разрешить публикацию ф\с Сазонова Ю.Е. гр.дело №2-53/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Сергиев Посад Московской области 29 апреля 2011 года Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Сазоновой Ю.Е., при секретаре Гришиной М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Петрова ВН к Абрамовой СИ об установлении факта заключения договора купли- продажи, признании права собственности на долю жилого дома, УСТАНОВИЛ: Петров В.Н. обратился в суд с иском к Абрамовой С.И. об установлении факта заключения договора купли- продажи, признании права собственности на долю жилого дома. Истец Петров В.Н. в судебное заседание не явился, представитель истца по доверенности Макеева Т.И.в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Петров В.Н. приобрел у Абрамова И.Н. принадлежащие ему <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Петров В.Н.и Абрамов И.Н. были коллегами по работе, доверяли друг другу. Они договорились о продаже вышеуказанной доли жилого дома за <данные изъяты>. следующим образом: <данные изъяты>. Петров должен был оплатить сразу, а оставшиеся <данные изъяты> оплатить в рассрочку в течение 1 года. К указанному времени Абрамов И.Н. обещал оформить сделку надлежащим образом. Фактически же передача доли жилого дома во владение Петрова В.Н. должна была произойти после первой оплаты. ДД.ММ.ГГГГ Петров В.Н. в присутствии свидетелей Токарева П.С., Вралева А.А. и Аксеновой А.В. передал Абрамову И.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> обязался выполнить оставшуюся сумму в течение 1 года, о чем была составлена соответствующая расписка. В этот же день Абрамов И.Н. передал во владение Петрова В.Н. принадлежащую ему долю в жилом доме по вышеуказанному адресу. К моменту заключения договора купли- продажи сложился определенный порядок пользования жилым домом между сособственниками, в связи с чем в собственность Петрова В.Н. перешла <адрес>. После передачи денежных средств и соответствующей передачи во владение доли жилого дома Абрамов И.Н. сказал, что все еще оформляет необходимую документацию на дом. В силу своей юридической неграмотности Петров В.Н. предполагал, что на основании вышеуказанного договора купли- продажи стал собственником <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем стал открыто и добросовестно владеть долей в доме как своей собственной, нес бремя расходов по ее содержанию, о чем знали остальные совладельцы домовладения: Анисимова А.Н., владеющая <данные изъяты>, и Петрова Г.Н., владеющая <данные изъяты> Однако недавно Петрову В.Н. стало известно, что Абрамов И.Н. при жизни так и не оформил надлежащим образом переход права собственности на спорное домовладение, ДД.ММ.ГГГГ умер, после чего собственником <данные изъяты> вышеуказанного жилого дома в порядке наследования по закону стала его дочь Абрамова С.И., которая зарегистрировала свое право, хотя знала о состоявшейся купле-продаже доли жилого дома между её отцом и Петровым. В силу того, то у Петрова В.Н. отсутствуют надлежащим образом оформленные документы на совершенную следку по купле-продаже доли жилого дома, а также учитывая то обстоятельство, что в настоящее время не представляется возможным оформить их должным образом, просит суд установить факт заключения между Абрамовым ИН и Петрова ВН договора купли- продажи <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; признать за Петровым ВН право собственности на <данные изъяты> жилого дома, расположенным по адресу: <адрес>. Ответчик Абрамова С.И. в судебном заседании исковые требования Петрова В.Н. не признала, пояснила, что на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ её отец Абрамов И.Н. стал собственником <данные изъяты> жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Еще <данные изъяты> указанного дома принадлежали матери Абрамова И.Н.- Абрамовой Т.П. Отец при жизни фактически принял наследство после смерти матери Абрамовой Т.П., однако не оформил своих наследственных прав. ДД.ММ.ГГГГ, став собственником <данные изъяты> спорного домовладения, Абрамов И.Н. приступил к сбору документов для совершения сделки купли- продажи <данные изъяты> жилого дома. О том, что отец намеревался продать свою долю, она знала, однако, сделка купли- продажи <данные изъяты> жилого <адрес> в <адрес> не состоялась, так как Петров В.Н. отказался от совершения данной сделки, к нотариусу не явился. ДД.ММ.ГГГГ Абрамов И.Н. умер. В установленный законом срок она обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, получила свидетельство о праве на наследство по закону на <данные изъяты> спорного домовладения, после чего зарегистрировала свое право в установленном законом порядке. Указанной долей жилого дома она фактически не пользовалась, однако, периодически, приезжала и визуально проверяла данное недвижимое имущество: на участке ничего не менялось, а в дом она не заходила. Посторонних людей и вещей на участке не было. Все это время она оплачивала налог на имущество, что подтверждается справками налоговой инспекции. Все это время Петров В.Н. к ней не обращался. Одновременно с этим она полагает, что якобы заключенная между Петровым В.Н. и Абрамовым И.Н. сделка является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям ст.161, 165 ГК РФ, так как не была зарегистрирована и нотариально удостоверена. Абрамов И.Н. и не мог продать Петрову В.Н. <данные изъяты> жилого дома, т.к. не обладал правом собственности на данное недвижимое имущество. Кроме того, Петровым В.Н. не выполнены условия сделки и не передана вся сумма по расписке. Просит отказать в удовлетворении исковых требований Петрова В.Н. Третье лицо Зорилова Г.Н. в судебном заседании пояснила, что с 1997г. она является сособственником доли домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. На момент покупки доли в доме проживала Анисимова А.Н., а также ее (Зориловой Г.Н.) брат- Петров В.Н. Именно с их помощью она приобрела вышеуказанную долю домовладения. Петров В.Н. открыто пользовался домом, ни от кого не скрывался, одно время разводил домашнюю птицу. Ни от соседей, ни от кого- либо другого препятствий в пользовании домом Петрову В.Н. не чинилось. Вместе с тем ей неизвестно, при каких обстоятельствах он приобрел долю домовладения, документов, подтверждающих право собственности Петрова В.Н. на дом, она не видела. О состоявшейся покупке доли жилого дома ей известно со слов Петрова В.Н. Третье лицо Анисимова А.Н. в судебном заседании пояснила, что является сособственником домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. До последнего времени она была единственной, кто пользовался домом. Несколько раз она видела на участке Петрова В.Н., у которого были ключи от дома. Вместе с ним на земельном участке несколько раз она видела его супругу. В настоящее время дом и участок заброшены. Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя Управления Росреестра. Изучив материалы настоящего гражданского дела, выслушав стороны, допросив свидетелей, суд приходит к следующим выводам. В соответствии с представленной истцом распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10) Абрамов И.Н. при свидетелях Токареве П.С., Вралеве А.А. и Аксеновой А.В. получил от Петрова В.Н. деньги за часть жилого дома по адресу: <адрес> размере <данные изъяты> Оставшуюся сумму <данные изъяты> Петров В.Н. обязался передать в рассрочку в течение года со дня продажи дома. Согласно заключения эксперта № подпись, расположенная после даты в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, выполнена Абрамовым И.Н. Обратившись в суд, Петров В.Н. просит установить факт заключения договора купли- продажи доли жилого дома между ним и Абрамовым И.Н., признать на ним право собственности на <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии со ст. 105 ГК РСФСР (действовавшей в момент возникновения рассматриваемых правоотношений) в личной собственности граждан могут находиться предметы обихода, личного потребления, удобства и подсобного домашнего хозяйства, жилой дом и трудовые сбережения. Исходя из положений ст.ст. 237-239 ГК РСФСР по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Жилой дом (или его часть), находящийся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, может быть предметом купли-продажи с соблюдением правил ст. 106 настоящего Кодекса, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет, кроме случая продажи, предусмотренного ст. 107 настоящего Кодекса. Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора. Нормы действующего в настоящее время ГК РФ в части требований письменной формы и государственной регистрации сделке по распоряжению недвижимым имуществом аналогичны изложенным выше требованиям ГК РСФСР. В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые веши, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. По смыслу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ) В соответствии со ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Судом установлено, что <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, перешло к Абрамову И.Н. в соотвествии со свидетельством о праве на наследство, выданным Хотьковской государственной нотариальной конторой Сергиево-Посадского района М.О. ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в БТИ г. Сергиев Посад Московской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Согласно справке Загорского бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ домовладение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит: <данные изъяты> Титовой Н.Н., <данные изъяты>- Титову А.И., <данные изъяты> Абрамовой Т.П,, <данные изъяты>- Ерохиной Г.В., <данные изъяты> Абрамову И.Н. (л.д.36-39). ДД.ММ.ГГГГ Абрамов И.Н. получил разрешение на продажу <данные изъяты> <адрес>, принадлежащие гр.Абрамову И.Н.- гр.Петрову В.Н. для постоянного проживания (л.д.42). Однако, договор купли-продажи <данные изъяты> жилого дома по адресу: <адрес>, между Абрамовым И.Н. и Петровым В.Н. в соответствии со ст.ст. 237-239 ГК РСФСР заключен и зарегистрирован не был. Обязательства по сделке сторонами также исполнены в полном объеме не были: Петров В.Н. в полном объеме денежные средства по представленной им расписке Абрамову И.Н. не передал. При этом суд не может признать таким договором расписку о получении части денежных средств за часть жилого дома по указанному адресу, выданную Абрамовым И.Н. Петрову В.Н. Из пояснений допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО18, ФИО19, аналогичных по основным моментам, усматривается, что они являются коллегами Петрова В.Н. и Абрамова И.Н. Последний в порядке наследования приобрел право собственности на часть жилого дома. После этого он предложил Петрову В.Н. приобрести долю жилого дома. Тот согласился. В подтверждения заключения договора Абрамов И.Н. написал соответствующую расписку в получение денег в размере <данные изъяты>. Со слов Петрова В.Н. им известно, что в последующем он передал Абрамову И.Н. еще <данные изъяты> Петров В.Н. открыто владел домом и участком, имел собственный комплект ключей, каких- либо претензий к нему по поводу владения домом никто не предъявлял. В силу ст. 60 ГПК РФ, предусматривающей, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, показания указанных свидетелей в части подтверждения факта и условий заключения договора купли-продажи части жилого дома, не могут служить допустимым доказательством факта заключения между Абрамовым И.Н. и Петровым В.Н. договора купли-продажи <данные изъяты> жилого дома по адресу: <адрес>, его условий и факта передачи во исполнение условий договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от Абрамова к Петрову, поскольку согласно ст. 239 ГК РСФСР для договора купли-продажи жилого дома предусматривалась письменная форма, а также его регистрация в установленном законом порядке. Таким образом, факт заключения договора купли-продажи части жилого дома, его условия и их исполнение не могут доказываться посредством свидетельских показаний. Каких-либо иных доказательств, кроме указанных свидетельских показаний и расписки, в подтверждение факта заключения договора купли-продажи части жилого дома истцом Петровым В.Н. не представлено. Одновременно с этим суд полагает установленным совокупностью представленных доказательств, что на момент составления Абрамовым И.Н. расписки о получении от Петрова В.Н. части денежных средств за часть жилого дома он собственником недвижимого имущества, а именно доли дома по адресу: <адрес>, собственником <данные изъяты> указанного жилого дома он стал с ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на <данные изъяты> жилого дома он не приобретал никогда, т.е. Абрамов И.Н. не мог распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем согласно ст. 92 ГК РСФСР (аналогичная норма содержится в ст. 92 ГК РФ) только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Кроме того, в соответствии со ст.ст. 264-265 ГПК РФ не предусмотрена возможность установления в судебном порядке юридического факта заключения договора. Таким образом, суд не находит законных оснований для удовлетворения требования истца об установлении факта заключения между ним и Абрамовым И.Н. договора купли-продажи <данные изъяты> жилого <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Абрамов И.Н. умер (л.д.61). В ходе судебного разбирательства было установлено, что в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Московской областной регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ, Абрамовой СИ приобрела право собственности на <данные изъяты> жилого дома по адресу: <адрес> порядке наследования по закону после смерти Абрамова И.Н. (л.д.33). Также Абрамова С.И. приобрела право собственности и на <данные изъяты> указанного жилого дома в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ после смерти своего отца Абрамова Н.И., который фактически принял указанное имущество в порядке наследования после смерти матери Абрамовой Т.П., но не оформил своих прав. Свидетельство зарегистрировано в Московской регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34) В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № Абрамова С.И. является собственником <данные изъяты> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.35). Из объяснений Абрамовой С.И. в судебном заседании следует, что после смерти Абрамовой Т.П. и Абрамова Н.И. ею были уплачены налоги на спорное недвижимое имущество для оформления своих наследственных прав, что подтверждается справками ГНИ г. Сергиева Посада (л.д.78-81), в последующем от своих прав на спорное недвижимое имущество она не отказывалась, периодически проверяла его состояние, хотя постоянно им и не пользовалась. При этом суд не может согласиться с позицией истца о том, что он приобрел право собственности на 42\120 доли домовладения в соответствии со ст.234 ГК РФ в порядке приобретательной давности. Положения ст.234 ГК РФ предусматривают, что лицо- гражданин или юридическое лицо,- не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации. Вместе с тем до приобретения права собственности в силу приобретательской давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственником имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Согласно ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. По смыслу статьей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. В последнем случае может быть признано добросовестным владение имуществом, имеющим собственника, когда лицо, владеющее таким имуществом, не знает и не может знать о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался. В соответствии с п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). Судом установлено, что в связи с недействительностью договора купли-продажи части жилого дома, заключенного между Петровым В.Н. и Абрамовым И.Н. по «расписке», а также отсутствием у Абрамова права на распоряжение спорным недвижимым имуществом на момент заключения соглашения с Петровым о продаже последнему такого имущества, переход права собственности от Абрамова И.Н. к Петрову В.Н. на <данные изъяты> спорного жилого дома не состоялся; собственник <данные изъяты> жилого <адрес> М.О. ответчик Абрамова С.И. от права собственности на данное имущество не отказывалась; истец Петров В.Н. не мог не знать об отсутствии у него законных оснований для владения долей жилого дома на праве собственности, поскольку знал о принадлежности данного имущества другому лицу и отсутствии у него предусмотренных законом документов, подтверждающих переход права собственности к нему от прежнего владельца. Истцом суду не представлено объективных доказательств добросовестного владения спорной долей жилого дома более 15 лет, в связи с чем исковые требования Петрова В.Н. о признании права собственности на <данные изъяты> домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, необоснованны и не подлежат удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Петрова ВН к Абрамовой СИ об установлении факта заключения договора купли- продажи, признании права собственности на долю жилого дома отказать. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево- Посадский городской суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме. Председательствующий судья Ю.Е. Сазонова Мотивированное решение суда составлено 11.05.2011г. Председательствующий судья Ю.Е. Сазонова