Дело № 2-752/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ст. Северская 01 июня 2011 года
Северский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Матякина Е.Е.,
при секретаре Проскуряковой И.М.,
с участием: представителя Шубина С.В. и ОАО «Нефтебитум» - Сайфутдинова Р.Ф.,
заинтересованного лица начальника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Малеванной А.Н.,
представителя администрации МО Северский район Глущенко А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по заявлению Шубина Сергея Владимировича, ОАО «Нефтебитум» о признании решения государственного регистратора незаконным и об обязанности произвести государственную регистрацию права,
У С Т А Н О В И Л:
Шубин С.В. и ОАО «Нефтебитум» обратились в Северский районный суд с заявлением о признании решения государственного регистратора незаконным и об обязанности произвести государственную регистрацию права. В обоснование своего заявления пояснили, что 03.11.2010 года они заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды участка - приложение №1 к постановлению главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года. Единогласное решение за заключение данного соглашения было принято на заседании комитета кредиторов ОАО «Нефтебитум», что подтверждается протоколом № от 03.11.2010 года. В соответствии с соглашением общество передало, а Шубин С.В. принял права и обязанности по договору аренды земельного участка - приложение №1 к постановлению главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года. Земельный участок площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен в аренду обществу сроком на 49 лет на основании постановления главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 гола и заключенного на основании постановления договора аренды земельного участка. Договор аренды зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Северского района 30.10.1997 года, его форма соответствует требованиям законодательства. 08.11.2010 года Шубин С.В. обратился в Северский отдел УФСРКК с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и приложил все необходимые для государственной регистрации документы. Его заявление с приложенными документами были приняты специалистом отдела, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 08.11.2010 года № запись №. 12.01.2011 года заявитель получил сообщение об отказе в государственной регистрации прав, в котором регистратор Малеванная Антонина Николаевна отказывает в государственной регистрации права и сделки в соответствии с абзацем 8 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года №127 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть, регистратор считает, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. В соответствии с действующим законодательством граждане и юридические лица обладают правом иметь на праве аренды земельные участки. На основании п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Считают решение УФСРКК в лице государственного регистратора А.Н.Малеванной, в отказе в государственной регистрации права и сделки, незаконным.
В судебном заседании представитель заявителей Сайфутдинов Р.Ф. на заявлении настаивает, просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выраженное в отказе государственной регистрации права аренды и сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать ранее возникшее право аренды ОАО «Нефтебитум» земельного участка, площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного в аренду ОАО «Нефтебитум» сроком на 49 лет на основании постановления главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года и заключенного на основании постановления договора аренды земельного участка. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права аренды от ОАО «Нефтебитум» к Шубину С.В. на земельный участок, площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с соглашением от 03.11.2010 года о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Начальник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Малеванная А.Н. с заявлением не согласилась и пояснила, что 08 ноября 2010 года Шубиным С.В. были поданы документы на государственную регистрацию соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - приложение №1 к постановлению главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года. К заявлению о государственной регистрации сделки было приложено уведомление от 03.11.2010 года, направленное в адрес главы муниципального образования Северский район Б.С.В. Договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Северского района 30.10.1997 года. Согласно пункту 4.3. договора аренды, заключенного между Северской районной администрацией и ОАО «Нефтебитум», право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора. 24 ноября 2010 года Северским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю было получено письмо от администрации муниципального образования Северский район. № с приложением постановления исполкома Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края «Об изъятии земельного участка предоставленного ОАО «Нефтебитум» от 15.04.2004 №183, пр.9. Согласно представленного акта, постановление главы местного самоуправления от 04.07.1997 года №503-1 было признано утратившим силу (п.2). Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Северского района было поручено внести соответствующие изменения в земельно-кадастровую документацию (п.3). Данные документы послужили основанием для приостановления государственной регистрации 27 ноября 2010 года №. Договор аренды земельного участка - приложение №1 к постановлению главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года не был зарегистрирован ни в учреждении юстиции по государственной регистрации прав и сделок с ним по Краснодарскому краю, ни в регистрационной службе Краснодарского края. В связи с этим, сведениями о расторжении договора аренды Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю не располагает. Согласно балансу земель Северского района, земельный участок площадью 3423 квадратных метров изъят у ОАО «Нефтебитум» и передан в свободный земельный фонд, находящийся в распоряжении муниципального образования Северский район. По запросу государственного регистратора из архивного отдела администрации Краснодарского края было представлено заявление генерального директора ОАО «Нефтебитум» Г.Г.Мкртчана, послужившее основание для принятия постановления исполкома Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края «Об изъятии земельного участка предоставленного ОАО «Нефтебитум» от 15.04.2004 №, пр.9. Согласно данного заявления арендатор обратился с просьбой изъять и расторгнуть договор аренды от 30.07.1997 года № на земельный участок площадью 3423 квадратных метров и передать его в земли поселений Ильского поселкового округа. 31 декабря 2010 года в адрес Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю было получено письмо о невозможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - приложение №1 к постановлению главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года, в связи с изъятием земельного участка. Данное письмо свидетельствует о том, что собственник земельного участка муниципальное образование Северский район не состоит с ОАО «Нефтебитум» в договорных отношениях, так как прав и обязанности по договору аренды прекращены. ОАО «Нефтебитум» не использует данный земельный участок, не платит арендную плату с 2004 года. Таким образом, считает возможным, сделать законный и обоснованный вывод об отсутствии у ОАО «Нефтебитум» права аренды на земельный участок расположенный по адресу: <адрес>. Арендатор сам отказался от исполнения условий договора аренды и попросил изъять земельный участок из его владения, тем самым расторг договор аренды путем добровольного отказа.
Представитель администрации МО Северский район Глущенко А.Р. считает заявление не подлежим удовлетворению в полном объеме.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд считает заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.
Судом установлено, что право аренды ОАО «Нефтебитум» на земельный участок площадью 3423 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, возникло в силу договора аренды, заключенного сроком на 49 лет на основании постановления главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года.
В силу п.2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст. 17 Закона о государственной регистрации, одним из самостоятельных основанием для государственной регистрации права и сделки являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, в месте расположения объектов Договор аренды земельного участка соответствует по форме и содержанию требованиям законодательства. Он совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, подписан сторонами и зарегистрирован уполномоченным органом. Ссылка регистратора на заявление генерального директора общества М.М.Г.. об изъятии и расторжении договора аренды от 30.07.1997 года № незаконна, так как договор аренды не содержит ни указанной даты и номера. В связи с чем, доказательств того, что М.М.Г. просил изъять именно земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, нет.
Согласно ст. 287 ГК РФ, Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Так, в соответствии со ст.45 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при: использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса; использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земельного налога; не использовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В данной статье указан четкий перечень оснований для изъятия земельного участка. При этом, в своих возражениях УФСРКК не указывает не одного из вышеперечисленных оснований для изъятия земельного участка. Кроме того, постановление исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края от 15.04.2004 года № протокол 9 об изъятии и расторжении договора аренды от 30.07.1997 года №, не отменяет Постановление главы местного самоуправления Северского района № - 1 от 04.07.1997 года, что также нарушает процедура изъятия земельного участка, в связи с чем, суд считает, что ОАО «Нефтебитум» на законных основаниях заключило соглашение от 03 ноября 2010 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды с Шубиным Сергеем Владимировичем.
Кроме того, согласно ст. 49 Земельного Кодекса РФ, условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.
В силу ст. 55 Земельного Кодекса РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В связи с чем, суд считает, что процедура изъятия земельного участка, администрацией МО Северский район была грубо нарушена.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращения прав на недвижимое имущество.
Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора заключается в той же форме, что и расторгаемый договор.
В силу п.3 ст.453 ГК РФ, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Кроме того, п.22 инструкции о порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2004 года №135, предусматривает, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах Ш-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. В действующем договоре аренды вообще не указан порядок расторжения договора, в том числе, не предусмотрен односторонний отказ от его исполнения. В свете этого, постановление исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района Краснодарского края от 15.04.2004 года №183 протокол 9, которое по мнению регистратора является основанием считать договор аренды расторгнутым, по сути является односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.
В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут только по решению суда. Ни кто из сторон договора аренды в суд за расторжением договора аренды не обращался, суд такого решения не принимал.
В соответствии с п.1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако согласно п.2 той же статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии с п.5 ст. 131 ГК РФ, отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.
В силу ст. 254 ГПК РФ, гражданин вправе оспорить в суде решение, действие, бездействие органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
В силу п.1 ст. 249 ГПК РФ, обязанности по доказыванию обстоятельств, законности оспариваемых решений, действий, бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия, бездействие.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не предоставило в суд доказательств законности принятого решения, в связи с чем, суд считает заявление подлежащим удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Шубина Сергея Владимировича, ОАО «Нефтебитум» о признании решения государственного регистратора незаконным и об обязанности произвести государственную регистрацию права - удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выраженное в отказе государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от ОАО «Нефтебитум» к Шубину С.В. по договору аренды земельного участка, площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать договор аренды земельного участка, площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного в аренду ОАО «Нефтебитум» сроком на 49 лет на основании постановления главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года и заключенного на основании постановления договора аренды земельного участка - приложение № 1.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать соглашение от 03 ноября 2010 года о передаче прав и обязанностей от ОАО «Нефтебитум» к Шубину Сергею Владимировичу по договору аренды земельного участка - приложение № 1 к постановлению Главы местного самоуправления Северского района № от 04.07.1997 года, площадью 3423 квадратных метров с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>
Настоящее решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения.
Председательствующий Е.Е. Матякин