Дело №2-1685/11
Решение
Именем Российской Федерации
02 июня 2011 года Серпуховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи: Крутоус Е.Ж.,
при секретаре: Шарабуряк Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Невского А.М. к ООО «Ремонтник» об обязании зачесть денежные средства в счет будущих коммунальных платежей,
Установил:
Истец Невский А.М. обратился в суд с иском и просит обязать Управляющую компанию ООО «Ремонтник» зачесть денежные средства в размере <данные изъяты> в счет будущих коммунальных платежей истца за квартиру <адрес>
Свои требования мотивирует тем, что является собственником <адрес>. Указанная квартира находится в жилом доме 1952 года постройки. Поскольку квартира, принадлежащая истцу, находится на последнем этаже, а над квартирой находится крыша, состоящая из силовой конструкции и кровельного материала. Квартира истца периодически подвергается негативному воздействию внешних факторов в виде осадков, которые, проникая сквозь ветхую крышу, проникают в квартиру истца, нанося тем самым вред, так как в квартире сыро, появляется плесень, отслаиваются обои от стен. Управляющая компания ООО «Ремонтник», под управлением которой находится <адрес>, несмотря на неоднократные обращения истца, не устраняла своими силами и средствами возникшие в следствие воздействия времени дефекты крыши. В связи с бездействием ответчика истец опасаясь за свое здоровье и здоровье проживающих с ним лиц, а так же во избежание порчи принадлежащих истцу движимых вещей, находящихся в квартире, самостоятельно устранил дефекты крыши. Поскольку истец не является специалистом в области строительства и ремонта он произвел ремонтные работы путем привлечения сторонней организации – ИП В...М.М. При этом стоимость работ с учетом стоимости строительного материала составила <данные изъяты>. Понимая, что в настоящее время у Управляющей компании ООО «Ремонтник» могут возникнуть сложность с денежными средствами, истец просил УК зачесть понесенные истцом расходы в счет будущих коммунальных платежей. Однако более чем через месяц истец получил официальное письмо от УК, которым отказано в вышеуказанной просьбе.
Истец Невский А.М. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Показал, что <дата> на основании договора купли-продажи приобрел квартиру расположенную по адресу: <адрес>. <дата> на общем собрании собственников жилья было принято решение о проведении ремонта крыши собственниками помещений с последующей компенсацией затрат в виде аннулирования коммунальных платежей. Указанное решение было согласовано с управляющей компанией. При устном обращение в управляющую компанию для проведения ремонта был получен отказ. Другие собственники не возражали против ремонта крыши над квартирой истца, что указано в протоколе общего собрания. Для проведения ремонта крыши истец обратился к ИП В.... В управляющую компанию смета расходов предоставлена не была. Факт ремонта ответчиком не оспаривался. Истцом проведен текущий ремонт, что входит в обязанность управляющей компании, которая бездействовала. К материалам дела приобщены письменные объяснения по иску, на что указано в протоколе судебного заседания (л.д.96).
Представитель истца Невского А.М. по доверенности – Фатьянов Р.Б. (доверенность л.д. 24) в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить. Показал, что ответчик в нарушении действующих норм ремонт жилого фонда не проводил. Истец произвел текущий ремонт крыши за свой счет, а управляющая компания не выполняет свои обязанности по ремонту.
Ответчик представитель ООО «Ремонтник» в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме. Показал, что ООО «Ремонтник» является управляющей компанией обслуживающей общее имущество многоквартирного дома истца на основании договора управления многоквартирного дома. План текущего ремонта согласовывают и утверждают собственники жилых помещений на собрании. На 2011 год согласованы и утверждены следующие виды работ: заявочный ремонт, подготовка к отопительному периоду, ремонт внутренних инженерных сетей. Сумма планируемых работ не должна превышать средств, полученных от сборов по дому. Крыша дома <адрес> находится в исправном состоянии, что подтверждается актом о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме составленным на <дата> при выборе новой управляющей компании ООО «Ремонтник». Ремонт крыши, произведенный Невским А.М., не был согласован с управляющей компанией и собственниками жилых помещений. Работы по ремонту кровли с заменой покрытия, заменой обрешетки, усилением стропильных балок, подстропильных строек, заменой теплоизоляции и устройством пароизоляции относятся к работам капитального характера. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет средств собственника жилого фонда. ООО «Ремонтник» не является собственником ни жилых помещений, ни общего имущества многоквартирного дома. Договор подряда, представленный истцом не имеет никакого отношения к ремонту крыши и составлен некорректно, не имея отношения к предмету разбирательства. Не представлен так же и акт выполненных работ. В ремонте крыши не было никакой необходимости, а значит, истец просто улучшил свои жилищные условия, сделав это добровольно и без каких-либо на это причин, действуя на свой страх и риск, вторгаясь в сферу управляющей компании. Компенсируя затраченные деньги на ремонт, управляющая компания нарушит финансовую дисциплину, за что понесет наказание от контролирующих органов. Кроме того, сумма ежемесячных начислений по услуге «содержание и ремонт жилого фонда» составляет <данные изъяты>, а это значит, что платежи будут засчитываться 12 лет. Нет никакой уверенности, что через 3 года собственники не сменят управляющую компанию.
В суд представлены письменные возражения на исковое заявление, приобщенные к материалам дела (л.д. 47-49).
Третье лицо Невская О.Е. в судебном заседании исковые требования Невского А.М. поддержала в полном объеме. Показала, что она является сособственником квартиры <адрес> Истец ее муж и его требования она поддерживает в полном объеме.
Третье лицо представитель МУП «РКЦ ЖКХ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.94).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии третьего лица представителя МУП «РКЦ ЖКХ» в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истца, представителя истца Фатьянова Р.Б., представителя ответчика ООО «Ремонтник», третье лицо Невскую О.Е., проверив письменные материалы дела, суд находит исковые требования Невского А.М. не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что истец Невский А.М. на праве общей совместной собственности с третьим лицом Невской О.Е. имеет квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата> (л.д.41).
Управляющей организацией, избранной общим собранием собственников дома <адрес> является ответчик ООО «Ремонтинк» (л.д.120).
Между Управляющей организацией и собственниками дома <адрес> заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.62-87).
Предметом данного договора является оказание Управляющей организацией по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома. Плата за содержание и ремонт помещений включает в себя управление многоквартирным домом, содержание общего имущества, текущий ремонт общего имущества.
Согласно п. 2.3.2. Управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту Общего имущества, в соответствии с согласованными перечнями и Соглашениями в объеме фактически полученных финансовых средств.
Как усматривается из материалов дела <дата> между ИП В...М.М. и Невским А.М. заключен договор подряда, согласно которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства произвести в течение срока действия договора ремонтные работы по адресу: <адрес> (л.д. 6).
Из локальной сметы № 1 на ремонт крыши по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, усматривается, что стоимость указанного ремонта составляет <данные изъяты> (л.д. 7).
Согласно заявления Невского А.М. на имя директораООО «Ремонтник» от <дата>, Невский А.М. просит понесенные им затраты на ремонт кровельного материала находящегося над его квартирой расположенной по адресу: <адрес> считать платежом за коммунальные услуги и уменьшить коммунальные платежи на сумму <данные изъяты> (л.д. 8).
Из письма ООО «Ремонтник» на имя Невского А.М. от <дата> <номер> усматривается, что сумма планируемых работ не должна превышать средств, полученных от сборов по дому. В 2011 году запланированы и согласованы собственниками следующие работы: заявочный ремонт – <данные изъяты>, подготовка к отопительному периоду – <данные изъяты>, ремонт внутренних инженерных сетей <данные изъяты>. Работы по ремонту кровли с заменой покрытия, заменой обрешетки, усилением стропильных блоков, подстропильных стоек, заменой теплоизоляции и устройством пароизоляции в сумме <данные изъяты> существенно превышают сумму сборов по дому и относятся к работам капитального характера. Так как работы не были предварительно согласованы с собственниками и Управляющей организацией в возмещении затрат за произведенные работы Невскому А.М. отказано (л.д. 9).
К материалам дела приобщены товарные чеки от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 10), на сумму <данные изъяты> (л.д. 11), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 12), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 13), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 14), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 15), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 16), товарный чек <номер> от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 17), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 18), товарный чек <номер> от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 19), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 20), товарный чек <номер> от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 21), от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 22), товарный чек <номер> от <дата> на сумму <данные изъяты> (л.д. 23).
Из выписки из домовой книги по адресу: <адрес> усматривается, что по указанному адресу зарегистрированы: Невская О.Е. и Н...А.А. (л.д. 25).
Согласно выписки из лицевого счета <номер> за май 2011 года по адресу: <адрес>, оплата услуги содержание и ремонт ЖФ составляет <данные изъяты>. Задолженности по жилищнно-коммунальным услугам у собственника указанной квартиры, нет (л.д. 26).
К материалам дела приобщены учредительный документы ООО «Ремонтник» (л.д. 50, 51), устав ООО «Ремонтник» (л.д. 52-56).
Из протокола по утверждению перечня работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома на 2011 год от <дата> по адресу: <адрес> усматривается, что утвержден перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно Приложения № 1, являющемуся неотъемлемой частью протокола, в целом. Согласно Приложения № 1 утвержден следующий перечень работ: заявочный ремонт; подготовка к отопительному периоду; ремонт внутренних инженерных сетей на общую сумму <данные изъяты> (л.д. 57).
Согласно акта приема – передачи жилого дома расположенного по адресу: <адрес> МУП «Жилищник» передала в управление ООО «Ремонтник» многоквартирный жилой дом по <адрес> (л.д. 59).
Из акта о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> усматривается, что техническое состояние крыши указанного дома удовлетворительное (л.д. 61).
В материалах дела имеется договор управления многоквартирным домом, заключенный между ООО «Ремонтник» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, предметом которого является оказание Управляющей организацией по заданию собственников помещений в течении согласованного срока за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в пределах границ эксплуатационной ответственности, а также осуществление иной деятельности, направленной на получение доходов в интересах собственников (л.д. 62-87).
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от <дата> признано необходимым проведение мероприятий, направленных на ремонт крыши силами управляющей компании. Ремонт в связи с предстоящими затратами произвести в кратчайшие сроки, согласованные с управляющей компанией (как со специализирующейся организацией). В связи с негативными воздействиями осадков на помещения расположенные на последнем этаже <адрес> допускается ремонт крыши (кровельного материала и силовой конструкции крыши) собственниками указанных помещений, собственными силами и за свой счет с последующей компенсацией затрат таковыми собственниками в виде уменьшения либо аннулирования платежей за коммунальные услуги до погашения затраченной на указанный ремонт крыши суммы. На собрании присутствовали 12 собственников (л.д. 89).
Ранее допрошенный в судебном заседании свидетель К...А.К. показал, что работал в фирме «Э...» у ИП В.... От истцаНевского А.М. поступил заказ на ремонт крыши, который проводил он. При проведении указанного ремонта был заменен шифер, на 80% заменены несущие конструкции, снята обрешетка и стропила, а также сделана гидро- пароизоляция, пол засыпан керамзитом. Ремонт проведен на <данные изъяты> крыши. Ремонт крыши оплачен истцом по делу Невским А.М. Так же указал, что крыша дома требовала ремонта, так как была вся в дырках, стропилы находились в ветхом состоянии. У проживающих на верхнем этаже с потолка текла вода. Никто из жильцов дома не возражал против ремонта.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК. РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 2 ст. 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 12 ст. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно п.13 указанных Правил осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Пунктом 14 Правил предусмотрено, что результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).
Как установлено в судебном заседании собственники дома <адрес> выбрали способ управления своим домом управляющей организацией ООО «Ремонтник».
Истцом за свой счет произведен ремонт крыши указанного дома площадью <данные изъяты>, в результате чего он понес расходы в сумме <данные изъяты>
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств подтверждающих необходимость проведения ремонта крыши дома <адрес>, площадью <данные изъяты>
Истцом не представлено, в судебном заседании не добыто доказательств того, что проводился осмотр крыши с участием управляющей организации, составлен акт осмотра проверяемого общего имущества, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.
Согласно акта о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> техническое состояние крыши указанного дома удовлетворительное (л.д. 61). Как видно из материалов дела <дата> решением собственников жилых помещений в лице уполномоченного принимать выполнение работ по договору управления многоквартирным домом Т...М.И. утвержден план текущего ремонта на 2011 года по дому <адрес>, в который входит: заявочный ремонт, подготовка к отопительному периоду, ремонт внутренних инженерных сетей (л.д. 57-58). Ремонт крыши указанного дома предусмотрен не был.
Несостоятельны доводы истца о неоднократном обращении в управляющую организацию по поводу ремонта крыши. Как следует из материалов дела истец обратился к ответчику с заявлением зачесть понесенные затраты по ремонту крыши и уменьшить коммунальные платежи на сумму <данные изъяты>. Доказательств об иных обращений в судебном заседании не добыто.
Необоснованна ссылка истца на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от <дата>, где признано необходимым проведение мероприятий, направленных на ремонт крыши.
Не представлено истцом доказательств в бездействии ответчика в связи с ремонтом крыши, ненадлежащего оказания услуг.
Данное решение от <дата> не доведено до управляющей организации, поскольку ремонт крыши не был включен в план текущего ремонта на 2011 год. Акта осмотра крыши не представлено.
Необоснованны доводы истца о том, что проведенный ремонт является текущим, а не капитальным, в связи с чем обязанность по текущему ремонту лежит на ответчике. Поскольку правового значения для разрешения указанного спора не имеет.
Как текущий ремонт, так и капитальный ремонт проводится по решению общего собрания собственников.
Доказательств того, что управляющей компанией не исполняется решение собственников в судебном заседании не установлено.
Поскольку собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, не представлено доказательств о согласовании с другими собственниками дома <номер> проводимого истцом ремонта крыши площадью <данные изъяты> на сумму <данные изъяты>
Кроме того, как следует из материалов дела истец заключил договор подряда на ремонт крыши <дата>, квартиру <адрес> приобрел по договору купли-продажи, заключенному <дата>, а решение собственников дома <номер> на которое ссылается истец в обосновании заявленных требований, принято <дата>.
Таким образом, истцом не представлено доказательств обращения в управляющую компанию с заявлением о необходимости проведения ремонта крыши, либо отказа ответчика в его проведении, ровно, как и не представлено доказательств о согласовании с управляющей организацией и собственниками жилых помещений срока начала ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов.
Ссылка истца в обосновании заявленных требований на ст.ст. 987 ГК РФ, 1102 ГК РФ, 1105 ГК РФ, необоснованна.
Доказательств неосновательного обогащения ответчика в связи с понесенными истцом расходами на ремонт крыши, не представлено.
Так же истец просит обязать ответчика зачесть его расходы по ремонту в счет будущих его коммунальных платежей за квартиру <адрес>. Указанные требования не основаны на законе. Поскольку плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме входит в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Коммунальные платежи за оказанные услуги: за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, не являются доходом управляющей организации, а плата за коммунальные ресурсы перечисляются поставщику.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца Невского А.М. не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
В иске Невского А.М. к ООО «Ремонтник» об обязании зачесть денежные средства в размере <данные изъяты> в счет будущих коммунальных платежей за квартиру <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области.
Председательствующий судья:Е.Ж. Крутоус