Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>        ДД.ММ.ГГГГ

      Сергиевский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Копытина А.В., при секретаре Чеботарь Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Панченко Елены Владимировны к Савосиной Светланы Юрьевне о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

Истец Панченко Е.В. обратилась в Сергиевский районный суд с иском к Савосиной С.Ю. о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами, в заявлении указала, ДД.ММ.ГГГГ между ней и Савосиной С.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка по адресу <адрес>., согласно которому, стороны предварительного договора обязались заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Савосина С.Ю. выступала в данном договоре в качестве продавца, истец в качестве покупателя. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка стороны предполагали заключить по цене 1300000 рублей, при этом часть стоимости объекта недвижимости в размере 990000 рублей, истец передала Савосиной С.Ю.в качестве задатка. В п.7,8 предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка включены положения части 2 ст. 381 ГК РФ, потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, положение о задатке может быть применено к предварительному договору, поэтому Савосина С.Ю. должна выплатить ей двукратную сумму задатка. В размере 1980000 рублей. Согласно ч.1 ст. 395 ГК РФ - за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Просит удовлетворить исковые требования.

Истец Панченко Е.В. требования изложенные в заявлении поддержала, пояснила следующее, летом ДД.ММ.ГГГГ года она хотела купить себе дом с земельным участком, обратилась к ФИО4 с просьбой подобрать ей жилой дом. Первоначально ей было предложено несколько вариантов, затем ФИО4предложил ей построить жилой дом на земельном участке в <адрес>. Данный вариант ее устроил. Сначала было запланировано, что ФИО4 на ее деньги построит жилой дом, а затем продаст ей его. Данный вариант был выбран поскольку ей как матери-одиночки могли дать субсидию на покупку жилья (компенсировать часть расходов), так как своего жилья у нее не было. ДД.ММ.ГГГГ между ней и супругой ФИО4 - Савосиной С.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка по адресу <адрес>. Согласно которому, стороны предварительного договора обязались заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Савосина С.Ю. выступала в данном договоре в качестве продавца, истец в качестве покупателя. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка стороны предполагали заключить по цене 1300000 рублей, при этом часть стоимости объекта недвижимости в размере 990000 рублей, она передала Савосиной С.Ю. в качестве задатка. На момент заключения предварительного договора в собственности у ФИО4 был только земельный участок, дом построен еще не был. Примерно через 1 месяц ФИО4 поставил деревянный сруб, сделал обрешетку, постелили полы. Крыша была покрыта железом уже после ДД.ММ.ГГГГ, когда пошел снег. Договор купли-продажи земельного участка был заключен в срок - ДД.ММ.ГГГГ, и она передала деньги ответчику в сумме 300000 рублей. Все работы по строительству дома были выполнены с плохим качеством и не вовремя, поэтому весной 2010 года она с мужем стали проводить строительные работы по переделке недостатков. ФИО4 все это время находил какие-либо причины не выполнять свои обязательства по строительству дома. В связи с тем, что возможности получить кредит как матери-одиночки у нее не было, требований о понуждении заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства ответчику, она не выдвигала, у нее были претензии к ФИО4 по срокам, качеству, стоимости выполненных им работ. Летом 2010 года она стала оформлять всю разрешительную документация на строительство данного дома на себя (получила разрешение на строительство и т.д.). В настоящее время дом практически готов, осталось только подключить газ. Вместе с мужем на совместные средства, им пришлось выполнить основные строительные работы. Считает, что ФИО4 не выполнил свои обязательства перед ней, не построил ей жилой дом согласно их договоренности, она узнавала стоимость аналогичных работ, считает, что на переданные ей ответчику деньги можно было выполнить больший объем работ и с лучшим качеством.

Представитель истца ФИО5 исковые требования поддержал, дал объяснения аналогичные изложенным исковом заявлении, считает, что сторонами был заключен именно предварительный договор купли продажи, в том числе товара, который будет изготовлен в будущем. Отношения между сторонами не могут быть урегулированы нормами о договоре подряда.

Ответчик Савосина С.Ю. представила в судебное заседания возражения на исковое заявление в котором указала, что исковые требования не признает, так как Панченко Е.В. был приобретен земельный участок с объектом незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ и при заключении договора купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства данный объект недвижимости был передан в собственность Панченко Е.В., поэтому предварительный договор является исполненным, но, несмотря на это истцом не было передано ей 310000 рублей.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признал, пояснил, что действительно истец обратилась к нему с просьбой помочь купить ей жилой дом. Он предложил ей вариант построить жилой дом на земельном участке, принадлежащем его супруге Савосиной С.Ю. Панченко согласилась именно с такими условиями, поскольку ей должны были дать субсидию на покупку жилья. В момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ строительство дома еще не началось. Согласно договоренности он должен был на земельном участке <адрес> принадлежащем его супруге Савосиной С.Ю., построить дом из денежных средств истца - сделать фундамент, поставить деревянный сруб, сделать перекрытия, изготовить металлическую кровлю, сделать канализацию и провести водоснабжение. От истца они получили 990000 рублей. Так как у Панченко не получилось решить вопрос с субсидией, с предложением заключения договора купли-продажи недостроенного дома никто из сторон друг к другу не обращался, поэтому и Панченко оформила разрешительные документы на строительство на свое имя. Свои обязательства он выполнил в полном объеме, не полностью только провел воду. Последние работы он проводил в ДД.ММ.ГГГГ году. Деньги от Панченко за земельный участок 300000 рублей, они не получали. Считает, что претензии истца по качеству, сроку и стоимости выполненных работ необоснованны, так как на переданные им деньги, был сделан максимально возможный объем работ.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что в удовлетворении исковых требований истцу необходимо отказать в полном объеме, при этом суд исходит из следующего.

Согласно предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Савосина С.Ю. имеет намерение продать, а ФИО6 купить объект незавершенного строительства и земельный участок (л.д.8-9)

В судебном заседании судом неоднократно в соответствии с ч.2 ст. 12 ГПК РФ разъяснялось истцу его права и обязанности, истец предупреждался о последствиях совершения и несовершения процессуальных действий направленных на защиту нарушенных по его мнению прав, в том числе и о возможном привлечении к участию в деле других лиц выполняющих работы по строительству дома и к которым у истца имеются претензии по срокам, качеству и стоимости выполненных работ, изменению в связи с этим исковых требований, данным правом истец воспользоваться отказался.

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований суд исходит из того, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор в части намерений продать объект незавершенного строительства не является предварительным и не был заключен, согласно Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ, ст.ст. 549, 554 и 429 ГК РФ.

В силу указанных статей ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом передача имущества осуществляется по договору купли-продажи недвижимого имущества содержащего данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Таким образом, продавцом недвижимости может быть только собственник имущества. Ответчик ФИО4 на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ не являлась собственником объекта незавершенного строительства, поскольку его не существовало.

В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку достаточно точно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства не представляется возможным, а также нельзя определить точную площадь всего объекта, учитывая, что окончательные данные о номере дома, о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической, в органах ЦТИ, и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, пусть и в будущем, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, дающих описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

В силу ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в целях регистрации прав на уже имеющееся недвижимое имущество и, следовательно, договор купли-продажи несуществующего объекта не может пройти регистрацию до окончания строительства и не будет считаться заключенным.

Согласно ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В данном случае суд признает предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным в части намерений продать объект незавершенного строительства, поскольку в судебном заседании бесспорно установлено и сторонами не оспаривается, что на момент заключения договора, объект незавершенного строительства не существовал. При этом ранее зарегистрированный земельный участок был продан истцу ДД.ММ.ГГГГ на условиях и за цену определенными договором (л.д.28)

Ссылку представителя истца на п.2 ст. 455ГК РФ о том, что в данном случае стороны заключили договор о продаже товара который будет создан продавцом, суд считает несостоятельной, поскольку данная норма согласно закону носит диспозитивный характер - если в законе не установлено иное или не вытекает из характера товара. В данном случае товаром является недвижимое имущество, в связи с чем, при заключении договора необходимо применять вышеуказанные положения, касающиеся купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, передача истцом ответчику денежных средств, выполнение последним ряда работ по строительству жилого дома, показания сторон в судебном заседании о том, что изначально была договоренность именно о строительстве жилого дома ФИО7 на денежные средства истца, с последующей передачей дома в ее собственность, свидетельствует о том, что к правоотношениям, возникшим между сторонами необходимо применять положения гражданского законодательства о подряде, (фактически сложились подрядные отношения) так как согласно ст. 431 ГК РФ в судебном заседании была выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора (строительство дома за плату ФИО7, по заданию Панченко Е.В.), при этом были приняты во внимание все соответствующие обстоятельства, включая переговоры между сторонами, последующее поведение сторон.

О том, что предварительный договор купли-продажи в части намерений продажи несуществующего объекта незавершенного строительства не был заключен сторонами свидетельствует так же то обстоятельство, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, согласно п.4 ст. 445 ГК РФ стороны не обратились в суд с требованием о понуждении заключить договор купли0продажи недостроенного объекта. Вместе этого по соглашению сторон, истец оформила разрешительную документацию на свое имя - в настоящее время она выступает застройщиком жилого дома в <адрес>.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований признавать денежные средства, переданные истцом ответчику, задатком согласно ст. 380 ГК РФ. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что именно по вине ответчика не исполнен договор.

В судебном заседании истец указала на ненадлежащее исполнение ФИО7 как лицом, выполняющим работы по строительству дома своих обязательств по срокам, качеству, объему и стоимости выполненных работ.

Между тем разрешение этого вопроса о применении мер ответственности к ФИО4, не исполнившему, по мнению истца, указанные обязательства, возможно путем выбора наиболее эффективного способа защиты своих прав и может быть осуществлено истцом Панченко в соответствии со статьей 12 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. Суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие - либо из них не ссылались.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каких-либо реальных доказательств в обосновании заявленных требований, истцом суду представлено не было.

Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании изложенного, оценивая все собранные по делу доказательства исходя из требований закона об их относимости, допустимости и достоверности, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд          

р е ш и л :

В удовлетворении иска Панченко Елены Владимировны к Савосиной Светлане Юрьевне о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

     Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сергиевский районный суд в течение 10 дней.

     Судья:                                            А.В.Копытин