РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата обезличена
Северный районный суд г. Орла в составе:
председательствующего судьи Раковой Н.Н.,
при секретаре Петрушиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по исковому заявлению Лазаревой Валентины Николаевны к Кожекиной Лидии Егоровне, администрации г. Орла о признании незаконными протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, решения общего собственников помещений многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Лазарева В.Н. обратилась в суд с иском к Кожекиной Л.Е. о признании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома незаконным. В обоснование иска указала, что является собственником квартиры ..., также назначена жителями старшей по дому. В декабре 2009г. большинством голосов собственников дома на общем собрании, проведенном в заочной форме, было принято решение об отказе от управляющей организации ЗАО ЖРЭУ №4, расторжении договора управления и о выборе в качестве управляющей организации ООО «Стройавангард - Орел». Позднее, истице стало известно, что в адрес вновь избранной управляющей организации, ответчиком был направлен протокол общего собрания от Дата обезличенаг., которым принято решение о признании протокола общего собрания о выборе ООО «Стройавангард - Орел» в качестве управляющей организации недействительным. Истица считает данный протокол принятым с нарушением норм жилищного законодательства и подлежащим отмене в последующим основаниям: 1. В собрании приняло участие менее 50% голосов собственников, т.е. оно не имеет кворума; 2. Площадь муниципального жилья в протоколе завышена - указано - 5259,5 кв.м, по информации предоставленной МУ УКХ г. Орла составляет 2956,4 кв.м; 3. В протоколе указана неверная площадь многоквартирного дома ... 17821,4 кв.м, однако, по информации, предоставленной МУ УКХ г. Орла площадь составляет 17820,4 кв.м; 4. В нарушении требований п.4 ст. 45 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого собиралось собрание не уведомил надлежащим образом других собственников помещений в многоквартирном доме о предстоящем собрании. В связи с вышеизложенным, истица просила суд признать протокол от Дата обезличенаг. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ... незаконным.
В судебном заседании истица и её представитель Ветохин А.С. неоднократно уточняли основания признания незаконным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, также уточнили исковые требования, и окончательно просили суд признать незаконными протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, решение общего собственников помещений многоквартирного дома от Дата обезличенаг., по следующим основаниям: уведомление о проведении собрания собственникам заказным письмом не направлялись, под роспись не вручались. В протоколе общего собрания имеются существенные противоречия по указанию площади помещений, принимавших участие в голосовании по сравнению с зарегистрированной площадью в Росреестре. Вопреки требованиям закона, на одном бланке решения собственника имеется несколько подписей, относительно которых из самого бланка не установлено, кем они поставлены. Из представленных ответчиком доверенностей усматривается, что 36 собственников лично не принимали участие в голосовании, а выдали соответствующие доверенности другим лица, однако, представленные доверенности удостоверены ООО ЖЭУ №16, что противоречит требованиям закона, поскольку в силу ст. 185 ГК РФ, доверенность может быть выдана жилищно - эксплуатационной организацией по месту жительства. ООО ЖЭУ №16 не является таковой, поскольку часть функций, которые должна выполнять жилищно - эксплуатационная организация она не исполняет. Кроме того, истица считает, что, принимая решение о том, чтобы считать решение общего собрания о выборе управляющей организации ООО «Стройавангард» (протокол от Дата обезличенаг.) отмененным, ответчики, вопреки требованиям закона, в одностороннем порядке расторгли договор управления с ООО «Стройавангард - Орел», без каких бы то ни было на то оснований.
Ответчик Кожекина Л.Е. и её представитель адвокат Полынькова Л.Н. исковые требований не признали, суду пояснили, что собственники были уведомлены о предстоящем собрании через объявления, которые были вывешены на подъездах дома. При проведении собрания, были соблюдены все требования закона, а именно собрание имело кворум, решение было принято большинством голосов. Собрание проходило в заочной форме, собственники голосовали письменно путем заполнения бланков решений, по истечении времени, указанного в бланке, они больше не принимались. Подсчет голосов проводила ответчица совместно с избранным секретарем собрания ФИО5 При подсчете голосов, были допущены арифметические ошибки, которые, однако, не повлияли на решение собственников. Доверенности, представленные суду были удостоверены ООО ЖЭУ Номер обезличен, которое, согласно договору Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенному между ЗАО ЖРЭУ №4 и ООО ЖЭУ №16, выполняет работы по техническому обслуживанию жилищного фонда, в том числе ..., т.е. является жилищно - эксплуатационной организацией.
Представитель ответчика - администрации г. Орла в судебное заседание не явился, в представленном в суд заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, в решении полагается на усмотрение суда.
Представитель третьего лица ООО «Стройавангард - Орел» по доверенности ФИО7 исковые требования поддержал, суду пояснил, что собрание, проводимое в заочной форме в период с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг., не имеет кворума, поскольку доверенности 36 собственников удостоверены не надлежащей организацией, так как с Дата обезличенаг. в статью 53 ГПК РФ внесены изменения, согласно которым право на удостоверение доверенностей, выдаваемых гражданам обладают товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирным домом, управляющие организации по месту жительства доверителя, каковым ООО ЖЭУ №16 не является.
Представители третьего лица ЗАО ЖРЭУ №4 по доверенности ФИО9, ФИО8 исковые требования не признали, считают, что собрание было проведено без нарушений требований закона и его решение является законным и правомочным.
Суд, выслушав доводы сторон, третьих лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
В силу ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом в порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме в праве обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Согласно п.8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Как следует из п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В силу ч.3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как установлено в судебном заседании, Дата обезличенаг. общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома ..., проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о выборе способа управления данным многоквартирным домом - управляющей организацией и в качестве таковой было выбрано ЗАО ЖРЭУ №4.
Дата обезличенаг. решением общего собрания собственников жилых помещений указанного дома, проведенного в форме заочного голосования, большинством голосов были приняты, в том числе, следующие решения: о расторжении договора управления с управляющей организацией ЗАО ЖРЭУ №4, о выборе управляющей организацией ООО «Стройавагард».
Дата обезличенаг. решением общего собрания собственников жилых помещений указанного дома, проведенным в форме заочного голосования, по инициативе собственника жилого помещения в спорном многоквартирном доме - Кожекиной Л.Е., в соответствии с требованиями ст. 45 ЖК РФ, большинством голосов было принято, в том числе, следующее решение: считать решение общего собрания о выборе управляющей организации ООО «Стройавангард» (протокол от Дата обезличенаг.) отмененным, в связи с принятием нового протокола общего собрания от Дата обезличенаг.
Собственники жилых помещений в доме ... были уведомлены о предстоящем собрании посредством объявлений, которые были вывешены на подъездах дома.
Данное обстоятельство подтверждено показаниями допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей собственников жилых помещений дома ...: ФИО5, ФИО20, ФИО19, ФИО18, ФИО17, ФИО16, ФИО15, ФИО14, ФИО13, ФИО12, ФИО11, ФИО10
Собственники приняли решение по тем вопросам, которые были указаны в повестке дня, что подтверждается исследованными в судебном заседании протоколом общего собрания собственников жилых помещений дома ... и бюллетенями для голосований.
Судом были проверены доводы истицы и её представителя о том, что при проведении собрания отсутствовал кворум, в связи с чем, были исследованы бюллетени для голосований, технический паспорт многоквартирного дома, свидетельства о государственной регистрации права собственности всех жилых помещений, собственников, принявших участие в голосовании, допрошены следующие собственники жилых помещений, по вопросу голосования которых у истицы были сомнения - ФИО5, ФИО20, ФИО19, ФИО18, ФИО17, ФИО16, ФИО15, ФИО14, ФИО13, ФИО12, ФИО11, ФИО10, ФИО37, ФИО36, ФИО35, ФИО34, ФИО33, ФИО32, ФИО31, ФИО30, ФИО29, ФИО28, ФИО27, ФИО26, ФИО25, ФИО24, ФИО23, ФИО22, ФИО21
Судом бесспорно установлено, что в собрании, проведенном в заочной форме с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. приняли участие 8872,81 голосов собственников, из которых 3224,2 голоса - собственника муниципального жилья. В собрании принимали участие лично 5356,03 голоса собственников.
Суд полагает необходимым согласиться с доводами ответчика, его представителя и представителя третьего лица ООО «Стройавангард - Орел» о том, что доверенности, выданные собственниками на представление их полномочий при проведении собрания, удостоверенные ООО ЖЭУ №16, нельзя принимать во внимание, поскольку данная организация является лишь подрядной организацией управляющей организации ЗАО ЖРЭУ №4, и, в соответствии с требованиями ст. 53 ГПК РФ, не может удостоверять доверенности, выдаваемые гражданами.
Таким образом, учитывая лишь голоса тех собственников, которые принимали личное участие в собрании - 5356,03, а также, учитывая голоса муниципальной собственности - 3234,2 (согласно сведениям, предоставленным суду Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла), судом установлено, что легитимным является участие 8580,23 голосов собственников.
Как усматривается из технического паспорта дома ..., полезная площадь дома составляет 17478,2 кв.м, а жилая - 10635,6 кв. м. Таким образом, 10635,6 кв. м составляют 100% голосов (из расчета 1 кв.м = 1 голосу), а 8580,23 голоса = 80,67%. По всем вопросам повестки дня собственники проголосовали единогласно.
К доводам ответчика и его представителя о том, что за 100% голосов необходимо принимать общую площадь многоквартирного дома, суд относится, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.
Доводы истца и его представителя о том, что собственники помещений указанного многоквартирного дома с нарушением закона в одностороннем порядке отказались от исполнения договорных обязательств и расторгли договор управления, ранее заключенный с ООО «Стройавангард - Орел», также являются не обоснованными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения собственников жилых помещений, поскольку в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрен случай, когда собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. Данное право на односторонний отказ от договора, заключенного с ООО «Стройавагард - Орел», собственники помещений вышеуказанного многоквартирного жилого дома реализовали в соответствии с законом, посредством проведения с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. общего собрания.
Кроме того, как усматривается из представленного суду договора управления многоквартирным домом ... от Дата обезличенаг., заключенного между ООО «Стройавангард - Орел» и собственниками указанного дома, таковой подписан от имени собственников ФИО38 - собственницей квартиры Номер обезличен спорного дома. Однако, суду не представлено доказательств того, что данный собственник уполномочен другими собственниками подписывать от их имени вышеуказанный договор.
Таким образом, поскольку судом бесспорно установлено, что инициатором собрания собственников жилых помещений дома ... была собственница жилых помещений данного дома - Кожекина Л.Е., собственники были надлежащим образом уведомлены о предстоящем собрании посредством размещения объявлений на входах в подъезды дома, в которых была указана повестка дня собрания, собрание имело кворум и решение по повестке дня было принято собственниками единогласно, а также учитывая, что голосование истца не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения при подсчете голосов собственников не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков Лазаревой В.Н., суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 192- 199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Лазаревой Валентины Николаевны к Кожекиной Лидии Егоровне, администрации г. Орла о признании незаконными протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, решения общего собственников помещений многоквартирного дома оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение 10 дней.
Судья Н.Н.Ракова