Дело № – 589/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«20» декабря 2011 г.
<адрес> районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи ФИО7
при секретаре ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЗАО «Щелковская птицефабрика» <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи, понуждении зарегистрировать право,
установил:
ФИО2 обратился с иском к ЗАО «Щелковская птицефабрика» <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее Росреестр) о признании права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи, понуждении зарегистрировать право.
По инициативе суда с согласия истца к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
По инициативе суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация <адрес> муниципального района <адрес> и ОАО «Земледелец».
Истец, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представителя не направил.
Ответчик ЗАО «Щелковская птицефабрика», будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направил, в материалах дела имеются неоднократные ходатайства ответчика о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.
Представитель Росреестра просил исключить Управление Росреестра из числа ответчиков, ссылаясь на то, что Управление не является стороной спорных материальных правоотношений.
Представитель третьего лица ФИО5 не поддержал исковые требования, пояснив, что по представленным истцом правоустанавливающим документам не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости, в связи с чем возникают сомнения в принадлежности проданного имущества ЗАО «Щелковская птицефабрика».
Представитель ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не направлен, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.
Представитель третьего лица ФИО5 не поддержал исковые требования, пояснив, что по представленным истцом правоустанавливающим документам не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости, в связи с чем возникают сомнения в принадлежности проданного имущества ЗАО «Щелковская птицефабрика».
Представитель третьего лица ОАО «Земледелец» ФИО6 не поддержал исковые требования, пояснив, пояснив, что в силу отсутствия сведений об уникальных характеристиках объектов купли-продажи и отсутствия достаточных и допустимых доказательств принадлежности спорных объектов продавцу ЗАО «Щелковская птицефабрика»ОАО «Земледелец» не исключает, что здание столовой, детская площадка и контора в настоящее время могут принадлежать ОАО «Земледелец», как переданные с баланса ЗАО «Щелковская птицефабрика» на баланс СПК «Земледелец» (правопредшественника ОАО «Земледелец») в порядке реституции на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А-41-К1-22661/05.
Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, его представителя, представителей ответчиков ЗАО «Щелковская птицефабрика» и Управления Росреестра.
Заслушав объяснения представителей третьих лиц, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с Договором №Л3 купли-продажи имущества ЗАО «Щелковская птицефабрика» от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.215-218), Приложением № к названному Договору от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.214), Актом приема-передачи имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.20), подписанных сторонами, ответчик продал, а истец купил на торгах за 865 451 руб.64 коп. следующее имущество, находящееся по адресу: <адрес>, бывшая территория АОЗТ им.Крупской:
комплекс (дойн.стадо), здание столовой, здание сушильного комплекса «Петкус», контора, подъездные пути к фермам, детская площадка, автогараж, лесопосадка, объекты незавершенные строительством: рем.мех.мастерская, стройцех, картофелехранилище, котлован под газопровод.
Как видно из содержания искового заявления ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности к покупателю (истцу).
Доказательств, подтверждающих факт уклонения ответчика от регистрации перехода права истцом не представлены.
Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу вышеназванной нормы, а также пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и путем продажи с торгов, поскольку его права на эту недвижимость не зарегистрированы в установленном порядке.
Сторонами не представлены достаточные и допустимые доказательства того, что право собственности ЗАО «Щелковская птицефабрика» на спорные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно Отчету № об оценке рыночной стоимости имущества ЗАО «Щелковская птицефабрика» право собственности ЗАО на спорные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрировано (л.д.278).
Среди имеющихся в Отчете о проведении инвентаризации в ЗАО «Щелковская птицефабрика» по состоянию на 31.12.2008 г. копий Свидетельств о государственной регистрации права отсутствуют свидетельства о регистрации права на спорные объекты (л.д.133-145).
В обосновании своих доводов относительно принадлежности спорного имущества на момент продажи ЗАО «Щелковская птицефабрика» истец ссылается на документы, свидетельствующие о факте присоединения АСОЗТ им.Крупской с ЗАО «Щелковская птицефабрика»: копии Свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, Положения о филиале ЗАО «Щелковская птицефабрика» 1999 г., выписки из протокола № общего собрания акционеров ЗАО «Щелковская птицефабрика» от ДД.ММ.ГГГГ, Передаточного акта без даты (л.д.246,247-254,255,256-258).
Между тем указанный Передаточный акт не содержит сведений о передаче ЗАО «Щелковская птицефабрика» спорных объектов недвижимости.
Свидетельство о праве коллективно долевой собственности АОЗТ им.Крупской № от ДД.ММ.ГГГГ (№ не может являться доказательством права собственности продавца на спорные объекты, т.к. в соответствии с решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в иске ЗАО «Щелковская птицефабрика» о признании права собственности на земельный участок с № отказано полностью (т.2, л.д.301-304).
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Приложение № к Договору, кроме наименования объектов, содержит сведения о годе создания объекта и об общей площади (протяженности).
Иные сведения, конкретно определяющие объекты купли-продажи, не содержатся и в инвентарных карточках ЗАО «Щелковская птицефабрика» (т.1, л.д.215-236).
По Отчету о проведении инвентаризации в ЗАО «Щелковская птицефабрика» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д.1-154) и Отчету № об оценке рыночной стоимости имущества ЗАО «Щелковская птицефабрика» (т.1, л.д.279-362) также не представляется возможным конкретно определить названные объекты недвижимости.
Более того в Отчете отмечено, что один из спорных объектов – здание сушильного комплекса «Петкус» - демонтировано и на день проведения инвентаризации уже не существовал (т.2, л.д.9).
Здание столовой, детская площадка, контора, как указано в названном Отчете (т.2, л.д.9) числятся на балансе как переданные «по акту приемки-передачи имущества между ЗАО «Щелковская птицефабрика» и СПК «Земледелец» на основании решения Арбитражного суда <адрес> № ДД.ММ.ГГГГ».
По утверждению представителя третьего лица СПК (ныне ОАО) «Земледелец», на основании решения Арбитражного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ никакое имущество от СПК «Земледелец» к ЗАО Щелковская птицефабрика» не передавалось, кооперативу было возвращено его имущество, т.к. в соответствии с названным решением признаны недействительными (ничтожными) решение общего собрания СПК «Земледелец» от ДД.ММ.ГГГГ, решение общего собрания ЗАО «Щелковская птицефабрика» от ДД.ММ.ГГГГ и договор о присоединении от ДД.ММ.ГГГГ с передаточным актом к нему (т.2, л.д.305-310). Отсутствие сведений, конкретно характеризующих объекты недвижимости, не позволяют ОАО «Земледелец» определить, принадлежат или не принадлежат им проданные истцу здание столовой, детская площадка, контора.
Технические паспорта на спорные объекты отсутствуют.
Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотренном пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положений части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, реализация ответчиком спорных объектов возможна только одновременно с принадлежащими на праве собственности земельными участками, на которых эти объекты расположены.
Объектом купли-продажи могут быть лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как видно из материалов дела земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, кадастровый учет не прошли, границы их не определены в установленном законом порядке, соответственно объектом купли-продажи такие земельные участки быть не могут.
При изложенных обстоятельствах подписанный сторонами Договор №Л3 купли-продажи имущества ЗАО «Щелковская птицефабрика» от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать заключенным, заявленные исковые требования о признании права собственности на спорные объекты – обоснованными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Учитывая то обстоятельство, что сделка совершена в ненадлежащей форме, суд считает необходимым отказать и в удовлетворении требования о государственной регистрации перехода права от ЗАО «Щелковская птицефабрика» к истцу.
Руководствуясь статьями 331,554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1,35,37 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В иске ФИО2 к ЗАО «Щелковская птицефабрика» <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи, понуждении зарегистрировать право отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд.
Федеральный судья _____________________