РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июля 2011 года                                                                        г. Сердобск.

    Сердобский городской суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Дербенёва Н.В.,

при секретаре Михеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сердобске Пензенской области гражданское дело по иску Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования Пензенской области Сердобский многопрофильный техникум (ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум») к Жилину Ю.В., Жилиной С.Л. и Жилину К.Ю. о признании утратившими право на проживание в специализированном жилом помещении и снятии их с регистрационного учета в данном помещении, признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения с Жилиным Ю.В. расторгнутым в связи с окончанием срока, и встречному иску Жилина Ю.В. к ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения.

УСТАНОВИЛ:

    ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» обратилось в суд с иском к Жилину Ю.В., Жилиной С.Л. и Жилину К.Ю. о признании утратившими право на проживание в специализированном жилом помещении и снятии их с регистрационного учета в данном помещении, признании расторгнутыми договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенные с Жилиным Ю.В. и членами его семьи, утверждая, что ответчики проживают в жилом помещении по адресу: <адрес>. Данное жилое помещение является общежитием и находится в собственности Пензенской области и на праве оперативного управления у ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум». Ответчики получили право проживания в данном общежитии и были зарегистрированы по адресу: <адрес> и до настоящего времени проживают в данном жилом помещении, имеют задолженность по оплате за проживание в жилом помещении. В соответствии с п. 3 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими с ним членами семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ. На основании ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Ответчики никаких правоотношений с истцом в настоящий период времени не имеют. В настоящее время договоры найма жилого помещения свое действие прекратили, а договоры найма жилого помещения на дальнейшее проживание не заключались.

    Жилин Ю.В. подал встречный иск к ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения сроком на 5 лет, в котором указать условия по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с нормами действующего законодательства и установить преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, утверждая, что он и члены его семьи были вселены по адресу: <адрес>, общежитие №, комната №, по договору найма (аренды) от ДД.ММ.ГГГГ как семья беженцев по согласованию с органом местного самоуправления. Считает, что после окончания действия данного договора он и его семья продолжили проживать в данном жилом помещении и оплачивать за проживание, то договор продолжил своё действие. Фактически между ним и ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» после передачи в оперативное управление новым собственником жилого помещения (общежития №) возникли правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, при этом если срок не был определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет.

    Представитель ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» С. в судебном заседании свои исковые требования уточнила и просила суд признать Жилина Ю.В., Жилину С.Л. и Жилина К.Ю. утратившими право на проживание в специализированном жилом помещении и снять их с регистрационного учета в данном помещении, признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения с Жилиным Ю.В. расторгнутым в связи с окончанием срока действия, данные исковые требования поддержала, исковые требования Жилина Ю.В. не признала и показала, что она работает директором ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум». У техникума имеются два общежития. В общежитии № в настоящее время идет реконструкция, в данном общежитии с января 2006 года по ДД.ММ.ГГГГ никто не жил. Общежитие № представляет собой четырехэтажное здание рассчитанное на проживание 360 жильцов. В настоящее время в данном общежитии на основании договоров найма жилого помещения проживают 50 семей, из них 11 семей работников техникума, которые занимают 1, 2 и 3 этажи здания, кроме того на данных этажах расположены некоторые бытовые помещения. Кроме того в общежитии в настоящее время проживают 25 учащихся техникума. Учащиеся проживают на 4 этаже здания. Для проживающих в общежитии семей организован отдельный вход. Помещения в общежитии расположены таким образом, что исключено общение проживающих в общежитии учащихся техникума и проживающих в общежитии семей. В общежитии № с 1992 года проживает семья Жилиных, на каком основании данная семья была вселена в общежитие она не знает, так как в то время не работала в техникуме. У Жилиных была задолженность по оплате за проживание в общежитии и в 2010 году ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» был вынужден обратиться в суд с иском о взыскании с Жилиных данной задолженности. Было заключено мировое соглашение и в настоящее время Жилины своевременно оплачивают за своё проживание в общежитии. Со слов работников техникума ей известно, что семья Жилиных вселилась в общежитие, якобы как беженцы. В настоящее время кроме Жилиных в общежитии проживают еще две семьи, приехавшие в <адрес> и имевшие статус беженцев. К данным жильцам у администрации техникума претензий нет, так как они живут на основании заключенных с ними договоров найма жилого помещения. Считает, что проживание семьи Жилиных в общежитии носит временный характер, последний договор № найма жилого помещения был заключен с семьей Жилиных ДД.ММ.ГГГГ, данный договор был заключен на срок не более 5 лет и срок его действия истек в июле 2010 года. Оснований для продления договора найма жилого помещения с семьей Жилиных у техникума нет. Считает, что заключенный с Жилиным Ю.В. договор найма жилого помещения имел коммерческий характер и данный договор следует считать коммерческим. Семья Жилиных в июле 2010 года была предупреждена, что договор найма жилого помещения с ними продлен не будет, но они до настоящего времени проживают в общежитии и имеют регистрацию по данному адресу. Считает, что Жилины утратили право на проживании в общежитии и должны быть сняты с регистрации по данному адресу.

    Жилин Ю.В. в судебном заседании свои исковые требования поддержал, исковые требования ГБОУ СПО «Сердобский многопрофилиный техникум» не признал и показал, что в 1992 году его семья и несколько других семей, имевших статус беженцев от гражданской войны в Таджикистане, по указанию администрации г. Сердобска и с разрешения директора ПТУ-20 Щ., были вселены в общежитие № данного училища. Считает, что они были вселены на основаниях, предусмотренных законом. Они своими силами и средствами сделали ремонт в комнатах и в санитарных узлах пустующего в то время 3 этажа здания общежития. Вставили приобретенные за счет собственных средств двери в комнатах, так как большая часть из них была разворована. С указанного времени и по настоящий момент около 19 лет они живут в данном общежитии, так как другого жилья у них нет. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он и его семья получили временную прописку в данном общежитии. ДД.ММ.ГГГГ в ФМС России в отделе по труду и социальным вопросам его семья зарегистрировалась как беженцы (удостоверение №). Регистрация носившая временный характер была продлена с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год и так как на то время у него были несовершеннолетние дети и они имели статус беженцев, в 1993 году его семья была принята на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в том числе путем предоставления участка под индивидуальное жилищное строительство. По окончании срока действия временной регистрации он обратился по поводу дальнейшей регистрации в администрацию <адрес> и по согласованию с руководством училища было принято решение о регистрации его семьи. ДД.ММ.ГГГГ он и члены его семьи были прописаны по адресу: <адрес> № и они получили постоянную регистрацию в данном общежитии. Договоры найма (аренды) жилого помещения в письменном виде, в период проживания в общежитии заключались в 1993, 1994 годах и в 1999 году. Считает, что ДД.ММ.ГГГГ договор найма жилого помещения с ним и с членами его семьи заключен не был. На этом основании он считает требование директора техникума о его расторжении по истечению срока действия не могут быть удовлетворены судом, так как между сторонами не достигалось соглашение о сроке действия указанного договора. Считает, что между ним и ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения в специализированном жилом фонде. Он и члены его семьи продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, которые были в момент вселения их в данную комнату, в виду того, что ранее заключенные с ним договоры (1993, 1994, 1999 годов) недействительными не признавались и не могут быть признаны незаконными или недействительными, в связи с истечением срока давности. Обстоятельства того, что отношения по договору найма жилого помещения между сторонами не прекращались, подтверждают имеющиеся счета-квитанции выставленные ему по оплате за пользование жилым помещением и коммунальные услуги на протяжении всего периода и до настоящего времени. Кроме того, несмотря на фактически сложившиеся между ним и ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, после передачи новым собственником- <адрес> в оперативное управление ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» в январе 2007 года, письменные договоры найма жилого помещения, с указанием расчета платы за пользование жилым помещением, где были бы определены существенные условия договора, в том числе определен срок действия, в нарушение норм действующего законодательства не заключались. Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме согласно ст. 674 ГК РФ. Данное положение существовало в течение всего периода пользования им и членами его семьи жилым помещением. Согласно ст. 435 ГК РФ он ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом с уведомлением о вручении на имя директора ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» С., выслал подписанный им новый договор найма жилого помещения в общежитии сроком на 5 лет. Однако ответа от директора С. не последовало. В связи с тем, что часть 2 ГК РФ установила, что наем жилого помещения, находящегося в собственности, возможен только на основании договора, существенным условием которого является размер платы на заем. Отношения сторон в соответствии с ГК РФ не оформлялись, а он и его семья продолжают пользоваться имуществом. В связи с этим он считает предъявление искового заявления о понуждении к заключению договора найма жилого помещения необходимой мерой для соблюдения гражданского и жилищного законодательства, что находит своё подтверждение в определении Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Совокупность жилых помещений, которые используются для проживания граждан, составляют жилищный фонд. Собственник вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании. Права и обязанности сторон, в том числе размера оплаты за жилое помещение. Договор найма жилого помещения заключается на срок в соответствии с законом не превышающий 5 лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ. Просил суд удовлетворить его исковые требования и отказать в удовлетворении исковых требований ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум».

    Жилина С.Л. в судебном заседании исковые требования ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» не признала, исковые требования Жилина Ю.В. к ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» поддержала и показала, что она является женой Жилина Ю.В. и полностью согласна с его объяснениями.

    Жилин К.Ю. в судебном заседании исковые требования ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» не признал, исковые требования Жилина Ю.В. к ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» поддержал и показал, что является сыном Жилина Ю.В. и полностью согласен с его объяснениями.

    Представитель третьего лица- администрации г. Сердобска Сердобского района Пензенской области главный специалист С., будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась. В своем письменном заявлении в адрес суда просила рассмотреть дело в её отсутствие, указав, что решение полагает на усмотрение суда.

    Представитель третьего лица- Министерства государственного имущества Пензенской области будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, прислав письменный отзыв на встречное исковое заявление поданное Жилиным Ю.В., в котором указывает, что считает требования Жилина Ю.В. необоснованным, так как согласно ст. 92 ЖК РФ общежития отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Жилищные отношения в этом случае носят временный характер, поскольку данное жилое помещение предоставляется временно, то есть на период действия трудового договора или учебы.

    Представитель третьего лица- начальник Управления Федеральной миграционной службы по Пензенской области С. будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, в своем письменном заявлении адресованном суду просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

    Свидетель Щ. суду показал, что в период с 1987 года по август 1998 года он был директором Сердобского ГПТУ-20, в настоящее время данное учебное заведение переименовано в ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум». Училище имело два общежития. В 1992 году училище оказалось в тяжелой экономической ситуации, общежитие № было не заселено, требовало ремонта. Он для того чтобы общежитие не пришло в окончательную негодность предложил главному врачу Сердобской ЦРБ отремонтировать часть помещения, а он выделил Сердобской ЦРБ 8 комнат в общежитии для проживания работников больницы. Данное решение было согласовано с руководством Управления образования в Пензенской области. После этого комнаты выделялись и для проживания работникам других предприятий. В 1992 году прибыла группа беженцев и по согласованию с главой г. Сердобска он разрешил вселиться в общежитие нескольким семьям беженцев, в том числе и семье Жилина Ю.В.. С письменным отношением о вселении данных семей к руководству училища обратился глава г. Сердобска, он согласовал данный вопрос с руководством Управления образованием в Пензенской области, которое не возражало против вселения данных лиц в общежитие. Данные лица за свой счет произвели ремонт жилых комнат и стали жить. С ними были заключены договоры найма жилого помещения и они производили оплату по данным договорам. Семья Жилиных и другие жильцы были зарегистрированы по месту жительства в общежитии № ГПТУ-20 в г. Сердобске.

    Свидетель ФИО10 суду показала, что ранее она проживала в Таджикистане, но в 1992 году там началась гражданская война и она со своей семьей как беженцы, в марте 1993 года приехали в г. Сердобск Пензенской области и согласно решения главы г. Сердобска вселились в общежитие №. Семья Жилиных уже проживала в данном общежитии. В настоящее время у неё статус беженца закончился, она продолжает проживать в общежитии.

    Свидетель ФИО11 суду показала, что в 1993 года она с семьей в качестве беженцев приехали из Таджикистана и их поселили <адрес>. Семья Жилиных уже проживала в данном общежитии. В общежитии она прожила 10 лет после чего ей дали субсидию на приобретение жилья.

    Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

    Как установлено в судебном заседании, что семья Жилиных в составе: муж-Жилин Ю.В., жена-Жилина С.Л. и их несовершеннолетние дети Жилин К.Ю. и Жилина А.Ю. в 1992 году прибыли в <адрес> из <адрес> и ДД.ММ.ГГГГ отделом по труду и социальным вопросам Пензенской области были признаны беженцами. В УФМС России по <адрес> денежные средства на приобретение, строительство жилья в виде беспроцентной ссуды, субсидии или компенсации за утраченное жильё им не предоставлялись, что подтверждается справкой заместителя начальника УФМС России по Пензенской области.

    С ДД.ММ.ГГГГ семья Жилиных с разрешения директора Сердобского ГПТУ-20, действовавшего согласно отношения главы <адрес> с просьбой о вселении данной семьи в общежитие и согласовавшего свое решение с руководством Управления образования в <адрес> была вселена в общежитие № ГПТУ-20 расположенное на <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ семья Жилиных получили временную регистрацию в данном общежитии, данная регистрация была продлена до ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ Жилин Ю.В. и члены его семьи имеют постоянную регистрацию по адресу: <адрес>, ГПТУ-20 общежитие №.

    ДД.ММ.ГГГГ между Жилиным Ю.В. и директором ПТУ-20 был заключен договор аренды №. На основании которого Жилину Ю.В. была передана в пользование для использования под жильё комната в общежитии ПТУ-20, в договоре определен размер оплаты и срок действия до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Жилиным Ю.В. и директором ПТУ-20 был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому, Жилину Ю.В. в пользование была передана указанная выше комната и определен размер оплаты за пользование комнатой и срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. При осмотре в судебном заседании данного договора установлено, что в правом углу бланка данного договора имеются печать и рукописные записи о продлении действия данного договора до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Профессиональным училищем № и Жилиным Ю.В. был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому семье Жилиных состоящей из 4 человек была выделена комната в общежитии №, определен порядок оплаты и определено, что максимальный срок действия данного договора не более 5 лет. Пунктом 8.1 данного договора определено, что если за 30 дней до истечения срока действия данного договора найма жилого помещения ни одна из сторон не заявит о своих намерениях не продлевать найм по договору или заключить новый договор на существенно новых условиях пользования жилым помещением договор автоматически продлевается на следующий срок.

    В настоящее время дочь истца Максимова (Жилина) А.Ю. в общежитии не проживает в связи с изменением места жительства.

Указанным жилым помещением семья Жилину Ю.В., состоящая в настоящее время из трех человек, пользуется до настоящего времени, оплачивает установленную договором плату за пользование жилым помещением.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ, семью Жилина Ю.В. признанного «малоимущим» и зарегистрированного по адресу: <адрес>, поставили на учет с ДД.ММ.ГГГГ в качестве нуждающегося в жилом помещении.

    В соответствии со ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Обосновывая свои исковые требования, представитель ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» руководствуется требованиями ст. 92, 101, 105 ЖК РФ, но поясняет, что считает договор найма жилого помещения заключенный с Жилиным Ю.В., носил коммерческий характер и его следует считать договором коммерческого найма.

Однако, в соответствии с положениями постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

    Суд считает, что разрешая данный спор следует руководствоваться нормами ГК РФ.

    Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    По смыслу вышеприведенной нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.

    В судебном заседании установлено, что наймодатель - ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» не позднее чем за 3 месяца не уведомлял нанимателя Жилина Ю.В. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение внаем.

    Утверждение представителя ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» о том, что администрация техникума уведомляла Жилина Ю.В. о намерении расторгнуть договор найма жилого помещения и в подтверждение этого предоставила суду копию данного уведомления и акт о том, что Жилин Ю.В. отказался подписать данное уведомление, суд считает неубедительным. Из данного акта следует, что уведомление вручалось ДД.ММ.ГГГГ, а в договоре его срок окончания указан как ДД.ММ.ГГГГ, то есть уведомление вручалось значительно позже, чем предусмотрено нормами закона.

    При указанных обстоятельствах договор найма жилого помещения считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    Учитывая изложенные обстоятельства суд считает, что исковые требования ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» к Жилину Ю.В., Жилиной С.Л. и Жилину К.Ю. о признании утратившими право на проживание в специализированном жилом помещении и снятии их с регистрационного учета в данном помещении, признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения с Жилиным Ю.В. расторгнутым в связи с окончанием срока удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования Жилина Ю.В. к ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» о возложении обязанности заключить с ним договор найма жилого помещения подлежат удовлетворению.

Жилиным Ю.В. также были заявлены исковые требования к ГБОУ СПО «Сердобский многопрофильный техникум» о заключении данного договора на определенных Жилиным Ю.В. условиях, а именно: сроком на 5 лет, в котором необходимо указать условия по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с нормами действующего законодательства и установить преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, однако определением суда данные требования оставлены без рассмотрения, так как не соблюден досудебный порядок рассмотрения данного спора.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

      В удовлетворении исковых требований Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования Пензенской области Сердобский многопрофильный техникум (ГБОУ СПО «СМТ») к Жилину Ю.В., Жилиной С.Л. и Жилину К.Ю. о признании утратившими право на проживание в специализированном жилом помещении и снятии их с регистрационного учета в данном помещении, признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения с Жилиным Ю.В. расторгнутым в связи с окончанием срока, отказать.

    Обязать администрацию Государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования Пензенской области Сердобский многопрофильный техникум заключить с Жилиным Ю.В. договор найма жилого помещения на условиях ранее действовавшего договора найма жилого помещения.

    Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Сердобский городской суд Пензенской области в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

    Мотивированное решение изготовлено 12 июля 2011 года.

          Судья                                                                    Н.В.Дербенёв.