о взыскании денежных средств

дело №2-336/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2011 года Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Мариуца О. Г., при секретаре Анохиной О. О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО11 о взыскании денежных средств,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем Меньших Г.С. и продавцом Земляковым А.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества за плату в размере <данные изъяты>: три земельных участка по адресу <адрес> - участок № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; : участок № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; участок № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, а также строение (дом), приблизительной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на участке №, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Пунктом 2.1 и 3.1 указанного договора предусмотрено, что покупатель обязуется передать продавцу задаток в сумме <данные изъяты> рублей, который является обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по договору(л.д.11-14).

Меньших Г.С. обратился в суд с иском к Землякову А.Г. о взыскании задатка в двойном размере в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца Меньших Г.С. по доверенности Курбанков И.Д. исковые требования поддержал и пояснил, что в соответствии с условиями предварительного договора Земляков А.Г. должен был передать в собственность Меньших Г.С. следующее недвижимое имущество за плату в размере <данные изъяты> рублей: три земельных участка по адресу <адрес> - участок № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; : участок № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; участок № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, а также строение (дом), приблизительной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на участке №. Указал, что непосредственными условиями заключения договора являлось наличие у продавца зарегистрированного в установленном порядке права собственности на дом и согласие супруги (супруга) на заключение предварительного и основного договора, удостоверенное нотариально. Пояснил, что основной договор должен быть заключен в течение <данные изъяты> рабочих дней с момента выполнения продавцом условий заключения основного договора, но не более <данные изъяты> календарных дней с момента заключения настоящего договора.

Представитель истца указал, что в целях обеспечения обязательств по договору, Меньших Г.С. передал ответчику задаток в сумме <данные изъяты> рублей. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истца все документы, предоставление которых являлось необходимым условием заключения основного договора, за исключением свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом площадью <данные изъяты> кв.м. Указал, что ответчик предоставил свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., что почти в <данные изъяты> раз меньше площади, указанной в договоре. Указал, что в связи с этим по вине ответчика, не представившего необходимый документ, стороны не заключили основной договор в предусмотренные предварительным договором сроки – до ДД.ММ.ГГГГ. Просил взыскать с Землякова А.Г. сумму задатка в двойном размере, т.е. <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель ответчика Землякова А.Г. по доверенности Верещагина Е.В. в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что основной договор не был заключен по вине покупателя, который необоснованно уклоняется от его заключения. Указала, что к ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Меньших Г.С. все предусмотренные договором документы, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности на три земельных участка и на дом, а также письменное согласие супруги, нотариально удостоверенное, на их продажу, в том числе свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. Указала, что в п.1.2. предварительного договора указана приблизительная площадь дома в <данные изъяты>.м., поскольку обе стороны знали, что дом находится на стадии капитального строительства, которое на момент подписания предварительного договора не закончено, в договоре не было указано, в каком пределе допустима разница в площади, не оговорена степень увеличения или уменьшения приблизительной площади дома. Указала, что Меньших Г.С. дважды осматривал дом, видел степень его готовности и был согласен на заключение договора купли-продажи, впоследствии отказался от его заключения по своей инициативе. Считала, по вине Меньших Г.С. подписание основного договора не состоялось в срок, установленный в п. 1.4 договора - ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в его адрес ответчиком направлялись письма и телеграммы о готовности подписать договор ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на тот период все документы, необходимые для подписания основного договора, были готовы. Просила в иске Меньших Г.С, отказать в связи с его необоснованностью.

Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» отделение по округу Александров Владимирской области судебное заседание не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом проверены доводы сторон о том, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи недвижимости и установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение <данные изъяты> рабочих дней с момента выполнения продавцом пункта 1.3.6 предварительного договора, но не более <данные изъяты> календарных дней с момента заключения настоящего договора, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ(л.д.12).

Пунктом 1.3.6 договора предусмотрено, что непосредственным условием заключения основного договора является наличие у продавца зарегистрированного в установленном порядке права собственности на дом с учетом пункта 1.3.4 настоящего договора и согласие супруги на заключение основного договора(л.д.12).

При этом пунктом 1.3.4 предварительного договора предусмотрено, что недвижимое имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, а также споров и арестов.

Обращаясь в суд с иском, Меньших А.Г. указал, что ответчиком были представлены документы о государственной регистрации права собственности на дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с указанием, что дом является нежилым, что, по его мнению, противоречит пункту 1.2 предварительного договора, в связи с чем основной договор не мог быть заключен по вине ответчика.

Абзацем 6 пункта 1.2 предварительного договора определено, продавец обязуется передать в собственность покупателя строение(далее дом), приблизительной площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, участок №(л.д.11).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на имя Землякова А.Г. Управлением Росреестра по Владимирской области выдано свидетельство серия № о государственной регистрации права собственности на дом, назначение: нежилое,2-этажный(подземных этажей -1), общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес Объекта: <адрес> участок №(л.д.156).

Установлено, что копию указанного документа и нотариально удостоверенные согласия супруги от ДД.ММ.ГГГГ на продажу указанных в пункте 1.2 договора трех земельных участков и дома были направлены Земляковым А.Г. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца и получены Меньших Г.С. ДД.ММ.ГГГГ лично(л.д.165-171). Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Земляковым А.Г. в адрес Меньших Г.С.по адресу, указанному в предварительном договоре, были направлены телеграммы с приглашением для заключения основного договора, которые были получены его отцом(л.д.159-162).

Указанное обстоятельство представитель истца в судебном заседании не оспаривал, признал, что к ДД.ММ.ГГГГ все необходимые документы, указанные в предварительном договоре, Меньших Г.С. были получены, за исключением свидетельства о регистрации права собственности на дом площадью <данные изъяты> кв.м, т.к. истцом было получено свидетельство о регистрации права собственности на дом площадью <данные изъяты> кв.м, которое истец считал не соответствующим условиям пункта 1.2 предварительного договора (л.д.209 об.), поскольку указанная в нем площадь дома <данные изъяты> кв.м. в <данные изъяты> раз меньше, чем предусмотрено предварительным договором.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами(статья 422).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями ми смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как указано судом выше, в пункте 1.1 предварительного договора, стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. В абзаце 6 пункта 1. 2 предварительного договора определено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты ( далее – недвижимость): строение(далее дом), приблизительной площадью <данные изъяты> кв.м., находящееся по адресу: <адрес> участок №.

Из буквального содержания положений пунктов 1.1 и 1.2 предварительного договора следует, что подлежащий передаче дом является недвижимостью, при этом не указано, что дом является жилым, указано, что площадь дом является приблизительной.

Условия пунктов 1.1. и 1.2 предварительного договора путем сопоставления их с другими пунктами договора (пункты 1.3.2, 1.3.4,1.7 ) также устанавливают обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

Условия, содержащиеся в пункте 1.2 предварительного договора, соответствуют требованиям ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которыми предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое здание, сооружение, прочно связанное с землей, как жилое, так и нежилое.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, за Земляковым А.Г. зарегистрировано право собственности на дом, назначение: нежилое,2-этажный(подземных этажей -1), общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес Объекта: <адрес>, участок №(л.д.156).

Техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» отделение по округу Александров Владимирской области, подтверждается, что дом имеет цокольный этаж, включая также гараж, 1 этаж, 2 этаж, кладовое помещение общая площадь дома составляет <данные изъяты> кв.м(л.д.59-66). При сопоставлении данных технических паспортов судом установлено, что изменение площади дома произошло за счет того, что в цокольном этаже изменилась площадь гаража № с <данные изъяты> кв.м до <данные изъяты> кв.м в связи с изменением длины стены. Изменилась также площадь кладовой <данные изъяты> с <данные изъяты> кв.м до <данные изъяты> кв.м в связи с оборудованием стен кладовой и гаража в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ образовалась комната № площадью <данные изъяты> кв.м, которая в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ не указана.

При сопоставлении техпаспортов установлено, что на первом этаже в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ обозначена в качестве жилой комната площадью <данные изъяты> кв.м, площадь которой в техпаспорта от ДД.ММ.ГГГГ не указана, хотя ее конфигурация обозначена. В техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ в площадь дома включена мансарда в качестве вспомогательного помещения площадью <данные изъяты> кв.м., в то время как в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ она обозначена как кладовая площадью <данные изъяты> кв.м. и ее площадь при подсчете площади дома не включена.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в период с сентября ДД.ММ.ГГГГ по февраль ДД.ММ.ГГГГ изменение площади дома не произошло, произошло лишь ее уточнение в связи с благоустройством дома, учтена площадь мансарды, произведено разграничение площади на жилую и нежилую, что подтверждается также письменными пояснениями третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» отделение по округу Александров Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 215).

Суд учитывает и это подтверждается путем сопоставлении технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, что несущие конструкции, в том числе фундамент, стены дома и площадь застройки не изменялись, что видно из ситуационных планов дома от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.61) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.134 об.), из которых усматривается, что дом имеет размеры <данные изъяты> х <данные изъяты> с террасой. Кроме того, суд учитывает, что из представленного третьим лицом расчет площадей от ДД.ММ.ГГГГ следует, что дом имеет площадь <данные изъяты> кв.м, при этом площадь всех помещений дома уточнена и отличается от площади, указанной в техпаспортах от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в нее также включена площадь террасы <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м и крыльца <данные изъяты> площадью <данные изъяты>(л.д.216).

Представитель истца в судебном заседании не оспаривал и это подтверждается показаниями свидетеля Феклистова А.А., что дом Землякова А.Г. был построен в 2004 года, в летом-осенью 2008 года дом достраивался, Меньших Г.С. осматривал до его покупки(л.д.196 об.).

При этом фотографиями дома на л.д.97-100 (от января 2011 года) и представленными ответчиком по состоянию на июль 2010 года, ноябрь-декабрь 2010 года, февраль 2011 года(л.д. 201-208) подтверждается, что внешние конструкции дома не изменились. Данное обстоятельство признал в судебном заседании представитель истца, пояснивший, что Меньших Г.С. дважды осматривал дом - до и после заключения предварительного договора, примерно в начале сентября 2010 года и в конце сентября 2010 года, визуально дом после второго осмотра не изменился, фотографии на л.д.97-100 отражают состояние дома, в котором он был на момент его осмотра истцом(л.д.219 об.).

Таким образом, суд приходит к выводу, что Земляковым Г.С. в установленный предварительным договором срок были представлены истцу все предусмотренные пунктами 1.3.6 и 1.4 договора документы, необходимые для заключения основного договора, в том числе свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.

Доводы представителя истца о том, что свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м(л.д. 16) не соответствовало условиям, изложенным в пункте 1.2 договора, суд находит несостоятельными, поскольку в пункте 1.2 договора указано, что площадь дома является приблизительной, а представленными сторонами доказательствами, изложенными выше, подтверждается, что состояние дома с момента подписания предварительного договора и по ноябрь 2010 года не изменилось, произошло уточнение площади дома, зафиксированное в техпаспортах, в связи с благоустройством дома и включением в нее существовавших на момент осмотра дома истцом и заключения предварительного договора площади мансарды, террасы, крыльца, уточнение площадей других помещений, существовавших на момент заключения предварительного договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что задаток в размере <данные изъяты> рублей, полученный Земляковым Г.С., взысканию не подлежит, поскольку основной договор не был заключен не по его вине, что исключает ответственность в соответствии со ст.ст. 380,381 ГК РФ и пунктом 3.1 предварительного договора. С учетом изложенного, в иске Меньших Г.С. надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 34,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске ФИО10 к ФИО11 о взыскании денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Сергиево-Посадский городской суд с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Мариуца О.Г.

Решение в окончательной форме принято 10 мая 2011 года

Федеральный судья Мариуца О.Г.