Дело № 2-30/2012

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 января 2012 г. Северский городской суд Томской области в составе:

председательствующего Галановой Л.В.

при секретаре Швачко Н.Е.,

с участием представителя истца Тамилина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО Банк ВТБ 24 к

Криницыну В.Д. о внесении изменений в договор об ипотеке,

у с т а н о в и л :

Истец- Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (далее – ЗАО Банк ВТБ 24) обратился в суд с указанным иском к Криницыну В.Д., ссылаясь на то, что решением Северского городского суда Томской области по иску ЗАО Банк ВТБ 24 к Криницыну В.Д., И. о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Отделом судебных приставов по г. Северску Управления ФССП России по Томской области возбуждено исполнительное производство № ** о взыскании долга в размере 1016475,54 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество, а именно нежилое помещение общей площадью ** кв.м, расположенное по адресу: г. С., пр. М., **, пом. ** (---) и долга в размере 5451,71 руб. в пользу ЗАО Банка ВТБ 24. В целях исполнения требований исполнительного документа № ** от 30.07.2007, выданного Северским городским судом Томской области на основании указанного выше решения, судебным приставом-исполнителем произведен арест имущества должника, а именно: нежилого помещения общей площадью ** кв.м, расположенное по адресу: г. С., пр. М., **, пом. ** (---) по акту о наложении ареста от 17.02.2008. Однако при формировании пакета документов, необходимых для передачи на реализацию арестованного имущества, судебным приставом – исполнителем было установлено расхождение технических характеристик объекта недвижимости право собственности на который зарегистрировано за должником, с техническими характеристиками объекта недвижимости, на который необходимо обратить взыскание по исполнительному документу об обращении взыскания на заложенное имущество. Согласно требованиям исполнительного листа от 30.07.2007 № ** необходимо обратить взыскание на нежилое помещение общей площадью ** кв.м, расположенное по адресу: г. С., пр. М., **, пом. ** (---). Вместе с тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.05.2008, Криницыну В.Д. на праве собственности принадлежат: нежилые помещения, подвал, первый этаж, общая площадь ** кв.м, в т.ч. площадь подвала ** кв.м, расположенное по адресу: г. С., пр. М., **, пом. **. Несмотря на то, что по данному объекту недвижимости имеется отметка о существующих ограничениях: ипотека в силу закона, запрещение УФРС по Томской области изменил данные данного объекта без получения разрешения на внесение изменений в характеристики данного объекта и выдал повторное свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2008 серии ** № **. Ввиду того, что действиями Криницына В.Д. существенно нарушаются права ЗАО Банк ВТБ 24 как залогодержателя, а именно: ЗАО Банк ВТБ 24 не может реализовать заложенное имущество и за счет него погасить имеющуюся задолженность уже в течение длительного времени, Криницыну В.Д. 24.10.2011 было направлено требование в срок до 01.11.2011 добровольно внести изменения в договор об ипотеке от 15.12.2004 № **, однако данное требование исполнено не было. Истец просил суд: внести изменения в договор об ипотеке от 15.12.2004 № ** следующего содержания:

«1.2.1. Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. С., пр.М., д. **, общей площадью ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м.

1.2.1.1. Нежилые помещения принадлежат Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Договором купли-продажи от 11.05.1999, Свидетельством о государственной регистрации права серии ** № ** от 12.05.2008, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области, кадастровый (или условный) номер **. Нежилые помещения обременены ипотекой в силу закона регистрация от 29.10.1999 № **.

1.2.1.2. Общая площадь нежилых помещений составляет ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м.

1.2.1.3. Нежилые помещения состоят из первого этажа и подвала»;

а также взыскать с Криницына В.Д. в пользу ЗАО Банк ВТБ 24 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Представитель ЗАО Банк ВТБ 24 Тамилин С.А., действующий на основании доверенности от 03.03.2011 № ** сроком полномочий на три года (л.д. 114), в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что кредитный договор между ЗАО Банк ВТБ 24 и Криницыным В.Д. заключен сроком до 15.12.2007, и в настоящее время не исполнен, в связи с чем договор об ипотеке от 15.12.2004 № ** также действует, и поэтому не требуется восстановление срока на подачу настоящего иска. По условиям договора у Криницына В.Д. были ограничения права в распоряжении имуществом: ипотека в силу закона, запрещение. Криницын В.Д. не обращался в Банк с заявлением о внесении изменений в договор об ипотеке. Поскольку Криницын не сообщил о технических изменениях объекта, то в настоящее время не представляется возможным обратить взыскание на предмет залога, который находится под арестом. Реализация объекта не может быть произведена с торгов, поскольку технические характеристики объекта не соответствуют договору ипотеки, в связи с чем они не могут закрыть задолженность по кредиту.

В судебное заседание ответчик Криницын В.Д., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, ходатайств и заявления об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины неявки, суду не представил. Из отзыва Криницына В.Д. на исковое заявление, представленного им суду следует, что исковые требования он не признает, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. По окончании проводимых им строительно-монтажных работ Управлением капитального строительства Администрации г. Северск в связи с намерением о проведении проектных работ по реконструкции части нежилых помещений под *** 14.06.2005 была произведена инвентаризация принадлежащих ему помещений. Данное обследование было основополагающим условием для получения разрешения на реконструкцию принадлежащих ему на праве собственности помещений «---» в помещение «---» и определения (разграничения) зон ответственности и обслуживания между ним и муниципалитетом. В результате проведенного обследования общая площадь помещений составила – ** кв.м, в т.ч. площадь подвала ** кв.м, при этом им не производилось никаких строительных, реконструкционных работ, повлекших за собой изменение площади помещений. Увеличение общей площади обусловлено большей частью за счет подвальных помещений. Увеличение площади подвальных помещений объясняется следующими факторами: 1. уменьшение площади обустройства вводного теплового узла, его разделения на общедомовой и индивидуальный, необходимый для подачи парового отопления в принадлежащие ему помещения; 2. отказ от размещения в принадлежащих ему подвальных помещениях вводного общедомового распределительного электрического устройства (электрощитовой); 3. изменение пути прокладки домовой теплоцентрали, водоснабжения, канализационных стоков в обход принадлежащих ему подвальных помещений. Изменения, проведенные Управлением капитального строительства Администрации г. Северска, мотивировались изменением форм собственности (с муниципальной на частную) части общедомовых помещений, произошедших в результате продажи данных помещений. 04.05.2008 он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением площади объекта по адресу: г. С., пр. М., **, пом. **, предоставив все необходимые документы, истребованные Управлением. Сотрудниками Управления была проведена правовая экспертиза представленных им документов, в том числе их юридическая сила. Представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям Закона о регистрации и 12.05.2008 им получено свидетельство о государственной регистрации права серия ** на объект права: нежилые помещения, подвал, первый этаж, общая площадь ** кв.м в т.ч. площадь подвала ** кв.м. Законность действий государственного регистрационного органа по внесению изменений в ЕГРП от 12.05.2008 подтверждена решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2010, вступившим в законную силу 09.12.2010. В связи с увеличением площади и изменением существа объекта незавершенного строительством в имущественный комплекс, завершенный строительством, согласно п. 4.1.5. Договора он неоднократно обращался к представителю Банка с предложением о внесении изменений. Ответа и каких-либо предложений от Банка не последовало. Принуждение Банка о внесении изменений в договор об ипотеке от 15.12.2004 № ** нарушает его конституционные права как собственника помещения. Изменение площади принадлежащего ему помещения произошло в связи с его уточнением в установленном порядке при изменении порядка определения площади объекта без изменения внешних границ. Тем не менее, данные изменения привели к удорожанию, принадлежащего ему на праве собственности помещения, и внесению изменений в договор. Понуждение к внесению изменений в договор об ипотеке нарушает положения ст. 412 ГК РФ и ст. 432 ГК РФ. Истец утверждает о его нарушенном праве, но согласно ст. 195 ГКРФ и ст. 200 ГК РФ им пропущены процессуальные сроки для подачи такого рода заявления, так как о произошедших изменениях характеристик принадлежащего ему помещения Банку стало известно при рассмотрении гражданского дела по иску Банка к нему, по которому Северским городским судом Томской области 08.08.2008 вынесено решение. Представитель Банка Х. также участвовал в судебном заседании. Злоупотребив своим правом, Банк отказался обращать взыскание на заложенное имущество минифотолабораторию «**», ** года выпуска, модель **, начальная стоимость которой определена судом в размере 770000 руб., что существенно затруднило погашение его задолженности перед Банком. В связи с изложенным, просит в удовлетворении требований ЗАО Банк ВТБ 24 отказать.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца Тамилина С.А., приходит к следующему.

В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 334 ГК РФ, ипотека возникает в силу закона.

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 15.12.2004 между ЗАО Банк ВТБ 24 и индивидуальным предпринимателем Криницыным В.Д. заключен кредитный договор № ** на сумму 2100 000 руб. с процентной ставкой за пользование кредитом 19,5 % годовых. Срок пользования кредитом установлен 36 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору был заключен договор № ** о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 15.04.2004, в соответствии с п. 1.2. которого Криницын В.Д. (залогодатель) предоставляет в залог Банку (Залогодержателю), права и имущество: 1.2.1. встроенные в первый этаж незавершенные строительством нежилые помещения с подвалом, расположенные в девятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: г. С., пр. М., д. **, общей площадью ** кв.м. Указанные нежилые помещения принадлежат залогодателю на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи от 11.05.1999, свидетельством о государственной регистрации права **, выданным «Томским областным регистрационным центром» 29.10.1999, запись регистрации в ЕГРП от 29.10.1999 № **, кадастровый номер объекта **, условный номер объекта **. Пунктом 1.3. стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость предмета залога составляет 1990000 руб. (л.д. 11-17).

15.02.2007 судебным приставом-исполнителем Отдела г. Северска Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области вынесено постановление о запрете на совершение сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости: нежилые помещения с подвалом, первый этаж, площадью ** кв.м, расположенные по адресу: Т. область, г. С., пр. М., **, пом. ** (---), принадлежащие на праве собственности Криницыну В.Д. (л.д. 32).

Согласно решению Северского городского суда от 30.07.2007 исковые требования Банк ВТБ 24 (ЗАО) в лице филиала № ** ВТБ 24 к Криницыну В.Д., И. удовлетворены, в пользу Банк ВТБ 24 (ЗАО) решено взыскать солидарно с Криницына В.Д., И. задолженность по кредитному договору в размере 1016475 руб. 54 коп., и обратить взыскание на заложенное имущество Криницына В.Д. нежилое помещение общей площадью ** кв.м, расположенное по адресу: Т. область, г. С., пр. М., **, пом. ** (---) и минифотолабораторию «**», ** года выпуска, модель **, и определить начальную продажную цену имущества, находящегося по адресу: Т. область, г. С., пр. М., **, пом. ** (---) – нежилое помещение общей площадью ** кв.м, в размере 1990000 руб., цену имущества - минифотолабораторию «**», ** года выпуска, модель **, в размере 770000 руб. (л.д. 6-7).

20.08.2007 судебным приставом-исполнителем Отдела по г. Северску УФССП по Томской области возбуждено исполнительное производство в связи с поступлением исполнительного листа № ** от 30.07.2007, выданным на основании решения Северского городского суда Томской области от 30.07.2007 (л.д. 33, 40).

Как следует из сведений Отдела судебных приставов по г. Северску УФССП России по Томской области, передать на реализацию арестованное по акту от 29.09.2008 имущество Криницына В.Д., а именно: нежилые помещения, подвал, первый этаж, общей площадью ** кв.м, в т.ч. площадь подвала ** кв.м, расположенного по адресу: г. С., пр. М., **, пом. **, в целях удовлетворения требований взыскателей по сводному исполнительному производству, не являющихся залогодержателями, не представляется возможным (л.д. 35-39).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В силу ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серия ** от 12.05.2008 (л.д. 10) Криницын В.Д. является собственником на основании договора купли-продажи от 11.05.1999: нежилых помещений, подвала, первого этажа, общей площадью ** кв.м, в т.ч. площадь подвала ** кв.м, расположенных по адресу: Т. область, г. С., пр. М., **, пом. **. Указанная собственность имеет ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, запрещение. Данное свидетельство выдано повторно, взамен свидетельства: серия ** № **, дата выдачи 21.12.2004.

Решением Арбитражного суда Томской области от 01.12.2010 в удовлетворении требований ЗАО Банк ВТБ 24 о признании незаконными действия государственного органа- регистрационной службы, осуществившей регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по внесению изменений в ЕГРП в связи с изменением адреса, площади объекта, наименования и назначения объекта от 12.05.2008 отказано (л.д. 18-31).

В судебном заседании установлено, что истцом был соблюден досудебный порядок разрешения спора, поскольку 24.10.2011 Банком в адрес Криницына В.Д. было направлено письмо с требованием о внесении изменений в договор об ипотеке от 15.12.2004 № ** в срок до 01.11.2011 следующего содержания: «1.2.1. Нежилые помещения, рассположенные по адресу: г. С., пр. М., д. **, общей площадью ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м.

1.2.1.1. Нежилые помещения принадлежат Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Договором купли-продажи от 11.05.1999, Свидетельством о государственной регистрации права серии ** № ** от 12.05.2008, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области, кадастровый (или условный) номер **. Нежилые помещения обременены ипотекой в силу закона регистрация от 29.10.1999 № **.

1.2.1.2. Общая площадь нежилых помещений составляет ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м.

1.2.1.3. Нежилые помещения состоят из первого этажа и подвала» (л.д. 41).

Указанное требование вручено Криницыну 27.10.2011, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 42).

Таким образом, судом установлено, что сторонами не достигнуто соглашение о внесении изменений в условия договора об ипотеке и указанные Банком изменения в договор об ипотеке от 15.12.2004 № ** до настоящего времени не внесены, в связи с чем Банк обратился с настоящим иском в суд.

Ответчиком в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств того, что он неоднократно обращался к представителю Банка с предложением о внесении изменений в договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 характеристики объектов недвижимости в ЕГРП указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.

Как следует из пояснений Криницына В.Д., изменение площади объекта произошло в результате внутреннего переустройства помещения, в частности в результате вывода коммуникаций за пределы помещения.

Таким образом, расхождение в технических характеристиках арестованного объекта недвижимости, и объекта недвижимости, указанного в договоре об ипотеке № ** от 15.12.2004, признается судом существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора залога с Криницыным В.Д., которым представлены соответствующие требованиям законодательства документы, безусловно подтверждающие его право собственности на нежилые помещения с подвалом, расположенные в девятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: г. С., пр. М., д. **, общей площадью ** кв.м. Банк не мог предвидеть или проверить, либо каким-либо другим образом убедиться на момент заключения договора, что предмет ипотеки будет каким-либо образом преобразован. В связи с чем, указанное обстоятельство является основанием для изменения договора в судебном порядке.

Внесение изменений в договор об ипотеке № ** от 15.12.2004 не влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты необходимые для исполнения кредитного договора № ** от 15.12.2004 и решения Северского городского суда Томской области от 30.07.2007 на измененных судом условиях, не нарушает права Криницына В.Д. как собственника и позволит передать на реализацию арестованное имущество, подвал, первый этаж, общая площадь ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м, расположенного по адресу: г. С., пр. М., **, пом. **, с целью погашения долга.

Довод ответчика Криницына В.Д. о том, что истцом пропущен процессуальный срок для подачи настоящего искового заявления, судом признается несостоятельным, поскольку кредитные обязательства Криницына В.Д. перед Банком до настоящего времени не прекращены.

В связи с изложенным, суд полагает, что исковые требования ЗАО Банк ВТБ 24 к Криницыну В.Д. подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы.

С Криницына В.Д. в пользу ЗАО Банк ВТБ 24 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требований Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Криницыну В.Д. о внесении изменений в договор об ипотеке – удовлетворить.

Внести изменения в договор об ипотеке от 15.12.2004 № ** следующего содержания:

«1.2.1. Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. С., пр.М., д. **, общей площадью ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м.

1.2.1.1. Нежилые помещения принадлежат Залогодателю на праве собственности, что подтверждается Договором купли-продажи от 11.05.1999, Свидетельством о государственной регистрации права серии ** № ** от 12.05.2008, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области, кадастровый (или условный) номер **. Нежилые помещения обременены ипотекой в силу закона регистрация от 29.10.1999 № **.

1.2.1.2. Общая площадь нежилых помещений составляет ** кв.м, в том числе площадь подвала ** кв.м.

1.2.1.3. Нежилые помещения состоят из первого этажа и подвала».

Взыскать с Криницына В.Д. в пользу Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Северский городской суд Томской области.

Судья Л.В.Галанова