Дело № 2-2649/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2011 года Город Серпухов Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего – судьи Свизевой И.А.;
при секретаре Бриняк Е.Н.,
с участием лица, подавшего заявления, - Чекальян Э.А.,
представителя заинтересованного по заявлению лица Локтина С.И. – Локтина Р.Е.,
судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Башакина Р.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлениям Чекальян Э.А. об оспаривании двух постановлений судебного пристава – исполнителя Серпуховского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Башакина Р.К. о принятии отчетов об оценке недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Чекальян Э.А. обратилась в Серпуховский городской суд Московской обл. с основным и дополнительным заявлениями об оспаривании двух постановлений от 04 июля 2011г. судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Башакина Р.К. по принятию отчетов от 27 мая 2011г. об оценке рыночной стоимости принадлежащего должнику Чекальян Э.А. недвижимого имущества – незавершенного строительством склада (1,2) общей площадью ... кв. метра, с условным номером объекта <номер>; незавершенного строительством склада (склада, бытового помещения, помещения охраны) общей площадью ... кв. метра, с условным номером объекта <номер>, расположенных рядом с железнодорожным переездом в <адрес>
В подтверждение доводов по поданным заявлениям Чекальян Э.А. ссылается на то, что она является должником по сводному исполнительному производству, находящемуся в производстве судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела Башакина Р.К., взыскателем по данному исполнительному производству является Локтин С.И.
В процессе осуществления исполнения по указанному исполнительному производству судебным приставом-исполнителем был наложен арест на принадлежащее Чекальян Э.А. недвижимое имущество незавершенный строительством склад (склад, бытовые помещения, помещение охраны), имеющий условный номер <номер>, общей площадью ... кв. м; незавершенный строительством склад (1,2), имеющий условный номер <номер>, общей площадью ... кв. м, расположенные рядом с железнодорожным переездом в <адрес> подлежащие реализации с торгов как имущество, принадлежащее должнику Чекальян Э.М.
Данные объекты недвижимости были оценены специалистом ООО «Э.», из отчета которого об оценке от 27 мая 2011г. видно, что склад меньшего размера по отчету об оценке <номер> оценен на сумму ... руб., склад большего размера по отчету об оценке <номер> оценен на сумму ... руб.
С оценкой принадлежащих ей объектов недвижимости в такие суммы Чекальян Э.А. не согласна, так как ранее при оценке принадлежащего ей вышеуказанного арестованного имущества в июне 2009г. в ходе рассмотрения судом аналогичного гражданского дела по заявлению Чекальян Э.А. по делу была проведена судебная экспертиза ООО «А.», из которого следует, что по состоянию на <дата> рыночная стоимость склада площадью ... кв. м. была определена в размере ... руб., стоимость склада площадью ... кв. м. – в размере ... руб., что не оспаривалось взыскателем по исполнительному производству. Оценщиком был применен доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке спорных объектов недвижимости. При расчете затратным методом была учтена, кроме стоимости самого строительного объекта и прибыли предпринимателя, также и стоимость права аренды земельного участка, что является правильным, так как продать объект без земельного участка, на котором он стоит, невозможно.
В отчетах специалиста ООО «Э.», на основании которых судебный пристав-исполнитель вынес два постановления от 04 июля 2011г. о принятии оценки спорного недвижимого имущества, указано, что затратный доход и доходный подход обоснованно не применялись. Оценка специалистом компании «Э.» была произведена без применения затратного подхода, доходного подхода, без учета стоимости права аренды земельного участка, чем были нарушены стандарты оценочной деятельности. При условии применения данных положений рыночная стоимость склада меньшей площади составила бы ... руб., склада большей площади – ... руб., то есть на 20,7% больше, чем это определил оценщик, что в сумме составляет по первому складу ... руб., по второму складу – ... руб., а всего по двум объектам ... руб.
После уточнения заявленных требований с представлением об этом в суд дополнительного заявления Чекальян Э.А. просит признать два постановления от 04 июля 2011г., вынесенные судебным приставом - исполнителем Серпуховского районного отдела судебных приставов Башакина Р.К. по принятию оценке спорных фирмой от специалиста ООО «Э.» незаконными и необоснованными.
До вступления в законную силу решения суда по данному гражданскому делу просит приостановить исполнительное производство <номер> от <дата>, по которым Чекальян Э.А. является должником, Локтин С.И. является взыскателем, в части реализации имущества Чекальян Э.А. – вышеуказанных складов, являющихся незавершенными объектами строительства, на торгах, ссылаясь на то, что эти объекты были оценены неправильно, их цена оценщиком была существенно занижена.
В судебном заседании Чекальян Э.А. поддержала доводы по поданным ею заявлениям, просила заявленные ею требования полностью удовлетворить. С заключением строительно-технической экспертизы. проведенной по делу судом по ходатайству Чекальян Э.А., составленным экспертом ООО «А.» Л., Чекальян Э.А. полностью согласна. Экспертом были применены при оценке все три метода подхода к оценке спорного имущества, из данного заключения следует, что действительная совокупная рыночная стоимость двух спорных складов, которые полностью достроены, но по документам значатся как незавершенные строительные объекты, составляет на настоящее время на ... руб. больше, чем это было определено специалистом, оценку которого необоснованно принял судебный пристав-исполнитель.
Заинтересованное по заявлениям Чекальян Э.А. лицо – Локтин С.И., в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения данного дела судом. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие заинтересованного лица Локтина С.И.
Представитель заинтересованного лица Локтина С.И. по доверенности – Локтин Р.Е., с заявленными Чекальян Э.А. требованиями не согласен, сослался на то, что последняя намеренно затягивает процесс реализации с торгов в рамках исполнительного производства спорных складов, являющихся незавершенными строительными объектами. Считает, что вынесенные судебным приставом-исполнителем постановления о принятии отчетов об оценке этих объектов специалистом от 27 мая 2011г. являются законными и обоснованными.
С заключением проведенной судом по делу строительно-технической экспертизы, составленным экспертом Л., - представитель заинтересованного лица Локтин Р.Е. не согласен, считает, что этим экспертом явно завышена стоимость двух спорных складов, принадлежащих Чекальян Э.А., строительство которых незавершенно. Эксперт Л. должен был учесть при их оценке, что это незавершенные строительством объекты, сдача которых в аренду действующим законодательством запрещается. Кроме этого, экспертом Л. не было учтено, что оцениваемые объекты недвижимости имеют определённый процент износа. Считает, что заявленные Чекальян Э.А. требования являются необоснованными и не могут быть удовлетворены судом.
Судебный пристав-исполнитель Серпуховского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Башакин Р.К. с заявленными Чекальян Э.М. требованиями не согласен, ссылается на то, что его действия по принятию отчетов специалиста-оценщика по установлению рыночной стоимости двух спорных складов, строительство которых незавершенно, принадлежащих Чекальян Э.А., являются законными. Указанная в принятых им от специалиста-оценщика стоимость данных объектов схода со стоимостью этих объектов, определенной в 2009г. экспертом Л. Ссылка Чекальян Э.А. на изменение стоимости этих объектов за прошедшее с 2009г. по 2011г. время, не может быть применена. Отчеты специалиста по установлению стоимости спорных объектов недвижимости соответствуют требованиям об отчетной деятельности, оценщиком были применены все способы и методы оценки, его отчеты мотивированные и обоснованные.
С заключением проведенной судом по делу строительно-технической экспертизы, составленным экспертом Л., судебный пристав-исполнитель Башакин Р.К. не согласен. Считает, что этим экспертом определена явно завышенная стоимость подлежащих реализации с торгов двух незавершенных строительством складов, принадлежащих должнику Чекальян Э.А., так как эксперт не учел понижающий коэффициент при оценке объектов незавершенного строительства, не учел степень износа данных объектов.
Суд, выслушав доводы участников процесса, изучив и оценив в совокупности имеющиеся в гражданском деле письменные документы, приходит к выводу, что заявленные Чекальян Ж.А. требования о признании незаконными и необоснованными двух постановлений, вынесенных 04 июля 2011г. судебным приставом-исполнителем Серпуховского районного отдела судебных приставов Башакиным Р.К., о принятии отчетов от 27 мая 2011г. об оценке специалистом ООО «Э.» двух незавершенных строительством складов, принадлежащих должнику Чекальян Э.А., - являются обоснованными и подлежат полному удовлетворению судом.
Ст. 85 ч. 1 Федерального закона от 02 октября 2007г. (в редакции от 18 июля 2011г.) «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ.
Согласно ч. 2 данной статьи судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 4 данной статьи если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи, то судебный пристав-исполнитель в акте (описи имущества указывает примерную стоимость вещи и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Согласно ч. 6 этой статьи копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.
Согласно ч. 8 данной статьи в случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника.
Судом установлено, что в производстве судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела судебных приставов Башакина Р.К. находится сводное исполнительное производство о взысканиях с Чекальян Э.А. в пользу Локтина С.И. денежных средств (постановления о возбуждении исполнительных производств и их объединении в сводное исполнительное производство под № <номер> от <дата> на листах 5-21, 23-26, 146 в томе 2 дела).
В рамках исполнения по вышеуказанным исполнительным производствам судебным приставом-исполнителем Башакиным Р.К. <дата> наложен арест на имущество должника Чекальян Э.А. – на незавершенный строительством склад (1, 2) площадью ... кв. мм., имеющий условный номер <номер>, предварительно оцененный судебным приставом в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 85 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» в сумму ... руб.; а также на незавершенный строительством склад (склад, бытовое помещение, помещение охраны) площадью ... кв. м., имеющий условный номер <номер>, предварительно оцененный судебным приставом в сумму ... руб. (копия акта ареста имущества на листах 142-143 тома 2 дела).
Принадлежность указанных объектов недвижимости на праве собственности должнику Чекальян Э.А. подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> и <дата> о том, что Чекальян Э.А. на праве собственности принадлежат незавершенный строительством склад (<номер> общей площадью ... кв. м, незавершенный строительством склад (склад, бытовое помещение, помещение охраны) общей площадью ... кв. м, расположенные рядом с железнодорожным переездом в <адрес> (выписки на листах 144-145, 78-79 в томе 2 дела).
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 02 октября 2007г. № 229-ФЗ (в редакции от 18 июля 2011г.) «Об исполнительном производстве» для участия в исполнительном производстве в качестве специалиста постановлением судебного пристава-исполнителя Башакина Р.К. от <дата> для проведения оценки по определению рыночной стоимости объектов недвижимости – принадлежащих Чекальян Э.А. двух незавершенных строительством складов, указанных в акте ареста имущества должника от <дата>, был привлечен специалист – оценщик ООО «Э.» С. (копия постановления на листе 4 в томе 2 дела).
Отчетом <номер> от 27 мая 2011г. оценщика ООО «Э.» С. (копия отчета на листах 27-74 в томе 2 дела) рыночная стоимость объекта оценки – незавершенного строительством склада (склада, бытового помещения, помещения охраны) общей площадью ... кв. м., расположенного рядом с железнодорожным переездом в <адрес> по состоянию на <дата> определена в сумме ... руб. ... коп.
Отчетом <номер> от 27 мая 2011г. оценщика ООО «Э.» С. (копия отчета на листах 94-141 в томе 2 дела) рыночная стоимость объекта оценки – незавершенного строительством склада (<номер>) общей площадью ... кв. м., расположенного рядом с железнодорожным переездом в <адрес> по состоянию на <дата> определена в сумме ... руб. ... коп.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ (в редакции от 28 июня 2009г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
Согласно ч. 1 ст. 16 данного Федерального закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
В соответствии со ст. 41 указанного Федерального закона в соответствии с нормами законодательства РФ судебная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющихся государственными судебными экспертами.
Ст. 2 Федерального закона от 29 июля 1998г. (в редакции от 11 июля 2011г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что данный Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена. По которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, при соблюдении условий, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со ст. 4 данного Федерального закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требования данного ФЗ. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
Объектом оценки согласно ст. 5 вышеуказанного Федерального закона могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей. Составляющих имущество лица (движимое либо недвижимое).
В соответствии со ст. 9 указанного Федерального закона оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, который самостоятелен в выборе оценщика.
В соответствии со ст. 11 данного Федерального закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата, сведения, важные для полноты отражения примененного оценщиком метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ст. 13 данного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно ст. 14 данного Федерального закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценками.
В соответствии со ст. 15 данного Федерального закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Ч. 7 ст. 3 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие положения оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010г. № 509), установлено, что подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Согласно ч. 10 этой статьи при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Главой 3 ФСО № 1 определены подходы к оценке. Такие подходы названы в ст. 13 ФСО № 1 – доходный подход, то есть совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; ст. 14 – сравнительный подход, то есть совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость); ст. 15 – затратный подход, то есть совокупность методов оценки объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Ст. 16 ФСО № 1 установлено, что одними из этапов проведения оценки являются применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.
В соответствии со ст. 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный. Сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно ст. 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен принести, а также связанные в объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Согласно ст. 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется. Когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно ст. 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектов, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
В соответствии со ст. 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Ст. 25 ФОС № 1 определено, что по итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.
Согласно ст. 26 ФСО № 1 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершение сделки в объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Из данных отчетов специалиста – оценщика ООО «Э.» С. видно, что последним при оценки указанных объектов недвижимости не применялись параметры оценки по затратному подходу, доходному подходу, был применен лишь один вид параметров оценки – сравнительный подход (л.д. 16 т. 2, л.д. 84 т. 2).
Неприменение доходного подхода оценщиком С. обосновывалось отсутствием достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы и невозможностью с достаточной степенью точности определить величину будущих доходов и расходов, а также моменты их получения для оцениваемого имущества.
Неприменение затратного подхода при проведении оценки спорных объектов недвижимости оценщиком С. обосновал тем, что площадь застройки под объектом оценки не указана, объектом оценки является не здание, а часть здания, в связи с чем оценщиком не был применен затратный подход во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах, приходящейся на оцениваемый объект (листы 53, 119 в доме 2 дела).
Однако сделать прогноз о будущих доходах оцениваемых объектов для оценщика было возможно. Для последнего было возможно определить и площадь застройки оцениваемых объектов. В связи с этим неприменение оценщиком С. двух из трех предусмотренных Федеральными стандартами оценок подходов к оценке спорных объектов недвижимости является необоснованным, противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки № 1 и привело к неточному установлению данным оценщиком стоимости спорных объектов недвижимости, которые были оценены лишь по одному из методов оценки – сравнительному подходу, без применения при оценке данных объектов затратного и доходного подходов.
Судом по ходатайству Чекальян Э.А. проведена по делу строительно-техническая экспертиза экспертом Л., компетентным по поставленным перед ним вопросам, не заинтересованным в исходе дела, не являющимся родственником либо свойственником участвующих в гражданском деле лиц, имеющих лицензию и полномочия на проведение экспертиз такого рода. Составленное экспертом Л. заключение строительно-технической экспертизы соответствует требованиям ГПК РФ, предъявляемым к документам этого рода. Эксперт Л. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отводов данного эксперту участниками процесса заявлено не было. Не доверять заключению строительно–технической экспертизы. составленному экспертом Л., у суда не имеется.
Из составленного экспертом Л. заключения строительно-технической экспертизы видно, что при проведении оценки двух спорных объектов недвижимости – принадлежащих ответчику Чекальян Э.А. незавершенных строительством складов площадями ... кв. м., ... кв. м, подлежащих реализации с торгов в ходе исполнения судебным приставом-исполнителем сводного исполнительного производства, - было возможно применение всех трех предусмотренные ст. 13 Федеральных стандартов оценки № 1 подходов для оценки спорных объектов недвижимости: экспертом Л. были применены для оценки объектов недвижимости и доходный подход, и затратный подход, и сравнительный подход, с обоснованием условий и методов их применения.
В соответствии с требованиями 24 ФСО № 1 экспертом Л. для получения итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости было проведено согласование (обобщение) результатов оценки стоимости каждого из двух оцениваемых объектов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В результате полно, объективно и всесторонне проведенного исследования по установлению рыночной стоимости принадлежащих Чекальян Э.А. двух незавершенных строительством складов эксперт Л. пришел к выводу, что совокупная рыночная стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на <дата> составляет ... руб. ... коп, а именно расчетная рыночная стоимость незавершенного строительством одноэтажного склада (№ <номер>) общей площадью ... кв. м., инв. <номер>, состоящего из строений лит. А, А1, расположенного по адресу: <адрес>, радом с железнодорожным переездом, с учетом права аренды земельного участка по площади застройки ... кв. м без учета НДС составляет ... руб.; а расчетная рыночная стоимость незавершенного строительством одноэтажного склада (склада, бытового помещения, помещения охраны) общей площадью ... кв. м, инв. <номер>, состоящего из помещений лит. А», А3, А4, расположенного по адресу: <адрес>, рядом с железнодорожным переездом, с учетом права аренды земельного участка по площади застройки ... кв. м., по состоянию на <дата> без учета НДС составляет ... руб. (заключение экспертизы на листах 1-83 в томе 3 дела).
В судебном заседании эксперт Л. полностью поддержал составленное им заключение строительно-технической экспертизы по данному делу, пояснил, что при личном осмотре им строений, подлежащих оценке, экспертом было установлено, что оба склада, принадлежащие Чекальян Э.А., строительством завершены. Поэтому экспертом в соответствии с требованиями действующих Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, № 2, № 3) не был применен понижающий коэффициент при оценке данных складов, которые по документам значатся как незавершенные строительные объекты, а в действительности строительством завершены. Так как эксплуатация данных складов не начата, документально они значатся незавершенными строительными объектами, экспертом согласно вышеуказанным нормам законодательства при оценке спорных объектов недвижимости не была учтена степень износа строений, которая начинает начисляться только с момента введения объектов в действие, законодательно являющихся завершенными строительными объектами.
Данные доводы эксперта Л., не доверять которым оснований у суда не имеется, объективно подтверждаются представленными Чекальян Э.А. суду документами: актами приемки объектов капитального строительства за подписями застройщика и заказчика о том, что оба склада строительством завершены. Однако из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что данные объекты принадлежат на праве собственности Чекальян Э.А. и значатся как незавершенные строительством объекты недвижимости. Документов о вводе спорных объектов недвижимости в эксплуатацию, выданных соответствующими государственными либо муниципальными службами, не имеется. Регистрация права собственности на данные объекты на имя Чекальян Э.А. как на завершенные строительством объекты не произведена.
Из заключения строительно-технической экспертизы следует, что рыночная стоимость двух незавершенных строительством складов, принадлежащих Чекальян Э.А., в действительности значительно выше, чем это было определено оценщиком С., отчеты которого об оценке от 27 мая 2011г. принял судебный пристав-исполнитель Башакин Р.К.
Так, оценщиком С. рыночная стоимость незавершенного строительством склада площадью ... кв. м. определена в размере ... руб., а согласно заключению проведенной судом по делу строительно-технической экспертизы она составляет ... руб. Рыночная стоимость незавершенного строительством склада площадью ... кв. м. определена оценщиком С. в размере ... руб., а согласно заключению проведенной судом по делу строительно-технической экспертизы составляет ... руб., поэтому оценщиком С. была неверно определена стоимость указанных объектов, указанная последним стоимость этих объектов не является рыночной, значительно меньше их оценочной рыночной стоимости.
Однако постановлениями судебного пристава-исполнителя Серпуховского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Московской обл. Башакина Р.К. от <дата> были приняты отчеты специалиста-оценщика С. <номер> от 27 мая 2011г. об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством склада (склада, бытового помещения, помещения охраны) общей площадью ... кв. м., условный номер объекта <номер>; <номер> от <дата> об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством склада (1,2) общей площадью ... кв. м, условный номер объекта <номер>, расположенных по адресу: <адрес>, рядом с железнодорожным переездом (копии постановлений на листах 7, 8 в томе 2 дела), в которых значительно занижена стоимость оцененных объектов.
Согласно ч. 1 ст. 87 данного Федерального закона реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ.
Согласно ч. 8 данной статьи цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, настоящим данным ФЗ.
Ст. 122 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определено, что жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем постановления. Лицом, не извещенным о времени и месте вынесения постановления, жалоба подается в течение десяти дней, когда это лицо узнало о вынесении постановления.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что вынесенные судебным приставом-исполнителем Башакиным Р.К. постановления о принятии отчетов об оценке двух незавершенных строительством складов, принадлежащих Чекальян Э.А., подлежащих реализации с торгов в рамках исполнения сводного исполнительного производства, должником по которому является Чекальян Э.А., а взыскателем – Локтин С.И., копии которых вручены Чекальян Э.А., обжалованные последней в соответствии с требованиями ст. 122 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» в Серпуховский городской суд Московской обл. в течение 10 дней с момента вручения последней копий вынесенных судебным приставом постановлений, - являются незаконными и необоснованными, так как нарушают право должника Чекальян Э.А. на реализацию с торгов её имущества согласно требованиям ч. 1 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» по рыночным ценам.
В связи с установленными судом нарушениями требований Федерального закона «Об исполнительном производстве», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки № 1, допущенными судебным приставом-исполнителем Башакиным Р.К. при вынесении двух постановлений <дата> о принятии отчетов от оценщика С., составленных 27 мая 2011г., об установлении рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, принадлежащих Чекальян Э.А., - основное и дополнительное заявления Чекальян Э.А. о признании незаконными и необоснованными указанных выше постановлений, вынесенных судебным приставом-исполнителем, - является обоснованной, подлежит полному удовлетворению судом.
Определением Серпуховского городского суда Московской обл. от 04 августа 2011г. было удовлетворено дополнительно заявленное Чекальян Э.А. требование, в соответствии с требованиями п. 1 ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 02 октября 2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции от 18 июля 2011г.) сводное исполнительное производство <номер> от <дата> было приостановлено в части, касающейся реализации с торгов двух спорных объектов недвижимости – принадлежащих Чекальян Э.М. незавершенных строительством складов площадями ... кв. м., ... кв. м., расположенных около железнодорожного переезда в <адрес>
В связи с рассмотрением данного дела судом по существу основания для приостановления вышеуказанного сводного исполнительного производства в части. касающейся реализации с торгов спорных объектов недвижимости, принадлежащих должнику Чекальян Э.А., отпали.
В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 42 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления исполнительного производства, вышеуказанное сводное исполнительное производство подлежит возобновлению судом.
Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявления должника Чекальян Э.А. об оспаривании двух постановлений судебного пристава – исполнителя Серпуховского районного отдела Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Башакина Р.К. от 04 июля 2011г. о принятии отчетов об оценке недвижимого имущества, - удовлетворить полностью.
Признать незаконным и необоснованным постановление об оценке имущества должника Чекальян Э.А., вынесенное 04 июля 2011г. по материалам сводного исполнительного производства <номер> от <дата> судебным приставом-исполнителем Серпуховского районного отдела Главного Управления Федеральной службы судебных приставов Башакиным Р.К., о принятии отчета <номер> от 27 мая 2011г. об оценке рыночной стоимости имущества - незавершенного строительством склада (1,2) общей площадью ... кв. м., с условным номером объекта <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, рядом с железнодорожным переездом.
Признать незаконным и необоснованным постановление об оценке имущества должника Чекальян Э.А., вынесенное 04 июля 2011г. по материалам сводного исполнительного производства <номер>-св. от <дата> судебным приставом-исполнителем Серпуховского районного отдела Главного Управления Федеральной службы судебных приставов Башакиным Р.К., о принятии отчета <номер> от 27 мая 2011г. об оценке рыночной стоимости имущества - незавершенного строительством склада (склада, бытового помещения, помещения охраны) общей площадью ... кв. м., с условным номером объекта <номер> расположенного по адресу: <адрес>, рядом с железнодорожным переездом.
Возобновить с момента вступления решения суда по настоящему гражданскому делу в законную силу сводное исполнительное производство <номер>-св. от <дата>, по которому взыскателем является Локтин С.И., должником является Чекальян Э.А., в части реализации с торгов принадлежащего должнику Чекальян Э.А. имущества – двух спорных объектов недвижимости: незавершенного строительством склада (склада, бытового помещения, помещения охраны) общей площадью ... кв. м., имеющего условный номер <номер>; незавершенного строительством склада (1,2) общей площадью ... кв. м., имеющего условный номер <номер>, расположенных рядом с железнодорожным переездом в <адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Серпуховский городской суд Московской области в течение 10 дней со дня составления судом мотивированного решения.
Председательствующий – судья: