ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 19 мая 2011года г. Орел Северный районный суд г. Орла в составе: председательствующего судьи Раковой Н.Н., при секретарях Петрушиной В.В., Легейда В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Северного районного суда г. Орла гражданское дело по иску Матросова Сергея Геннадьевича к ООО «Ипотекастрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, УСТАНОВИЛ: Матросов С.Г. обратился в суд с иском к ООО «Ипотекастрой» о признании права собственности на квартиру. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Ипотекастрой» был заключен договор № участия в долевом строительстве жилья. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение - двухкомнатная квартира, обозначенная в плане создаваемого объекта недвижимости под № №, общей площадью по проекту 56.3 кв.м., на <данные изъяты> жилого многоквартирного дома, расположенном по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.3 Договора, истцом при подписании договора была полностью оплачена стоимость квартиры в размере 1655100 рублей. В соответствии с п. 6.1 Договора плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 6.2 договора - срок передачи квартиры участнику долевого строительства - в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию со срока, предусмотренного в п. 6.1 договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Ответчик же принятых на себя обязательств не исполнил, не обеспечил ввод указанного жилого дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ. Строительство жилого дома завершено, полагающаяся по договору квартира фактически построена и пригодна для проживания, однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. В связи с отсутствие акта о вводе дома в эксплуатацию истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру. Поскольку истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья № № от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме, на момент подачи иска квартира, являющаяся предметом договора, имеется в натуре, Матросов С.Г. просил признать за ним право собственности на квартиру № №, общей площадью помещения 57,8 кв.м., инвентарный номер №, расположенную на <данные изъяты> жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчика неустойку за просрочку в течение 10 месяцев исполнения обязательства в размере 258195 рублей 60 копеек. В судебном заседании Матросов С.Г. и его представитель по устному ходатайству ФИО4 исковые требования уточнили. По доводам, изложенным в исковом заявлении, просили признать за истцом право собственности на спорную квартиру, а также взыскать с ответчика неустойку за 349 дней просрочки исполнения обязательства в размере 300370 рублей 34 копеек, в соответствии с положениями ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Представитель ответчика ООО «Ипотекастрой», надлежащим образом извещенный о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. Согласно ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. Истец не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного производства. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО «Ипотекастрой» по доверенности ФИО5 исковые требования не признал, суду пояснил, что, несмотря на то, что истец оплатил стоимость спорной квартиры, его требования не подлежат удовлетворению, поскольку срок сдачи дома в эксплуатацию был изменен (ДД.ММ.ГГГГ.), о чем ООО «Ипотекастрой» известило своих дольщиков через газету «<данные изъяты>». Так как срок передачи квартиры истцу установлен договором в течение 2 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, то застройщик обязан передать Матросову С.Г. квартиру в течение двух месяцев начиная с ДД.ММ.ГГГГ Представитель ответчика полагает, что на момент рассмотрения дела, у ООО «Ипотекастрой» не наступила обязанность перед истцом по передаче объекта строительства. Представители третьего лица ООО АН «<данные изъяты>» по доверенности ФИО6, ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения уточненных исковых требований не возражали, суду пояснили, что ООО АН «<данные изъяты>» на основании договора с ООО «Ипотекастрой» № от ДД.ММ.ГГГГ, организовывало рекламу объекта, привлекало участников долевого строительства, вело сбор и направляло на финансирование строительства денежные средства участников долевого строительства, принимало денежные средства от дольщиков и перечисляло их на расчетный счет ООО «Ипотекастрой». От Матросова С.Г. также были приняты денежные средства в размере 1655100 рублей, затем они были перечислены на счет ответчика за минусом 2% - вознаграждения ООО АН «<данные изъяты>». Представитель третьего лица Управление Росреестра по Орловской области по доверенности ФИО8 не возражал против удовлетворения исковых требований. Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права. По смыслу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ строящийся (создающийся) объект недвижимости является объектом незавершенного строительства до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав. В соответствии с ч. 1, 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Одностороннее изменение условий обязательства не допускается. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривает, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. В силу ст. 17 указанного закона, одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области в срок до ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ипотекастрой» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 7169,1 кв.м. для строительства жилого дома. Впоследствии данный договор пролонгировался до ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ Строительство многоэтажного жилого дома по строительному адресу <адрес> осуществлялось ООО «Ипотекастрой» на основании разрешения на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Матросовым С.Г. и ООО «Ипотекастрой» был заключен договор № участия в долевом строительстве жилья. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение - двухкомнатная квартира, обозначенная в плане создаваемого объекта недвижимости под № №, общей площадью по проекту 56.3 кв.м., на <данные изъяты> жилого многоквартирного дома, расположенном по адресу: <адрес>. Согласно п. 6.1. договора участия в долевом строительстве жилья №, ООО «Ипотекастрой» обязалось осуществить ввод дома в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ. Из положений п. 4.3.2 договора № следует, что истец приобретает право на получение квартиры в собственность при условии выполнения им своих обязанностей по настоящему договору. Таким образом, условиями договора участия в долевом строительстве жилья № года от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено возникновение права собственности на объект долевого строительства при условии выполнения участниками договора возложенных на них обязательств. Исполнение истцом обязательства по оплате стоимости квартиры подтверждается карточкой-реестром и кассовыми чеками ООО Агентства недвижимости «Жилсервис», которое по условиям п. 3.3. вышеуказанного договора осуществляло учет внесенных денежных средств по настоящему договору. В свою очередь ответчик ООО «Ипотекастрой» принятое на себя п. 6.1 договора участия в долевом строительстве жилья не исполнил, не обеспечил ввод жилого дома в эксплуатацию в оговоренный сторонами в договоре срок в ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании представители сторон пояснили, что строительство жилого дома № № по <адрес> завершено, но до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен. Вместе с тем из материалов дела следует, что спорная квартира № № в д. № по <адрес> создана и имеет технические характеристики как объект недвижимого имущества. Так, согласно данным технического и кадастрового паспорта жилого помещения, квартира № № в д. № по <адрес> построена в ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь помещения квартиры составляет 57,8 кв.м, квартире присвоен инвентарный номер №. Учитывая изложенные обстоятельства, свидетельствующие о том, что истцом условия договора участия в долевом строительстве жилья № года от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, строительство жилого дома завершено и на момент подачи иска спорная квартира, являющаяся объектом долевого строительства, имеется в натуре, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. То обстоятельство, что дом № по <адрес> до настоящего времени не введен в эксплуатацию, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку действующим законодательством предусмотрена возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства. Доводы представителя ответчика о том, что застройщик, в соответствии с условиями договора, изменил срок ввода дома в эксплуатацию, о чем предупредил участника долевого строительства посредством публикации объявления в газете, в связи с чем, требования о признании права собственности на квартиру являются преждевременными, а требования о взыскании неустойки незаконными, являются необоснованными по следующим основаниям. В силу ч.1 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На основании ч.4,5 ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В соответствии со ст. 6 вышеуказанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу закона изменение срока договора рассматривается как изменение договора, которое осуществляется по правилам г. 29 ГК РФ. Основанием изменения договора признается, по общему правилу, соглашение сторон. Оно подлежит облечению в ту же форму, что и изменяемый договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или обычае делового оборота. Как усматривается из материалов дела, ООО «Ипотекастрой» после заключения договора долевого участия с Матросовым С.Г., неоднократно в одностороннем порядке меняло сроки ввода дома в эксплуатацию, а соответственно и сроки передачи жилого помещения участнику долевого строительства, а именно из объявления в газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного суду представителем ООО «Ипотекастрой», усматривается, что ответчик вносил изменения в текст проектной документации- «в разделе информации о строительстве: пункт 7 изложить в следующей редакции: предполагаемый срок ввода в эксплуатацию жилого дома ДД.ММ.ГГГГ.». При этом предложения Матросову С.Г. о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве жилья не вносились и доказательств заключения между сторонами соглашения об изменении условий договора, суду ответчиком представлено не было. Кроме того, ответчик в газете «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ вновь опубликовал изменения в проектную документацию по спорному дому об изменении планового срока ввода жилого дом в эксплуатацию на ДД.ММ.ГГГГ. При этом, из представленного суду истцом письма ООО «Ипотекастрой» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Матросову С.Г. сообщают, что про состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительство дома окончено и он может обратиться к ответчику для получения квартиры под ремонт и подписания акта приема - передачи. Однако, в связи с прохождением дополнительной государственной экспертизы плановый ввод жилого дома продлен до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, истцу предлагается подписать прилагаемое к письму дополнительное соглашение к договору. Поскольку, Матросов С.Г. не согласился заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве о сроке ввода жилого дома в эксплуатацию, договор считается заключенным на первоначальных условиях. Установив обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчик нарушил сроки планового завершения работ, своевременно не обеспечил ввод жилого дома в эксплуатацию, а также принимая во внимание, что в случае нарушения сроков выполнения работ законом предусмотрена ответственность в виде неустойки, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании неустойки законны и обоснованы. Период просрочки, за который истец просит взыскать неустойку, составляет 349 дней. В силу требования ч.2 ст. 6 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Сумма неустойка в соответствии ч.2 ст. 6 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из 7,75% ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки составляет 860 рублей 66 копеек. При этом с учетом конкретных обстоятельств дела, периода просрочки, за который истец просит взыскать неустойку, суд находит сумму заявленной неустойки в размере 300370 рублей 34 копейки завышенной, не соответствующейпоследствиям нарушения обязательства. Исходя из требований ст. 28 Закона о защите прав потребителей и положений ст. 333 ГК РФ, предусматривающей возможность уменьшения размера неустойки, в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным снизить размер неустойки до 150 000 рублей. В соответствии с ч.9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином- участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом. Поскольку Матросов С.Г. освобожден от уплаты государственной пошлины как истец при подаче иска о защите прав потребителей, то в силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 61.1 БК РФ госпошлина подлежит взысканию с ООО «Ипотекастрой» в доход муниципального бюджета в размере 200 рублей 00 копеек. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199, 235 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Матросова Сергея Геннадьевича к ООО «Ипотекастрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, взыскании неустойки удовлетворить частично. Признать за Матросовым Сергеем Геннадьевичем право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру № №, общей площадью помещения 57,8 кв.м., инвентарный номер №, расположенную на <данные изъяты> жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Взыскать с ООО «Ипотекастрой» в пользу Матросова Сергея Геннадьевича неустойку в размере 150000 рублей 00 копеек. В остальной части иска отказать. Взыскать с ООО «Ипотекастрой» в доход бюджета муниципального образования « Город Орел» госпошлину в размере 200 рублей 00 копеек. Ответчик вправе подать в Северный районный суд г. Орла заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии заочного решения. Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Орловский областной суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае если такое заявление подано, в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Судья Ракова Н.Н.