Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Серовский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Сутягиной К.Н., с участием истца Старицына А.В., его представителя по ордеру № 071738 от 11.04.2012 г. Тихоновой М.Г., ответчика Варюхина П.А., при секретаре Пинчук Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-788 по иску

Старицына Александра Владиленовича к Варюхину Павлу Александровичу

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

и взыскании стоимости

У С Т А Н О В И Л:

Старицын А.В. обратился в суд с иском к Варюхину П.А. о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства по ул.Демократов, 18 а в г.Серове и земельного участка, площадью 1690 кв.м. по указанному адресу, возврате стоимости данных объектов 1850000 рублей. В обоснование иска указав, что по договору купли-продажи от 11.10.2011 года приобрел незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, степенью готовности 13%, застроенной площадью 168,6 кв.м. с земельным участком. До регистрации сделки, 14.10.2011 года в ходе осмотра объекта обнаружил трещины в ростверке и в западной несущей стене, которые ранее были незаметны и о наличии которых продавец ему не сообщил. Он сразу же по телефону предложил Варюхину П.А. расторгнуть договор и вернуть деньги, но получил отказ, со ссылкой, что недостатки легко устранимы. Тогда он обратился к специалистам с целью провести обследование и в результате были установлены трещины во всех несущих стенах, перегородках, что данные дефекты отрицательно влияют на несущую способность конструкций, необходимость принятия мер по их усилению. Заключением от 22.02.2012 г. одной из причин возникновения дефектов было установлено применение строительных материалов, не отвечающих требованиям ГОСТ, отступление от правил строительного производства, завышена прочность кладочного раствора, не соответствует по прочности стеновой камень, рекомендовано провести полное обследование коттеджа специализированной организацией с целью установления всех причин дефектов, выявления скрытых дефектов. После получения данного заключения письменно предложил ответчику расторгнуть договор, но он устно по телефону отказался, предложив обратиться в суд. Полагает обнаруженные недостатки существенными, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, возникли они в ходе строительства, до передачи ему объекта. Просит взыскать с ответчика судебные расходы по уплате госпошлины 17450 руб., по оплате услуг специалиста 15000 руб.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали, подтвердив вышеизложенные обстоятельства, дополнив, что по результатам строительно-технической экспертизы, назначенной судом, выявлены явные дефекты препятствующие дальнейшему строительству и сдаче объекта в эксплуатацию без их устранения. Общая стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов составляет согласно сметного расчета 1141704 руб., что влечет для него значительный ущерб и он лишен того, на что рассчитывал при заключении договора. Просит дополнительно к ранее заявленным включить в состав судебных расходов издержки понесенные на проведение строительно-технической экспертизы 40 000 руб., составление локальной сметы на усиление строительных конструкций дома в размере 15000 руб. и услуги представителя в размере 10000 рублей.

Ответчик Варюхин П.А. в суде исковые требования не признал, пояснив, что продажу объекта осуществляло агентство недвижимости, истец не лишен был возможности внимательно осмотреть объект до совершения сделки, в договоре купли-продажи указано что покупатель не имеет претензий к проданному объекту. По договоренности с истцом продажная цена была снижена на 150000 руб., но не из-за дефектов. При этом истец сам настаивал ускорить оформление сделки. О наличии дефектов и когда они возникли ему не известно, недостатки он не скрывал.

Заслушав пояснения сторон, представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из положений ч. 1 и 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, которыми, в частности, предусмотрено право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, при наличии недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как установлено и подтверждено материалами дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Варюхин П.А. передал Старицыну А.В. в собственность недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, состоящее из объекта незавершенного строительства, степенью готовности 13%, застроенной площадью 168,6 кв.м и земельного участка, площадью 1690 кв.м. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства, составляющие стоимость недвижимости 1850 000 руб., уплачены продавцу до подписания договора (п.2); недвижимое имущество передано покупателю без составления передаточного акта (п.5). Сделка и переход права собственности зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права <адрес>, запись регистрации №). Претензий по переданному недвижимому имуществу покупатель не имел.

Между тем, как следует из имеющегося в материалах дела договора № от ДД.ММ.ГГГГ, акта № от ДД.ММ.ГГГГ истцом до регистрации сделки были заказаны в ООО фирма «Центр качества строительства» услуги по обследованию конструкций коттеджа по <адрес> (испытание материалов), ДД.ММ.ГГГГ проведен осмотр, по результатам которого подготовлен письменный ответ (л.д.13) о том, что выявлены трещины в ростверке, во всех несущих стенах и перегородках также трещины до 10 мм. После чего, ДД.ММ.ГГГГ Старицын А.В. направил продавцу уведомление о выявленных дефектах с приложением копии результатов обследования, ДД.ММ.ГГГГ было направлено повторное уведомление с предложением разрешить ситуацию и ДД.ММ.ГГГГ направлено письменное предложение о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств.

Согласно положений ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По заключению строительно-технической экспертизы №.799.811 от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, указанный в договоре купли-продажи не соответствует в части определения степени готовности на момент обследования, степень готовности примерно 50-55 %. Выявлены явные дефекты, препятствующие дальнейшему строительству и сдаче объекта в эксплуатацию: трещины в железобетонном ростверке, наружных стенах, между перегородками и несущими стенами. Наличие данных дефектов обусловлено частичным применением для кладки стен пеноблока низкой прочности, имеющего большую трещиноватость; отсутствием армированных бетонных поясов в уровне каждого перекрытия; опиранием ростверка на почву, а не на прочный грунт, при отсутствии щебеночной подготовки; наличием в кладке наружных стен мест с практическим отсутствием перевязки швов. Данные дефекты без причинения ущерба сооружению устранены быть не могут. Необходим демонтаж крыши здания, кладки стен (2-3 ряда) до низа плит перекрытия второго этажа, демонтаж самих плит перекрытия второго этажа, замена их на облегченное деревянное перекрытие с утеплением, устройство монолитного железобетонного армированного пояса.

Выводы экспертизы, проведенной с участием сторон, не были оспорены ответчиком, оснований сомневаться в достоверности экспертного заключения у суда не имеется.

ООО «Серовское архитектурно-градостроительное бюро» разработан рабочий проект по усилению конструкций жилого дома по <адрес> и составлен локальный сметный расчет с учетом текущих цен на ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого сметная стоимость строительных работ составляет 1147704 руб.

Оценив в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что незавершенный строительством жилой дом имеет существенные нарушения требований к качеству. Недостатки, которые определены экспертом в объекте недвижимости, суд признает существенными, по признаку невозможности устранения без несоразмерных расходов, образовавшимися в ходе строительных работ. В связи с регистрацией сделки купли-продажи, истец воспользоваться правом отказа от исполнения договора не может, в связи с чем заявил требование о расторжении договора в судебном порядке. Суд находит данные требования Старицына А.В. обоснованными, поскольку после приобретения объекта он был лишен возможности использования объекта по назначению, то есть с целью окончания строительства. Объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке. В данном случае, как выше установлено для достройки объекта, необходимо устранение дефектов и несение значительных затрат по их устранению.

Доводы ответчика о том, что ему не было известно о дефектах, возникли они после совершения сделки, судом отклоняются, поскольку опровергнуты доказательствами представленными истцом в материалы дела. Истец через 6 дней после подписания договора обратился к специалистам с целью обследования конструкций дома и до регистрации сделки сообщил Варюхину П.А. о выявленных дефектах, которые по мнению эксперта обусловлены некачественным проведением строительных работ и использованием материалов, не соответствующих нормативным требованиям в строительстве. Каких-либо доказательств в подтверждение своей позиции ответчиком суду не было представлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд руководствуется ст. 98 ГПК РФ, согласно которой суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы только стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Судебные расходы в силу ч.1 ст.88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче иска, Старицыным А.В. была уплачена государственная пошлина в размере 17450 руб., также представлена оплата обследования объекта, произведенного ООО фирма «Центра качества строительства» в размере 15000 руб., и при рассмотрении по существу приобщены счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ по оплате выполнения строительно-технической экспертизы в размере 40000 руб., договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение проектно-сметной документации по усилению объекта незавершенного строительства с указанием стоимости 15000 руб. К возмещению истцу подлежит лишь сумма госпошлины и расходы по экспертизе, поскольку услуги по проведению обследования были оказаны истцу не в связи с рассмотрением данного дела и в число издержек, определенных ст.94 ГПК РФ не входят, по выполнению проектно-сметной документации истцом не представлено доказательств оплаты услуг по договору.

В соответствии с положениями ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя, при этом суд исходит из категории рассматриваемого спора, длительности его рассмотрения, размера фактически понесенных расходов, принципа разумности.

Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена оплата консультации адвоката, подготовки искового заявления и представление интересов в суде в общей сумме 10000 руб. Учитывая, объем защищенного права истца, а также объем и характер услуг, оказанных адвокатом, в том числе злоупотребление правом на обжалование определения суда о назначении экспертизы, что противодействовало своевременному рассмотрению и разрешению дела, суд считает возможным определить возмещение на оплату услуг представителя в размере 5000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Старицына Александра Владиленовича к Варюхину Павлу Александровичу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании стоимости удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по <адрес> в <адрес>, состоящего из объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 66-66-04/027/2008-458 и земельного участка, площадью 1690 кв.м., кадастровый номер 66:6160220001:219, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Варюхиным Павлом Александровичем и покупателем Старицыным Александром Владиленовичем, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Взыскать с Варюхина Павла Александровича в пользу Старицына Александра Владиленовича стоимость недвижимого имущества - 1850000 рублей, судебные расходы – 62450 рублей, всего 1912450 рублей (один миллион девятьсот двенадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей).

Решение может быть обжаловано в Свердловский облсуд в течение месяца, с подачей апелляционной жалобы в Серовский районный суд.

В окончательной форме решение составлено 14.09.2012 года.

Судья Серовского

районного суда К.Н.СУТЯГИНА