о взыскании арендной платы по договору, причиненных убытков

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2010 года

Дело № 2-2225/2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2010 года

Североморский городской суд Мурманской области в составе:

Председательствующего судьи Хворостовской Л.А.,

При секретаре Краснояровой Е.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя Бурдина Артура Александровича к Кулиш Людмиле Ивановне о взыскании арендной платы по договору, причиненных убытков, и встречному иску Кулиш Людмилы Ивановны к индивидуальному предпринимателю Бурдину Артуру Александровичу о признании незаконными отказа в досрочном расторжении договора аренды, требований о взыскания арендных платежей и затрат по произведенному ремонту в связи с прекратившим свое действие договором,

У с т а н о в и л :

Индивидуальный предприниматель Бурдин А.А. обратился в суд с иском к Кулиш Л.И. о взыскании арендной платы в сумме 440000 рублей и причиненных убытков в сумме 329277 рублей.

В обоснование иска указал, что 01.11.2008 года между ним (арендодателем) и ИП Кулиш Л.И. (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения Номер, расположенного по адресу: ..., для использования под магазин на срок до 30 сентября 2009 года.

Пунктом 4.1 договора между сторонами была согласована арендная плата в размере 110000 рублей в месяц, которая должна выплачиваться ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п. 4.3, 4.4).

12.04.2009 г. он получил от ответчика предложение о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, против чего не возражал при условии соблюдения пунктов 2.2.13, 3.1 и 3.6 договора, предусматривающих порядок расторжения договора и передачи помещений арендодателю, о чем указал в письме от 12.04.2009 г., адресованному ИП Кулиш Л.И.

Вместо надлежащего исполнения условий договора, ответчик обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском о расторжении договора. Решением суда от 08 июля 2009 года исковые требования ИП Кулиш были удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 17.12.2009 года решение Арбитражного суда Мурманской области было отменено, по делу принято новое решение об отказе ИП Кулиш Л.И. в расторжении договора аренды.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа от 13.04.2010 г. постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В нарушение условий договора аренды ответчик не передал по акту приема-передачи освобождаемое нежилое помещение в том же состоянии, в котором передавалось арендатору в соответствии с разделом 3 указанного договора. Кроме того, в результате предпринимательской деятельности ответчик значительно ухудшил состояние арендуемых помещений.

Согласно локальной сметы ФИО1 от 23.11.2009 г., составленной на основании заключения специалиста независимой экспертизы ФИО2 от 19.11.2009 г., стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения составила 298777 руб. За услуги по проведению оценки истцом уплачено 30500 руб., общая сумма причиненных убытков составляет 329277 руб.

Кроме того, указал, что с июня 2009 г. по сентябрь 2009 г. ответчиком не вносились арендные платежи по договору, задолженность составляет 440000 руб.

Просит взыскать с Кулиш Л.И., утратившей статус индивидуального предпринимателя с 12 января 2010 г., задолженность по арендной плате в сумме 440000 руб. и причиненные убытки в сумме 329 277 руб., а всего 769277 руб.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме, дополнительно указав, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., общей площадью <данные> кв.м. 01.11.2008 года между ним и ответчиком заключен договор аренды помещения, площадью <данные> кв.м. Ответчице в пользование была сдана торговая площадь, в том числе подвальное помещение и фасад здания, которые являются ее неотъемлемой частью. Право собственности на подвальное помещение в установленном законом порядке им до настоящего времени не оформлено. Объект аренды был передан ответчице в надлежащем состоянии после ремонта, без каких-либо повреждений, о чем указано в акте приема-передачи от 01.11.2008 года, подписанного сторонами. 11 апреля 2009 г. ответчица сообщила о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды в связи со сложным финансовым положением и невозможностью дальнейшей оплаты арендных платежей. Он не возражал при условии соблюдения пунктов 2.2.13, 3.1 и 3.6 указанного договора, а именно, приведения арендуемого помещения в надлежащее состояние и возврата по акту. Ответчик произвела ремонтные работы, однако он считает, что она не выполнила в полном объеме ремонт помещения, работы проведены некачественно, на потолочной плитке были видны следы залития, некачественно выполнена поклейка обоев на стенах помещения, имелись трещины и сколы керамической плитки ступеней крыльца главного входа, частично разрушена штукатурка фасада здания, что подтверждается заключением специалиста № 09-31 от 19.11.2009 г., локальной сметой о стоимости восстановительного ремонта на сумму 298777,04 руб.

16 апреля 2009 г. он приехал по своей инициативе по адресу нахождения переданного им в аренду помещения, Кулиш Л.И. предложила ему принять помещения с недостатками по акту, однако он отказался. Ответчик его не уведомляла, что в этот день она намерена передать ему отремонтированное помещение. Свой акт устранения недостатков он не составлял, в устном порядке указал ответчице на имеющиеся дефекты, предложил их устранить до 3 мая 2009 г., поскольку уезжал в ... на длительное время. Арендные платежи Кулиш Л.И. произвела по май 2009 года включительно.

Также указал, что право арендатора на односторонний отказ от договора договором аренды от 01.11.2008 года не предусмотрено. Соглашения о досрочном расторжении договора аренды с ответчицей достигнуто не было, после 16 апреля 2009 г. ответчица на телефонные звонки не отвечала, помещение по акту приема-передачи ему не сдала, ключи от помещения передала 30 октября 2009 г.

Поскольку в добровольном порядке соглашения о досрочном расторжении договора достигнуто не было, Кулиш Л.И. обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском о расторжении договора аренды. Решением суда от 08.07.2009 года ее требования были удовлетворены.

Однако судебными решениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций указанное решение было отменено, принято новое решение об отказе Кулиш Л.И. в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

Таким образом, договор аренды действовал до установленного договором срока - 30 сентября 2009г. Ответчица в период с июня 2009 г. по сентябрь 2009 г. свои обязанности по внесению арендных платежей не исполняла, за указанный период образовалась задолженность в сумме 440 000 руб., которую он просит взыскать с ответчицы в его пользу.

Также считает, что ответчица должна возместить ему убытки, связанные с расходами по восстановительному ремонту спорного нежилого помещения.

Согласно локальной смете от 23.11.2009 года стоимость восстановительного ремонта помещений (фасада здания, торгового зала и подвального помещения) составляет 298777 руб., за услуги эксперта он уплатил 30500 руб.

Из представленного им отчета с фотографиями усматривается, что арендуемое ответчицей нежилое помещение после ремонта находилось в ненадлежащем состоянии, в связи с чем, в ноябре 2009 года он самостоятельно произвел ремонт помещения (торгового зала), подвального помещения и фасада здания, закупал строительные материалы, работы, связанные с электричеством, выполнял его знакомый, была восстановлена работа охранной сигнализации, произведен ремонт вентиляционного оборудования, устранены все недостатки по выполненному ответчицей ремонту. Письменных доказательств, подтверждающих понесенные расходы в указанном размере, представить не может, так как чеки, товарные накладные, квитанции не сохранились.

Ранее произвести оценку стоимости восстановительного ремонта спорного помещения он не мог, поскольку с апреля по 30 октября 2009 г. не имел доступа в указанное помещение, ключи находились у Кулиш Л.И., были ему переданы вечером 30 октября 2009 г. супругом ответчицы. Кроме того, с 3 мая по 30 октября 2009 года он находился в ....

01 ноября 2009 г., на следующий день после приезда в ..., он заключил договор аренды с новым арендатором. Помещение передал по акту приема-сдачи. В акте указано, что помещение передано после ремонта, в исправном состоянии, повреждений нет. Однако фактически помещение было передано с недостатками, новый арендатор не пользовался им до декабря 2009 г. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска Кулиш Л.И. просил отказать за необоснованностью, ссылаясь на то, что договором аренды предусмотрены основания досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Основания расторжения договора по инициативе арендатора указанным договором не предусмотрены. Поскольку соглашения о досрочном расторжении договора аренды с ответчицей достигнуто не было, судебными решениями арбитражных судов ответчице отказано в расторжении договора аренды, следовательно, указанный договор действовал до установленного договором срока - 30 сентября 2009 года.

Представитель истца Миронов А.Ю. в судебных заседаниях требования истца, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Полагает, что стоимость ремонтных работ, определенная сметной стоимостью, подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просил отказать за необоснованностью.

В судебном заседании ответчик Кулиш Л.И. иск не признала по доводам, изложенным в письменном мнении по иску (л.д.172), предъявила встречный иск к ИП Бурдину А.А. о признании незаконными отказа в досрочном расторжении договора аренды, требований о взыскании арендных платежей и затрат по произведенному ремонту в связи с прекратившим свое действие договором 16 апреля 2009 г.

В обоснование встречных исковых требований указала, что она своевременно направила истцу заявление о досрочном расторжении договора аренды, произвела косметический ремонт, 16 апреля 2009 года освободила арендуемое помещение и имела намерение передать его по акту Бурдину А.А., в связи с чем, считает, что датой прекращения договора является 16 апреля 2009 г. Истец необоснованно уклонялся от приема помещения по акту, в связи с чем просит признать его действия незаконными.

С требованиями Бурдина А.А. о взыскании убытков в сумме 329277 рублей она не согласна, поскольку после освобождения помещения произвела в нем текущий ремонт. Ответчик необоснованно отказался принимать помещение по акту, сославшись на некачественное выполнение ремонтных работ. Свой акт недостатков он не составил. 16 апреля 2009 г. она пригласила эксперта ФИО3 Эксперт ФИО4., который сфотографировал помещение после проведения ремонтных работ, сделал экспертное заключение, произвел расчет стоимости косметического ремонта. Согласно акту приема-передачи от 16.04.2009 г., составленному без участия ИП Бурдина, спорное нежилое помещение находилось после ремонта, оборудование в исправном состоянии, повреждений не имело. Ключи от помещения были переданы Бурдину А.А. в августе 2009 г., ранее передать ему ключи не могла, так как на телефонные звонки он не отвечал. Поскольку истец не согласился расторгнуть договор аренды, она обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 01 июля 2009 года ее требования были удовлетворены. Решениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении иска ей было отказано.

Арендную плату она произвела по май 2009 года включительно. С июня 2009 г. по сентябрь 2009 г. помещение ею не использовалось, арендные платежи она не производила, поскольку полагала, что договор аренды досрочно расторгнут с истцом на основании решения арбитражного суда.

Исследование состояния помещения было произведено Бурдиным А.А. 19 ноября 2009 г. по истечении более одного месяца с даты истечения срока договора аренды.

С оценкой стоимости восстановительного ремонта в сумме 298 777 рублей она не согласна, так как оценка стоимости, произведенная истцом, значительно выше стоимости ремонта помещения, произведенного ею по состоянию на 16 апреля 2009 г. (23 858 рублей). Указанные в акте осмотра от 19.11.2009 года недостатки произошли не по ее вине, на осмотр помещения ее не приглашали. 01 ноября 2009 г. истец заключил договор аренды с новым арендатором, согласно представленному им акту приема-передачи помещение передано после ремонта, повреждений не имеет, что свидетельствует о том, что фактически помещение принято и передано истцом в аренду после произведенного ею ремонта. Доказательств понесенных расходов в сумме 298 777 рублей истец не представил. Просит в удовлетворении исковых требований Бурдину А.А. отказать, удовлетворить ее встречный иск в полном объеме.

Представитель ответчика Сакене А.Г. в судебных заседаниях с иском ИП Бурдина не согласилась, поддержала встречный иск Кулиш Л.И. В обоснование своих доводов указала, что в соответствии с 2.2.13 договором аренды нежилого помещения, сторонами было предусмотрено условие о досрочном расторжении договора. Кулиш в связи с экономическим кризисом и во избежание нарушений условий договора в части арендных платежей, с 10 марта 2009 года неоднократно обращалась в арендодателю с заявлением о прекращении договора аренды нежилого помещения в досрочном порядке. Ответ от арендодателя получен не был, несмотря на то, что Бурдин подал рекламное объявление о сдаче в аренду занимаемого ИП Кулиш Л.И. нежилого помещения в газету бесплатных объявлений <данные> от 08.04.2009 г. № 13 (372).

10 апреля 2009 г. Кулиш Л.И. вручила Бурдину А.А. предложение о расторжении договора аренды с указанием срока ответа до 17.04.2009 года. Поскольку Бурдин отказался от получения данного предложения, Кулиш Л.И. 11.04.2009 г. направила ему указанное предложение по почте ценным письмом.

11 апреля 2009 г. арендованное помещение было освобождено и начат его ремонт. 16 апреля 2009 г. был произведен косметический ремонт. Из отчета № 520/09 ФИО3 следует, что арендованное помещение находится после ремонта, оборудование без повреждений, соответствует на момент предоставления в аренду и пригодно для использования по назначению.

16 апреля 2009 года Бурдин А.А. был ознакомлен с произведенным ремонт в освобожденном помещении в присутствии представителей ФИО3 ФИО4, ФИО5 и Кулиш Л.И. На предложение Кулиш подписать акт сдачи-приема помещения истец ответил отказом, а также отказался расторгнуть досрочно договор аренды, несмотря на то, что задолженности по арендной плате у Кулиш не было.

Арендные платежи производились Кулиш по май 2009 года включительно. Затем ответчица обратилась в арбитражный суд г.Мурманска с иском о расторжении договора аренды, решением суда ее требования были удовлетворены. Впоследующем судебными решениями Кулиш Л.И. было отказано в иске.

Вместе с тем, полагает, что 16 апреля 2009 года договор аренды был досрочно расторгнут сторонами.

Указала, что в силу норм ст.ст.622, п.1 ст.655 ГК РФ и в соответствии с Постановлением ФАС ВВО от 30.01.2007 г. по делу Номер юридически значимым обстоятельством, означающим прекращение договора аренды, является момент освобождения и передачи арендованного имущества. Следовательно, предоставление освобожденного и отремонтированного помещения Бурдину А.А. означает прекращение договорных отношений между сторонами.

В силу абз.3 ст.655 ГК РФ юридически значимым обстоятельством также является уклонение стороны - арендодателя Бурдина А.А. от подписания документа о передаче арендованного помещения, что следует рассматривать как отказ арендодателя от исполнения обязанности по принятию арендованного помещения в связи с прекращением договора.

Расторжение договора аренды досрочно в одностороннем порядке Кулиш Л.И. соответствует условиям договора и является юридически значимым фактом, который влечет расторжение договора и прекращение всех договорных обязательств.

Незаконный отказ истца от выполнения договорных обязательств по досрочному расторжению договора означает злоупотребление правом, а также умышленным противоправным удержанием Кулиш Л.И. стороной Бурдина А.А. в договорных отношениях с целью получения незаконной прибыли, т.е. неосновательным обогащением в соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ.

Следовательно, у Бурдина А.А. нет правового основания требовать выплаты арендных платежей после расторжения договора аренды.

Кроме того, не согласны с требованиями истца о взыскании убытков, связанных с ремонтом арендованного помещения. В соответствии с п.3.6 договора аренды арендованное помещение должно быть передано в том же состоянии, в котором получено. Состояние арендованного помещения, передаваемого Кулиш Л.И. Бурдину А.А., зафиксировано в отчете № 520/09 и в акте сдачи-приема арендованного помещения от 16 апреля 2009 года и полностью соответствует требованиям указанных документов.

На момент досрочного расторжения договора аренды какие-либо требования по произведенному ремонту помещения Бурдиным А.А. предъявлены не были. Оценка состояния передаваемого арендатором помещения в подтверждение суммы причиненного ущерба и ненадлежащего состояния помещения Бурдиным А.А. не производилась.

Оценка состояния помещения была произведена Бурдиным А.А. 19 ноября 2009 года, т.е. после расторжения договора и освобождения Кулиш Л.И. арендованного помещения в досрочном порядке 16.04.2009 г., и по истечении двух месяцев с даты истечения срока договора аренды.

В оценку стоимости ремонтных работ истцом включены объекты, не являющиеся предметом аренды: подвал и фасад здания. Ремонт фасада производится в случае капитального ремонта всего здания. Согласно договору площадь сдаваемого в аренду помещения составляла 55 кв.м., непосредственно фасад и подвал в площадь арендуемого помещения не входят, поэтому затраты на ремонт этих объектов не могут взиматься с ответчика. Помимо этого, высказала сомнение относительно произведенной оценки ремонтных работ ФИО2, поскольку Бурдин А.А. является соучредителем ФИО2. Просила в иске ИП Бурдину А.А. отказать, удовлетворить встречный иск Кулиш Л.И. в полном объеме.

Заслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Бурдин А.А. является собственником нежилого помещения - части здания – предприятия розничной торговли, общей площадью <данные> кв.м., расположенного по адресу ..., что подтверждается свидетельством о регистрации права от 07.02.2006 г. (л.д.210).

01.11.2008 г. между ИП Бурдиным А.А. (арендодателем) и ИП Кулиш Л.И. (арендатором) был заключен договор аренды Номер от 01.11.2008 г., согласно которому арендодатель принял на себя обязательства по передаче во временное владение и пользование арендатору, а арендатор обязался принять нежилое помещение по адресу: ..., для использования под магазин. Площадь торгового зала составляет <данные> кв.м. (пункт 1.1. договора; л.д.21).

01 ноября 2008 г. арендуемый объект был осмотрен сторонами и передан ИП Кулиш Л.И. по акту сдачи-приемки от 01.11.2008 (приложение № 1 к договору, л.д.25), из которого следует, что на момент заключения договора аренды объект находился после ремонта, напольный и настенный кафель, стены, окна пластиковые (стеклопакеты) – 2 шт., двери пластиковые (стеклопакеты) – 1 шт., подвесной потолок, светильники, охранная система и другое оборудование все в исправном состоянии и повреждений не имеют.

Стороны установили, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и действует до 30 сентября 2009 г. (п.1.3 л.д.21).

Согласно п. 4.1. договора арендная плата установлена соглашением сторон в размере 110000 руб. в месяц.

В феврале 2009 г. в договор аренды были внесены изменения, касающиеся порядка внесения арендной платы (дополнительное соглашение от 17.02.2009 года, (л.д.26).

Порядок изменения, расторжения, прекращения и продления указанного договора установлен пунктами 6.1. и 6.3 договора, из которых следует, что право досрочного расторжения договора в одностороннем порядке предоставлено только арендодателю (л.д.23). Особый порядок или основания расторжения договора по инициативе арендатора договором от 01.11.2008 г. Номер не предусмотрены.

Кулиш А.А. и ее представитель ссылаются на то, что Бурдин А.А. незаконно отказался от выполнения договорных обязательств по досрочному расторжению договора аренды, поскольку договор аренды расторгнут с арендодателем в одностороннем порядке предложением Кулиш Л.И. от 11.04.2009 г., с 16 апреля 2009 г. (л.д.27).

Однако их доводы суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 6.1 и 6.3 договора Номер от 01.11.2008 г. предусмотрено, что расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по инициативе арендодателя без объяснения каких-либо причин, после предварительного уведомления арендатора за два месяца, и в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий данного договора.

Право арендатора на односторонний отказ от договора договором аренды от 01.11.2008 года не предусмотрено.

Следовательно, рассматриваемый договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, в связи с финансовыми трудностями, вызвавшими фактическое приостановление предпринимательской деятельности ИП Кулиш, арендатор 11.04.2009 г. направила в адрес арендодателя предложение о досрочном расторжении договора, с просьбой в срок до 17.04.2009 г. ответить на предложение (л.д.27).

ИП Бурдин А.А. не возражал против расторжения договора аренды после сдачи арендуемого помещения в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору, по акту приема-передачи, что подтверждается имеющимся в материалах дела письмом истца, адресованным Кулиш Л.И. (л.д.29).

Однако стороны к соглашению о досрочном расторжении договора не пришли, как пояснил Бурдин А.А., дата передачи помещения между ними не согласовывалась, уведомления о досрочном освобождении арендуемого помещения и намерении передать объект аренды по акту 16 апреля 2009 г. он от Кулиш Л.И. не получал. Сам факт его нахождения в помещении 16 апреля 2009 г. не свидетельствует о том, что он был своевременно уведомлен о передаче помещения по акту и необоснованно уклонился от подписания документа о передаче арендуемого помещения. Отказ от принятия помещения был связан с некачественно проведенным ремонтом и необходимостью устранения дефектов, на которые он указал ответчице в устном порядке и просил устранить до мая 2009 г. (отъезда в ...).

Кулиш Л.И. в судебном заседании не отрицала, что 16 апреля 2009 года они с истцом не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды и передаче помещения по акту, свой отказ истец мотивировал некачественным проведением ремонтных работ.

Таким образом, согласие истца на досрочное расторжение договора 16.04.2009 г. получено не было, письменное соглашение о досрочном расторжении договора аренды между сторонами не оформлялось. Доказательств уведомления арендодателя о намерении передать ему объект аренды по окончании ремонта 16.04.2009 г., а также фактической передачи арендодателю помещения (в том числе по акту приема-передачи) Кулиш Л.И. не представлено.

Доводы ответчика и его представителя о незаконности отказа Бурдина А.А. от выполнения договорных обязательств по досрочному расторжению договора аренды в соответствии с п.2.2.13 договора суд находит необоснованными.

Данный пункт договора обязывает арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его освобождении; сдать арендодателю помещение по акту приема-передачи; составить акт приема передачи в соответствии с разделом 3 договора.

Таким образом пункт 2.2.13 договора не предусматривает порядок расторжения договора и условие о праве арендатора на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Суд также не принимает доводы Кулиш Л.И. и ее представителя о том, что договор аренды прекращен 16 апреля 2009 г., так как арендатор освободила арендуемое нежилое помещение, произвела в нем косметический ремонт, поскольку данные обстоятельства не свидетельствует о волеизъявлении стороны договора (арендодателя) на досрочное расторжение договора.

Кроме того, из пояснений сторон судом установлено, что после 16 апреля 2009 г. Кулиш Л.И. продолжала оплачивать арендные платежи по май 2009 года (включительно), выехала из помещения и опечатала его в июне 2009 г., следовательно, до июня 2009 г. продолжала использовать арендуемое помещение.

Также не представлено Кулиш Л.И. доказательств уклонения арендодателя Бурдина А.А. от подписания документа о передаче арендованного помещения. Акт приема-передачи имущества от 16.04.2009 г. (л.д.160), подписанный арендатором и представителями ФИО3 ФИО4, ФИО5 и ФИО6 не подтверждает факт незаконного отказа арендодателя от подписания акта, поскольку указанные лица по просьбе Кулиш Л.И. прибыли в этот день для проведения оценки объекта и составления отчета о стоимости косметического ремонта. Доказательств того, что Кулиш Л.И. уведомила Бурдина А.А. о намерении передать ему по акту 16 апреля 2009 г. отремонтированное помещение, суду не представлено.

Свидетель ФИО4 в судебном заседании показал, что Бурдин А.А. приезжал в помещение 16.04.2009 г., о чем-то разговаривал с Кулиш Л.И. Однако он не знает, решался ли между ними вопрос о передаче помещения по акту в этот день или нет.

Таким образом, доводы Кулиш Л.И. о незаконности отказа арендодателя от принятия предмета аренды по акту от 16.04.2009 г. не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, суд учитывает, что арендодатель имел обусловленное договором право не принимать предмет аренды с дефектами и требовать их устранения за счет арендатора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что намерение расторгнуть договор аренды 16.04.2010 г., освободить арендованное имущество до 16.04.2009 г. и передать его по акту фактически сторонами выполнено не было.

Согласно п.2 статьи 451 ГК РФ в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии определенных условий.

Из материалов дела следует, что ИП Кулиш Л.И. обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к ИП Бурдину А.А. о расторжении договора аренды. Решением суда от 01 июля 2009 г. исковые требования ИП Кулиш были удовлетворены (л.д.154-159).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 года, вступившим в законную силу, отменено решение арбитражного суда Мурманской области от 01.07.2009 г., и по делу принято новое решение об отказе ИП Кулиш Л.И. в удовлетворении иска к ИП Бурдину А.А. о расторжении договора аренды (л.д.30-35).

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа от 13.04.2010 г. решение суда апелляционной инстанции оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии у Кулиш Л.И. оснований для расторжения договора в порядке п.2 ст.451 ГК РФ (л.д. 36-38).

В силу п.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения Номер от 01.11.2009 г. по соглашению сторон и в судебном порядке расторгнут не был, следовательно, продолжал действовать до 30 сентября 2009 г.

Доводы Кулиш Л.И. и ее представителя о том, что ИП Бурдин злоупотребил своим правом, незаконно отказался от выполнения договорных обязательств по досрочному расторжению договора, не нашли подтверждения в ходе разбирательства по делу.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. Условия по порядку досрочного расторжения договора добровольно были согласованы сторонами.

В связи с чем, суд отказывает Кулиш Л.И. в удовлетворении встречного иска о признании незаконным отказа ИП Бурдина А.А. по досрочному расторжению договора аренды 16 апреля 2009 года за необоснованностью.

Поскольку судом не установлено незаконного отказа Бурдина А.А. по досрочному расторжению договора, то не возникло и правовых оснований для признания незаконными требований о взыскании арендных платежей и затрат по произведенному ремонту в связи с прекращением договора аренды 16.04.2009 г. В связи с чем, в этой части встречных исковых требований суд отказывает Кулиш Л.И.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Пунктами 4.3. и 4.4. договора предусмотрена обязанность ответчика вносить арендную плату ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца в размере, установленном настоящим договором.

Судом установлено, что Кулиш Л.И. с июня по сентябрь 2009 года (включительно) не производила оплату арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 440000 рублей.

В судебном заседании ответчица не отрицала, что в указанный период не осуществляла арендные платежи, поскольку полагала, что договор аренды с истцом расторгнут. Доказательств погашения задолженности на день вынесения решения ответчик суду не представила.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании подтвердил, что оплату арендных платежей Кулиш Л.И. произвела по май 2009 г. включительно.

В силу ст. ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с чем, суд удовлетворяет требования ИП Бурдина о взыскании с Кулиш Л.И. задолженности по арендным платежам в сумме 440000 рублей, образовавшейся за период с июня по сентябрь 2009 года (включительно).

Доводы Кулиш Л.И. и ее представителя относительно необоснованности заявленных требований о взыскании арендных платежей в связи с расторжением договора аренды 16 апреля 2009 года суд не принимает, поскольку судом установлено, что договор аренды в досрочном порядке между сторонами расторгнут не был.

То обстоятельство, что с июня 2009 г. Кулиш Л.И. не пользовалась арендуемым помещением, освободила его в установленном договором аренды порядке, не могут быть признаны обоснованными, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы - пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Исковые требования ИП Бурдина А.А. о взыскании с Кулиш Л.И. убытков в сумме 329777 рублей суд находит необоснованными и отказывает в их удовлетворении по следующим основаниям.

Обязанностью арендатора является поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).

Поддержание в исправном состоянии имущества - это обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Это устранение неисправностей имущества без прекращения его использования.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой главных составных частей. Текущий ремонт не увеличивает стоимость арендованного имущества.

Расходы по содержанию имущества - это расходы, которые обусловлены социально-экономическими условиями использования имущества, без которых его невозможно использовать.

Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с п.3.6 договора аренды Номер арендованное помещение должно быть передано в том же состоянии, в котором получено.

Состояние переданного арендодателем ИП Бурдиным А.А. арендатору Кулиш Л.И. в аренду нежилого помещения зафиксировано в акте сдачи-приемки от 01 ноября 2008 года (л.д.25).

Согласно данному акту, техническое состояние указанного нежилого помещения на дату его передачи характеризовалось следующим: помещение после ремонта, напольный и настенный кафель, стены, окна пластиковые (стеклопакеты) – 2 шт., двери пластиковые (стеклопакеты) – 1 шт., подвесной потолок, светильники, охранная система и другое оборудование все в исправном состоянии и повреждений не имеют.

В указанном акте отсутствуют сведения о передаче Кулиш Л.И. в аренду подвального помещения, а также сведения о состоянии фасада здания в момент передачи арендуемого помещения.

В силу п. 2.2.8 договора на арендатора возлагается обязанность производить за свой счет текущий и косметический ремонт помещения, принимать долевое участие в ремонте фасада и кровли здания, принимать участие по мере необходимости в благоустройстве прилегающей территории, содержать за свой счет инженерные сети, вентиляцию и т.п. оборудование в соответствии с отраслевыми правилами и нормами, с предварительным письменным уведомление арендодателя (л.д.27).

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что в апреле 2009 года в связи с намерением досрочно расторгнуть договор аренды, ответчицей были выполнены работы по текущему ремонту арендуемого помещения на общую сумму 23858 рублей, согласно отчету ФИО3 об определении стоимости косметического ремонта нежилого помещения - торгового зала, площадью <данные> кв.м. (л.д.125-153).

В судебном заседании ИП Бурдин не отрицал тот факт, что ответчик произвела текущий ремонт помещения, однако в связи с проведением некачественно ремонтных работ, он данное помещение по акту не принял. Свой акт недостатков по произведенному ответчицей ремонту не составлял, оценку стоимости восстановительного ремонта не производил, имеющиеся дефекты после произведенного ремонта не зафиксировал, в устном порядке указал ответчице на имеющиеся недостатки и необходимость их устранения.

Из представленного Кулиш Л.И. акта сдачи-приемки от 16.04.2009 года, подписанного представителями ФИО3 ФИО4, ФИО5 и менеджера ФИО6, усматривается, что арендованное помещение освобождено, в спорном помещении произведен косметический ремонт, техническое состояние помещения на момент передачи характеризуется следующим: состояние стен, потолка, окон удовлетворительно, помещение соответствует требованиям по его эксплуатации. Напольный и настенный кафель, окна пластиковые (стеклопакеты) – 2 шт., двери пластиковые (стеклопакеты) – 1 шт., подвесной потолок, светильники, охранная сигнализация и другое оборудование в исправном состоянии и повреждений не имеют.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 показал, что в апреле 2009 года по просьбе Кулиш Л.И. он в качестве эксперта-оценщика ФИО3 производил осмотр помещения, расположенного по адресу: ..., составлял отчет о стоимости косметического ремонта нежилого помещения, локальную смету. 16 апреля 2009 года помещение находилось после ремонта, повреждений не имело, оборудование находилось в исправном состоянии, что подтверждается сделанными им фотографиями на месте 16.04.2009 года и приобщенными к отчету.

Бурдин А.А. ссылается на то, что для исправления некачественно выполненных ремонтных работ, согласно локальной сметы ФИО1 от 23.11.2009 года, составленной на основе заключения независимой экспертизы объекта ФИО2 от 19.11.2009 года, определен размер восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 298777 рублей. За услуги по проведению оценки оплачено 30500 рублей.

Вместе с тем, судом установлено, что оценка состояния помещения была произведена Бурдиным А.А. 19 ноября 2009 года, т.е. после расторжения договора и освобождения Кулиш Л.И. арендованного помещения, по истечении более одного месяца с даты истечения срока договора аренды.

Приняв от арендатора ключи, без проверки состояния помещения и составления соответствующего акта приема-передачи, истец не вправе возлагать на ответчика ответственность по возмещению убытков (ущерба). Акт обследования помещения проводился без участия Кулиш Л.И., доказательств извещения ее о проведении обследования в материалах дела отсутствуют.

Заявляя требования о взыскании убытков в полном объеме, истец не представил суду доказательств фактических расходов, понесенных им по восстановлению помещения. Истец пояснил, что ремонтные работы были выполнены своими средствами и силами, однако документально размер понесенных убытков им не подтвержден.

Кроме того, в оценку стоимости ремонтных работ включены объекты, не являющиеся предметом аренды: подвал и фасад здания. Согласно договору площадь сдаваемого в аренду помещения (торгового зала) составляла <данные> кв.м., непосредственно фасад и подвал в площадь арендуемого помещения не входят. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на ответчика были возложены обязанности по обслуживанию и ремонту подвального помещения. Из пояснений истца следует, что право собственности на подвальное помещение им до настоящего времени не оформлено, в акте приема-передачи подвальное помещение не указано, поэтому затраты на ремонт этого объекта не могут взиматься с ответчика.

Пунктом 2.2.8 договора предусмотрено, что арендатор обязан принимать долевое участие в ремонте фасада здания.

Доказательств того, что истец понес расходы на ремонт фасада здания в указанном в локальной смете размере - суду не представлено.

Также судом установлено, что на момент осмотра помещения и составления локальной сметы о стоимости восстановительного ремонта от 19.11.2009 г., данное помещение было сдано в аренду новому арендатору – ФИО8, с которой 01 ноября 2009 года был заключен договор аренды. В акте сдачи-приемки помещения от 01.11.2009 года зафиксировано, что объект передан арендатору после ремонта, в исправном состоянии, повреждений не имеет.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что техническое состояние нежилого помещения – торгового зала, пл. 55 кв.м., на момент его передачи арендодателю соответствовало требованиям эксплуатации.

Свидетель ФИО9 в судебном заседании показал, что 19 ноября 2009 г. он производил исследование нежилого помещения, расположенного по адресу: .... На момент проведения исследования в помещении был произведен косметический ремонт, мебель отсутствовала, торговая деятельность не осуществлялась. Он произвел исследование фасада здания, торгового зала и подвального помещения. На основании определенного им объема повреждений, была составлена локальная смета о стоимости восстановительного ремонта всего помещения, включая торговый зал, подвальное помещение и фасад здания.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)

Оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что ИП Бурдин А.А. не представил суду доказательств того, что после 1 ноября 2009 года он производил ремонтные работы и понес убытки в размере 298777 рублей.

Из сметы, составленной ФИО1 от 23.11.2009 года не усматривается, что истцом подлежали выполнению работы, необходимость которых вызвана некачественным выполнение работ ответчиком.

В силу ст.56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом такие доказательства не представлены.

В связи с чем, исковые требования ИП Бурдина А.А. в части взыскания с ответчика убытков в виде расходов на ремонт помещения (торгового зала), фасада здания и подвального помещения суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду недоказанности истцом заявленных требований.

Иные доводы сторон суд во внимание не принимает, поскольку на существо спора они не влияют.

В силу ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика Кулиш Л.И. госпошлину в доход государства, исчисляя ее пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом предоставленной истцу ИП Бурдину А.А. отсрочки от уплаты госпошлины при подаче иска и частичного удовлетворения его требований, с истца в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 4662 руб. 48 коп. в соответствии со ст.333.41 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Индивидуального предпринимателя Бурдина Артура Александровича - удовлетворить частично.

Взыскать с Кулиш Людмилы Ивановны в пользу Индивидуального предпринимателя Бурдина Артура Александровича задолженность по арендной плате за период с 01 июня 2009 года по 30 сентября 2009 года в сумме 440000 рублей.

Взыскать с Кулиш Людмилы Ивановны в доход государства государственную пошлину в сумме 6230,29 рублей.

В удовлетворении исковых требований ИП Бурдина А.А. к Кулиш Л.И. о взыскании убытков в сумме 329 277 рублей – отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Бурдина Артура Александровича государственную пошлину в доход государства в сумме 4662,48 коп.

В удовлетворении встречного иска Кулиш Людмилы Ивановны к ИП Бурдину А.А. о признании незаконными отказа в досрочном расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей и затрат по произведенному ремонту в связи с прекратившим свое действие договором – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Североморский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

СПРАВКА: по состоянию на 27.12.2010г. решение не вступило в законную силу.