Дело № 2-805/11
Решение
Именем Российской Федерации
23 мая 2011 года Серпуховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи: Крутоус Е.Ж.,
с участием адвоката: Ткачук Е.С.,
при секретаре: Шарабуряк Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаренко Г.В. к Комитету по управлению имуществом, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании заключенным договор купли – продажи земельного участка, по иску Алешина Н.Ю. к Комитету по управлению имуществомг. Серпухов, Макаренко Г.В. о признании договора купли – продажи земельного участка не заключенным,
Установил:
Истец Макаренко Г.В. обратилась в суд с иском и просит исключить запись о регистрации права собственности за Российской Федерацией <номер> от <дата> из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; считать договор аренды земли <номер> от <дата> расторгнутым. Признать за Макаренко Г.В. право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания и хоздвора.
Свои требования мотивирует тем, что <дата> между КУИг. Серпухов МО и Макаренко Г.В. был заключен договор аренды земли<номер>, на срок до <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>; Московской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация сделки <дата>, в ЕГРП сделана запись регистрации <номер> <дата> между истцом и КУИ г. Серпухова заключен договор купли – продажи земельного участка <номер>, согласно которому истец купила вышеуказанный земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <номер> Согласно Постановлениям Главы г. Серпухова <номер> от <дата> и <номер> от <дата> истец имея преимущественное право покупки арендуемого ею земельного участка, была уведомлена о его продаже, это право реализовала. Договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права. Соглашение о расторжении договора аренды от <дата> заключено между КУИ г. Серпухова и истцом. <дата> истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО с заявлением о государственной регистрации сделки – соглашения о расторжении договора аренды и государственной регистрации перехода права собственности, регистрации за ней права собственности на указанный земельный участок. Истцом получено уведомление от <дата><номер> о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам: по данным ЕГРП на указанный земельный участок с кадастровым номером <номер>, в связи с регистрацией аренды в пользу Макаренко Г.В., внесена запись о регистрации права собственности Российской Федерации. Договор купли- продажи земельного участка заключен между физическим лицом и КУИ г. Серпухова, действующим в интересах муниципального образования «Город Серпухов Московской области», таким образом сторона договора распорядилась не принадлежащим ей объектом. Документ, подтверждающий право Муниципального образования «Город Серпухов Московской области» действовать от имени Российской Федерации, не представлен. Государственная регистрация в настоящее время приостановлена на 3 месяца по <дата> Таким образом, истец не имеет возможности зарегистрировать за собой переход права собственности и право собственности на указанный земельный участок, так как в ЕГРП имеется запись о регистрации права собственности за Российской Федерацией.
Истцом Алешиным Н.Ю. предъявлены исковые требования, в которых он просит признать договор купли – продажи <номер> от <дата> между Макаренко Г.В. с одной стороны и Комитетом по управлению имуществом г. Серпухова Московской области с другой стороны не заключенным в силу ст. ст. 168, 432 ч. 1 ГК РФ.
Свои требования мотивирует тем, что между ним и Макаренко Г.В имеется спор о праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Исковые требования Макаренко Г.В. о признании заключенным и действительным договора купли-продажи земельного участка не могут быть удовлетворены на основании следующих обстоятельств: в соответствии со ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 37 п.1 ЗК РФ, особенностью заключения договора купли-продажи земельного участка является то, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях его использования. Таким образом, данное условие является существенным для данного вида договоров. Кроме, того наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, государственной регистрации подлежит сервитут как ограничение (обременение) прав на объект. Документ, согласно которому указанное обременение в соответствии с ФЗ № 122 ст. 6 является раннее возникшим, на государственную регистрацию не представлен. В данном случае сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. В ЕГРП государственная регистрация сервитута на спорный участок отсутствует, следовательно, обременение не является действующим на данный момент. Таким образом, для вступления в действие сервитута его государственная регистрация должна быть произведена в ЕГРП одновременно с государственной регистрацией права собственности на спорный земельный участок. Между тем, на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для его государственной регистрации: правоустанавливающий документ постановление главы города Серпухова об установлении публичного сервитута или соглашение об установлении частного сервитута. В случае, если сервитут на участок не был установлен надлежащим образом, и государственной регистрации подлежит право собственности без обременения, то сведения о сервитуте подлежит исключить из кадастрового паспорта. Кроме того, стоимость земельного участка согласно договора купли-продажи <номер> <дата> п.2.1 составляет <данные изъяты>, в своем исковом заявлении Макаренко Г.В. указывает кадастровую стоимость земельного участка в сумме <данные изъяты>, что не соответствует выплаченной ей сумме по договору и уплаченной госпошлине по заявленному Макаренко Г.В. иску. Отчет о рыночной оценки на государственную регистрацию не представлен, что не позволяет регистратору проверить достоверность условий договора, что также является основанием для приостановления государственной регистрации согласно п.1 ст. 19 ФЗ № 122.
Указанные иски объединены в одно производство.
Истец Макаренко Г.В. и ее представитель по доверенностиУкраинская Е.Н. (доверенность л.д. 79) в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении. Против удовлетворения исковых требований Алешина Н.Ю. возражали. Показали, что Алешиным Н.Ю. не представлено доказательств каким образом нарушаются Макаренко Г.В. его права и интересы, а также способ устранения данных нарушений или восстановления нарушенных прав. Алешиным Н.Ю. не представлено доказательств нарушения его законных прав и интересов заключенным между КУИ г. Серпухова и Макаренко Г.В. договором купли-продажи спорного земельного участка. Приведенные Алешиным Н.Ю. в исковом заявлении доводы, по которым договор купли-продажи земельного участка, по его мнению, является незаключенным, не нарушают каким-либо образом его прав и обязанностей. Довод истца о том, что собственником спорного земельного участка является Российская Федерация и при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка КУИ г. Серпухова распорядилось не принадлежащим ему имуществом, в связи, с чем договор купли-продажи, по его мнению, является незаключенным, не может служить доказательством нарушения прав Алешина Н.Ю. и предусматривает иные правоотношения, возникшие между иными сторонами. Алешиным Н.Ю. не представлено доказательств наличия у него полномочий на обращение в суд в интересах Российской Федерации. Кроме того, Макаренко Г.В. подано исковое заявление об исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, поскольку данная запись была внесена незаконно. О данном обстоятельстве свидетельствует договор аренды спорного земельного участка <номер> от <дата>, согласно которого КУИг. Серпухова предоставил Макаренко Г.В. в аренду сроком на 10 лет спорный земельный участок. Данный договор аренды был в установленном порядке зарегистрирован в Московской областной регистрационной палате. Договор аренды никем не оспаривался, в судебном порядке не был признан недействительным. Отсутствуют законные основание для внесения в ЕГРП записи о праве собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, поскольку: отсутствует Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»; сделок или актов органов местного самоуправления, подтверждающих возникновение у Российской Федерации права собственности на спорный земельный участок также не имеется. По мнению Алешина Н.Ю. договор купли-продажи спорного земельного участка считается незаключенным, поскольку на государственную регистрацию не представлено соглашение об установлении сервитута, сведения о котором содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, в договоре купли-продажи отсутствует обязательные условия такого сервитута (срок, существо сервитута), что свидетельствует о том, что между Макаренко Г.В. и КУИ г. Серпухова не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Данный довод также не является доказательством нарушения прав истца Алешина Н.Ю., а предполагает иные правоотношения между сторонами. Согласно плану спорного земельного участка, было установлено обременение земельного участка правами других лиц, в том числе правом Алешина Н.Ю. на проход к своему земельному участку. На основании данного плана сведения об установленных обременениях были внесены в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке. При этом между собственником земельного участка и Алешиным Н.Ю. не было заключено соглашение об установлении сервитута. Данное соглашение не было зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, данное ограничение нельзя признать существующим, а сведения, внесенные в ГКН, являются незаконными.
В суд представлены письменные возражения на исковое заявление Алешина Н.Ю., приобщенные к материалам дела (л.д. 104-106).
Истец Алешин Н.Ю. в судебном заседании свои исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении. Возражал против удовлетворения исковых требований Макаренко Г.В., так как земельный участок должен распределяться между собственниками здания.
Ответчик представитель КУИ г. Серпухова в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а так же письменный отзыв на исковые заявление истцов Макаренко Г.В. иАлешина Н.Ю. согласно которого не возражает по заявленным требованиям Макаренко Г.В. и считает их полностью подлежащими удовлетворению, так как <дата> между Макаренко Г.В. и КУИ г. Серпухова был заключен договор аренды земельного участка <номер>, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Документ, подтверждающий полномочия действовать от имени Российской Федерации, КУИ г. Серпухова не может предоставить, так как Комитет действовал на основании Закона «О введение в действие земельного кодекса РФ». КУИ г. Серпухова считает, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для регистрации права собственности Российской Федерации, что свидетельствует об отсутствии у Российской Федерации законных оснований для распоряжения спорным земельным участком. Соответственно, регистрация права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок произведена без законных оснований и разграничений государственной собственности на землю, в связи с чем зарегистрированное право стоит считать недействительным (л.д. 34). Возражает по заявленным требованиям Алешина Н.Ю. и считает их не подлежащими удовлетворению, так как документы, явившиеся основанием для регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, отсутствуют, то есть государственная регистрация права РФ с внесением соответствующей записи в ЕГРП на спорный земельный участок была произведена регистрирующим органом в отсутствии законных оснований, а также в отсутствие заявления от имени РФ о государственной регистрации прав в соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Спорный земельный участок расположен на территории города Серпухова, следовательно, лицом, полномочным осуществлять распоряжение этим земельным участком, является орган местного самоуправления - Администрация г. Серпухова через свои уполномоченные органы, в частности через КУИ г. Серпухова. Спорный земельный участок в настоящее время находиться в государственной собственности, не разграниченной на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, право собственности РоссийскойФедерации зарегистрированоснарушениемустановленного законодательством порядка, правом распоряжаться этим земельным участком обладает орган местного самоуправления - Администрация города Серпухова. В связи с этим обстоятельство наличия в ЕГРП записи о собственности РФ не может служить основанием для признания договора купли-продажи земельного участка, не заключенным (л.д. 170).
Ответчик представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, сведений об уважительности причин неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Возражений против заявленных исковых требований суду не представлено.
Третье лицо представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению имуществом по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, сведений об уважительности причин неявки не представлено.
Третье лицо представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по МО в г. Серпухове в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ранее представил заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствии его представителя (л.д. 218).
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей ответчиков КУИ г. Серпухова и Федерального агентства по управлению государственным имуществом, а также представителей третьих лиц Территориального Управления Федерального агентства по управлению имуществом по Московской области и Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по МО в г. Серпухове, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истцов Макаренко Г.В., Алешина Н.Ю., представителя истца Макаренко Г.В. – Украинскую Е.Н., проверив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В судебном заседании установлено, что предметом спора является земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.
В материалах дела имеется уведомление о приостановлении государственной регистрации от <дата> <номер> на имя Макаренко Г.В. из которого усматривается, что государственная регистрация сделки – соглашения о расторжении договора аренды и государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>, в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, приостановлено на один месяц (л.д. 8-9).
Постановлением Главы г. Серпухова от <дата> <номер> продан земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «для обслуживания здания и хоздвора», предоставленного Макаренко Г.В. на праве аренды (л.д. 12).
<дата> между Комитетом по управлению имуществом г.Серпухова и Макаренко Г.В. заключен договор купли-продажи <номер>, в соответствии с которым Макаренко Г.В. приобрела земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 13-14).
Данный договор заключен на основании постановления Главы г. Серпухова от <дата> <номер> (л.д. 15-16).
<дата> между КУИ г. Серпухова и Макаренко Г.В. заключено соглашение о расторжении к договору аренды <номер> от <дата>, согласно которому по обоюдному согласию стороны расторгают договор аренды земли <номер> от <дата> на представленный из состава земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, для обслуживания здания и хоздвора с момента регистрации права собственности на земельный участок и арендатор берет на себя обязательство внести арендную плату за землю до момента перерегистрации права собственности (л.д. 17).
Согласно акта приема – передачи от <дата> Макаренко Г.В. в соответствии с соглашением о расторжении от <дата> договора аренды земельного участка <номер> от <дата>, передала КУИ г. Серпухова, который принял из состава земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты>, расположенный в границах муниципального образования «Город Серпухов Московской области» по адресу: <адрес> предоставленный арендатору, для обслуживания здания и хоздвора (л.д. 18).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт на спорный земельный участок от <дата> <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, согласно которого разрешенное использование: для обслуживания здания и хоздвора. На указанный участок наложены обременения в виде сервитута – право проведения ремонтно-строительных работ; право прихода через земельный участок и аренда земли. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> (л.д. 19-22).
Из свидетельства о государственной регистрации права от <дата> усматривается, что арендатором земельного участка для обслуживания здания и хоздвора, земли поселений, общая площадь <данные изъяты> кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес> является Макаренко Г.В. (л.д. 25).
<дата> между КУИ г. Серпухова и Макаренко Г.В. был заключен договор аренды земли <номер>, на основании которого КУИ г. Серпухова предоставило Макаренко Г.В. в аренду земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты>, расположенный в градостроительной зоне <номер> по адресу: <адрес>, для обслуживания здания и хоздвора. Договор заключен на 10 лет и прекращается <дата> (л.д. 26-33).
Из сообщения КУИ г. Серпухова от <дата> № б/н в отдел пог. Серпухову Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области усматривается, что сумма выкупа в размере <данные изъяты> по договору купли-продажи <номер> от <дата> за земельный участок, расположенный в границах муниципального образования «Город Серпухов Московской области» по адресу: <адрес>, внесенная покупателем Макаренко Г.В., уплачена полностью <дата> (л.д. 62).
Решением Серпуховского городского суда Московской области от <дата> исковые требования Алешина Н.Ю. о признании недействительными: решения Администрации г. Серпухова от <дата> об отказе в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> и о принадлежности преимущественного права покупки земельного участка Макаренко Г.В., постановления Главы г. Серпухова <номер> от <дата> о продаже земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, с предоставлением Макаренко Г.В. преимущественного права покупки земельного участка, постановления Главы г. Серпухова <номер> от <дата> о заключении договора купли-продажи, договора купли-продажи <номер> от <дата> земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> а так же обязании Администрации г. Серпухова предоставить в долевую собственность за плату пропорционально доли в нежилом здании с жилой мансардой земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> оставлены без удовлетворения. Исковые требования З..В.А. о признании недействительным решения Администрации г. Серпухова от <дата> о принадлежности преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> Макаренко Г.В., отмене договора о купле-продаже земельного участка, признании за З..В.А. права выкупа земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> в долевую собственность без установления земельных границ, оставлены без удовлетворения. Исковые требования Г...Н.И. о признании недействительными: постановления Главы г. Серпухова <номер> от <дата> о продаже земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, с предоставлением Макаренко Г.В. преимущественного права покупки земельного участка, постановления Главы г. Серпухова <номер> от <дата> о заключении договора купли-продажи, договора купли-продажи <номер> от <дата> земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, а так же обязании Администрации г. Серпухова предоставить за плату в общую долевую собственность, доля в праве 6/100, объединенный земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> расположенный при нежилом здании <номер>, по адресу: <адрес>, оставлены без удовлетворения. Решение обжаловалось истцом, оставлено без изменения (л.д. 64-72).
Из технического заключения <номер> по закреплению частей за собственниками (раздел здания) по адресу: <адрес> составленного <дата>, усматривается, что сособственниками указанного домовладения Алешиным Н.Ю., Макаренко Г.В., М..В.Е., З..В.А. и Г...Н.И. произведен раздел здания (л.д. 87-96).
Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> <номер> правообладателем земельного участка с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> расположенным по адресу: <адрес> является Российская Федерация. Ограничения (обременения) права: аренда, регистрация <номер> от <дата>, срок с <дата> по <дата>, арендатор: Макаренко Г.В. Правопритязания: представлены документы на государственную регистрацию сделки – соглашения о расторжении договора аренды, перехода права собственности, права собственности на данный объект (л.д. 103).
В материалах дела имеется письмо Администрации г. Серпухова от <дата> <номер> на имя Макаренко Г.В., М..В.Е., Алешина Н.Ю., З..В.А., Г...Н.И. из которого видно, что Администрация г. Серпухова не возражает предоставить указанным лицам в общую долевую собственность за плату земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, для размещения магазина. Согласно сведениям кадастрового паспорта на земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>, не расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие указанным лицам на праве долевой собственности, преимущественное право покупки принадлежит арендатору земельного участка Макаренко Г.В. В случае отказа арендатора земельный участок может быть предоставлен в собственность иных лиц на торгах (л.д. 108-109).
<дата> между Алешиным Н.Ю., Г...Н.И.,Макаренко Г.В., М..В.Е. и З..В.А. заключено соглашение о реальном разделе части нежилого здания с жилой мансардой, с целью реального (в натуре) раздела между собственниками двухэтажной части нежилого здания с жилой мансардой общей площадью <данные изъяты> в том числе основной площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 110-112).
К материалам дела приобщено дело правоустанавливающих документов <номер> на объект расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 116-158).
В материалах дела имеется заявление Макаренко Г.В. в ФГУ Кадастровой палаты от <дата>, в котором она просит исключить из кадастрового паспорта <номер> с кадастровым номером <номер> запись: обременение: Сервитут. Право проведения ремонтно – строительных работ площадь <данные изъяты> обременение: сервитут. Право прохода через земельный участок площадь <данные изъяты> ввиду того, что если сервитут на земельный участок не был установлен надлежащим образом, и государственной регистрации подлежит право собственника без обременения, то сведения о сервитуте надлежит исключить из кадастрового паспорта <номер> (л.д. 173).
Согласно сообщения КУИ г. Серпухова от <дата> <номер> в договор купли – продажи <номер> от <дата>, заключенный между Макаренко Г.В. и КУИ г. Серпухова включены пункты 7.2 и 7.3 об обременениях земельного участка. Основанием для их включения в договор являются сведения, указанные в кадастровом паспорте земельного участка (л.д. 174).
В материалах дела имеется копия заявления Алешина Н.Ю. на имя начальника КУИ г. Серпухова от <дата> с просьбой установить на спорный земельный участок публичный сервитут площадью <данные изъяты> необходимый Алешину Н.Ю. для проезда и прохода в собственный гараж, расположенный на смежном участке, попасть в который можно только через указанный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, установить публичный сервитут площадью <данные изъяты> необходимый для проведения ремонтно – строительных работ в пользу Д...Н.И., постановлением Главы города с дальнейшей регистрацией данных обременений (л.д. 220).
Из сообщения Федерального государственного учреждения «Кадастровая палата» по Московской области от <дата> <номер> усматривается, что на заявление Макаренко Г.В. о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости <номер> от <дата> (аннулирование сведений о сервитуте: «Обременение Сервитут. Право проведения ремонтно – строительных работ»; «Обременение: Сервитут. право прохода через земельный участок») вынесено решение <номер> от <дата> об отказе в государственном кадастровом учете изменений, на основании п. 2 ч. 2 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от <дата> « 221-ФЗ. отделом по г. Серпухов отправлен запрос - служебная записка <номер> от <дата> в архив ФГУ «Кадастровая палата» по Московской области на предоставление копии землеустроительного дела <номер> земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для решения данного вопроса (л.д.230).
В материалы дела представлено решение от <дата> <номер> об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений об аннулировании сведений о сервитуте (л.д.231).
В соответствии со ст.15 Земельного кодекса РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан или юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.
Согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции от 25.10.2001г.), государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
В соответствии со ст. 17 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции от 25.10.2001г.), в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
Согласно ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В соответствии с указанной статьей права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Право на земельный участок может возникнуть из акта органа местного самоуправления, наделенного полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Решение органа местного самоуправления является основанием для возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества, то в соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Судом установлено, что <дата> между КУИ г. Серпухова и Макаренко Г.В. заключен договор аренды земли <номер>, согласно которого на основании постановления главы города <номер> от <дата> Макаренко Г.В. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <номер> площадью <данные изъяты> расположенный в градостроительной зоне <номер> по адресу: г. <адрес> для обслуживания здания и хоздвора (л.д. 26-33). После заключения сторонами договора аренды земли, истец в соответствии с действующим законодательством представила данный договор для его государственной регистрации в Московскую областную регистрационную палату. <дата> была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером объекта <номер> площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, срок действия: с <дата> по <дата>, арендатор Макаренко Г.В. (л.д. 25). При регистрации данного договора аренды был указан арендодатель: «Российская Федерация», от имени которого действует Комитет по управлению имуществом г. Серпухова Московской области. Запись об арендодателе: «Российская Федерация» была произведена в связи с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Совета главных государственных регистраторов прав Российской Федерации Московской областной регистрационной палаты, согласно которых «при регистрации сделки с недвижимым имуществом, одной из сторон которой является муниципальное образование либо иной уполномоченный государственный или муниципальный орган, необходима государственная регистрация права государственной собственности на землю, которая в соответствии со ст.16 ФЗ № 122-ФЗ осуществляется по заявлению правообладателя. Однако, законодательством не установлено, кто в данном случае должен подавать заявление на государственную регистрацию права государственной собственности на земельный участок. До настоящего времени …не произошло разграничения земель по виду права на государственные и муниципальные.
Учитывая вышеизложенное, Московской областной регистрационной палатой предлагается следующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, одной из сторон в которых является муниципальное образование либо иной уполномоченный государственный орган, а именно: … допускается считать заявление вышеуказанных органов на регистрацию договора их волеизъявлением зарегистрировать сделку с внесением в ЕГРП первичного права собственности Российской Федерации».
Судом учитывается, что разграничение государственной собственности на землю до 1.07.06г. осуществлялось в соответствии с ФЗ от 17.07.01г.№ 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», который вступил в силу в 2002 году и определял правовые основы разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.
В соответствии со ст. 2 ФЗ от 17.07.01г. № 101-ФЗ « О разграничении государственной собственности на землю», право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Данный Федеральный закон применялся к правоотношениям, возникшим после введения его в действие; применительно к правоотношениям, возникшим до этого, он применялся к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие.
Федеральным законом от 17.04.2006г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Федеральный Закон «О разграничении государственной собственности на землю» признан утратившим силу с 1.07.2006г.
Согласно ст. ст. 6, 13 ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, согласно п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. № 137 «О введение в действие Земельного кодекса РФ», до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Поэтому государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. В случае регистрации сделки, в которой согласно действующему законодательству, собственник может не регистрировать права на объект недвижимости, в настоящее время вносится право с регистрационным номером «0» (ноль). До разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности, согласно п.2 ст.214 ГК РФ.
Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Суду не представлено доказательств о том, что Правительством Российской Федерации издан акт, на основании которого спорный земельный участок включен в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникло право собственности на землю, что является основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на него, либо право собственности на данный земельный участок было приобретено в результате гражданско-правовых сделок либо на основании судебного решения.
Поскольку при принятии решения о передаче в собственность Макаренко Г.В. спорного земельного участка, ранее предоставленного истцу в аренду для обслуживания здания и хоздвора, КУИ г.Серпухова действовал в пределах предоставленных ему полномочий по заключению сделок по распоряжению землей, государственная собственность на которую не была разграничена, а регистрация правообладателя данного земельного участка в лице Российской Федерации была произведена без проведения процедуры разграничения государственной собственности на землю, следовательно на момент государственной регистрации договора аренды, отведенный Макаренко Г.В. земельный участок находился не в собственности Российской Федерации, а в государственной собственности, и включение в Единый государственный реестр прав записи о правообладателе «Российская Федерация» было сделано не на основании издания об этом Акта Правительством Российской Федерации, суд находит исковые требования Макаренко Г.В. подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного исковые требования Алешина Н.Ю. о признании договора купли – продажи спорного земельного участка не заключенным по основаниям статьи 168 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
Согласно положениям ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат лишь нарушенные права и законные интересы.
Согласно статье 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Доводы истца Алешина Н.Ю. и его адвоката о том, что собственником спорного земельного участка является Российская Федерация и при заключении договора купли-продажи Комитет по управлению имуществом распорядился не принадлежащим ему имуществом в связи с чем договор в силу закона является недействительным, необоснованны. Доказательств нарушения прав и интересов истца Алешина Н.Ю. оспариваемым договором купли-продажи, в силу ст. 168 ГК РФ в связи с тем, что Комитет по управлению имуществом распорядился не принадлежащим ему имуществом.
Несостоятельны доводы истца Алешина Н.Ю. о том, что при заключении договора купли-продажи от <дата> в силу ст. 432 ч.1 ГК РФ между сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям договора, а именно об отсутствии в оспариваемом договоре купли-продажи информации об обременении спорного земельного участка правами других лиц, в частности Алешина Н.Ю., что так же явилось одной из причин отказа в государственной регистрации права Макаренко Г.В. на спорный земельный участок. Алешин Н.Ю. стороной договора купли-продажи не является. Сторонами договор купли-продажи не оспаривается, в том числе и по основаниям, указанным истцом Алешиным Н.Ю. Кроме того, указание на наличие обременения в договоре имеется. В пользу кого имеется обременение в договоре не указано, сервитут в пользу истца в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Конкретизация вида обременения (сервитут) носит исключительно заявительный характер и может устанавливаться только по инициативе самого Алешина Н.Ю.
Как установлено решением суда от <дата> по гражданскому делу по иску Алешина Н.Ю. о признании недействительными: решения Администрации г. Серпухова от <дата> об отказе в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> и о принадлежности преимущественного права покупки земельного участка Макаренко Г.В., постановления Главы г. Серпухова <номер> от <дата> о продаже земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, с предоставлением Макаренко Г.В. преимущественного права покупки земельного участка, постановления Главы г. Серпухова <номер> от <дата> о заключении договора купли-продажи, договора купли-продажи <номер> от <дата> земельного участка с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, а так же обязании Администрации г. Серпухова предоставить в долевую собственность за плату пропорционально доли в нежилом здании с жилой мансардой земельный участок с кадастровым номером <номер> общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, вступившим в законную силу, земельный участок площадью <данные изъяты>, является самостоятельным объектом недвижимости, свободным от застроек, на земельном участке не имеется строений и каких-либо сооружений, принадлежащих на праве собственности Алешину Н.Ю.
Таким образом, доказательств нарушения законных прав и интересов истца Алешина суду не представлено.
Кроме того, истец не лишен возможности для осуществления своего права прохода или проезда к части принадлежащего ему нежилого строения путем установления сервитута, либо иного соглашения о пользовании земельным участком, предусмотренных действующим законодательством.
Ссылка истца Алешина Н.Ю. на то, что Макаренко Г.В. не верно указана стоимость спорного земельного участка, в связи с чем уплачена государственная пошлина в меньшем объеме, не является основанием к отказу в иске Макаренко Г.В.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Макаренко Г.В. удовлетворить.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за Российской Федерацией <номер> от <дата> на земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
Считать договор аренды земли <номер> от <дата> заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Серпухова и Макаренко Г.В. на земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, расторгнутым.
Признать за Макаренко Г.В. право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания и хоздвора.
Исковые требования Алешина Н.Ю. о признании договора купли-продажи <номер> от <дата> между Макаренко Г.В. и Комитетом по управлению имуществом города Серпухов Московской области, не заключенным в силу ст.ст. 168, 432 ч.1 ГК РФ – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области.
Председательствующий судья:Е.Ж. Крутоус