дело № 2-2683/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 декабря 2010 годаг. Серпухов Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Купцовой Г.В., с участием:
представителя истца (ответчика по встречным требованиям) Макарова В.Н. - адвоката Тырина А.В., действующего на основании доверенности, представившего удостоверение <номер> и ордер <номер>,
представителя ответчика (истца по встречным требованиям) Мазепа А.А. – Валикова В.А., действующего на основании доверенности,
третьих лиц Макарова А.Е. и Челнаковой Т.В.,
при секретаре судебного заседания Михиной К.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макарова В.Н. к Мазепа А.А. о взыскании арендной платы и штрафных санкций и по встречному иску Мазепа А.А. к Макарову В.Н. о признании договора аренды недействительным,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Макаров В.Н. обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика Мазепа А.А. суммы задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> и штрафных санкций за просрочку платежа в размере <данные изъяты>, а всего в сумме <данные изъяты>, а также расходов по уплате государственной пошлине в размере <данные изъяты>.
Свои требования мотивирует тем, что он является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от <дата> <номер>, другим собственником 1/2 доли является Макаров А.Е. – третье лицо по делу. 01.01.2009 г. он (истец) заключил договор аренды с Мазепа А.А., согласно условиям которого, ему передана в аренду в данном нежилом помещении комната площадью <данные изъяты>, сроком до 01.12.2009 года, арендная плата в месяц составляет <данные изъяты> (п. 3.1 Договора). Однако ответчик, обязанность по внесению арендной платы не выполнял, согласно акту сверки оплаты от 01.11.2009 года задолженность ответчика по оплате арендной платы составляет <данные изъяты>. До настоящего времени арендная плата ответчиком не уплачена. Согласно п. 4.2. Договора, в случае несвоевременного внесения арендной платы, ее размер увеличивается на 2% от общей суммы задолженности на день просрочки. Размер штрафных санкций за один день просрочки составляет <данные изъяты>. (2% от <данные изъяты>.), количество дней просрочки по состоянию на <дата> с <дата> составляет <данные изъяты>. Общая сумма штрафных санкций за просрочку платежа составляет <данные изъяты>. Поскольку проценты превышают сумму долга, то истец считает возможным снизить сумму штрафных санкций до <данные изъяты>. Таким образом, общая сумма задолженности составляет <данные изъяты>. В добровольном порядке разрешить данный спор не возможно, поскольку ответчик отказывается выплатить указанную сумму.
Мазепа А.А. исковые требования не признал и подал встречное исковое заявление, в котором просил признать договор аренды от 01.01.2009г. б/н заключенный между Макаровым В.Н. и Мазепой А.А. недействительным.
Свои требования мотивировал тем, что договор аренды, на котором основаны первоначальные исковые требования Макарова В.Н., является ничтожной сделкой, так как противоречит нормам ГК РФ об аренде. Так договор аренды, на который ссылается Макаров В.Н., не содержит в себе обязательных условий для договора аренды здания или сооружения в части прав на земельный участок, необходимый для пользования объектом аренды. Также указанный договор, якобы заключенный от имени Мазепа А.А., не содержит в себе достаточных сведений для идентификации объекта аренды, передаваемого арендатору, то есть отсутствует согласование существенных условий договора (невозможно установить какое помещение по экспликации технического паспорта является объектом сделки). В силу ч.3 ст.607 ГК РФ, при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду, договор считается не согласованным сторонами и считается не заключенным. Кроме того, договора аренды могут заключать только уполномоченные лица. Договор аренды может быть признан не заключенным не только по причине несогласованности его существенных условий сторонами, но и по причине его подписания не уполномоченными на это лицами. Истец по первоначальным требованиям Макаров В.Н. не отрицает, что сделка заключена им единолично при отсутствии письменного согласия всех сособственников на данный объект недвижимости. Таким образом, надлежит исследовать объект, принадлежащий Макарову В.Н. по праву собственности: владеет ли Макаров В.Н. выделенным отдельным помещением. Немаловажным обстоятельством является то, что объект, передаваемый в аренду, должен быть надлежащим образом оформлен, то есть его технические характеристики должны быть зафиксированы в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. Не исключено, что собственником нежилых помещений проведена не согласованная с органами технического контроля перепланировка и затем произведена попытка сдать вновь созданное помещение в аренду. В данном случае договор аренды не содержит технического описания объекта недвижимости, что исключает возможность определения наличия такого объекта недвижимости в натуре. Мазепа А.А. утверждает, что не подписывал каких-либо договоров от своего имени, так как аренда оформлялась им от имени ООО «<данные изъяты>». Доказательством тому служит договор, подписанный Макаровым В.Н. 01.01.2009г. с ООО «<данные изъяты>». Поскольку требование о необходимости соблюдения простой письменной формы договора нарушено, постольку договор аренды, на который ссылается Макаров В.Н., является недействительным. Кроме того, Мазепа отметил, что аренда помещения по адресу : <адрес> именно ООО «<данные изъяты>» подтверждается тем фактом, что в п.5 учредительного договора от 19.10.2007г. указанный адрес упоминается как местонахождение исполнительного органа ООО «<данные изъяты>» (л.д.66-67).
Истец по первоначальным требованиям и ответчик по встречным требованиям Макаров В.Н. поддержал свои исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме, встречный иск не признал. Ранее в судебном заседании Макаров показал, что существовал проект договора с ООО «<данные изъяты>», однако он не был подписан Мазепа, акт приема-передачи к нему не составлялся.
Представитель истца по первоначальным требованиям Макарова В.Н – Тырин А.В. поддержал первоначальные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. Встречные требования не признал, указав, что между Макаровым В.Н. и сособственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Макаровым А.Е. <дата> заключен договор безвозмездного пользования, по условиям которого Макаров А.Е. передал Макарову В.Н. свою долю в праве на данное нежилое помещение в безвозмездное пользование. 01.01.2009г. был заключен договор аренды с Мазепой А.А., как физическим лицом, данный договор заключен с согласия сособственника. Данный договор полностью соответствует требованиям законодательства. Сдаваемое помещение принадлежит Макарову В.Н. на праве собственности, что подтверждено свидетельством о праве собственности, а конкретные помещения 1-го этажа определены в техническом заключении <номер> по расчету долей в общем имуществе и экспликации к плану, где под № 8 значится помещение площадью <данные изъяты>. Иных договоров на указанное помещение в указанный период не заключалось. Утверждения Мазепы об имеющемся договоре аренды с ООО «<данные изъяты>» не был заключен в соответствии с требованиями ГК РФ, акт приема-передачи не составлялся. Тот факт, что Мазепой представлены копии одного и того же договора с разными данными (в первом экземпляре нет подписи арендатора, во втором она присутствует) свидетельствует о попытке сфальсифицировать доказательства (л.д. 77-78).
Ответчик по первоначальным требованиям, истец по встречным исковым требованиям, представитель 3-го лица ООО «<данные изъяты>» Мазепа А.А. в судебное заседание не явился, о месте, времени и дате судебного разбирательства извещен надлежаще. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Представитель ответчика по первоначальным требованиям Мазепы А.А.- Валиков В.А. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал и пояснил, что его доверитель подписал договор представленный Макаровым В.Н. подписывал от своего имени, как физического лица не 01.01.2009г., а 01.11.2009г. вместе с подписанием акта сверки задолженности, после оказания на него давления со стороны Макарова. В обоснование своей позиции Валиков сослался на выводы эксперта о том, что договор аренды, подписанный Мазепой от имени ООО «<данные изъяты>» и передаточный акт к нему подписаны идентичными чернилами, что может свидетельствовать об их одновременном подписании, в то время, как на договоре аренды, подписанном Мазепой как физическим лицом и передаточном акте чернила не идентичны. По мнению Валикова, указанное обстоятельство доказывает, что в действительности имело место подписание договора аренды нежилого помещения именно с юридическим лицом ООО «<данные изъяты>». Исходя из вышесказанного, Валиков полагает, что договор, подписанный с Мазепой, как физическим лицом должен быть признан недействительным по основаниям, изложенным во встречном иске.
3-е лицо Макаров А.Е. в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования, встречный иск не признал и пояснил, что акт приема-передачи с ООО «<данные изъяты>» не подписывался. Все акты заключались с физическим лицом. Право сдавать помещение в аренду он передал своему сособственнику Макарову В.Н., поскольку у нет времени этим заниматься. В 2008г. он сказал истцу по первоначальным требованиям, что возражает против дальнейшего заключения договора аренды с ООО «<данные изъяты>», однако Мазепа настоял на заключении договора аренды с ним, как с физическим лицом.
3-е лицо Челнакова Т.В. в судебном заседании показала, что в 2008 году иногда приходила в спорное помещение, поскольку у нее была договоренность с Мазепой о том, что она будет пользоваться телефоном и факсом. Помещения она там не арендовала. Договоров аренды с Макаровым у нее заключено не было.
Допрошенный ранее в судебном заседании свидетель К. пояснил суду, что он является одним из учредителей ООО «<данные изъяты>». В 2008г. фирма арендовал спорное помещение. 31.12.2008г. договор аренды был прекращен и больше не продлевался. С марта 2009г. ООО «<данные изъяты>» переехало и теперь находится по другому адресу. Мазепа А.А. является директором фирмы, изменений в учредительные документы не вносились.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Материалами дела установлено, что Макаров В.Н. является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 10), собственником другой 1/2 доли указанного нежилого помещения является Макаров А.Е.- третье лицо по делу (л.д. 11). Из Технического заключения <номер> на помещения по адресу: <адрес> усматривается, что сособственниками нежилого помещения №№ 1-13, находящегося на 1-м этаже являются Макаров А.Е. и Макаров В.Н. (по 1/2 доли в праве общей собственности) (л.д.79-84).
<дата> заключен договор безвозмездного пользования, в соответствии с которым Макаров А.Е. передал в безвозмездное временное пользование Макарову В.Н. долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Срок действия договора с <дата> по <дата> (л.д.85-87, 88 – акт приема-передачи).
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
01.01.2009 года между истцом по первоначальным требованиям и Мазепой А.А. заключен договор аренды нежилого помещения, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на 1-м этаже, для использования под офисное помещение. Срок аренды с 01.01.2009 года по 01.12.2009 года (л.д. 6-7, 8 – акт приема-передачи, л.д.95-96, 94 – акт приема-передачи). Согласно п. 3.1. Договора Мазепа А.А. обязуется ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца уплачивать Макарову В.Н. арендную плату в размере <данные изъяты> в месяц.
Согласно выписке из ЕГРП от <дата> ООО «<данные изъяты>» является зарегистрированным юридическим лицом (ОГРН <номер>), юридический адрес: <адрес>, учредителями являются: Ч., Ш., К., генеральный директор: Мазепа А.А. (л.д.43-46). В материалы дела приобщен Учредительный договор ООО «<данные изъяты>» (л.д.71-73).
Ответчиком по первоначальным требованиям Мазепой А.А. в материалы дела представлены 2 копии договора аренды от 01.01.2009г. б/н, заключенного Макаровым В.Н. с одной стороны и ООО «<данные изъяты>» в лице его генерального директора Мазепы А.А. с другой стороны. Предметом договора является аренда нежилого помещения площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на 1-м этаже, для использования под офисное помещение. Срок аренды с 01.01.2009 года по 31.12.2009 года. Согласно данному договору, размер арендной платы <данные изъяты> руб. в месяц за 1 кв.м. и составляет <данные изъяты> в месяц. Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 5-го числа каждого месяца (п.3.1 Договора). Копия договора содержит реквизиты арендодателя – Макарова В.Н., договор подписан только одной стороной – арендодателем Макаровым В.Н., реквизиты арендатора отсутствуют, также отсутствует подпись Мазепы А.А., однако имеется оттиск печати ООО «<данные изъяты>» (л.д.47-48). Передаточный акт к договору не приложен, что свидетельствует о том, что условия договора исполнены не были. Представленная впоследствии копия указанного договора содержит отсутствующие в первой копии данные (реквизиты арендатора ООО «<данные изъяты>» - в лице Мазепы А.А., подпись арендатора - Мазепы А.А., оттиск печати ООО «<данные изъяты>») (л.д.69-70). Акт приема-передачи арендуемого помещения так же отсутствует.
Оригинал договора, заключенного между Макаровым и ООО «<данные изъяты>» в лице генерального директора Мазепы А.А. так же был представлен ответчиком по первоначальным требованиям Мазепой А.А. в материалы дела. Указанный экземпляр договора содержит реквизиты сторон договора аренды и подписан Макаровым В.Н. и Мазепой А.А. Так же представлено акт приема-передачи к указанному договору, который сторонами подписан, но не заверен печатью ООО «<данные изъяты>» (л.д.91-93).
По ходатайству стороны истца по встречным требованиям по делу была проведена химическая экспертиза материалов письма и документов, согласно выводам которой красящие вещества рукописных записей в договоре аренды б/н от 01.01.2009г. (л.д.91-92), акте приема-передачи комнаты от 01.01.2009г. (л.д.93), акте приема-передачи комнаты от 01.01.2009г. (л.д.94) однородны по своему химическому составу. Красящие вещества рукописных записей в договоре аренды б/н 01.01.2009г. (л.д.95-96) и подписи в акте сверки от 01.11.2009г. (л.д.97) не идентичны по своему химическому составу (л.д.125-138).
В материалы дела так же приобщен договор аренды нежилого помещения от 20.03.2009г., заключенный между М. с одной стороны и ООО «<данные изъяты>» в лице генерального директора Мазепы А.А. с другой стороны, в соответствии с которым арендатору передается нежилое помещение по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> под производственную деятельность. Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение одиннадцати месяцев (л.д.108-110).
В судебном заседании было установлено, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком отвечает требованиям гражданского законодательства, поскольку он заключен в письменном виде, в нем содержатся права и обязанности сторон, размер арендной платы, в связи с чем, между сторонами, указанными в договоре возникли обязательственные отношения.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Ст. 309 ГК РФ устанавливает обязанность сторон обязательства исполнять его надлежащим образом, согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Условия договора аренды истцом по первоначальным требованиям были выполнены, о чем свидетельствует акт приема-передачи комнаты нежилого помещения (л.д. 8, 94). Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения договора в части внесения арендной платы. Из акта (л.д. 9, 97), подписанного Макаровым В.Н. и Мазепой А.А. 01.11.2009 года, следует, что задолженность по оплате аренды комнаты нежилого помещения площадью <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес> арендатором Мазепа А.А. составляет на 01.11.2009 года <данные изъяты>, с указанным размером задолженности Мазепа А.А. согласен.
Таким образом, судом установлено, что ответчик в одностороннем порядке нарушил условия договора аренды, не внес в установленные договором сроки арендные платежи, допустив задолженность. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере <данные изъяты> подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 4.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы, ее размер увеличивается на 2% от общей суммы задолженности на день просрочки.
Поскольку в нарушение условий договора аренды ответчик Мазепа А.А. в одностороннем порядке отказался от его исполнения, не выплатив арендные платежи в установленный срок, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика штрафных санкций в сумме <данные изъяты> также заявлены обоснованно. Принимая во внимание, что истцом снижен размер штрафных санкций, поскольку исходя из условий договора и периода просрочки платежей, общая сумма штрафных санкций составляет <данные изъяты>, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в указанной истцом сумме.
Суд не находит оснований для удовлетворения заявленных встречных требований Мазепа А.А., поскольку обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и поддержанные представителем истца по встречным требованиям Валиковым В.А., не могут являться основанием для признания недействительным договора аренды.
Доводы истца Мазепа А.А. и его представителя о том, что заключенный от имени Мазепа А.А. договор, не содержит в себе достаточных сведений для идентификации объекта аренды, передаваемого арендатору, то есть отсутствует согласование существенных условий договора (невозможно установить какое помещение по экспликации технического паспорта является объектом сделки), суд считает несостоятельными, поскольку в договоре содержатся сведения о том, что Мазепа А.А. передается помещение, площадью <данные изъяты>. Согласно поэтажному плану 1 этажа здания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 82), усматривается, что на 1 этаже имеется лишь одно помещение указанной площади – это помещение №8, что позволяет определенно установить имущество, переданное Макаровым в аренду.
Утверждения Мазепа А.А. о том, что он не подписывал каких-либо договоров от своего имени как физического лица, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Доказательств такому утверждению ответчиком (истцом по встречным требованиям) представлено не было. Его доводы о том, что аренда оформлялась им от имени ООО «<данные изъяты>» также не состоятельны. Из акта приема передачи комнаты нежилого помещения от 01.01.2009 года усматривается, что Мазепа действовал как физическое лицо, поскольку никаких ссылок на то, что он, подписывая акт, действовал в интересах ООО «<данные изъяты>», акт не содержит, арендатором обозначен Мазепа А.А., а не указанная организация. В связи с чем, суд считает, что указанный акт является неотъемлемой частью договора, заключенного между Макаровым и Мазепа как физическим лицом, а не представителем юридического лица.
Суд считает также несостоятельной ссылку адвоката Валикова В.А. на выводы эксперта о том, что договор аренды, подписанный Мазепа А.А. от имени ООО «<данные изъяты>» и передаточный акт к нему подписаны идентичными чернилами, что может свидетельствовать об их одновременном подписании, в то время, как на договоре аренды, подписанном Мазепа как физическим лицом и передаточном акте чернила не идентичны, в связи с чем, указанное обстоятельство доказывает, что в действительности имело место подписание договора аренды нежилого помещения именно с юридическим лицом ООО «<данные изъяты>». Идентичность чернил в одном случае и неидентичность – в другом, не может свидетельствовать о том, что указанные договора подписывались в разное время.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для признания недействительным договора аренда, а также для отказа Макарову В.Н. в удовлетворении заявленных им требований, его требования о взыскании денежных средств суд находит обоснованными, подтвержденными письменными доказательствами, не противоречащими закону и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, расходы истца по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд подлежат взысканию с ответчика.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истец по первоначальным требованиям просит взыскать с ответчика по первоначальным требованиям сумму расходов по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>, в обоснование своих расходов, представляя квитанцию об их оплате (л.д. 89).
Разрешая вопрос о возмещении истцу расходов по оплате услуг представителя и определяя размер данных расходов, суд исходит из разумных пределов помощи представителя и, с учетом конкретных обстоятельств дела, сложности рассмотрения данного гражданского дела, ориентируясь на средний уровень оплаты подобных услуг при сравнимых обстоятельствах, суд считает разумной взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>.
Ответчик по первоначальным требованиям просит взыскать истца по первоначальным требованиям в свою пользу понесенные им расходы, представляя в обоснование своих требований квитанцию об оплате услуг адвоката в размере <данные изъяты> (л.д.150), извещение об оплате за производство химической экспертизы в размере <данные изъяты> (л.д.154). Поскольку в удовлетворении заявленного им иска судом отказано, его расходы возмещению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Макарова В.Н. удовлетворить.
Взыскать с Мазепа А.А., <дата> года рождения, уроженца <адрес> в пользу Макарова В.Н. задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты> и неустойку за просрочку платежа в размере <данные изъяты>, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> и расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.
Исковые требования Мазепа А.А. о признании недействительным договора аренды без номера от 01.01.2009 года заключенного между Макаровым В.Н. и Мазепа А.А. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Серпуховский городской суд с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:Купцова Г.В.