дело № 2-2979/2011

15 ноября 2011 года город Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Купцовой Г.В., с участием:

истца (ответчика по встречным требованиям) Хорева С.А.,

представителя ответчика (истца по встречным требованиям) Сахаровой Г.В. – адвоката Малого И.Е., действующего на основании доверенности, представившего ордер <номер>, удостоверение <номер>,

при секретаре судебного заседания Кравченко М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хорева С. А. к Сахаровой Г. В. о понуждении заключить договор купли-продажи и по встречному иску Сахаровой Г. В. к Хореву С. А. о признании предварительных договоров незаключенными,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором после уточнения исковых требований, просит понудить Сахарову Г. В. заключить с ним договор купли-продажи 1\2 доли дома <номер> и земельного участка при нем, площадью <данные изъяты>, расположенных в <адрес>.

Свои требования истец мотивирует тем, что <дата> между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 1\2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, согласно которого он передал ответчику задаток в размере <данные изъяты> рублей. Срок договора истек, задаток возвращен не был. По истечении указанного договора, истец и ответчик <дата> заключили еще один предварительный договор купли-продажи 1\2 доли указанного жилого дома и земельного участка. Ответчику в обеспечение исполнения принятых на себя обязательств по заключению указанного договора купли-продажи был передан задаток в размере <данные изъяты>, о чем было составлено письменное соглашение. Данная сумма входит в счет стоимости продаваемого объекта, стоимость объекта согласно договору, составляет <данные изъяты>. Также истец ссылается на то, что в соответствии с п. 1 указанного договора, стороны обязуются в срок до <дата> заключить основной договор купли продажи 1\2 доли жилого дома и земельного участка. Срок действия предварительного договора до <дата> При заключении первоначального договора ответчик не мог заключить договор купли-продажи, так не были оформлены надлежащим образом все документы на объекты. <дата> истец заключил договор на оказание услуг с Ч. и передал ему по договору поручения <данные изъяты> рублей на приведение документов в соответствии с законодательством, необходимых для отчуждения спорного объекта. Но ответчик отказался от выполнения условий предварительного договора, заключив договор дарения на спорный объект с третьим лицом. Договор дарения между ответчиком и третьим лицом на спорные объекты представлены на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Истец считает, что ответчик уклоняется от заключения с ним договора купли-продажи, поскольку отчуждает спорный объект третьему лицу.

В судебном заседании истец Хорев С.А. поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что во втором предварительном договоре, заключенном с Сахаровой допущена ошибка в указании даты его заключения, поскольку он заключен <дата> года, а не в <дата> году, как указано, просил считать указанную дату технической ошибкой.

Ответчик Сахарова Г.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще.

Представитель ответчика – адвокат Малый И.Е. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска, сославшись на то, что срок действия указанных договоров купли-продажи истек в настоящее время. Также считает, что указанные договора являются незаключенными, поскольку спорные объекты - жилой дом и земельный участок при нем - это разные объекты недвижимости, и стороны не пришли к соглашению по стоимости каждого из указанных объектов, не была указана отдельно стоимость каждого объекта недвижимости. Границы спорного земельного участка не установлены и не стоят на кадастровом учете и на момент заключения договоров, ни на сегодняшний день.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, ответчиком Сахаровой Г.В. был подан встречный иск к Хореву С.А., в котором она просит признать предварительный договор от <дата> и предварительный договор от <дата>, подписанные сторонами, незаключенными сделками. Свои требования мотивирует тем, что изначально стороны заключили предварительный договор от <дата>, согласно условий которого Сахарова Г.В. взяла на себя обязательства в срок до <дата> заключить основной договор купли-продажи 1\2 доли жилого дома и земельного участка. Затем <дата> стороны пересмотрели свои обязательства и обязались заключить указанный договор в срок до <дата>. В указанный срок от истца Хорева С.А. не поступило никаких предложений о заключении договора, поэтому принятые ею на себя обязательства считает прекращенными. Кроме того, указанные договора не содержат всех существенных условий договора, необходимых для заключения основного договора, а именно, поскольку 1\2 доля жилого дома и земельного участка являются самостоятельными объектами недвижимости, должна была быть определена сторонами стоимость каждого объекта; на момент заключение данного договора земельный участок не имел установленных границ, и договор не содержит ссылок на уникальные характеристики данного объекта, и как объект недвижимого имущества он еще не существовал. Таким образом, несогласованность предмета договора между сторонами влечет признание его не заключенным.

Представитель истца по встречному иску Сахаровой Г.В. – Малый И.Е. в судебном заседании поддержал исковые требования Сахаровой Г.В., просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик по встречному иску Хорев С.А. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме. В представленных письменных возражениях указал, что первоначально стороны заключили предварительный договор от <дата>, который действовал до <дата>, и не является предметом данного разбирательства. Второй договор купли-продажи спорного недвижимого имущества был заключен <дата>, а в указанной на договоре дате была допущена опечатка и указано <дата>. В обеспечение данного договора <дата> был заключен договор задатка и передана сумма в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от этого же числа, написанной Сахаровой Г.В. Также ответчик по встречному иску ссылается на то, что, заключая <дата> предварительный договор стороны, выполняя требования ст. 554 ГК РФ, указали определенный предмет договора – объект недвижимости, расположенные по конкретному адресу: <адрес>, стоимость части дома и земельного участка, размер, что отражено в тексте договора и позволяет установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Выслушав стороны, изучив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, Сахаровой Г.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРП от <дата> (л.д.10).

<дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 (одной второй) доли жилого дома и земельного участка. Согласно условиям договора, стороны обязуются в срок до <дата> заключить в простой письменной форме основной договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По соглашению сторон продавец обязуется продать, а покупатель купить вышеуказанный жилой дом и земельный участок за <данные изъяты> рублей. Согласно п.7.1 договора, в обеспечение исполнения обязательства купить жилой дом и земельный участок в срок до <дата> покупатель до подписания настоящего договора внес продавцу сумму в размере <данные изъяты> рублей. Срок действия договора определен с момента подписания его сторонами и до <дата> (л.д.6).

В материалы дела также представлен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, заключенный сторонами <дата>. Как указывает Хореев С.А. дата заключения договора внесена неверно, допущена техническая ошибка, данный договор заключен <дата>.

По условиям указанного договора стороны в срок до <дата> обязуются заключить в простой письменной форме основной договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По соглашению сторон продавец обязуется продать и передать по передаточному акту в течение 2 дней после получения зарегистрированного договора купли-продажи жилой дом, а покупатель купить вышеуказанный жилой дом и земельный участок за <данные изъяты> рублей. Согласно условиям договора, стороны обязуются заключить в простой письменной форме основной договор купли-продажи в срок до <дата> (л.д. 7).

<дата> Хоревым в адрес Сахаровой направлена телеграмма, из содержания которой следует, что он просит заключить с ним договор купли-продажи 1/2 дои дома и земельного участка по адресу: <адрес> в порядке и на условиях, предусмотренных предварительным договором от <дата>. Указанная телеграмма была получена лично Сахаровой (л.д. 22).

Также <дата> Хоревым в адрес Сахаровой направлялось ценное письмо, в котором, согласно представленной описи (л.д. 21) находился договор купли-продажи и передаточный акт.

В материалах дела имеется ответ Почты России на имя Хорева С.А. о том, что ценное письмо вручено Сахаровой Г.В. <дата> (л.д. 20).

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика – адвокатом Малым И.Е. приобщены направленный Хоревым в адрес Сахаровой договор купли-продажи и передаточный акт, а также конверт (л.д. 47-53). Указанные договор и передаточный акт Хоревым не подписаны.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП от <дата> усматривается, что в Отдел по Серпуховскому району Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представлены документы на государственную регистрацию сделки – договора дарения, права общей долевой собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом, принадлежащую Сахаровой Г.В. (л.д.10).

Также судом установлено, что в производстве Серпуховского городского суда находится гражданское дело по иску Хорева С.А. к Сахаровой Г.В. о взыскании денежных средств. Настоящее гражданское дело находится в производстве с <дата>, в обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и доли дома, расположенных по адресу: <адрес>, во исполнение настоящего договора, до его подписания истцом был передан аванс от ответчика в размере <данные изъяты> рублей. Срок действия договора истек <дата> и денежная сумма до настоящего времени не возвращена. <дата> по настоящему делу вынесено заочное решение, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования, и с Сахаровой Г.В. в пользу Хорева С.А. взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи от <дата>, государственная пошлина в сумме <данные изъяты> рублей.

Анализируя доводы сторон, представленные ими доказательства, оценивая их в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В ст. 37 Земельного кодекса РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, например таких как, вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, площадь.

Описание границ земельного участка и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, которые позволят определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно статье 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, земельный участок может быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте только после постановки его на кадастровый учет.

В отсутствии кадастрового паспорта на земельный участок, предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор незаключенным.

Подписанные сторонами договоры не содержат данных, позволяющих определенно установить характеристики земельного участка, а именно нет данных о кадастровом номере земельного участка, позволяющем определить его границы, категории земель, их целевого назначения.

Судом установлено, что до настоящего времени границы спорного земельного участка не установлены, что следует из выкопировки из кадастровой карты (л.д. 33).

Кроме того, суд считает, что и в отношении жилого дома <номер> в <адрес> предмет договора также является несогласованным, поскольку стороны приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи в отношении 1/2 доли указанного дома, вместе с тем в договорах содержатся условия о передаче продавцу целого жилого дома.

Кроме того, согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

Доказательств соблюдения таких условий сторонами не представлено.

Располагая представленными сторонами доказательствами, объяснениями сторон, оценивая их в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Хоревым С.А. требований о понуждении Сахаровой к заключению договора купли-продажи, поскольку приходит к выводу о том, что предмет предварительного договора несогласован, в связи с чем договора, на которые ссылается истец, являются незаключенными. Незаключенность договора не порождает правовых последствий для сторон в виде возникновения обязательств по исполнению условий договора в части, касающейся обязанности в будущем заключить основной договор, т.е. исключает возможность применить к отношениям сторон договора пункт 5 статьи 429 ГК РФ о понуждении стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, к заключению такого договора в судебном порядке, а так же влечет невозможность применить ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Принимая во внимание, что факт прекращения договора не исключает возможность его оспаривания, суд находит требования, заявленные Сахаровой Г.В. о признании предварительных договоров незаключенными, подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, расходы Сахаровой Г.В. по оплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком Хоревым С.А., расходы Хорева С.А. возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Хорева С. А. о понуждении Сахаровой Г. В. заключить с ним договор купли-продажи 1/2 доли дома <номер> в <адрес> и земельного участка по вышеуказанному адресу площадью <данные изъяты> – оставить без удовлетворения.

Исковые требования Сахаровой Г. В. удовлетворить.

Признать незаключенными сделками предварительный договор от <дата> и предварительный договор от <дата>, подписанные между Сахаровой Г. В., с одной стороны, и Хоревым С. А., с другой по условиям которых стороны взяли на себя обязательство заключить в простой письменной форме основной договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с Хорева С. А., <дата> года рождения, уроженца <данные изъяты> в пользу Сахаровой Г. В. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Серпуховский городской суд с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Купцова Г.В.