к делу № 2-1238/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ст. Северская 19 августа 2010 года
Северский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Макаренко В.В.,
при секретаре Ермотик Г.Г.,
с участием представителя ответчика Драп Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Ахмедова Рустама Вилориевича к администрации муниципального образования Северский район о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
В обоснование иска Ахмедов указал, что в августе 2008 года между ним и администрацией муниципального образования Северский район по результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка площадью 1500кв.м., расположенного по ул. Плавневой <Номер обезличен> в ст. Азовской Северского района Краснодарского края, срок аренды составлял 1 год с момента государственной регистрации договора. В связи с истечением срока действия указанный договор был расторгнут сторонами путем подписания соглашения от 30.10.2009 года. Для подготовки и оформления документов на выкуп земельного участка стороны продлили арендные отношения путем подписания нового договора аренды от 30.10.2009 года сроком на 3 месяца. В соответствии с действующим законодательством истцом был разработан проект, получены технические условия и получено разрешение на строительство жилого помещения и хозяйственных построек. В течение срока аренды истцом были произведены строительные работы и в настоящее время готовность жилого дома составляет 18%. До истечения срока аренды истец обратился в администрацию с просьбой предоставить ему данный земельный участок в собственность за плату. До настоящего времени администрацией не предоставлен истцу земельный участок, кроме того, истцу было отказано в его предоставлении, но предложено выкупить данный земельный участок по рыночной стоимости. Истец полагает, что данные действия ответчика нарушают нормы действующего законодательства и его законные права и интересы. По измененным требованиям истец просит обязать администрацию муниципального образования Северский район предоставить ему земельный участок по ул. Плавневой <Номер обезличен> в ст. Азовской Северского района путем заключения договора купли-продажи по цене в размере десятикратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка
Представитель истца просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении иска настаивал. Представитель ответчика считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как предоставление земельных участков в собственность осуществляется на основании действующего земельного законодательства. Не может быть принята во внимание ссылка истца на то, что на данном земельном участке имеется объект незавершенный строительством, так как готовность данного объекта всего 18% и он не является зданием, строением, сооружения.
Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Установлено, что истцу на основании договора аренды № <Номер обезличен> от 08.08.2008 года был предоставлен земельный участок площадью 1500кв.м., расположенный по ул. Плавневой <Номер обезличен> в ст. Азовской Северского района Краснодарского края, срок аренды составлял 1 год с момента государственной регистрации договора. В связи с истечением срока действия, указанный договор аренды был расторгнут сторонами путем подписания соглашения от 30.10.2009 года. Для подготовки и оформления документов на выкуп земельного участка стороны продлили арендные отношения путем подписания нового договора аренды № <Номер обезличен> от 30.10.2009 года сроком на 3 месяца. После этого истец стал возводить жилой дом и к концу 2009 года готовность дома составила 18 %. 09.11.2009 года Ахмедов зарегистрировал право собственности на объект незавершенный строительством - жилой дом, о чем имеет свидетельство о государственной регистрации права собственности.
П.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ установлено положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. П.1 ст.130 ГК РФ в составе вещей, прочно связанных с землей и обладающих вследствие этого признаками недвижимости, выделяет, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, в соответствии с ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к числу недвижимых вещей, то есть таких, которые прочно связаны с землей, а их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.
В ст.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дано понятие недвижимого имущества (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации. К ним отнесены земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Незавершенные строительством объекты в ст.1 не указаны. Однако, согласно ст.25 того же закона установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется, как и право собственности на завершенный строительством объект. То есть указанный закон также относит незавершенный строительством объект к недвижимому имуществу, то есть к объектам, прочно связанным с земельным участком.
В соответствии с п.п.10 п.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства, прочно связанным с земельными участками, относятся, как и здания, строения и сооружения, так и незавершенные строительством объекты.
В соответствии с ч.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
В п.2.2 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. То есть и в ст.36 ЗК РФ и в п.2.2 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» речь идет о возможности предоставления в собственность за плату земельных участков, на которых находятся здания, строения, сооружения. Хотя в них не указано на право выкупа земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства, находящимися в собственности, однако запрета в законе на предоставление в собственность таких земельных участков нет. Напротив, в п.3 ст.28 ФЗ РФ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В п.4 ст.28 3К РФ указаны случаи, когда допускается отказ в выкупе земельного участка: изъятие земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В то же время п.4 ст.28 ЗК РФ также содержит императивную норму, запрещающую отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Судом не установлено оснований для отказа в передаче в собственность земельного участка истцу, предусмотренных законом, а потому отказ в предоставлении спорного земельного участка в собственность истца не основан на законе.
Таким образом, анализируя изложенное выше законодательство в совокупности, суд приходит к выводу о том, что в случае, если право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано, земельный участок, на котором находится незавершенный строительством жилой дом, должен следовать судьбе указанной недвижимости, то есть также должен быть передан в собственность гражданина.
В судебном заседании установлено, что объект недвижимости - незавершенный строительством объект (жилой дом) находится у истца в собственности. Право собственности на него зарегистрировано, поэтому, следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также по смыслу указанных выше законодательных актов, земельный участок, на котором находится незавершенный строительством жилой дом, должен следовать судьбе указанной недвижимости, то есть также должен быть передан в собственность истца. Предоставление в собственность истца земельного участка под объектом недвижимости (незавершенным строительством жилым домом), прочно связанным с земельным участком, является обязанностью, а не правом органа исполнительной власти.
В соответствии с п.8 ст.36 ЗК РФ орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня принятия заявления о передаче земельного участка в собственность и представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка и направляет заявителю копию такого решения.
Как установлено в судебном заседании, по заявлению Ахмедова не было принято решение в виде нормативно-правового акта, как предусмотрено законом, а ответ заявителю был дан письмом, поэтому исковые требования в части признания незаконным бездействия администрации выразившееся в не принятии решения о предоставлении истцу земельного участка в собственность следует признать незаконным.
Согласно постановлению Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 года в редакции постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 года № 206, от 14.12.2006 года № 767, от 17.09.2007 года № 590 государственная кадастровая оценка земель проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. В соответствии со ст.36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Учитывая тот факт, что в материалах данного дела имеется технический паспорт на здание - объект незавершенный строительством, к данной ситуации необходимо применять положения вышеуказанной статьи.
В соответствии с п.2 ст.2 ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.01.2012 года лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
На основании ст.10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» при продаже в соответствии с правилами, установленными ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, устанавливается следующая стоимость таких земельных участков: в иных населенных пунктах, а также за пределами границ населенных пунктов - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
При таких условиях, выкупная стоимость земельного участка должна быть рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:26:0303000:281, расположенного по улице Плавневой <Номер обезличен> в ст. Азовской Северского района Краснодарского края составляет 308955 рублей, что видно из кадастрового паспорта земельного участка. При таких условиях, администрация муниципального образования Северский район при предоставлении земельного участка Ахмедову в собственность, должна была предоставить не по рыночной стоимости, а по десятикратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы представителя ответчика о том, что департамент имущественных отношений Краснодарского края рекомендуют предоставлять земельные участки в собственность только после завершения строительства объекта, в данном случае не могут быть приняты во внимание судом, поскольку разъяснения департамента имущественных отношений по этому вопросу касаются предоставления земельных участков в собственность юридическим лицам и предпринимателям, возводящим промышленные и коммерческие объекты, когда не завершение строительства этих объектов может повлечь нецелевое использование земельного участка. В случае предоставления гражданам земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства такие последствия не наступят, так как на земельном участке располагается незавершенный строительством объект жилого дома.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Ахмедова Рустама Вилориевича к администрации муниципального образования Северский район удовлетворить. Признать незаконным отказ главы администрации муниципального образования Северский район в предоставлении Ахмедову Рустаму Вилориевичу в собственность за плату земельного участка, расположенного по ул. Плавневой, <Номер обезличен> в ст. Азовской Северского района Краснодарского края. Обязать администрацию муниципального образования Северский район предоставить Ахмедову Рустаму Вилориевичу земельный участок площадью 1500кв.м. с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Азовская, ул. Плавневая, <Номер обезличен>, в собственность за плату в размере десятикратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Северский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, то есть с 24.08.2010 года.
Председательствующий В.В. Макаренко