Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2010 года
Дело № 2-349/2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 марта 2010 года
Североморский городской суд Мурманской области в составе:
председательствующего судьи Роговой Т.В.
при секретаре Буйной А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 (далее по тексту – Агентство) о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование исковых требований, а также в судебном заседании истица указала, что 23.01.2010 года с целью поиска квартиры для последующего приобретения позвонила по одному из телефонов, указанному в газете (в рубрике «продажа квартир»). По телефону ей ответили, что интересующая ее квартира расположена по адресу: ... и продается через Агентство. Через указанное Агентство она договорилась о встрече с продавцами жилого помещения, осмотрела квартиру и решила ее приобрести. Для чего, она обратилась к ответчику, сотрудник которого ФИО3 ей пояснила, что для приобретения квартиры необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, поскольку у владельца жилого помещения ФИО4 имеется задолженность по квартплате, и сделку без ликвидации задолженности невозможно заключить в регистрационной службе.
23.01.2010 года она заключила предварительный договор с ответчиком. В момент подписания договора передала ФИО3 60000 рублей.
Впоследствии, по телевидению ... она увидела репортаж о неблагополучном состоянии жилого дома по ... и, повторно изучив договор, пришла к выводу, что он не соответствует нормам действующего законодательства по следующим основаниям: как следует из текста договора, он заключен между ней (покупателем) и Агентством в лице генерального директора ФИО5 (представителем продавца). Вместе с тем, договор со стороны «представителя продавца» подписан не ФИО5, а ФИО3, то есть ненадлежащим лицом. Выступая, как представитель продавца квартиры ФИО4, в договоре не указано на основании каких правовых документов этот «представитель» имеет право заключать сделки от имени продавца.
Таким образом, полагает, что ФИО3 не могла быть стороной предварительного договора купли-продажи и не имела права его заключать. ФИО5 также не имел правовых оснований заключить с ней договор, т.к. не обладал для этого надлежащими полномочиями, а именно не имел на момент заключения сделки доверенности от ФИО4
На основании вышеизложенного, со ссылками на ст.ст.160, 167, 168 Гражданского кодекса РФ просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 23.01.2010 г., заключенный между ней и Агентством, применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Представитель истицы ФИО6 в судебном заседании иск ФИО1 поддержал, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что в оспариваемом предварительном договоре не содержится сведений о том, что продавец ФИО4 доверяет Агентству либо ФИО5 продавать квартиру на условиях, предусмотренных в договоре, в том числе путем внесения предоплаты. Просил суд учесть, что в представленном ответчиком агентском договоре от 30.11.2009 года (заключенном между ФИО4 и Агентством) исполнителем указан ФИО5, но подписывает договор ФИО3, а в приложениях к договору – наоборот.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась в полном объеме. Поддержала возражения, изложенные в письменном мнении по иску л.д.15-16), и пояснила, что 30.11.2009 г. Агентство, в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, и ФИО4 заключили агентский договор на осуществление действий по продаже жилого помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу: ..., ..., ..., по которому Агентство выступает «Исполнителем», а ФИО4 «Заказчиком». Право собственности ФИО4 было подтверждено представленными подлинниками документов – свидетельством о праве на наследство по закону, свидетельством о государственной регистрации права.
«Заказчиком», по согласованию с «Исполнителем», была определена стоимость помещения в размере 420000 рублей.
Непосредственным Исполнителем от имени Агентства в агентском договоре была указана начальник юридического отдела ФИО3 на основании доверенности, удостоверенной генеральным директором ФИО5, действующим на основании Устава ФИО2.
Устно, перед заключением предварительного договора, ФИО1 было разъяснено, что на основании заключенного агентского договора с собственником помещения, Агентство имеет соответствующие полномочия на осуществление действий по продаже жилого помещения.
После осмотра истицей ФИО1 жилого помещения, а именно 23.01.2010 г. и непосредственного знакомства с собственником квартиры, а также зарегистрированной и проживающей в ней ФИО7, которая передала ФИО1 подлинники правоустанавливающих документов для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, был заключен предварительный договор между Агентством и ФИО1
Также указала, что ФИО1 до заключения предварительного договора была поставлена в известность о том, что на регистрации сделки основного договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области собственник помещения ФИО4 будет присутствовать лично. Помимо этого, до заключения предварительного договора ФИО1 была поставлена в известность собственником помещения об имеющейся задолженности по коммунальным платежам, поэтому как требование о внесении аванса, так и его размер были определены собственником самостоятельно - в сумме 60000 руб., которые были переданы собственнику помещения 25.01.2010 г.
Привела довод о том, что предварительный договор заключен юридическим лицом, в соответствии с целями его деятельности, которые определены в его Уставе, а именно:
- предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;
- деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом;
- предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
Кроме того, она (ФИО3) имела полное право быть стороной сделки и заключать договор, поскольку в соответствии с п.п.10.7 п.10 Устава - Генеральный директор ФИО2 выдает доверенности на право представительства от имени Общества, в том числе с правом передоверия.
В целом, просила ФИО1 в иске отказать.
Третье лицо – ФИО4 в ходе судебного заседания полагая иск не обоснованным, пояснила, что она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ..., .... В квартире также зарегистрирована ее мать – ФИО7 Решив продать указанное жилое помещение, они обратились в Агентство. Всеми вопросами занималась мама: показывала квартиру, договаривалась о цене, решала вопросы в Агенстве. Она (ФИО4) только заключила и подписала с Агентством соответствующий договор, в котором дала поручение продать квартиру, т.е. оказать соответствующие услуги.
25.01.2010 г. она получила от ФИО3 деньги в сумме 50000 руб. – внесенный покупателем аванс, а 10000 руб. оставила у ФИО3 в счет оплаты услуг Агентства в случае продажи квартиры - по заключенному между ними договору. В этот же день был погашен долг по квартплате (около 49000 руб.).
Заслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, суд полагает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Как установлено судом 23.01.2010 г. между ФИО2 в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемого «Представитель продавца» и ФИО1, именуемой «Покупатель» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...
Исполнителем от Агентства недвижимости согласно содержания предварительного договора выступила начальник юридического отдела ФИО3, которая подписала договор как «Представитель продавца».
Истица, ее представитель просят суд признать предварительный договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, полагая, что договор на стороны «Представителя продавца» подписан ненадлежащим лицом, поскольку по их мнению ФИО3 не могла являться стороной договора и не имела права его заключать. Кроме того, считают, что генеральный директор Агентства ФИО5 также не имел правовых оснований заключать с ФИО1 оспариваемый договор, поскольку не обладал для этого надлежащими полномочиями, а именно не имел на момент заключения сделки доверенности от ФИО4
Однако суд полагает указанные доводы ошибочными, основанными на неверном толковании законодательства.
В соответствии со ст.160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из п.2.2 Устава ФИО2 Общество вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом. Предметом деятельности Общества является, в том числе: предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом; деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом; предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества; предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества; управление недвижимым имуществом и т.д. л.д.19-26).
Подпунктом 10.7 п.10 Устава установлено, что Генеральный директор Общества без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; выдает доверенности на право представительства от имени Общества, в том числе доверенности с правом передоверия.
Согласно имеющейся в деле доверенности от 10.01.2009 года ФИО2 в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, уполномочило начальника юридического отдела ФИО3 вести все дела Общества с правом заключения и подписи, всех видов договоров с юридическими и физическими лицами, дополнительных соглашений, финансовых документов в соответствии с Российским законодательством и проч. л.д.18).
Доверенность выдана в соответствии с положениями ч.5 ст.185 Гражданского кодекса РФ, согласно которой доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
Кроме того, как следует из трудового договора и должностной инструкции начальника юридического отдела ФИО2 в функциональные обязанности ФИО3 входит подпись всех видов гражданско-правовых договоров, отвечающих деятельности Общества, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации л.д. 32-33, 36-37).
Также судом установлено, что до заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи квартиры, а именно - 30.11.2009 года между ФИО2 (в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава), именуемого «Представитель продавца», и ФИО4, именуемой «Заказчик», заключен Агентский договор на осуществление действий по продаже жилого помещения, расположенного по адресу: .... Названный договор от имени Агентства подписан ФИО5 л.д.28-29).
Разделом 2.1 указанного договора предусмотрено, что «Исполнитель» обязуется: осмотреть Помещение, проверить правильность оформления документов, касающихся Помещения (п.2.1.1); в случае получения Исполнителем согласия на покупку Помещения покупателем организовать документальное оформление взаимоотношений между Покупателем и Заказчиком (п.2.1.6); в случае согласия покупателя на приобретение Помещения известить Заказчика. Подписать с Заказчиком, дополнительно договор поручения на сопровождение сделки в УФРС по МО, организовать подачу документов на регистрацию в органах государственной регистрации, оказать содействие в проведении безналичных или наличных расчетов, в том числе с использованием банковской ячейки или аккредитива (п.2.1.7).
Разделом 2.2 указанного договора установлено, что «Исполнитель» имеет право: устанавливать контакты с потенциальными покупателями помещения; в случае согласия Покупателя на приобретение Помещения заключать с последним предварительный договор, соглашение о предстоящей сделке, с правом получения денежных средств (задаток, аванс), указанных Заказчиком и с его согласия, за право первоочередного приобретения Помещения, выступать «Представителем продавца», на основании заключенного агентского договора (п.п.2.2.1. и п.2.2.2).
К агентскому договору заключены приложение Номер - договор поручения на сопровождение сделки и приложение Номер - о внесении в договор изменений в связи со снятием проживающих в жилом помещении лиц с регистрационного учета л.д. 34, 35).
Как показала в судебном заседании свидетель ФИО7, ее дочь ФИО4 имеет в собственности квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., .... Они с дочерью приняли решение о продаже указанного жилого помещения и с этой целью обратились в Агентство, с которым заключили Агентский договор на осуществление действий по продаже жилого помещения. Всеми вопросами по продаже квартиры занималась она (свидетель), так как дочь занята к институте, но по согласованию с последней. Договора также подписывала дочь – как собственник квартиры.
23.01.2010 г. ей позвонили из Агентства и сообщили, что приедут люди осматривать квартиру. Через некоторое время приехала ФИО1 с родителями и мужем, осмотрели квартиру, жилье им понравилось. Между ней и истицей состоялась договоренность, что она внесет задаток - для погашения числящегося по квартире долга по коммунальным платежам, примерно 60000 руб. ФИО1 она также сообщила, что у них с дочерью подписан договор с Агентством, через которое необходимо решать все вопросы.
Спустя два дня ФИО3 сообщила, что ФИО1 просит снизить цену на квартиру, на что она (свидетель) согласилась и согласилась на продажу квартиры за 400000 руб. После чего, ФИО3 сообщила, что ФИО1 внесла задаток за квартиру в сумме 60000 руб.
В тот же день ФИО3 передала им с дочерью деньги в сумме 50000 руб., которые они полностью внесли в счет погашения долга по коммунальным платежам, а 10000 руб. оставили Агентству в счет оплаты их услуг по договору.
Таким образом, из условий и содержания заключенного Агентского договора с собственником помещения, пояснений третьего лица, показаний свидетеля ФИО7 следует, что Агентство имело надлежащие полномочия на осуществление действий по продаже жилого помещения, организацию и документальное оформление возникших правоотношений между ФИО1 и ФИО4 (через Агентство), в том числе и на заключение предварительного договора купли-продажи, а также получение аванса от ФИО1, которая выразила согласие на покупку квартиры.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи квартиры заключен юридическим лицом в соответствии с целями его деятельности, которые определены в его Уставе, и на законных основаниях.
Также из исследованных доказательств, суд установил, что ФИО3 имела право быть стороной сделки от имени Агентства, заключать предварительный договор купли-продажи с ФИО1 - в соответствии с Уставом Агентства, на основании доверенности, а также согласно функциональным обязанностям и условий договора со ФИО4
Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что ответчик (в лице ФИО3) действовал при заключении договора с покупателем ФИО1 как представитель продавца. Из обстоятельств дела, на которые ссылаются участники процесса, судом установлено, что истице было известно о собственнике жилого помещения, об условиях сделки и оформлении продажи квартиры через ответчика. При таких обстоятельствах, заблуждаться о правомочиях Агентства ФИО1 не могла.
Иные доводы сторон на существо спора не влияют, так как не являются предметом спора и не оцениваются судом.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что для признания недействительным предварительного договора купли-продажи от 23.01.2010 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 и применения последствий недействительности ничтожной сделки - правовых оснований не имеется. В связи с чем, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении иска за необоснованностью.
Суд рассматривает спор на основании представленных сторонами доказательств в соответствии с положениями ст.56-57 ГПК РФ и в пределах заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Североморский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий Т.В. Роговая