оснований для обращения взыскания на объект незавершенного строительства. До конца 2011г. не успеют завершить строительство, это будет начало 2012г. Имеется программа, которая позволит завершить строительство. Предприятие еще только вошло в процедуру банкротства. Пока нет средств для исполнения дополнительного соглашения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Северский отдел, в судебное заседание не явился, должным образом извещен о времени и месте рассмотрения дела (л.д.101). Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Валеевым И.З., действующим на основании доверенности от 21.12.2010 № ** (л.д.65), представлены отзывы на исковое заявление, в которых указывается на необоснованность исковых требований (л.д.44-45, 57-58). В связи с чем, суд на основании ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Северский отдел.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями), предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.

Согласно ч.3 ст.7 Закона РФ от 26 июня 1991 года № ** «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций (пункт 5 статьи 5 обозначенного Закона).

По правилам статьи 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом инвесторы одновременно могут быть пользователями объектов капитальных вложений (пункт 5 статьи 4 приведенного Федерального закона), из чего следует, что граждане, которые вкладывают свои средства в строительство дома, становятся, как правило, не только участниками инвестиционной деятельности (соинвесторами), но и будущими пользователями объекта.

Суд полагает, что после заключения договора долевого участия истец-дольщик стал самостоятельным полноправным участником деятельности по строительству жилого дома.

Истец осуществлял имущественные вложения в строительство в целях достижения определенного полезного эффекта – в целях создания жилого помещения в многоквартирном доме и получения его в собственность, что соответствует содержанию понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность».

За счет взносов дольщиков, произведенных по договорам долевого участия, происходило образование и приращение имущественной базы строительства, в результате чего дольщики наряду с иными инвесторами становились самостоятельными участниками общей долевой собственности, приобретая долю в праве пропорционально произведенному приращению (вложенным инвестициям).

Таким образом, в силу прямого указания норм инвестиционного законодательства у дольщиков возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате их капитальных вложений, что соответствует первоначальному способу приобретения права собственности по правилам п.1 ст.218 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что 26.05.2008 между Филипповым М.В. и ООО «Химстрой-С» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №** от 26.05.2008. Предметом договора являлась стандартная *** квартира №**, расположенная на ** этаже многоквартирного жилого дома по улице Л.,**, г.С., стоимостью один миллион триста сорок две тысячи двести семьдесят пять рублей. Срок передачи квартиры истцу в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

В соответствии с п.5.1 договора участник долевого строительства производит оплату в размере стоимости однокомнатной квартиры в сумме 1342275 руб. в следующем порядке: 134275 руб. уплачены до заключения настоящего договора за счет собственных средств, 1208000 уплачены за счет кредитных средств по заключенному между участником долевого строительства и Акционерным Коммерческим Сберегательным Банком РФ (ОАО) в лице Томского отделения №** кредитному договору.

Разрешение на строительство №** от 14.11.2007 выдано Управлением Архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО Северск Томской области.

09.10.2008 между ООО «Химстрой-С» (арендатор) и Управлением имущественных отношений Администрации городского округа ЗАТО Северск (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №**.

Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером **, расположенный по адресу: Т. область, г. С., ул.Л., **, для продолжения строительства жилого дома №** в микрорайоне №**, в границах, указанных в схеме земельного участка, инв.№**, площадью 4287 кв.м.

26.02.2009 стороны заключили дополнительное соглашение №** к договору. Вместо *** предметом договора стала *** квартира №**, расположенная в этом же доме в ** подъезде на ** этаже, общей площадью ** кв.м. (общей площадью ориентировочно ** кв.м., кроме того лоджия ** кв.м.), стоимостью 2070995 (два миллиона семьдесят тысяч девятьсот девяносто пять) рублей.

Свои обязательства по оплате всей стоимости квартиры Филипповым М.В. исполнены в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

12.07.2010 стороны заключили дополнительное соглашение №** к договору. В данном Соглашении ввод объекта в эксплуатацию перенесен на четвертый квартал 2010 г. п.2.5 Договора дополнен - «Застройщик обязуется выполнить остекление лоджии пластиковыми стеклопакетами».

28.12.2010 стороны заключили дополнительное соглашение №** к договору. В данном Соглашении ввод объекта в эксплуатацию перенесен на второй квартал 2011 г. До сдачи дома в эксплуатацию Застройщик ежеквартально обязался компенсировать Участнику долевого строительства фактические расходы по найму жилья в сумме не более 8000 руб. в месяц (включая декабрь 2010г.).

В соответствии с п. 5 проектной декларации на строительство ** этажного жилого дома по адресу: Т. область, г. С., ул. Л., **, общая площадь жилого здания возводимого объекта - ** этажного жилого дома по ул. Л.,** г.С. составляет 9751,64 кв.м., общая площадь квартиры №** по улице Л.,**, г.С. ориентировочно ** кв. м. с лоджией площадью ** кв. м. (приведенной площадью ** кв.м). Доля, принадлежащая Филиппову М.В. в незавершенному строительством объекте, равна **.

В судебном заседании установлено, что в отношении ООО «Химстрой-С» введена процедура банкротства – наблюдение.

Данные обстоятельства подтверждаются: копией договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 26.05.2008 (л.д. 8-14), копией дополнительного соглашения №** от 26.02.2009 (л.д. 15), копией дополнительного соглашения №** от 12.07.2010 (л.д. 18), копией дополнительного соглашения №** от 28.12.2010 (л.д. 19), копиями квитанций, чеков, приходных кассовых ордеров (л.д. 20-23), копией проектно декларации на строительство с изменениями (л.д. 24-37), копией уведомления (л.д. 66), копией разрешения на строительство (л.д. 75), копией договора аренды земельного участка №** от 09.10.2008 (л.д. 76), копией дополнительного соглашения №** от 28.12.2010 (л.д. 78), копией Постановления Администрации ЗАТО Северск от 24.12.2010 №** (л.д. 79), копией определения Арбитражного суда Тоской области о признании требований заявителя обоснованными и введении наблюдения от 20.04.2011 (л.д. 80-82), копией кадастрового плана земельного участка (л.д. 83-86).

Как установлено в судебном заседании, и не оспаривалось представителем ответчика, до настоящего времени спорный объект строительства в эксплуатацию не введен.

Поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Ответчик не согласен с расчетом доли истцом, ссылаясь на неправильный подход в определении доли в праве, мотивируя позицию наличием только проектной документации по дому и проектной площадью.

Суд полагает неверной позицию ответчика, что расчет долей в праве собственности должен производиться из расчета оплаченной проектной площади квартир по договору к общей проектной площади здания, так как общая площадь здания, на которое истец просит признать право собственности определена только в проектной документации и проектная площадь дома как базовый показатель за основу расчета долей взята быть не может.

Применяемый истцом механизм определения долей в праве общей собственности не затрагивает прав иных участников строительства дома, так как ограничен вложениями конкретного дольщика и связан с условиями конкретного договора долевого участия.

Истцом приведен расчет доли в праве собственности на спорный объект, согласно которому доля в праве определяется как арифметический показатель соотношения вклада дольщика в создание общего имущества пропорционально общей площади объекта (включая площадь лоджии), так как по условиям договора долевого участия дольщик оплачивал строительство дома с учетом лоджии.

Представленный истцом расчет судом проверен, и суд полагает его верным.

Доля истца – это фактически оплаченная площадь будущей квартиры, с учетом лоджии - ** кв.м., которая делится на общую площадь дома по данным проектной декларации на строительство, с учетом лоджий - 9751,64 кв.м. - **.

Учитывая, что заявленные исковые требования не противоречат условиям договора и закону, в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца как участника инвестиционной деятельности, исковые требования Филиппова М.В. подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 12 ГК РФ, предусматривающей одним из способов защиты права признание права.

Принимая во внимание данные обстоятельства, и учитывая, что доля истца четко определена в договоре, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Филиппова М.В., признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером **, площадью ** кв.м., по адресу: Т. область, г. С., ул. Л.,**, (строительный номер) - **, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать *** квартире №** общей площадью ориентировочно ** кв.м. с лоджией площадью ** кв.м. (приведенной площадью ** кв.м.), расположенной на ** этаже жилого дома под строительным номером ул.Л., **, г. С., Т. область.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Филипповым М.В. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - многоэтажном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером **, площадью ** кв.м., по адресу: Т. область, г. С., ул. Л.,** - **, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать *** квартире №** общей площадью ориентировочно ** кв.м. с лоджией площадью ** кв.м. (приведенной площадью ** кв.м.), расположенной на ** этаже жилого дома под строительным номером ул.Л., **, г. С., Т. область.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Северский городской суд Томской области.

Судья: Е.В.Шерстабоева